李真霞

摘? ?要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的推進，房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營管理方面面臨較大的壓力。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對高昂的土地成本、建筑成本和融資成本等壓力，使得企業(yè)資金鏈緊張，難以為項目的開發(fā)、建設和銷售提供充足的資金支持。另一方面，宏觀調(diào)控政策的加強也使得房地產(chǎn)市場的波動性增加，企業(yè)需要通過合理的資金管理和風險控制來抵御市場波動的影響。為了應對這些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強內(nèi)部管理，完善財務和風險管理制度，提高資金使用效率和風險防范能力，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金運營管理；特點；特殊性；路徑

中圖分類號：F293? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）17-0087-03

房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的重要支柱之一，對國家的經(jīng)濟增長和就業(yè)創(chuàng)造起到了重要的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)涉及土地開發(fā)、建筑施工、房屋銷售、物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈條較長，相關行業(yè)的發(fā)展也受到房地產(chǎn)業(yè)的影響。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也為各地政府提供了不少財政收入，帶動了相關行業(yè)的發(fā)展，對于保持經(jīng)濟的平穩(wěn)運行、促進經(jīng)濟的發(fā)展都有著重要的作用。房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，在資金密集型行業(yè)中資金管理的重要性不言而喻。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，優(yōu)化資金結構和提高資金使用效率，不僅可以降低財務風險，還可以提高企業(yè)的盈利能力和市場競爭力。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定科學合理的資金管理策略，合理規(guī)劃資金流入和流出，加強對現(xiàn)金流的監(jiān)控和預測，控制資金風險，優(yōu)化資金結構，降低成本，提高資金利用效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應注重與金融機構的合作，建立長期穩(wěn)定的融資渠道，提高企業(yè)的融資能力。科學合理的資金管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展和穩(wěn)定運營至關重要[1，2]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理的特點和特殊性

資金運營管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中非常重要的一環(huán)，關系到企業(yè)的經(jīng)營效益、風險控制和可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過科學合理的資金運營管理，實現(xiàn)資金的最優(yōu)配置和利用，使企業(yè)在充分利用自有資金的情況下，最大限度地提高項目的投資回報率和企業(yè)的盈利能力，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。具體而言，資金運營管理可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低融資成本、控制財務風險，提高企業(yè)的融資能力和財務穩(wěn)定性。此外，資金運營管理還可以幫助企業(yè)加強項目的投資決策分析，優(yōu)化資金的使用效率和流動性，促進企業(yè)的內(nèi)部協(xié)調(diào)和資源整合，提升企業(yè)的市場競爭力，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，幫助企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地[3，4]。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)過程及其資金運營管理特點分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理是一項長期而又艱巨的任務。在當前經(jīng)濟環(huán)境和市場情況下，要想提高自身經(jīng)濟效益、增強核心競爭力就必須把財務管理作為重中之重來抓，通過建立健全各項規(guī)章制度，充分發(fā)揮財務工作在項目投資建設中的作用，為保證房地產(chǎn)項目順利實施提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)過程可以分為籌資、投資、運營和退出四個環(huán)節(jié)。其中，籌資是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券、股票、借款等方式獲得資金；投資是指房地產(chǎn)企業(yè)將資金投入到土地儲備、開發(fā)建設、銷售等方面；運營是指房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售房產(chǎn)、收取租金等方式獲取現(xiàn)金流；退出是指房地產(chǎn)企業(yè)將已經(jīng)完成開發(fā)建設的房產(chǎn)出售，從而獲得收益。房地產(chǎn)項目建設周期較長，資金投入后需要較長時間才能實現(xiàn)回收，因此資金運營周期也較長。房地產(chǎn)企業(yè)通常需要大量的資金進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設，因此資金運營規(guī)模相對較大。房地產(chǎn)市場受市場波動、政策變化等因素影響較大，因此房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營風險也相對較高。房地產(chǎn)企業(yè)應該加強內(nèi)部風險管理意識，建立完善的內(nèi)部風險控制機制，加強預警和防范，將風險控制貫穿于日常經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)之中，降低經(jīng)營風險、提高經(jīng)濟效益和社會效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展[5，6]。

