趙寶靜 葛 巖 金 山

1 研究概述

1.1 研究背景

2021年，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見》，對加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承作出全面系統(tǒng)的部署。上海自1986年獲批國家歷史文化名城以來，構(gòu)建了覆蓋全域的“城、鎮(zhèn)、村”與“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的保護(hù)體系。近些年，上海的城市更新明確從“拆改留”轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲舾牟稹薄?016年，上海開展了中心城50年以上歷史建筑普查，在已有的中心城及郊區(qū)共44片歷史文化風(fēng)貌區(qū)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步劃定254片風(fēng)貌保護(hù)街坊，重點(diǎn)強(qiáng)化了對里弄?dú)v史建筑的保護(hù)。作為上海近代最主要的住宅類型與居住社區(qū)，里弄類型多樣，品質(zhì)參差不齊，如何對里弄開展合理的更新改造，同時(shí)最大程度地保留保護(hù)里弄的風(fēng)貌特征與歷史韻味，是當(dāng)前里弄保護(hù)與更新面臨的最大挑戰(zhàn)。

在此背景下開展的針對里弄保護(hù)更新的系列研究，旨在明確里弄保護(hù)更新的基本原則，探索保護(hù)更新策略，研究相關(guān)技術(shù)議題，協(xié)調(diào)風(fēng)貌保護(hù)、城區(qū)發(fā)展與民生改善之間的矛盾沖突。以約占全市1/3里弄面積的黃浦區(qū)為重點(diǎn)研究對象，調(diào)研現(xiàn)狀情況，梳理發(fā)展矛盾，探索未來保護(hù)更新方向，為相關(guān)工作的開展提供技術(shù)支撐與政策建議。

1.2 研究對象

本文以上海里弄為研究對象，重點(diǎn)關(guān)注在舊改征收基礎(chǔ)上進(jìn)行保護(hù)更新的里弄，并將里弄?jiǎng)澐譃槔锱±砗屠锱ㄖ蓚€(gè)層次。里弄肌理泛指在19世紀(jì)中期開埠后開發(fā)建造，以豐富的街坊內(nèi)部巷道、單元聯(lián)立式建筑、低層高密度為主要肌理特征的近代建成環(huán)境總稱?，F(xiàn)有代表性學(xué)術(shù)研究中，對里弄建筑類型的劃分有很多表述。本文系統(tǒng)梳理了《里弄建筑》[1]、《老弄堂建業(yè)里》[2]、《上海石庫門》[3]、《上海石庫門里弄房屋簡史》[4]、《上海里弄街區(qū)的價(jià)值》[5]、《永不消失的里弄》[6]等權(quán)威書籍，研究上海市房屋管理系統(tǒng)里弄類型的相關(guān)闡述，以及學(xué)者在城市空間演進(jìn)背景下對其基本類型的重新思考，通過梳理類型間的關(guān)聯(lián)性建構(gòu)上海近代居住建筑類型譜系[7]（見圖1）。

圖1 里弄類型對應(yīng)關(guān)系分析表Fig.1 Type analysis of Lilong

本文中的里弄為建造于上海開埠之后、中華人民共和國成立之前的，有組織開發(fā)建設(shè)的或達(dá)到基本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的自建聯(lián)立式居住建筑。涉及的里弄建筑包括石庫門里弄住宅、新式里弄住宅、廣式里弄住宅3種主要類型，以及市房、早期西式聯(lián)排住宅、里弄工房等若干特殊類型。其中，石庫門里弄住宅包括早期老式石庫門里弄住宅、后期老式石庫門里弄住宅、新式石庫門里弄住宅、里弄公館等類型（見圖2）。

圖2 上海里弄類型分析圖Fig.2 Analysis of Shanghai Lilong types

上海里弄保護(hù)更新研究實(shí)踐方面，已有學(xué)者從城市生活遺產(chǎn)的概念認(rèn)知、歷史城區(qū)物質(zhì)肌理維護(hù)、建成環(huán)境遺產(chǎn)可持續(xù)性、基于社區(qū)的城市生活遺產(chǎn)保護(hù)管理等方面，以上海為例全面探討了城鄉(xiāng)文化遺產(chǎn)保護(hù)傳承機(jī)制建設(shè)健全的基礎(chǔ)理論與實(shí)現(xiàn)路徑[8]；從HUL的視角提出上海從宏觀、中觀和微觀3個(gè)層次進(jìn)行歷史城區(qū)建筑高度控制的框架和具體的控制方法[9]；通過對中心城區(qū)現(xiàn)存的所有里弄建筑進(jìn)行田野調(diào)查，經(jīng)空間坐標(biāo)導(dǎo)入及單元屬性整理，形成針對現(xiàn)狀空間及屬性的GIS數(shù)據(jù)成果[10]；基于上海衡山路—復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃實(shí)施評估提出規(guī)劃銜接、技術(shù)完善、實(shí)施機(jī)制、動(dòng)態(tài)監(jiān)測等方面的結(jié)論與建議[11]；以老城廂方浜中路街區(qū)為例，探索城市設(shè)計(jì)過程中類型學(xué)思路的運(yùn)用[12]；研究田子坊案例中多元主體的協(xié)作機(jī)制[13]；對構(gòu)成里弄風(fēng)貌的建筑形制與街坊肌理的特征要素加以解析，提出要從建筑保護(hù)延伸到肌理保護(hù)，并探討了基于3類肌理保護(hù)的控規(guī)風(fēng)貌附加圖則創(chuàng)新思路[14]。

