黃志炫 廣東中盈土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估工程咨詢有限公司

引言

2006 年2 月15 日，我們國家結(jié)合本國國情頒布了《企業(yè)會計準則第3 號——投資性房地產(chǎn)》給投資性房地產(chǎn)下了明確的定義，將投資性房地產(chǎn)從其他資產(chǎn)類型從獨立出來，作為一項單獨的資產(chǎn)核算項目，對于投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容作出了詳細的規(guī)定，資產(chǎn)評估對于房地產(chǎn)發(fā)展有推動作用，通過研究投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用，促進了投資性房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

一、投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用

(一)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法

隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，越來越多的人和企業(yè)開始投資房地產(chǎn)，關(guān)于投資性房地產(chǎn)如何評估是本文研究重點，常見的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方法如下：

1.收益乘數(shù)法

收益乘數(shù)法能夠評估出房地產(chǎn)一年的收益，準確估計出投資性房地產(chǎn)的價值，具體如表1 所示：

表1 收益乘數(shù)法

2.市場評估法

在評估投資性房地產(chǎn)價值的時候，可以將其于類似的房地產(chǎn)交易價格進行比較，選擇有價值的、可比較的房地產(chǎn)交易案例，在價格比較結(jié)束后，將交易案例與投資性房地產(chǎn)之間存在的差異進行深入分析，找到不同點做出合理的調(diào)整，以此來評估投資性房地產(chǎn)的價值。在這一過程中，還需要重視房地產(chǎn)附近租金帶來的影響，盡可能排除一切干擾因素。

3.直接資本法

將投資性房地產(chǎn)未來一年的收益除以資本率來評估房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值，常見的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)收益的種類有毛租金、潛在毛收入、凈收入等，在通過資本化率計算出投資性房地產(chǎn)的價值，具體的計算公式為：投資性房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)未來收益/資本化率。

4.現(xiàn)金流折現(xiàn)法

與其他產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)周期更長，尤其是大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，在評估房地產(chǎn)投資價值的時候，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，所謂的現(xiàn)金流量主要是指一個項目在特定時期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估人員需要模擬房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程，預(yù)測整個過程中需要用到的現(xiàn)金流量，綜合考慮各項支出和收入，將不同時間的現(xiàn)金流折現(xiàn)到統(tǒng)一時間點再進行相加減，準確評估投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)價值。

5.租期及回收金額折現(xiàn)法

一般來說，投資性房地產(chǎn)都附帶租約，在評估的過程中，合同已經(jīng)簽訂，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有的租金水平有可能會低于市場水平，也有可能會高于市場水平，導(dǎo)致房地產(chǎn)的資產(chǎn)價值評估不準確。因此，在對投資性房地產(chǎn)評估的過程中，要單獨考慮房地產(chǎn)的資金收益情況，對于房地產(chǎn)租金之外的收益要通過資本化率來評估投資性房地產(chǎn)的價值。

(二)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估模式

常見的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估方式有工作價值模式和成本模式兩種，在《企業(yè)會計準則第3 號——投資性房地產(chǎn)》明確將公允價值模式引入到房地產(chǎn)資產(chǎn)評估中，將其作為投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的主要依據(jù)，能夠準確反饋出投資性房地產(chǎn)的市值和盈利能力，在保證會計信息質(zhì)量的基礎(chǔ)之上提升財務(wù)報表的使用效果。據(jù)調(diào)查研究顯示，40.13%的上市公司都存在投資性房地產(chǎn)，在這些上市公司中，僅僅有4.36%公司選擇公允價值模式，其余的上市公司采用的是成本模式，這與預(yù)期的結(jié)果不同，具體應(yīng)用情況如表2所示：

表2 2019—2022 年企業(yè)投資性房地產(chǎn)情況統(tǒng)計表

通過表2 可以看出，從2019—2022 年許多上市公司都開始投資房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)所占總資產(chǎn)的比重也越來越大，從2019 年的0.2%上漲到0.28%，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例從1.22%上漲到1.95%，但是都沒有超過2%，可以得出投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的比率有非常大的增值潛力，對于企業(yè)的發(fā)展有著極其重要的影響。