（二）樓市調(diào)控政策背景下探討房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理的特殊性

自改革開放以來，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速發(fā)展和巨大變革，對中國經(jīng)濟的發(fā)展和社會進步作出了重大貢獻。房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一，對促進國民經(jīng)濟發(fā)展、擴大就業(yè)、增加稅收等方面起著重要作用。樓市調(diào)控政策背景下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要擺脫單一經(jīng)營模式，探索多元化經(jīng)營，開拓不同領域的業(yè)務，降低對房地產(chǎn)市場的依賴性，提高企業(yè)的盈利能力；注重風險控制，注意風險因素的變化，在資金籌集、項目開發(fā)、銷售等方面加強風險管理，提高企業(yè)的風險抗壓能力；強調(diào)提高產(chǎn)品質量，加大研發(fā)投入，推出更具市場競爭力的產(chǎn)品，提高企業(yè)的市場占有率；履行社會責任，推動城市可持續(xù)發(fā)展，關注房地產(chǎn)市場對社會、環(huán)境和生態(tài)的影響，落實企業(yè)社會責任。在樓市調(diào)控政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理具有一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加謹慎地管理資金，建立完善的資金管理制度，加強流動資金管理，注意資金的使用效果，降低企業(yè)的資金運營成本，加強風險管理，以確保企業(yè)的資金安全和穩(wěn)健運營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金運營管理的路徑

（一）制定資金運營管理制度，利用信息技術平臺

房地產(chǎn)企業(yè)加強資金運營管理必須依賴完善的資金運營管理制度，促進提高企業(yè)的資金利用效率和融資效率，降低企業(yè)的財務風險，增強企業(yè)的市場競爭力和發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)企業(yè)應該制定資金運營管理制度和規(guī)章制度，明確資金運營管理的范圍、標準、流程和要求，確保資金運營管理的規(guī)范性和可操作性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過信息技術平臺提高資金管理效率和透明度。例如，使用財務軟件管理資金流動，實時監(jiān)控資金流向，管理各項目的資金流和收支情況。同時，可以利用互聯(lián)網(wǎng)和移動終端，提供便捷的資金查詢、轉賬等服務，方便企業(yè)和客戶的資金操作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理效率和透明度，降低資金運營風險，進一步增強企業(yè)的資金管理能力，實現(xiàn)長期穩(wěn)健發(fā)展[7，8]。

房地產(chǎn)企業(yè)構建以資本結構最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式，可以降低企業(yè)的資金成本，提高資金利用效率，確保企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定運轉，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)應通過發(fā)行債券、發(fā)行股票、優(yōu)化資本結構等方式，降低資金成本。此外，企業(yè)可以通過并購、重組等方式優(yōu)化資本結構，提高企業(yè)的資本規(guī)模和盈利能力。借助財務杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)可以在保證穩(wěn)健運營的基礎上，最大程度地提高資金利用效率。但同時需要注意風險控制，避免財務杠桿帶來的潛在風險。房地產(chǎn)企業(yè)應建立穩(wěn)定的資金來源，例如與銀行建立長期合作關系，增加信貸額度；與投資機構建立合作關系，引入優(yōu)質投資資金等，確保企業(yè)資金的穩(wěn)定來源。房地產(chǎn)企業(yè)應加強內(nèi)部控制，建立健全內(nèi)部審計機制、風險控制機制等，確保企業(yè)內(nèi)部運營穩(wěn)定，避免因內(nèi)部問題導致資金鏈斷裂，實現(xiàn)資金的最大化利用和企業(yè)價值的最大化，為企業(yè)的健康發(fā)展提供有力支持[9]。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動管理

加強投資活動管理可以提高企業(yè)的投資回報率，降低企業(yè)的經(jīng)營風險，提高企業(yè)的競爭力和營運穩(wěn)定性，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。這對于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。房地產(chǎn)企業(yè)應重視投資活動管理，提高企業(yè)的投資決策水平、降低投資風險、確保項目的高質量完成，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供有力支撐。房地產(chǎn)企業(yè)應加強對投資項目的管理，全面掌握項目的進展情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保項目能夠按時、按質、按量完成：房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資活動時應嚴格控制項目成本，避免因項目成本超預算而導致企業(yè)財務狀況不穩(wěn)定；加強與合作伙伴的管理，建立長期穩(wěn)定的合作關系，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，從而為企業(yè)的長期發(fā)展提供有力保障。