1.3 研究內(nèi)容

本文基于對里弄類型的研究與多維價(jià)值的闡述，面對當(dāng)下城市更新背景下里弄街區(qū)不斷消亡、原真性破壞、紳士化與社會文脈斷裂等主要挑戰(zhàn)，在開展系統(tǒng)理論研究、全面踏勘訪談與公眾參與的基礎(chǔ)上，以上海市黃浦區(qū)為例，校核里弄地塊規(guī)模，分析了空間分布以及強(qiáng)度和密度特征，梳理了里弄與公共用地、建設(shè)用地的關(guān)系。本文研究重點(diǎn)包括3方面：一是聚焦里弄肌理保護(hù)更新的基本原則，從土地劃分格局與建筑法規(guī)導(dǎo)致的里弄肌理成因、基于高密度空間低區(qū)成片規(guī)模的里弄肌理分類、基于人視角感知體驗(yàn)維度的里弄肌理解析、基于現(xiàn)存成規(guī)模里弄街坊既有保護(hù)管控要求等方面提出具體的保護(hù)更新策略。二是聚焦里弄建筑保護(hù)更新的類型，在梳理矛盾與明確策略的基礎(chǔ)上，從產(chǎn)權(quán)視角研究里弄?dú)v史建筑保護(hù)更新模式，提出里弄?dú)v史建筑差異化保護(hù)更新分類建議。三是聚焦里弄街區(qū)的功能延續(xù)與業(yè)態(tài)的多樣性，鼓勵(lì)多樣化住宅與多種功能供給等建議。研究成果結(jié)合城市設(shè)計(jì)方法建立GIS數(shù)據(jù)平臺，形成“一街坊一圖冊”，支撐管理部門保護(hù)更新政策的制定，為后續(xù)里弄保護(hù)更新提供思路與方法參考（見圖3）。

圖3 研究框架與內(nèi)容Fig.3 Research framework and content

2 里弄的多維價(jià)值與面臨挑戰(zhàn)

2.1 多維視角的里弄價(jià)值闡釋

2.1.1 里弄是上海近代最主要的居住社區(qū)與住宅建筑

里弄見證并承載了上海近代發(fā)展史。上海開埠之前只是一處較為繁榮的江南港口市鎮(zhèn)。1843年開埠以后，短短百年之間，發(fā)展為遠(yuǎn)東第一大都市。上海里弄建筑自1870年代逐漸成型，至1940年代，其產(chǎn)生與發(fā)展伴隨了整個(gè)上海城市爆發(fā)式發(fā)展的階段，是上海開埠后在多重社會與文化力量的沖擊下形成的近代居住建筑的典型范式，曾經(jīng)是上海分布最廣泛、最具代表性的建筑類型，也是近代上海遺留下來的規(guī)模最為龐大的建筑類型。租界內(nèi)華人居住和生活需求催生了上海里弄的形成。上海里弄民居集中建造在上海市中心區(qū)，興起于租界出現(xiàn)之后，停止在中華人民共和國成立前夕[15]。上海里弄建設(shè)的長期歲月中，其建筑的形式和內(nèi)容不斷發(fā)生變化。當(dāng)時(shí)從事房地產(chǎn)經(jīng)營的老沙遜、怡和、仁記等洋行均拆除原來的簡易木板房，翻造和興建二層磚木結(jié)構(gòu)的樓房并以某某里命名[16]。然而，為緩解住宅緊張狀況，大量原本作為一套住宅設(shè)計(jì)的里弄住宅，在出租時(shí)通常是一個(gè)房間一戶人家，通過增加閣樓和對曬臺進(jìn)行違章搭建而增加居住密度的現(xiàn)象更是在1930年代愈演愈烈[17]。

2.1.2 城市土地開發(fā)決定了里弄的誕生與發(fā)展

作為以開發(fā)為主的建筑類型，里弄建筑的設(shè)計(jì)建造以容易出租、租金收益最大化為基本目標(biāo)。開發(fā)型的建設(shè)意圖與里弄布局緊湊、規(guī)模復(fù)制等特征存在內(nèi)在聯(lián)系。對土地價(jià)值的充分利用是促進(jìn)里弄發(fā)展的重要?jiǎng)恿?。在發(fā)展過程中，如何更加充分地發(fā)掘土地價(jià)值，是里弄建筑與肌理演進(jìn)的重要?jiǎng)恿ΑＴ?層的建筑逐漸增加為3層，沿街市房甚至增加至4層，使開發(fā)者通過增加開發(fā)強(qiáng)度獲取更高的收益。此外，以新式里弄住宅為代表的更高品質(zhì)的住宅類型取代原本石庫門里弄住宅，以獲取更高的售價(jià)，也是充分發(fā)掘土地價(jià)值的一種形式。這些對于當(dāng)前認(rèn)識里弄肌理保護(hù)與更新仍然有著一定意義。

