劉萍

摘要：自中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”后，我國相關(guān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展調(diào)控不斷，對行業(yè)集中度的要求越來越高，特別是對資金鏈、融資方式等方面加大限制力度，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的難度?；诖吮尘埃F(tuán)取暖的合作開發(fā)逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)尋求發(fā)展的主流模式之一。房地產(chǎn)合作開發(fā)不僅能夠有效規(guī)避開發(fā)銷售過程中的資金短缺問題，還可以提高企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的市場化競爭優(yōu)勢。文章以實(shí)際工作中參與的項(xiàng)目公司模式作為開發(fā)基礎(chǔ)，站在股東方的角度，對合作項(xiàng)目財務(wù)管理的主要問題進(jìn)行了總結(jié)，制定了提升房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)財務(wù)管理工作綜合質(zhì)量的策略，對提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體開發(fā)質(zhì)量，具有重要的借鑒意義。

關(guān)鍵詞：合作地產(chǎn)；開發(fā)建設(shè)；財務(wù)風(fēng)險

一、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些知名度高的房地產(chǎn)企業(yè)已在國內(nèi)市場上穩(wěn)固布局，加之限購政策的不斷加碼，銀行信貸政策不斷縮緊，放款周期變長，客戶購房成本增加，成交量縮水，使得部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)若想取得進(jìn)一步發(fā)展變得舉步維艱?；诖吮尘?，房地產(chǎn)企業(yè)的抱團(tuán)發(fā)展模式亟須創(chuàng)新，以實(shí)現(xiàn)各方資源優(yōu)勢互補(bǔ)，合作開發(fā)成立項(xiàng)目公司模式興起，成為房地產(chǎn)新型開發(fā)模式的一種，以期實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略合作的實(shí)際過程還存在不同程度的風(fēng)險和漏洞，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行風(fēng)險識別與防范，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。

二、研究背景

我國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷多年快速增長的情況下，出現(xiàn)了土地成本較高和資金鏈維系困難等諸多問題，只有按照合作開發(fā)的方式實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)不斷創(chuàng)新，才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供更加完整的支持。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在普遍提升行業(yè)集群、抱團(tuán)發(fā)展的集中訴求的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開發(fā)優(yōu)勢很大程度上凸顯出來。憑借合作開發(fā)模式的有效探索，房地產(chǎn)企業(yè)的諸多有利資源可以得到較為有效的整合。因此，財務(wù)管理相關(guān)舉措的優(yōu)化可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作開發(fā)提供更加理想的基礎(chǔ)條件。房地產(chǎn)企業(yè)通過合作的方式提升綜合實(shí)力，可以在籌資和購買土地資源方面具備較大的優(yōu)勢，并以此獲得市場消費(fèi)主力的認(rèn)可，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。由此可見，合作開發(fā)所具備的諸多優(yōu)勢可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)管控創(chuàng)造有利的空間和基礎(chǔ)，從而對財務(wù)管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題予以改良，可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)工作的優(yōu)化調(diào)整提供支持。

三、相關(guān)概念

（一）開發(fā)模式

目前常見的合作開發(fā)模式有：以土地入股共同建設(shè)、共同出資成立獨(dú)立法人公司、股權(quán)收購、聯(lián)合競買等。近年來，聯(lián)合成立項(xiàng)目公司模式最為常見，本文亦是基于聯(lián)合出資成立項(xiàng)目法人公司進(jìn)行研究分析。

（二）項(xiàng)目法人公司運(yùn)作流程

本文闡述的項(xiàng)目法人公司合作開發(fā)模式主要流程是由持有土地的一方依據(jù)約定比例出讓給合作方，合作方以庫存現(xiàn)金方式購入股權(quán)，成為項(xiàng)目法人公司的股東并參與管理，風(fēng)險收益共擔(dān)的合作方式。

