林莉

［摘 ? ?要］ 隨著宏觀調(diào)控的穩(wěn)步推進(jìn)，國(guó)家提出了“房住不炒”的房地產(chǎn)行業(yè)定位，促使全國(guó)各地加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。面對(duì)日益嚴(yán)酷的外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)為求生存、謀發(fā)展，必須不斷提高成本管控效率。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控是一個(gè)較為復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，需要從項(xiàng)目整體成本管控目標(biāo)出發(fā)，做好各環(huán)節(jié)關(guān)鍵點(diǎn)管控，利用完善的成本管理制度和科學(xué)的成本管理手段，優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，及時(shí)收集分析項(xiàng)目施工期間的重要信息，提高項(xiàng)目資金使用效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資收益最大化。

［關(guān)鍵詞］ 房地產(chǎn)；成本管控；問(wèn)題；策略

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194. 2023. 11. 010

［中圖分類號(hào)］ F275；F293.3 ? ?［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ ?A ? ? ?［文章編號(hào)］ ?1673 - 0194（2023）11- 0037- 04

０ ? ? ?引 ? ?言

隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的深入發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的發(fā)展模式已無(wú)法適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的需求。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的“穩(wěn)地價(jià)”“穩(wěn)房?jī)r(jià)”及“穩(wěn)預(yù)期”的政策短期內(nèi)很難改變，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大、原材料價(jià)格高，人工成本增加等因素進(jìn)一步擠壓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。值此之際，項(xiàng)目成本管控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)十分必要，成為房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤(rùn)的首選［１］。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是指項(xiàng)目的全建設(shè)周期內(nèi)產(chǎn)生的所有費(fèi)用支出，如土地成本、資金成本、設(shè)計(jì)施工成本等。只有從立項(xiàng)前的調(diào)研決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)，到竣工后結(jié)算、銷售等環(huán)節(jié)都進(jìn)行有效的成本管控才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

１ ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控的意義

１．１ ? 有利于提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

經(jīng)濟(jì)增速趨緩、人口紅利逐漸消退等因素導(dǎo)致剛需市場(chǎng)萎縮，再加上國(guó)家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，其要想在市場(chǎng)上持續(xù)發(fā)展壯大需要充足的利潤(rùn)支撐，而房屋品質(zhì)的同質(zhì)化削弱了質(zhì)量和品牌溢價(jià)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目成本管控成了企業(yè)增加利潤(rùn)的重要方法。通過(guò)有效的成本管控措施能夠合理地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，提高企業(yè)綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，確保在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。

１．２ ? 有利于降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施嚴(yán)格的成本控制，不僅能夠規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)作業(yè)流程，降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，還能起到降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的作用。企業(yè)為達(dá)到成本管控的目的，會(huì)加大對(duì)項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的監(jiān)督管控力度，這樣一來(lái)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各種票據(jù)的規(guī)范性、有效性、時(shí)效性都能得到更好的保障，為企業(yè)財(cái)務(wù)部門提供了翔實(shí)、可靠的資料，從源頭上降低了企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

１．３ ? 有利于提高資金使用效益

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的顯著特征是投資金額大、周期長(zhǎng)，但在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段所需的資金不同。通過(guò)全過(guò)程成本管控，可降低項(xiàng)目資金成本，提高資金使用效益。例如，企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃資金結(jié)構(gòu)、采取多元化的融資渠道，合理控制資金成本，規(guī)劃好應(yīng)付賬款的付款時(shí)間，利用時(shí)間差提高資金周轉(zhuǎn)率，也能達(dá)到降本增效的目的。

２ ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控存在的問(wèn)題

２．１ ? 立項(xiàng)策劃環(huán)節(jié)調(diào)研不充分

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期的調(diào)研對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售都非常重要。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目通常需要投入大量資金，項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，設(shè)計(jì)規(guī)劃涉及面廣，因此項(xiàng)目一旦確定，后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行大幅度調(diào)整不僅難度大，而且可能給企業(yè)造成較大的時(shí)間和資金損失。房地產(chǎn)企業(yè)的立項(xiàng)調(diào)研流程不規(guī)范或執(zhí)行不力的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。有時(shí)項(xiàng)目組為盡快立項(xiàng)往往人為粉飾調(diào)研報(bào)告，突出優(yōu)勢(shì)淡化問(wèn)題，部分項(xiàng)目負(fù)責(zé)人憑個(gè)人喜好或主觀臆斷做決定，有時(shí)迫于時(shí)間或領(lǐng)導(dǎo)的壓力，調(diào)研人員違規(guī)操作，造成調(diào)研結(jié)果失真等，這都給企業(yè)的項(xiàng)目決策產(chǎn)生一定的誤導(dǎo)。例如，部分企業(yè)僅依靠自身經(jīng)驗(yàn)，缺乏對(duì)當(dāng)?shù)赝恋卣叩恼{(diào)研，就可能導(dǎo)致拿地延期或成本增加；還有部分企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)模，或是為了與同行爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量和發(fā)展?jié)摿θ狈Τ渥阏{(diào)研和科學(xué)預(yù)估，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品庫(kù)存積壓等。