2.1.3 里弄作為類型學(xué)標(biāo)本的歷史與科學(xué)價(jià)值

保留位于不同城市地區(qū)、不同類型、不同時(shí)期的里弄建筑實(shí)例，對于梳理近百年來里弄建筑的演變具有重要意義。經(jīng)過初步梳理統(tǒng)計(jì)，建成年代在1911年之前的里弄建筑在現(xiàn)存里弄建筑中的比例不超過5%，建成年代在1920年之前的里弄建筑比例僅在30%左右，因此建成年代較早的里弄，從保存實(shí)物標(biāo)本的層面，具有更加重要的意義。如上海現(xiàn)存建成年代最早的里弄“公順里”被譽(yù)為“活化石樣本，是了解上海早期建筑不可多得的教材”[18]。具有較高標(biāo)本研究價(jià)值的里弄建筑如里弄公館分布范圍較小、現(xiàn)存示例較少，因其類型稀缺性具有相對較高的保留價(jià)值。又如為了提升建筑的防火性能，里弄建筑在結(jié)構(gòu)、選材、施工手法等方面經(jīng)歷了顯著的變化，由早期的木結(jié)構(gòu)發(fā)展至磚木結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)[19]。里弄建筑是“中國走向現(xiàn)代生活后唯一的一個(gè)對傳統(tǒng)民居建筑開始繼承、發(fā)展的現(xiàn)存實(shí)例”[20]。

2.1.4 里弄反映了東西方文化與藝術(shù)的沖突與交融

里弄街區(qū)肌理是對以自由布局為特征的江南市鎮(zhèn)和行列式與圍合式相結(jié)合的西方近代城市建筑布局方式的糅雜。里弄建筑是東西合璧的建筑類型，里弄建筑審美的基礎(chǔ)是傳統(tǒng)中式與古典西式的結(jié)合。與外灘一樣，上海里弄也像是“萬國建筑博覽會”，豐富多元的裝飾紋樣是最能體現(xiàn)上海里弄建筑藝術(shù)魅力之處，是里弄建筑最容易被感知的藝術(shù)形象。近代上海三方二界、五方雜處的聚居結(jié)構(gòu)，以及西方藝術(shù)審美的強(qiáng)勢侵入，造成里弄建筑的外觀裝飾藝術(shù)風(fēng)格在不到一個(gè)世紀(jì)的時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了劇烈變化。作為上海曾經(jīng)最普遍的居住建筑類型，大量名人工作、生活在里弄中，留下眾多具有紀(jì)念意義的名人故居、紅色遺跡、歷史故事、文學(xué)作品等，相應(yīng)的里弄建筑業(yè)已成為內(nèi)涵豐富的人文記憶載體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅黃浦區(qū)的風(fēng)貌街坊內(nèi)，涉及里弄的文物保護(hù)點(diǎn)約60余處，其中三成為名人故居及重要事件紀(jì)念地。

2.2 城市更新背景下里弄面臨的主要挑戰(zhàn)

2.2.1 超齡服役及高強(qiáng)度使用導(dǎo)致安全隱患

現(xiàn)存的里弄建筑大多建造于1900—1940年間，少量甚至建造于19世紀(jì)，多數(shù)建筑至今已被使用近百年甚至上百年。這些建筑在最初建造時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)和建造質(zhì)量參差不齊，其中里弄公館等少量里弄建筑用料上乘，施工精良，建筑結(jié)構(gòu)至今仍然堅(jiān)固可靠，而多數(shù)廣式里弄住宅、部分后期老式石庫門里弄住宅、早期市房，甚至少量新式里弄作為快速地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)物，最初設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一般，甚至在建造時(shí)存在偷工減料的問題。1949年以后，大量里弄建筑成為公房并被使用至今。由于歷史原因，這些建筑不得不超齡服役。在使用過程中，“72家房客”的情況非常普遍，高強(qiáng)度使用使得里弄建筑質(zhì)量進(jìn)一步惡化，存在消防、防疫、治安等諸多安全隱患。以改造前的承興里為例，原本為一戶居民設(shè)計(jì)的180 m2的兩開間新式里弄一般容納6—7戶，南側(cè)舊里的居住密度更高，內(nèi)部還存在大量加層、搭建、內(nèi)部分割的情況。

2.2.2 近代城市空間肌理的演進(jìn)與里弄街區(qū)的消亡

對于近代上海而言，里弄建筑并非最大程度利用土地價(jià)值的建筑與城市肌理形式。以多層高密度為基本特征的公共建筑在開發(fā)強(qiáng)度、功能適應(yīng)性方面明顯勝于里弄建筑。因此，在上海1920—1930年代快速城市發(fā)展過程中，許多土地價(jià)值較高地段的里弄建筑被近代公共建筑所取代。這其中最為典型的案例就是南京東路沿線建設(shè)的4大公司?，F(xiàn)代化的大樓在拆除了大量里弄建筑后拔地而起。這些建筑不僅完善了城市功能，推動(dòng)了上海這座城市的現(xiàn)代化進(jìn)程，也成為當(dāng)今上海城市特色歷史風(fēng)貌的重要組成部分（見圖4）。

圖4 黃浦區(qū)建筑高度與里弄演進(jìn)分析圖Fig.4 Analysis of building height and Lilong evolution in Huangpu District

改革開放后特別是1990年以來，城市發(fā)展對于土地的需求進(jìn)一步加速了里弄的消亡。大批的里弄在舊區(qū)改造與城市新項(xiàng)目的建設(shè)過程中被拆除，取而代之的是大型百貨商場、高層寫字樓與高級住宅小區(qū)。太平湖一帶便是這種變化最典型的寫照。城市的歷史記憶也伴隨里弄街區(qū)一起消失。