（三）項(xiàng)目管理權(quán)限設(shè)定

本文闡述管理權(quán)限設(shè)定為持有51%的控股股東協(xié)助配合，提供集團(tuán)化的財務(wù)軟件并合并報表，其他股東提供相關(guān)管理制度并負(fù)責(zé)開發(fā)銷售。工作人員由股東雙方共同委派，重大事項(xiàng)由股東雙方共同決策。管理權(quán)限的設(shè)定有利于促進(jìn)項(xiàng)目合作的談判成功，但也給實(shí)際履行帶來了一定的風(fēng)險，如操盤方在招投標(biāo)時擅自引入自有資源，而控股方并不知情、基礎(chǔ)工作協(xié)調(diào)難等問題。

四、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目財稅管理的主要風(fēng)險

（一）全盤開發(fā)計劃與財務(wù)管控脫離的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在合作前期對開發(fā)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌的銷售收入、開發(fā)成本、間接費(fèi)用、稅收籌劃等制定全盤開發(fā)計劃，并作為投資合作、收益分配的主要參考依據(jù)，對于項(xiàng)目的全流程管控帶來了較好的節(jié)點(diǎn)支撐。但在實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)過程中，操盤方對于項(xiàng)目的運(yùn)營情況和管控力度相對較強(qiáng)，而非操盤方即使是控股方也只是協(xié)助操盤方辦理業(yè)務(wù)事項(xiàng)，對項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的重大工程招標(biāo)、設(shè)備采購、建造成本等事項(xiàng)的管理基本沒有形成管控，而其中的開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管重點(diǎn)，成本管控方式的失衡很大程度上將影響合作項(xiàng)目的利潤以及后期清算階段合作雙方的股利分配，所以嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理權(quán)限設(shè)定進(jìn)行深度合作，并按全盤開發(fā)計劃執(zhí)行，控制好項(xiàng)目建造成本，是保證合作雙方獲取最大利潤的途徑之一，也是監(jiān)管的難點(diǎn)，從財務(wù)管理角度而言，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注如何監(jiān)管項(xiàng)目開發(fā)的主要成本節(jié)點(diǎn)，及時發(fā)現(xiàn)成本管控與開發(fā)計劃脫節(jié)的風(fēng)險，及時預(yù)警。

（二）財務(wù)崗位權(quán)責(zé)履職不清晰

一是體現(xiàn)在執(zhí)行流程和具體訴求產(chǎn)生的分歧方面。合作開發(fā)項(xiàng)目的各股東方執(zhí)行的流程不同、訴求不同，產(chǎn)生分歧較多。合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目在處理財務(wù)工作的過程中，對于財務(wù)糾紛的構(gòu)成情況重視程度不足，沒有將溝通協(xié)調(diào)機(jī)制的創(chuàng)新作為提高財務(wù)工作處理水平的主要手段，無法保證財務(wù)分析溝通方案的構(gòu)建取得理想的成效。一些財務(wù)分析溝通協(xié)調(diào)機(jī)制的構(gòu)建，缺乏對各種類型訴求的有效分析，無法從解決分歧的角度實(shí)現(xiàn)對財務(wù)溝通協(xié)調(diào)工作的創(chuàng)新調(diào)整，不利于糾紛問題解決渠道的創(chuàng)新。部分財務(wù)專業(yè)人員對于股東大會以及董事會機(jī)構(gòu)的重要作用關(guān)注度較低，尤其對于影響會議召集流程的因素考察存在不足，難以在財務(wù)分析溝通協(xié)調(diào)機(jī)制的建設(shè)方面積累足夠的經(jīng)驗(yàn)。

