示例

為了解決子女讀書的問題，小明購買了小李的一套學(xué)區(qū)房。雙方簽訂了房屋買賣合同，也完成了購房款的支付，并約定周五一同去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過戶登記。周三晚上小李打電話告訴小明，他突發(fā)疾病需要做手術(shù)，只能等病情痊愈后再一起去辦理房屋的過戶登記。事后，小明分析后認(rèn)為該套學(xué)區(qū)房十分緊俏，懷疑小李假借生病，想把房子賣給其他出價(jià)更高的買家。請(qǐng)問，小明可以采取什么方法保護(hù)自己的權(quán)益？

法條

《民法典》法條 預(yù)告登記

第221 條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

解讀

小明向不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)辦理房屋預(yù)告登記，可以防止小李將該套學(xué)區(qū)房賣給他人并辦理房屋過戶登記。

日常生活中經(jīng)常有“一房二賣”的情形發(fā)生，賣方與多個(gè)買方簽訂了房屋買賣合同，最終與價(jià)高者辦理過戶登記，這種行為損害了其他購買者的權(quán)益。對(duì)此，《民法典》第221 條規(guī)定房屋等不動(dòng)產(chǎn)可以辦理預(yù)告登記，進(jìn)而保護(hù)購買者的期待利益。根據(jù)該條規(guī)定，辦理預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，其他人不能申請(qǐng)辦理該房屋的過戶登記，也不能在這套房屋上設(shè)立抵押。《民法典》規(guī)定預(yù)告登記的目的在于保障權(quán)利人將來能夠順利辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記，獲得房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在房屋辦理過戶登記前，買家可以通過預(yù)告登記限制賣家將房屋過戶給其他人，保障自己未來能夠獲得房屋所有權(quán)。

本示例中，小明和小李還沒有辦理該套房屋的過戶登記，小李仍然是房屋的所有權(quán)人，可以將房屋賣給他人并辦理過戶登記。一旦該學(xué)區(qū)房被過戶給其他人，小明就無法取得房屋所有權(quán)，只能根據(jù)購房合同要求小李承擔(dān)違約責(zé)任。為防止這一情況發(fā)生，小明可以要求與小李一起前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心先行辦理預(yù)告登記，待小李病愈出院后再辦理過戶登記。需要注意的是，預(yù)告登記對(duì)買方的保護(hù)是有期限的。小明辦理預(yù)告登記后，應(yīng)當(dāng)在能夠辦理正式的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90 日內(nèi)申請(qǐng)登記。90 日后，如果小明仍然沒有申請(qǐng)辦理過戶登記，那么預(yù)告登記失效。