2.2.3 歷史建筑復(fù)建帶來的里弄原真性破壞

每一次歷史遺存的改造都會帶來不同程度的價(jià)值遺失，而歷史價(jià)值不可再生。因?qū)锱ㄖM(jìn)行修繕改造的成本遠(yuǎn)高于拆除重建成本，而且還會顯著增加建造工期，限制地下室開發(fā)，目前很多實(shí)施的案例中，往往采用降低建設(shè)成本和時(shí)間成本的復(fù)建方式。然而復(fù)建過程中，里弄?dú)v史建筑的原真性往往被破壞。以建業(yè)里為例，項(xiàng)目一開始也努力保留老構(gòu)件，但在后續(xù)實(shí)施過程中，由于未能很好協(xié)調(diào)老構(gòu)件與結(jié)構(gòu)抗震、節(jié)能保溫等技術(shù)要求的矛盾，最終放棄了老構(gòu)件的再利用，很多歷史構(gòu)件細(xì)節(jié)方面的處理也嚴(yán)重走樣，最終的結(jié)果難以令人滿意。因此，必須慎重確定進(jìn)行復(fù)建的里弄建筑和允許復(fù)建的情形，明確建筑復(fù)建需要滿足的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。

2.2.4 單一功能更新導(dǎo)致的內(nèi)城紳士化與社會文脈斷裂

在近些年的舊區(qū)改造中，里弄街區(qū)往往被改造為豪宅、公共建筑等，如新天地、張園，以及老城廂內(nèi)的露香園改造。單一功能的更新改造必將導(dǎo)致嚴(yán)重的內(nèi)城空心化與紳士化問題，原住居民的全部外遷也帶來社會文脈斷裂，造成社會學(xué)意義上無法彌補(bǔ)的損失。如新天地所采用的嵌入式空間策略造成的對地區(qū)公共空間組織模式的整體性改變，全面顛覆了原有的公共空間模式并深刻地影響了其與周邊地區(qū)的相互關(guān)系[21]。學(xué)者基于層次分析法的模糊綜合評價(jià)將居民主觀評價(jià)進(jìn)行量化，對第一批春陽里和承興里改造試點(diǎn)進(jìn)行住戶滿意度評價(jià)，結(jié)果說明該試點(diǎn)住戶的滿意度評價(jià)不高，并發(fā)現(xiàn)建筑改造、基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境為影響住戶滿意度的主要影響因素。更新模式中公眾參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、改造過程工作透明度和政策的落實(shí)情況同樣會影響居民評價(jià)[22]。

3 里弄肌理保護(hù)更新的認(rèn)知維度與基本原則

3.1 基于土地劃分與建筑規(guī)則的里弄肌理成因

土地劃分格局作為里弄肌理形成的基礎(chǔ)性因素，地塊的大小、形狀對于里弄建筑的布局形式有著顯著的制約。不同地塊之間的里弄巷弄格局、建筑類型與屋頂景觀各不相同，因此地塊劃分是決定里弄肌理特征與多樣性的重要基礎(chǔ)性因素。在許多情況下，土地劃分格局本身就是具有歷史價(jià)值的保護(hù)要素。應(yīng)將土地劃分作為里弄肌理特征的分析和價(jià)值評估要素，重視其在未來里弄肌理保護(hù)與更新中所發(fā)揮的作用。

建筑規(guī)則是里弄肌理形成的重要制約因素。建筑規(guī)則在建筑高度、建筑密度、巷弄寬度、開放空間布局等方面的規(guī)定，對最終體現(xiàn)出的里弄肌理特征有著直接影響。對歷史建筑規(guī)則的解讀為認(rèn)知既有里弄肌理特征提供了重要視角，融合歷史特征與當(dāng)下需求的建筑規(guī)則也可以成為里弄肌理的管控工具。

3.2 基于高密度空間低區(qū)成片規(guī)模的里弄肌理分類

低層高密度是里弄肌理的基本特征。里弄建筑大多為2—3層，高度在8—12 m之間，建筑密度一般在50%以上，成片的里弄與相鄰的低、多層建筑共同構(gòu)成上海中心城區(qū)的空間低區(qū)，形成低層高密度的城市肌理。該肌理類型是上海近代最主要的3類城市肌理之一。其他兩種肌理類型分別是低層低密度肌理和多層高密度肌理。前者以花園住宅社區(qū)為代表，建筑高度同樣為2—3層，但建筑密度一般在30%以下；后者以外灘地區(qū)為代表，建筑密度同樣在50%以上，但建筑高度一般在4—7層。

根據(jù)連片規(guī)模，空間低區(qū)大致可以分為連綿低區(qū)和成片低區(qū)兩種類型。連綿低區(qū)是指由連片里弄肌理和其他多層、低層建筑共同組成的城市空間低區(qū)，主要包括衡復(fù)地區(qū)、老城廂、外灘等重要的風(fēng)貌片區(qū)。成片低區(qū)指由上海歷史城區(qū)中幾個(gè)連片里弄街坊組成的城市空間低區(qū)，例如黃浦區(qū)的北京東路沿線和楊浦區(qū)的八埭頭、大橋等片區(qū)。