二是體現(xiàn)在會計基礎(chǔ)工作方面。合作項(xiàng)目財務(wù)委派人員缺乏對財務(wù)基礎(chǔ)檔案工作價值的責(zé)任感，雖然有崗位分工，但工作中受委派單位內(nèi)控因素的影響，各崗位間往往只注重各自股東方要求或檢查時要求的基礎(chǔ)工作，對其他股東方的基礎(chǔ)工作不能夠有效配合，往往出現(xiàn)會計檔案收集裝訂不及時甚至出現(xiàn)丟失找補(bǔ)的現(xiàn)象，為后期資料的完整性埋下隱患。同時，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員對于合作方的溝通情況重視程度不足，缺乏對財務(wù)基礎(chǔ)檔案價值的關(guān)注，在進(jìn)行書面形式溝通交流的過程中，沒有實(shí)現(xiàn)對書面文書規(guī)范的存檔處理，可能會造成日后的糾紛。部分財務(wù)檔案管理方法在設(shè)計過程中，對于財務(wù)憑證的重視程度不足，缺乏對財務(wù)報表和財務(wù)賬單應(yīng)用情況的有效約束，會計檔案歸集不及時容易造成原始票據(jù)丟失。一些財務(wù)基礎(chǔ)檔案的管理舉措在實(shí)施過程中，對于結(jié)算性質(zhì)業(yè)務(wù)以及利潤分配情況的重視程度較低，缺乏對財務(wù)事項(xiàng)相關(guān)決議的全面研究，財務(wù)相關(guān)合同的簽訂以及稅務(wù)事項(xiàng)的關(guān)聯(lián)資料應(yīng)用存在不足，難以為檢查審計性質(zhì)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新處置提供必要支持。

三是體現(xiàn)在財務(wù)報表方面。合作開發(fā)可以快速擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢，對于合作開發(fā)項(xiàng)目中的并表方尤其顯而易見。如在合作協(xié)議中未明確由哪家合作方進(jìn)行報表合并，會引起爭議。但部分財務(wù)報表的合并舉措缺乏對房地產(chǎn)企業(yè)具體目標(biāo)的研究分析，在合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)建過程中，無法憑借財務(wù)報表的合并調(diào)整提高房地產(chǎn)企業(yè)的總體經(jīng)營業(yè)績，難以為財務(wù)報表應(yīng)用價值的完整開發(fā)提供幫助。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然實(shí)現(xiàn)了合作開發(fā)模式的構(gòu)建，但在業(yè)績披露方面依然存在較大的壓力。部分財務(wù)報表的合并對于信息資源在合并報表納入方面的價值分析不夠具體，缺乏對現(xiàn)金流收益構(gòu)成情況的研究，導(dǎo)致合并財務(wù)報表的管理工作無法結(jié)合時間特點(diǎn)進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)設(shè)置，難以為合并財務(wù)報表價值的全面開發(fā)提供幫助。

（三）財務(wù)稅收籌劃滯后風(fēng)險

稅務(wù)風(fēng)險一般指合作雙方在合作過程中可能產(chǎn)生的稅務(wù)風(fēng)險，如股權(quán)轉(zhuǎn)讓時的土增稅清算、資金往來發(fā)票問題、盈余分紅以什么形式分配等，這些風(fēng)險是財務(wù)管理中容易被忽視卻可以避免的問題。目前，隨著稅控監(jiān)管部門及審計檢查力度的加大，對財務(wù)數(shù)據(jù)信息的敏感程度要求在基礎(chǔ)工作方面更加嚴(yán)謹(jǐn)，大數(shù)據(jù)比對已常態(tài)化，稅務(wù)處理中較小的事項(xiàng)往往在過程中會被忽視，為避免類似情況發(fā)生，合作過程中也應(yīng)注重稅務(wù)的管控。

房地產(chǎn)合作開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險一般與獨(dú)立開發(fā)的房地產(chǎn)公司稅務(wù)風(fēng)險相當(dāng)，包括了企業(yè)所得稅、房地稅、土地增值稅等眾多品類的稅目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中諸如增值稅等稅收項(xiàng)目始終貫穿于整個開發(fā)銷售的全過程，加之計稅依據(jù)、成本分?jǐn)偡绞降榷惙ㄅc會計準(zhǔn)則適用上的不同對企業(yè)稅收的影響也各有差異，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收監(jiān)管趨于嚴(yán)格化、常態(tài)化。稅收政策不斷更新，也對作為新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)提出挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，提前進(jìn)行稅收籌劃，規(guī)避發(fā)展過程中可能存在的稅務(wù)風(fēng)險。