２．２ ? 項(xiàng)目成本管控過(guò)程缺乏科學(xué)性

項(xiàng)目成本管控不僅要有想法更要有手段，成本控制不是一味地減少支出，而是要通過(guò)科學(xué)合理的制度和措施來(lái)進(jìn)行。當(dāng)前部分房企在項(xiàng)目成本管控時(shí)，僅僅是簡(jiǎn)單粗暴地壓縮開(kāi)支，結(jié)果往往會(huì)適得其反，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是成本管控制度不完善。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及部門多、建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、成本高，這無(wú)疑增加了成本管控的難度［２］。成本管控制度不完善或落實(shí)不力，靠人管人控制成本最終難免使成本管控的效果大打折扣。二是管控手段落后。較多企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本管控還停留在人工控制的層面上，勞神費(fèi)力還收效甚微，沒(méi)有充分利用信息化技術(shù)，管理者很難及時(shí)全面地掌握成本管控的準(zhǔn)確信息，極大地降低了成本管控的效率。

２．３ ? 項(xiàng)目成本控制缺乏全面性

成本管控貫穿項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過(guò)程，涉及項(xiàng)目的方方面面，是一項(xiàng)細(xì)致繁雜的工作。管理層必須具備全局意識(shí)，從項(xiàng)目整體角度出發(fā)進(jìn)行成本管控，才能取得預(yù)期成果。但事實(shí)上，較多企業(yè)管理層的關(guān)注點(diǎn)還停留在某一個(gè)環(huán)節(jié)或者層面上，在成本管控方面最常見(jiàn)的問(wèn)題是只見(jiàn)樹(shù)木不見(jiàn)森林，難以取得預(yù)期成果。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)立項(xiàng)前期的投入不重視，主觀上認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)研純屬浪費(fèi)時(shí)間和金錢，大量削減調(diào)研時(shí)間、人力、資金的投入，由于缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展錯(cuò)誤估計(jì)，使最終的收益與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，甚至造成項(xiàng)目虧損。類似這種情況的成本管控，只會(huì)適得其反。設(shè)計(jì)規(guī)劃環(huán)節(jié)通常所需費(fèi)用占項(xiàng)目總投資的２％左右，但是卻影響后期７０％左右的支出，它是工程造價(jià)最重要的控制階段，如果為了節(jié)約成本而不重視設(shè)計(jì)規(guī)劃，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案出現(xiàn)問(wèn)題，最后在項(xiàng)目的實(shí)施階段可能需要付出極大的代價(jià)來(lái)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)階段遺留的問(wèn)題?？桃饪刂圃O(shè)計(jì)費(fèi)用這種成本節(jié)約方式，只會(huì)弄巧成拙?？傊?，這種片面的成本管控，缺乏對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的統(tǒng)籌考量，難以實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本管控的目標(biāo)，甚至?xí)o企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

２．４ ? 項(xiàng)目資金成本管理不善

資金管理不僅事關(guān)企業(yè)的成本支出，也會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)資金成本管理主要存在以下問(wèn)題：一是企業(yè)在資金籌集階段，負(fù)債融資占比過(guò)高，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債規(guī)模增大，進(jìn)而影響銀行、基金、債券等機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)和授信額度，從而增加企業(yè)的融資難度和融資成本，增加了項(xiàng)目的資金成本。二是在資金使用階段，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的應(yīng)收賬款等資產(chǎn)管理不合理，導(dǎo)致項(xiàng)目資金回籠周期過(guò)長(zhǎng)和資產(chǎn)利用率低，進(jìn)而影響企業(yè)資金的使用效率和流動(dòng)性，增大了項(xiàng)目資金成本管控的難度。