3.3 基于人視角感知體驗(yàn)維度的里弄肌理解析

里弄建筑與巷弄空間決定里弄肌理內(nèi)部體驗(yàn)。里弄肌理可以從地塊內(nèi)部進(jìn)行感知，當(dāng)人在里弄街區(qū)內(nèi)部活動(dòng)時(shí)，里弄建筑組群的巷弄格局、巷弄尺度與里弄建筑共同決定了人們對里弄肌理的內(nèi)部體驗(yàn)。

城市界面決定里弄肌理外部體驗(yàn)。里弄肌理可以從城市空間中進(jìn)行感知，當(dāng)人們在街道上行走時(shí)，可以通過里弄建筑群組的界面空間形態(tài)、立面形象與首層功能形成感知，并與里弄進(jìn)行互動(dòng)，形成里弄肌理的外部體驗(yàn)。

屋頂景觀決定里弄肌理空中體驗(yàn)。里弄肌理可以從空中進(jìn)行感知，上海既有里弄大多位于城市中心區(qū)，周邊高層建筑眾多。從這些建筑中可以俯瞰里弄，使里弄的屋頂景觀成為里弄肌理的空中體驗(yàn)。

3.4 基于現(xiàn)存成規(guī)模里弄街坊的既有保護(hù)管控要求

城市低區(qū)的既有保護(hù)要求包括歷史文化風(fēng)貌區(qū)和風(fēng)貌街坊兩種情況。歷史文化風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，高度控制要求主要包括地塊控制要求與沿街控制要求。為保護(hù)與延續(xù)宜人的街道空間，許多地塊的沿街控制高度要低于地塊控制高度。根據(jù)歷史資源規(guī)模、風(fēng)貌肌理、建筑質(zhì)量等的差異，風(fēng)貌保護(hù)街坊分為成片保護(hù)街坊和局部保護(hù)街坊。

歷史資源豐富，風(fēng)貌肌理特征明顯，空間格局、街區(qū)景觀較完整的街坊，原則上歷史建筑占地面積50%以上的劃定為成片保護(hù)街坊，管控要求保持原有巷弄格局和空間尺度，街坊內(nèi)與現(xiàn)有空間肌理不符的地塊應(yīng)當(dāng)按歷史肌理予以修補(bǔ)，延續(xù)建筑原有體量和空間布局關(guān)系，原則上與現(xiàn)狀建筑高度相適應(yīng)。如需肌理修補(bǔ)或增加公共服務(wù)設(shè)施，在不影響風(fēng)貌保護(hù)的前提下，可以適度增加建筑面積。因功能需要，經(jīng)城市設(shè)計(jì)研究，可適當(dāng)局部提高建筑高度。

街坊內(nèi)整體風(fēng)貌一般，但存在具有一定規(guī)模的、有價(jià)值的歷史建筑和環(huán)境要素，原則上歷史建筑占地面積在30%—50%的，劃定為局部保護(hù)街坊。管控要求允許局部新建高層建筑，高層布局及高度應(yīng)結(jié)合更大范圍的城市設(shè)計(jì)研究予以確定，對位于濱江濱河、保護(hù)建筑周邊等高度敏感區(qū)的街坊應(yīng)做好重要視點(diǎn)視線分析（見圖5）。

圖5 里弄肌理要素延續(xù)分析圖Fig.5 Analysis chart of texture elements in Lilong

4 里弄建筑保護(hù)更新的考量維度與類型

4.1 多維度判定里弄?dú)v史建筑改造方式

里弄建筑的保護(hù)與更新需要與城區(qū)整體功能完善與品質(zhì)提升需求相協(xié)調(diào)。需要協(xié)調(diào)的內(nèi)容主要包括市政道路建設(shè)、城市綠地建設(shè)、基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)，以及城區(qū)發(fā)展對于功能空間與建設(shè)規(guī)模的需求。當(dāng)里弄建筑與規(guī)劃道路紅線產(chǎn)生矛盾時(shí)，建議進(jìn)行深入的規(guī)劃研究，統(tǒng)籌歷史風(fēng)貌保護(hù)、道路交通和市政設(shè)施建設(shè)的要求，形成協(xié)調(diào)方案。歷史風(fēng)貌地區(qū)應(yīng)慎重開展道路拓寬，盡量恢復(fù)歷史紅線，保護(hù)保留沿街歷史建筑，如寧波路、貴州路周邊街區(qū)。對于確需拓寬的情況，也要保持歷史連續(xù)街面，采取里弄?dú)v史建筑平移改建等方式延續(xù)歷史記憶。里弄?dú)v史建筑位于規(guī)劃綠地內(nèi)時(shí)，經(jīng)研究綠地確需建設(shè)的，可結(jié)合綠地對里弄建筑進(jìn)行保留保護(hù)。保留在綠地中的里弄建筑可作為公益性文化設(shè)施或作為商業(yè)服務(wù)配套。里弄所在地塊規(guī)劃為教育設(shè)施時(shí)，部分里弄建筑可通過更新改造為校舍的方式進(jìn)行保留保護(hù)，如黃浦區(qū)的李惠利中學(xué)和楊浦區(qū)福寧路保留部分里弄建筑作為教學(xué)與辦公設(shè)施。