（四）項(xiàng)目清算階段的收益分配問題

合作開發(fā)的最終目的是獲取最大利潤，而利潤的分配以及相關(guān)資金的歸集也是雙方非常敏感的。按照現(xiàn)行會計準(zhǔn)則，開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收辦理交付時確認(rèn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，而此時的項(xiàng)目利潤已基本實(shí)現(xiàn)，按照章程約定的持股比例分配賬面利潤無可厚非。若出現(xiàn)施工質(zhì)量不佳、尾盤銷售不暢等問題時，會增加建安等成本，成本變動致使合作雙方不能確定最后的投資收益，最終影響項(xiàng)目公司的清算進(jìn)度。此外，項(xiàng)目操盤的一方在合作協(xié)議中會約定一定比例的營銷管理費(fèi)用（一般是2%-4%）用于項(xiàng)目經(jīng)營管理，通常情況下，是大開發(fā)商進(jìn)行全程操盤，因其經(jīng)驗(yàn)豐富，具備較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力，可利用自身資源優(yōu)化并加快開發(fā)進(jìn)度，減少了很多不必要的環(huán)節(jié)，故營銷管理費(fèi)用極有可能產(chǎn)生盈余。該筆費(fèi)用的大小將直接影響項(xiàng)目利潤和合作雙方的分紅，如何約定此項(xiàng)費(fèi)用，盈余如何提取，也是合作開發(fā)過程中需要關(guān)注的問題。合作各方在項(xiàng)目執(zhí)行過程中，針對不同的事項(xiàng)會有矛盾點(diǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然進(jìn)行了合作開發(fā)工作方案的設(shè)計，并對相應(yīng)的財務(wù)管理工作作出了調(diào)整，但在具體進(jìn)行財務(wù)決策流程設(shè)計過程中，未能對財務(wù)工作流程的時效性及合理性進(jìn)行優(yōu)化，財務(wù)決策流程的拖延會嚴(yán)重影響基礎(chǔ)性財務(wù)工作，不利于項(xiàng)目公司的利益變現(xiàn)需要。部分財務(wù)覺得流程的設(shè)計工作缺乏對財務(wù)決策相關(guān)需要的研究，在處理項(xiàng)目公司具體財務(wù)工作過程中，無法在把控操盤方向方面實(shí)現(xiàn)對合作項(xiàng)目的合理處置，最終導(dǎo)致財務(wù)管理制度建設(shè)等關(guān)鍵工作無法得到優(yōu)化，財務(wù)決策流程的設(shè)計也難以在探索中得到改良。

（五）項(xiàng)目融資缺乏各方有效配合

針對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的項(xiàng)目融資限制較多，融資方式有限，而合作項(xiàng)目的融資問題能否有效處理是提升合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目總體建設(shè)進(jìn)度的關(guān)鍵。但是，部分項(xiàng)目融資工作的開展對于客觀支持性因素的分析不夠全面，沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的股東群體構(gòu)成情況，制定相應(yīng)的項(xiàng)目融資工作方案，難以為合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目提高融資工作處理水平提供幫助。在有限的融資方式下各股東方一般先從各自利益考慮，需要從多項(xiàng)融資方案中選擇最優(yōu)且風(fēng)險最小的融資方案并達(dá)到各方滿意的融資方式并非易事。