1.建立多元化融資平臺，整體降低籌資成本。近年來，隨著我國經(jīng)濟結構轉型升級、人口紅利消退以及“房住不炒”政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，房地產(chǎn)市場已從高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，房企開始注重多元化發(fā)展及精細化管理。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金的情況需要采取科學合理的措施來應對，通過優(yōu)化資金使用、拓展融資渠道、減少企業(yè)負債、緩解企業(yè)的資金壓力，提高企業(yè)的市場競爭力和發(fā)展?jié)摿?，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和價值創(chuàng)造。房地產(chǎn)企業(yè)可拓展融資渠道，采用多元化的融資方式，如銀行貸款、發(fā)債、股權融資等方式，以增加資金來源，提高資金的可持續(xù)性。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過資產(chǎn)證券化的方式來獲得資金，將企業(yè)的資產(chǎn)如房產(chǎn)等打包成證券進行發(fā)行，以獲得資金的同時降低企業(yè)的財務風險和流動性風險[10]。

2.合理投資，提高項目的可行性。合理投資對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展至關重要，而多部門協(xié)同參與投資決策是實現(xiàn)合理投資的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)投資部門應建立跨部門的投資決策機制，讓涉及到投資的不同部門共同參與投資決策，確保決策的科學性和全面性；加強風險評估，將風險評估作為投資決策的重要環(huán)節(jié)，多部門協(xié)同參與風險評估，從不同角度、不同領域進行全面評估，提高項目的可行性；加強資金管控，確保項目的資金使用得到充分的保障。多部門協(xié)同參與資金管控，可以從不同角度、不同領域進行管控，提高資金使用效率和安全性，降低投資風險，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供有力保障[11，12]。

（三）強化資金預算管理，促進資金回籠

作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，強化資金預算管理可以幫助企業(yè)規(guī)劃好總體資金收支情況，對應收賬款管理和存貨管理進行精細化的管控。通過合理提高應收賬款和存貨的周轉率，降低資金占用，提高企業(yè)資金的流動性，可以有效控制財務風險，提高企業(yè)的融資能力和財務穩(wěn)定性。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過制定科學合理的資金預算，對各項支出和收入進行合理分配和規(guī)劃，控制資金的流動和使用，從而避免資金的浪費和占用。同時，企業(yè)還可以加強應收賬款管理和存貨管理，通過優(yōu)化存貨結構和提高周轉率，來降低存貨占用的資金量，提高存貨的資金利用效率。此外，企業(yè)還可以加強與供應商和客戶的合作，通過建立長期穩(wěn)定的合作關系，實現(xiàn)資金的快速回籠和流通，提高企業(yè)的資金流動性和融資能力。

（四）加強資金風險管理，促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)需要加強資金風險管理，以規(guī)避市場波動和財務風險的影響，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應該建立完善的風險管理制度，包括風險評估、風險防范和風險控制等方面，做好市場風險、信用風險、匯率風險和利率風險的監(jiān)控和管理。同時，房地產(chǎn)企業(yè)可與金融機構建立長期穩(wěn)定的合作關系，建立多元化的融資渠道，降低融資成本，提高融資效率，確保企業(yè)的融資需求得到及時滿足。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應注重內(nèi)部控制和企業(yè)文化建設，加大對財務和風險管理制度的宣傳和培訓力度，樹立風險意識和合規(guī)意識，從而提高企業(yè)的管理水平和風險防范能力，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

三、結束語

鑒于資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的重大意義，需要采用科學有效的方式和手段加以應對，解決房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理工作過程中遇到的問題，多維度、多舉措地思考與掃除管理障礙，為企業(yè)的擴張和發(fā)展提供必要的資金支持，降低企業(yè)的風險和損失，提高企業(yè)的盈利能力和市場競爭力，使房地產(chǎn)項目資金使用效率達到最大化。

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