4.2 產(chǎn)權(quán)視角下里弄?dú)v史建筑保護(hù)更新模式

產(chǎn)權(quán)視角下的遺產(chǎn)保護(hù)研究一直備受學(xué)者關(guān)注。由于中國特有的產(chǎn)權(quán)制度，公有居住類遺產(chǎn)往往面臨著遺產(chǎn)保護(hù)與居住改善的雙重困境[23]。中華人民共和國成立后，石庫門里弄社區(qū)改造背后是權(quán)力架構(gòu)與全面由私向公轉(zhuǎn)變的房屋產(chǎn)權(quán)變化，城市改造引發(fā)了城市空間和社會特質(zhì)變化[24]。本文基于產(chǎn)權(quán)視角研究里弄保護(hù)更新，針對前期開展的“留人留房、成套改造”試點(diǎn)，指出該模式存在“歷史風(fēng)貌難持久、民生改善不徹底、城區(qū)發(fā)展不協(xié)調(diào)”3大問題（見圖6）。

圖6 上海既有留房留人模式成效分析Fig.6 Effect and problem analysis of existing Lilong renewal model in Shanghai

優(yōu)化模式建議提供更為靈活多樣的“房屋確權(quán)”和“公房承租權(quán)”調(diào)整方式，使原本分割細(xì)碎的里弄單體建筑，能夠作為完整的功能單元加以利用，在恢復(fù)居住功能的基礎(chǔ)上，引入文化創(chuàng)意等新興功能業(yè)態(tài)，推動(dòng)地區(qū)功能完善與品質(zhì)提升。該模式能夠改變征收成本與土地出讓收入嚴(yán)重倒掛的情況，在控制政府投入的同時(shí)，使居民分享開發(fā)收益，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的城市有機(jī)更新。產(chǎn)權(quán)調(diào)整時(shí)有如下策略：一是產(chǎn)權(quán)主體方面，建議認(rèn)可承租權(quán)益，借鑒北京胡同改造“申請式退租”等產(chǎn)權(quán)變化經(jīng)驗(yàn)，采用延續(xù)、退出、轉(zhuǎn)換、經(jīng)租等差異化的方式開展，避免原住民的全部外遷與社會文脈斷裂；二是原住戶和轉(zhuǎn)租戶應(yīng)按需差異施策，重點(diǎn)改善原住戶困難的居住條件，轉(zhuǎn)租戶建議以資金方式補(bǔ)償；三是實(shí)施主體方面，建議整理權(quán)屬結(jié)構(gòu)，責(zé)任主體下沉，分拆細(xì)分責(zé)任人主體，有條件引入多元社會主體進(jìn)行保護(hù)更新項(xiàng)目實(shí)施（見圖7）。

圖7 產(chǎn)權(quán)視角下里弄保護(hù)更新差異化策略Fig.7 Differentiation strategies of Lilong protection and renewal from the perspective of property rights

4.3 里弄?dú)v史建筑差異化保護(hù)更新分類建議

基于相關(guān)文獻(xiàn)梳理、改造案例解讀、里弄舊改項(xiàng)目及相關(guān)政策研究，本文建議將里弄建筑的保護(hù)與更新分為保護(hù)修繕、保留改造、更新改建3種類型。

對價(jià)值較高、有條件保留的里弄建筑進(jìn)行保護(hù)修繕。其中對優(yōu)秀歷史建筑、建筑類不可移動(dòng)文物等保護(hù)建筑，按照《上海市歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例》和《上海市文物保護(hù)條例》進(jìn)行保護(hù)與修繕。對其他歷史建筑，可在滿足完整性與原真性及其他保護(hù)要求、延續(xù)風(fēng)貌特征的基礎(chǔ)上，結(jié)合建筑自身特點(diǎn)和后續(xù)使用需求，將建筑平面格局、立面、形體、結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。對于具有一定保留價(jià)值、但難以通過修繕改造進(jìn)行保留的里弄建筑，以恢復(fù)歷史建筑風(fēng)貌特征為目的進(jìn)行保留改造，應(yīng)在回收利用建筑材料基礎(chǔ)上，對建筑平面格局、立面、形體、結(jié)構(gòu)的相應(yīng)要素進(jìn)行恢復(fù)，延續(xù)原有里弄建筑的風(fēng)貌特征。對于價(jià)值不顯著、但需進(jìn)行肌理保留的里弄建筑，可進(jìn)行更新改建。更新建筑應(yīng)通過平面格局、立面、形體、結(jié)構(gòu)的相關(guān)要素，延續(xù)里弄建筑類型的風(fēng)貌特征（見圖8）。

圖8 里弄?dú)v史建筑差異化保護(hù)更新Fig.8 Differential protection and renewal of historic buildings in Lilong

5 里弄街區(qū)的功能延續(xù)：業(yè)態(tài)的多樣性與適應(yīng)性

5.1 自給自足的“城中之城”

現(xiàn)存里弄原始設(shè)計(jì)功能多數(shù)為住宅和店鋪，少量里弄建筑組群中會建造倉庫等其他建筑。如建業(yè)里圖紙上對建筑功能的描述是行號84間、廣式里弄6間、商鋪15間。少量里弄建筑組群會混合花園住宅、公寓等其他住宅類型，如騰鳳里對于擬建建筑的描述是“36座西式住宅及商店、2座倉庫、13座中式商行及住宅”。而居住功能方面，一組里弄中往往既有房東居住的標(biāo)準(zhǔn)較高的住宅，也有供一般市民居住的住宅，還有供店鋪伙計(jì)居住的宿舍，使人群和階層得到了適度混合。