五、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理工作優(yōu)化策略

（一）加大協(xié)調(diào)溝通力度，加強(qiáng)成本管控

房地產(chǎn)是一個資金周轉(zhuǎn)需求大的產(chǎn)業(yè)，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)工作一定要對合作開發(fā)實(shí)施過程中的財務(wù)工作的復(fù)雜性具備足夠的關(guān)注，并將溝通協(xié)調(diào)機(jī)制的建設(shè)作為化解財務(wù)分歧的主要手段，以確保工作中的溝通協(xié)調(diào)能夠得到快速響應(yīng)和解決。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營最初進(jìn)行市場調(diào)研并制定全盤開發(fā)計劃，計劃應(yīng)該要統(tǒng)籌全局，包括但不限于成本計劃、資金計劃、開發(fā)計劃、銷售計劃、回款計劃、稅收測算等方方面面，以加強(qiáng)成本管理對經(jīng)營成果的重要支撐。應(yīng)該建立現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，提高外部經(jīng)營的風(fēng)險管控能力，加大風(fēng)險防范力度。財務(wù)管理人員在房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個階段參與介入，應(yīng)該將公司的實(shí)際狀況與開發(fā)過程進(jìn)行全面、深入分析，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況著手設(shè)計初步財務(wù)管理方案。在確定方案時，應(yīng)該綜合考慮整個項(xiàng)目的開發(fā)周期、預(yù)期成果等因素，與成本、營銷等部門緊密配合，從源頭提高成本管控的準(zhǔn)確性并對產(chǎn)生的風(fēng)險及時預(yù)警。

在制定具體的財務(wù)分析溝通機(jī)制創(chuàng)新策略過程中，應(yīng)對合作項(xiàng)目的實(shí)際推進(jìn)情況進(jìn)行研究分析，并對具體的財務(wù)事項(xiàng)構(gòu)成因素進(jìn)行創(chuàng)新考察，使?jié)M足財務(wù)分析相關(guān)工作實(shí)施需求的舉措可以得到有效的構(gòu)建，更好地滿足財務(wù)分析性質(zhì)工作的實(shí)施需要。溝通協(xié)調(diào)機(jī)制在具體建設(shè)的過程中，需要加強(qiáng)對重大事項(xiàng)分析決策方案建設(shè)情況的關(guān)注，提高股東大會和董事會的應(yīng)用水平，使各類分歧的化解可以更加有效地滿足財務(wù)分析性質(zhì)工作的開展需要，為分歧的有效化解提供更加有利的條件。

（二）明確財務(wù)崗位權(quán)責(zé)，建立履職管理制度

首先，厘清股東訴求，平衡設(shè)計財務(wù)流程。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合作開發(fā)各方股東的訴求，綜合考慮后設(shè)計財務(wù)管控流、審批流，對財務(wù)各崗位進(jìn)行分工并設(shè)立權(quán)責(zé)，建立履職管理制度，明確未能及時配合造成不良后果的處罰措施。各方應(yīng)該對自己的財務(wù)管理體系給予完善，企業(yè)財務(wù)內(nèi)控給予加強(qiáng)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況建立健全房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式下的財務(wù)管理新制度，加大對項(xiàng)目財務(wù)人員經(jīng)辦的往來業(yè)務(wù)、賬號資金等加大考核與監(jiān)督力度。與此同時，對財務(wù)人員風(fēng)險防范、履職技能等還應(yīng)給予定期培訓(xùn)，提升履職人員發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、預(yù)測問題的綜合能力。