通過表3 可以看出，自《企業(yè)會計準則第3 號——投資性房地產(chǎn)》實施18 年來，采取公允價值模式評估投資性房地產(chǎn)的數(shù)量從4.16%上升到4.87%，但是并未超過5%，超過95%的上市公司仍然采用成本模式評估投資性房地產(chǎn)，對于公允價值模式仍然是觀望狀態(tài)。

表3 2019—2022 年投資性房地產(chǎn)評估應(yīng)用統(tǒng)計表

通過表4 可以看出，從2019 年到2022 年，投資性房地產(chǎn)都有所增值，尤其是2021 年、2022 年投資性房地產(chǎn)價值明顯上漲，公允價值模式評估模式對于資產(chǎn)負債率影響比較小，說明采取公允價值模式能夠提升企業(yè)的經(jīng)營償債能力。而凈資產(chǎn)收益率從7.14%上漲到11.13%、資產(chǎn)負債率從46.11%上漲到69.03%、總資產(chǎn)報酬率從3.78%下降到3.45%，這就說明企業(yè)在合理利用財務(wù)杠桿的基礎(chǔ)之上擴大經(jīng)營，企業(yè)資產(chǎn)安全性明顯提升，呈現(xiàn)出明顯的融資優(yōu)勢，為企業(yè)后期規(guī)模擴張和融資創(chuàng)造了良好的條件。

表4 2019—2022 年投資性房地產(chǎn)兩種評估模式的財務(wù)狀況對比表

二、影響投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用的因素

(一)客觀因素

首先，市場條件。自從2006 年后，我們國家財政部對于投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估模式作出了嚴格限制，明確了使用公允價值模式的使用條件。目前，我們國家房地產(chǎn)交易市場有待完善，部分上市公司不具備公允價值模式的條件，導(dǎo)致公允價值模式推廣面臨非常大的困境。其次，財務(wù)工作人員的專業(yè)素質(zhì)。針對投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的過程中，賬面價值會隨著市場價格變化而存在差異，財務(wù)工作人員需要定期評估投資性房地產(chǎn)的價值，這對于財務(wù)工作人員提出了更高的要求，促進要掌握企業(yè)整體運行情況，而且還要把握好企業(yè)未來發(fā)展、市場變化做出調(diào)整，降低投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險。目前，許多企業(yè)的財務(wù)工作人員達不到這一水平，很難對投資性房地產(chǎn)做出準確評估。

(二)主觀因素

首先，關(guān)于會計風(fēng)險。《企業(yè)會計準則第3 號——投資性房地產(chǎn)》對于投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估作出了明確的規(guī)定，選擇公允價值模式作為評估投資性房地產(chǎn)的企業(yè)不得轉(zhuǎn)為成本模式，這就意味著公允價值模式是一條“單行道”嚴重限制了企業(yè)的選擇權(quán)，一旦出現(xiàn)房價波動，企業(yè)沒有其它選擇的機會，只能調(diào)整自己的利潤，導(dǎo)致企業(yè)收益變化劇烈，在無形之中增加了投資風(fēng)險。其次，關(guān)于未來盈虧。近幾年來，我們國家房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展速度越來越快，投資性房地產(chǎn)的價值越來越高，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，增強企業(yè)的融資能力，有效提升企業(yè)的形象。目前，企業(yè)所采用的投資性房地產(chǎn)評估隔斷了利潤調(diào)節(jié)的空間，對于企業(yè)盈虧管理帶來了不利的影響。最后，關(guān)于政治成本。在選擇房地產(chǎn)資產(chǎn)評估模式的時候，部分企業(yè)選擇了公允價值模式，考慮到政治成本，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)積極尋求各種途徑去降低自己的關(guān)注度，混淆潛在危機的影響。