隨著城市發(fā)展，一些里弄街區(qū)也經(jīng)歷了住宅—商辦功能街區(qū)—住宅的轉(zhuǎn)變。如無錫小區(qū)建成之初以住宅為主，后來商業(yè)與辦公功能逐漸增強(qiáng)，1930年代街坊內(nèi)金業(yè)公所的建立使得街坊金融功能進(jìn)一步加強(qiáng)，1949年以后至今又回歸為以住宅為主的居住社區(qū)。歷史上，弄內(nèi)的里弄住宅改做其他用途的情況較為普遍，弄內(nèi)商鋪、里弄工廠、里弄學(xué)校、浴室、診所非常常見。居住、工作、商業(yè)、教育、醫(yī)療、社會交往等多元化功能用途的混合極大保障了居民生活的便利程度，使里弄街區(qū)成為一定程度上可以自給自足的“城中之城”。

5.2 多樣化住宅與多種功能供給

未來的城市更新中，建議居住仍作為里弄建筑的重要用途。結(jié)合里弄自身建筑特征與街區(qū)功能定位，可結(jié)合里弄住宅保護(hù)更新，提供不同戶型規(guī)模與特色的住宅類型，滿足各類人群的居住需求。依托里弄設(shè)置公寓式酒店與特色酒店，兼顧住宿功能與商業(yè)開發(fā)。里弄更新后提供高級住宅、人才公寓等多樣化的住宅產(chǎn)品類型。臨街市房可提供一定面向年輕創(chuàng)意階層的住宅，對于吸引年輕人才和提升街區(qū)人口結(jié)構(gòu)多樣性具有積極作用。

里弄的保護(hù)更新應(yīng)注重對功能業(yè)態(tài)多樣性與適應(yīng)性進(jìn)行延續(xù)，建議對商業(yè)、辦公、居住、文化等功能進(jìn)行混合，可以在街區(qū)和街坊兩個(gè)尺度展開?？山Y(jié)合建筑自身價(jià)值、特點(diǎn)及地區(qū)功能需求，將里弄建筑調(diào)整為各類公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)教育設(shè)施、商業(yè)辦公等功能。對于價(jià)值較高的里弄建筑，可進(jìn)行博物館式保護(hù)，設(shè)置圖書館、博物館、美術(shù)館等文化展示功能，如一大會址的更新案例。許多里弄街區(qū)的社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)教育設(shè)施缺口較大，可以結(jié)合里弄建筑保護(hù)更新設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心、養(yǎng)老設(shè)施、中小學(xué)校舍，李惠利中學(xué)就是典型案例。還可結(jié)合里弄建筑設(shè)置特色零售、餐飲、辦公等功能，新天地、田子坊、張園等都是典型案例。

6 研究的主要特色

6.1 產(chǎn)權(quán)視角下動(dòng)態(tài)發(fā)展看待當(dāng)下里弄保護(hù)更新

筆者通過社會、經(jīng)濟(jì)、文化等多學(xué)科研究分析，提供了動(dòng)態(tài)發(fā)展看待當(dāng)下里弄保護(hù)更新的視角。里弄作為上海歷史上中心城最主要的住宅建筑與居住社區(qū)，也是“西風(fēng)東漸”催生的“中西合璧”的產(chǎn)物，在城市土地開發(fā)的大背景下產(chǎn)生、演變與消亡。里弄保護(hù)更新應(yīng)基于客觀評價(jià)、動(dòng)態(tài)發(fā)展、品質(zhì)優(yōu)先、一地一策、方式多元5大對策，從歷史的維度對里弄進(jìn)行保留和發(fā)展。本文基于產(chǎn)權(quán)視角，分析原住戶與轉(zhuǎn)租戶的差異化策略，提出認(rèn)可權(quán)益與處置權(quán)益不同方法的建議，并提出里弄保護(hù)更新的模式建議。

6.2 系統(tǒng)理論研究與全面踏勘調(diào)研訪談相結(jié)合

通過全面梳理既有專業(yè)文獻(xiàn)，建立了包括里弄建筑和里弄肌理兩條線索的研究框架，回溯里弄發(fā)展歷程，挖掘其歷史、當(dāng)下和潛在的價(jià)值，展示里弄隨城市發(fā)展動(dòng)態(tài)演進(jìn)更新的特點(diǎn)，提出空間適應(yīng)性、功能與形象多樣性等需要加以重視的深層次里弄價(jià)值。探索建立較為全面的里弄肌理保護(hù)更新論述體系，提出延續(xù)低層高密度肌理特征的建議，通過肌理保留、優(yōu)化與重塑3種方式優(yōu)化巷弄格局與尺度，重視延續(xù)城市界面、土地劃分格局、成片城市低區(qū)、多樣性與適應(yīng)性等里弄肌理特征。

同時(shí)，筆者開展了豐富全面的踏勘調(diào)研，應(yīng)用實(shí)地踏勘、無人機(jī)航拍、歷史照片、居民訪談等多種方式，對黃浦區(qū)全域5.6萬km2風(fēng)貌保護(hù)街坊、楊浦濱江南段5.2 km2的里弄進(jìn)行了地毯式調(diào)研，摸排上海里弄基本情況；對黃浦區(qū)承興里、虹口區(qū)春陽里和瑞康里等近期改造案例進(jìn)行深入調(diào)研。研究組織了廣泛的專家訪談與公眾參與，積極聽取里弄保護(hù)權(quán)威專家、市區(qū)相關(guān)管理部門、里弄居民、設(shè)計(jì)實(shí)施主體的意見，從專家、管理者、使用者等多角度思考里弄保護(hù)更新需求。