其次，提升財務(wù)基礎(chǔ)檔案工作的時效性。要對合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征具備足夠的關(guān)注，針對合作方的實(shí)際需要進(jìn)行書面形式溝通舉措的創(chuàng)新設(shè)計，并對相關(guān)文書進(jìn)行規(guī)范化存檔，以此保證財務(wù)基礎(chǔ)檔案的開發(fā)應(yīng)用價值得到全面顯現(xiàn)。合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員需要對財務(wù)憑證和財務(wù)報表進(jìn)行充分的應(yīng)用，從改良財務(wù)內(nèi)控工作的角度出發(fā)，對符合合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目特征的工作細(xì)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)財務(wù)審批相關(guān)工作流程的精簡。要在提升財務(wù)工作相關(guān)檔案嚴(yán)謹(jǐn)性的同時，實(shí)現(xiàn)對結(jié)算利潤實(shí)際分配情況的總結(jié)，使?jié)M足財務(wù)事項(xiàng)決議控制需求的舉措可以得到優(yōu)化調(diào)整，為合同的有效應(yīng)用以及稅務(wù)事項(xiàng)的正確處置提供必要幫助。

最后，提高合并財務(wù)報表的管理規(guī)范性。在合作開發(fā)協(xié)議中，一定要明確由哪家合作方并表，要選擇最有利于合作項(xiàng)目的。在探索合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)工作創(chuàng)新渠道的過程中，一定要加強(qiáng)對財務(wù)報表多方面應(yīng)用價值的關(guān)注，尤其要對符合財務(wù)報表合并處理需要的措施進(jìn)行創(chuàng)新性考察，使財務(wù)報表的多方面應(yīng)用價值可以得到有效開發(fā)，更好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)創(chuàng)新需求。在合并財務(wù)報表管理過程中，要對正處在合作中的項(xiàng)目利益訴求加以分析，使符合財務(wù)報表實(shí)際應(yīng)用需要的舉措可以得到更加合理的構(gòu)建，以便財務(wù)報表管理相關(guān)工作的實(shí)施能夠在滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化開發(fā)需求的基礎(chǔ)上得到創(chuàng)新。要在探索財務(wù)報表合并工作的過程中，加強(qiáng)對業(yè)績披露工作相關(guān)壓力的分析，尤其要對影響合并報表利益訴求分析水平的因素進(jìn)行研究，使財務(wù)報表在合并過程中，能夠促進(jìn)現(xiàn)金流收益的明確，以此提升財務(wù)報表的合并管理質(zhì)量。要對合并財務(wù)報表的實(shí)際應(yīng)用情況進(jìn)行考察分析，并從操盤方的工作出發(fā)，制定符合財務(wù)報表具體應(yīng)用需要的策略，為房地產(chǎn)項(xiàng)目有效地憑借合作開發(fā)提升項(xiàng)目處理質(zhì)量提供精準(zhǔn)支持。

（三）未雨綢繆，提前統(tǒng)籌稅收

企業(yè)的整體稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財務(wù)具體管理業(yè)務(wù)，尤其是在稅目眾多的房地產(chǎn)合作開發(fā)企業(yè)，應(yīng)在項(xiàng)目立項(xiàng)初期便積極參與、整合多方資源進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，涉及稅種復(fù)雜，預(yù)繳稅金較多，加之融資利息資本化、土地增值稅清算等，成為稅務(wù)部門監(jiān)控的重點(diǎn)對象?；诖?，稅務(wù)籌劃前應(yīng)在項(xiàng)目合作初期便需介入，以期減少稅務(wù)風(fēng)險。

在制定全盤開發(fā)計劃初期，首先，財務(wù)人員應(yīng)該著重了解開發(fā)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)相關(guān)政策，如預(yù)繳比例、優(yōu)惠政策、清算節(jié)點(diǎn)和清算方式等；對于銷售過程中的促銷活動，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循企業(yè)財稅籌劃風(fēng)險控制和防范的相關(guān)要求，從制定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)長期發(fā)展要求的風(fēng)險防范與控制制度出發(fā)，合理通過綜合稅收籌劃措施，開展預(yù)測稅收風(fēng)險研究和防范工作，對各稅種制定有針對性的風(fēng)險防控策略，使企業(yè)籌劃稅收的策略在開發(fā)銷售收尾等全階段發(fā)揮充分的作用。其次，由于企業(yè)稅收籌劃工作一般由財務(wù)人員兼顧，其專業(yè)水平和籌劃能力是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃工作成功展開的主要影響因素，應(yīng)當(dāng)注重稅收籌劃人員的專業(yè)能力和風(fēng)險防控意識的知識更新和落地。與此同時，企業(yè)應(yīng)盡早引進(jìn)專業(yè)的稅收籌劃機(jī)構(gòu)，在開發(fā)早期便從著手規(guī)劃整個項(xiàng)目期的成本歸集方式、稅收征繳口徑與會計口徑不一致等各項(xiàng)財稅風(fēng)險，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險水平，為我國合作開發(fā)的健康發(fā)展保駕護(hù)航。