三、推進投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估應(yīng)用的對策

(一)構(gòu)建健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場

通過構(gòu)建健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，能夠避免市場價格的大幅度波動，提升投資性房地產(chǎn)評估的準確性。具體來說，國家應(yīng)該構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場和環(huán)境，由政府部門負責(zé)牽頭，其他機構(gòu)共同協(xié)作參與的一體化機制，建立起完善的房地產(chǎn)交易中心，有效監(jiān)控房地產(chǎn)交易，降低房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟發(fā)生的頻率。

(二)重視財務(wù)人員的培訓(xùn)工作

隨著經(jīng)濟水平的飛速發(fā)展，公允價值模式的廣泛應(yīng)用是必然的，但是就目前的情況來看，企業(yè)的部分財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)不夠高，應(yīng)急能力比較差，風(fēng)險判斷能力和資產(chǎn)評估能力比較弱，導(dǎo)致公允價值模式推廣受限。因此，一定要重視財務(wù)人員培訓(xùn)工作，完善會計協(xié)會機會教育制度，組織員工閱讀高質(zhì)量的財務(wù)書刊，重視會計教育投入，定期組織相關(guān)的會計培訓(xùn)活動，不斷提升財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)。邀請會計專家開講座，重點講解會計新準則，就投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估準則開展針對性討論，加深財務(wù)人員對于投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的理解，促進投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估理念的轉(zhuǎn)變。財務(wù)工作人員要主動學(xué)習(xí)，持續(xù)關(guān)注與投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估規(guī)則有關(guān)的內(nèi)容，積極參與投資性房地產(chǎn)評估實踐，總結(jié)有價值的、值得推廣的經(jīng)驗，不斷提高自己的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估能力。

(三)健全資產(chǎn)評估流程

投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估結(jié)果是否準確，最主要的途徑之一就是健全資產(chǎn)評估流程，有效提升會計信息的可靠性。要健全資產(chǎn)評估流程，重視資產(chǎn)評估機構(gòu)監(jiān)管力度，增強投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告的可行性，一般來說，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告內(nèi)容主要包括委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評估報告使用者概況、評估目的、評估對象和范圍、價值類型及其定義、評估基準日、評估依據(jù)、評估方法、評估程序?qū)嵤┻^程和情況、評估假設(shè)、評估結(jié)論等內(nèi)容，要求投資性房地產(chǎn)評估部門認真記錄評估過程，出具完善的資產(chǎn)評估報告，作為評估房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的重要依據(jù)。同時要健全行業(yè)規(guī)范制度，提高監(jiān)管力度，對于在資產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的任何違規(guī)行為都要嚴肅處理，如果有情節(jié)嚴重者，可以直接取消機構(gòu)的投資性房地產(chǎn)評價資質(zhì)。

(四)重視監(jiān)督管理

加強投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)評估機構(gòu)監(jiān)管體系建設(shè)，由中國資產(chǎn)評估協(xié)會和證監(jiān)會聯(lián)合組成評估小組，對于投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估進行復(fù)核，并將其作為機構(gòu)考核的重要依據(jù)，根據(jù)評估結(jié)果判定房地產(chǎn)資產(chǎn)評估結(jié)果的準確性，并依法追究相關(guān)的法律責(zé)任。強化對注冊會計師監(jiān)督，使得注冊會計師自覺遵守投資性房地產(chǎn)評估規(guī)則，提高注冊會計師的職業(yè)道德修養(yǎng)、風(fēng)險判別能力等。建立完善的獎懲制度，對于惡意使用會計信息的人依法追究相關(guān)的責(zé)任，給潛在造假者形成威懾，盡可能避免違規(guī)行為，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的準確性。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估不僅會影響房屋出售，而且對于房地產(chǎn)出租也會產(chǎn)生影響，這就要求工作人員在參與投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的時候，要根據(jù)房地產(chǎn)情況選擇合適的評估對象，采取有效的對策，不斷提升投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估的準確性，為房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展提供最有價值的材料。