6.3 結(jié)合城市設(shè)計(jì)方法并建立里弄GIS平臺數(shù)據(jù)庫

研究結(jié)合城市設(shè)計(jì)方法，從整體保護(hù)視角看待里弄肌理保護(hù)。通過解析黃浦全區(qū)里弄風(fēng)貌格局，提出與片區(qū)特色相協(xié)調(diào)的差異化里弄保留更新方式，將里弄肌理保護(hù)融入片區(qū)整體風(fēng)貌特色保護(hù)之中。通過整體統(tǒng)籌城市空間低區(qū)，協(xié)調(diào)風(fēng)貌保護(hù)和城區(qū)發(fā)展，建議引導(dǎo)開發(fā)規(guī)模向延安路—西藏路十字發(fā)展軸集中，從而進(jìn)一步加強(qiáng)對老城廂、外灘、衡復(fù)等地區(qū)的整體風(fēng)貌保護(hù)?；趯锱ㄖ愋偷拿枋觯P者提出了從形體輪廓、平面格局、結(jié)構(gòu)特征方面延續(xù)里弄建筑特征的方法。針對不同類型，在保留里弄建筑特征的基礎(chǔ)上，通過優(yōu)化平面格局、提升立面品質(zhì)等措施，最大化適應(yīng)當(dāng)下功能需求。

另外，研究過程中首次正式建立GIS平臺里弄數(shù)據(jù)庫，并錄入市規(guī)劃資源局大機(jī)系統(tǒng)作為后續(xù)管理審批依據(jù)。基于歷史行號圖、現(xiàn)狀踏勘、風(fēng)貌評估成果和房管里弄數(shù)據(jù)等多方資料，建立了精確到里弄建筑單體與里弄地塊的GIS平臺數(shù)據(jù)庫，包含建筑質(zhì)量、建筑規(guī)模、地塊容積率、建筑密度等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。此外，數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入了風(fēng)貌保護(hù)規(guī)劃、單元規(guī)劃、建設(shè)用地等相關(guān)信息進(jìn)行疊加分析統(tǒng)計(jì)，大大提高了里弄數(shù)據(jù)梳理的精確性和研究工作的效率。

6.4 形成“一街坊一圖冊”并支撐保護(hù)政策制定

研究完成了對上海中心城全部街坊的里弄現(xiàn)狀摸底工作，其中針對黃浦區(qū)形成里弄的“一街坊一圖冊”，為后續(xù)統(tǒng)計(jì)摸底、規(guī)劃管理、建設(shè)實(shí)施和其他相關(guān)工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)（見圖9）。作為基礎(chǔ)性研究，為當(dāng)前正在開展的相關(guān)規(guī)劃管理政策制定提供了有力的技術(shù)支撐；針對黃浦區(qū)開展的案例分析研究，是同步編制的黃浦區(qū)空間戰(zhàn)略規(guī)劃和單元規(guī)劃等規(guī)劃的重要基礎(chǔ)，研究成果同時(shí)為黃浦外灘源二期、楊浦八埭頭等舊改項(xiàng)目中里弄保護(hù)更新部分提供了理論基礎(chǔ)。

圖9 上海黃浦區(qū)“一街坊一圖冊”成果示意Fig.9 Example of ＂one neighborhood,one atlas＂ in Huangpu District,Shanghai

7 結(jié)語

作為上海里弄保護(hù)與更新的近期研究，本文建立在諸多前輩學(xué)者的研究基礎(chǔ)上，并在當(dāng)前保護(hù)更新與舊改任務(wù)艱巨的背景下開展，嘗試分析里弄的類型價(jià)值、認(rèn)知維度與技術(shù)路徑。里弄建筑與肌理的保護(hù)，應(yīng)針對不同價(jià)值類型采用差異化的保護(hù)策略，重點(diǎn)保護(hù)低層高密度肌理類型、建筑布局與巷弄格局、外部城市界面、屋頂景觀等多維度的肌理特征，并考慮依托土地劃分與建筑規(guī)則延續(xù)肌理的形成動(dòng)因，更深層次保留里弄建筑肌理基因；應(yīng)從更大尺度研究城市高低格局，重點(diǎn)保護(hù)連綿低區(qū)與成片低區(qū)，引導(dǎo)高層建筑集聚，避免無序擴(kuò)散。里弄的保護(hù)與更新是上海城市歷史文化保護(hù)傳承中最具挑戰(zhàn)的課題之一。所有美好愿景的實(shí)現(xiàn)，需要技術(shù)層面的探索，需要政策層面的創(chuàng)新，需要社會的普遍共識，希望能探索一條適合上海的保護(hù)更新之路。

（本文基于《上海里弄建筑保護(hù)更新策略研究》《上海黃浦區(qū)里弄梳理與保護(hù)更新策略研究》課題，感謝上海市規(guī)劃編審中心戴明主任，上海市規(guī)劃和自然資源局莊晴副處長，黃浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局張莉局長、王蕾科長，上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司陳飛副總，同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院劉剛副教授、肖揚(yáng)副教授的指導(dǎo)。感謝上海市上規(guī)院城市規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司劉含工程師等課題組成員對本研究的辛苦付出。）