財務(wù)人員應(yīng)著重了解開發(fā)當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)相關(guān)政策，如預(yù)繳比例、優(yōu)惠政策、清算節(jié)點(diǎn)和清算方式等；對于銷售過程中的促銷活動，必須嚴(yán)格地按照要求貫徹落實(shí)風(fēng)險防范與控制體制等內(nèi)容，建立符合企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展要求的風(fēng)險防范與控制制度，提高企業(yè)的風(fēng)險控制水平和能力。盡早引進(jìn)專業(yè)的稅收籌劃機(jī)構(gòu)，在開發(fā)早期便從著手規(guī)劃整個項(xiàng)目期的成本歸集方式、稅收增繳口徑與會計口徑不一致等各項(xiàng)財稅風(fēng)險，加大稅收籌劃人員風(fēng)險防控意識培訓(xùn)的力度。針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策仍需不斷更新的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)合作項(xiàng)目必須根據(jù)自身經(jīng)營發(fā)展的實(shí)際情況，通過開展高效稅收籌劃工作的方式，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中可能遇到的稅收風(fēng)險。

（四）優(yōu)化合作協(xié)議，明確收益分配方式

首先，在簽訂協(xié)議時，合作雙方應(yīng)約定企業(yè)分紅及退出條款，以確保雙方股東的權(quán)益，盤活資金；其次，明確分紅時間，如首次分紅可約定為項(xiàng)目公司預(yù)售開始后對收取的預(yù)售資金提前預(yù)分配，或者項(xiàng)目交付后的半年內(nèi)等，有效確定分紅收入實(shí)現(xiàn)的時間；最后，約定清算時點(diǎn)和退出方案，由于各合作項(xiàng)目的實(shí)際情況不盡相同，或許會存在項(xiàng)目公司長時間都無法最終清算的問題，若協(xié)議中約定了參股企業(yè)的退出時間，便于操盤方和參股方協(xié)商清算階段承接或轉(zhuǎn)讓剩余權(quán)益的義務(wù)。要特別注意項(xiàng)目公司的存續(xù)期問題，尤其是國有企業(yè)對三級以下子公司的管控要求非常嚴(yán)格，清理力度較大，若長時間不能清算，又沒有其他后續(xù)合作項(xiàng)目承接，會給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險。所以，項(xiàng)目清算和合理確定收益分配是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，要做到能清則清。

（五）提高項(xiàng)目融資各方的配合水平

房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合合作開發(fā)業(yè)務(wù)模式的特征，盡可能為項(xiàng)目融資工作爭取客觀因素的支持，尤其要加強(qiáng)對股東群體強(qiáng)大能力的關(guān)注，使項(xiàng)目融資工作的開展可以在參與各方的融資訴求得到明確的基礎(chǔ)上，充分滿足融資工作的具體實(shí)施需要。

六、結(jié)語

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)目前普遍使用合作開發(fā)的方式獲取市場之中的有利資源，實(shí)現(xiàn)對合作開發(fā)背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目財務(wù)管理工作相關(guān)問題的研究，并從房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的角度入手，對房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)財務(wù)管理工作制定了優(yōu)化策略，以提升合作方的工作配合度、融洽度，確保房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，具有重要積極意義。

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（作者單位：中鐵二十局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）