３ ? ? ?房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控優(yōu)化策略

３．１ ? 注重立項(xiàng)管理

成本管控事前規(guī)劃可以起到事半功倍的效果，是后續(xù)環(huán)節(jié)成本管控的基礎(chǔ)。項(xiàng)目初期調(diào)查的詳盡與否是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵因素［３］。項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃、目標(biāo)客戶群、市場(chǎng)定位都建立在前期調(diào)查的基礎(chǔ)上。首先，要制定科學(xué)的立項(xiàng)決策流程。明確立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和決策機(jī)制，設(shè)置立項(xiàng)評(píng)分細(xì)則，對(duì)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行量化，指標(biāo)權(quán)重賦值，根據(jù)項(xiàng)目投資影響指數(shù)構(gòu)建信息數(shù)據(jù)庫(kù)，建立分析模型。投資立項(xiàng)決策前必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行必要性和可行性分析，并交由專門的評(píng)估小組根據(jù)投資環(huán)境分析模型進(jìn)行評(píng)估，選擇最優(yōu)項(xiàng)目類型、開(kāi)發(fā)位置及開(kāi)發(fā)周期并上報(bào)決策領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)由領(lǐng)導(dǎo)層綜合考慮企業(yè)投資規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略審核確定。其次，要明確調(diào)研范圍和流程。調(diào)研必須涵蓋政策調(diào)研（包括當(dāng)?shù)囟愂?、土地、金融、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)等）、經(jīng)濟(jì)調(diào)研（利率變化、通脹通縮、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ龋?、市?chǎng)調(diào)研（原材料價(jià)格、人工成本、市場(chǎng)容量、客戶喜好等）、決策及經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)調(diào)研（地產(chǎn)周期、項(xiàng)目類型、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)、地質(zhì)勘探）、融資渠道調(diào)研、成本調(diào)研、營(yíng)銷調(diào)研（價(jià)格、渠道、消費(fèi)方式等）以及項(xiàng)目周圍人文環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣調(diào)研等。最后，要建立立項(xiàng)監(jiān)督、考評(píng)機(jī)制。對(duì)立項(xiàng)的調(diào)研和決策流程進(jìn)行監(jiān)督，確保立項(xiàng)各環(huán)節(jié)工作符合規(guī)定，項(xiàng)目結(jié)束后要根據(jù)項(xiàng)目結(jié)果對(duì)立項(xiàng)進(jìn)行考核，對(duì)立項(xiàng)的過(guò)程和整體按規(guī)定落實(shí)獎(jiǎng)懲。

３．２ ? 提高項(xiàng)目成本管理的科學(xué)性

科學(xué)化的管理能夠規(guī)范項(xiàng)目實(shí)施流程，提高成本控制效果，是現(xiàn)代企業(yè)成本管控的常用手段和實(shí)現(xiàn)成本管控目標(biāo)的基礎(chǔ)保障，在具體的操作過(guò)程中可以從以下兩個(gè)方面入手。一是要建立起以預(yù)算管理為主軸、以管控措施和信息化財(cái)務(wù)管理為兩翼的成本管控制度。堅(jiān)持制度管人原則，規(guī)范項(xiàng)目操作流程，全過(guò)程落實(shí)精細(xì)化管理作業(yè)要求。對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的每個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置關(guān)鍵控制點(diǎn)和控制措施。如立項(xiàng)階段要把握好決策環(huán)節(jié)，避免個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)決策失誤的情況；招標(biāo)階段要預(yù)防“暗箱操作”；施工階段要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，避免產(chǎn)生質(zhì)量隱患。二是要提高項(xiàng)目管理信息化建設(shè)程度，充分利用信息化技術(shù)手段進(jìn)行成本管控。信息化系統(tǒng)能夠及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地獲取項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并按需要進(jìn)行自動(dòng)化分類匯總，便于管理層及時(shí)掌握現(xiàn)場(chǎng)具體情況，及時(shí)修正目標(biāo)成本，確保成本管控措施順利落地。通過(guò)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)支出實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)支出都在預(yù)算的嚴(yán)格控制之下進(jìn)行，堅(jiān)持無(wú)預(yù)算不支出，嚴(yán)控超預(yù)算支出，特殊突發(fā)情況需領(lǐng)導(dǎo)審批后方可支出。另外，信息化技術(shù)的應(yīng)用也有助于提高溝通效率，各部門能夠?qū)?shí)際工作遇到的問(wèn)題及時(shí)反饋，便于盡快處理，提高信息上傳下達(dá)的效率?？傊?，信息化的管理手段有助于整合資源、監(jiān)督落實(shí)管控措施、提高成本管控效率，是企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制的有力抓手。

３．３ ? 提高項(xiàng)目成本管控的全面性

項(xiàng)目成本管控的全面性是指項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中實(shí)行全部人員、全過(guò)程、多維度的成本管控，以優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，降低成本風(fēng)險(xiǎn)，提高成本效益。對(duì)具體的項(xiàng)目要整體把握、全盤考慮、精細(xì)化管控，注重細(xì)節(jié)管理，以實(shí)現(xiàn)成本管控目標(biāo)。

基于成本控制開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)雖然投資不大，但是卻對(duì)工程造價(jià)影響巨大［４］。設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成本管控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)可以節(jié)約建設(shè)用地、減少工程量，能夠有效降低項(xiàng)目的工程造價(jià)和后期運(yùn)營(yíng)成本。項(xiàng)目組對(duì)設(shè)計(jì)單位預(yù)估的項(xiàng)目成本進(jìn)行分析論證和復(fù)核，對(duì)設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化，比較不同的設(shè)計(jì)方案，在滿足功能要求的前提下選取技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)性好的設(shè)計(jì)方案，同時(shí)參考可行性報(bào)告預(yù)算，將設(shè)計(jì)概算控制在估算以內(nèi)，施工圖預(yù)算應(yīng)小于初步設(shè)計(jì)預(yù)算。

規(guī)范施工招標(biāo)。不管是設(shè)計(jì)招標(biāo)還是工程招標(biāo)都要符合企業(yè)招標(biāo)流程。對(duì)中標(biāo)單位的資質(zhì)、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)狀況等都要調(diào)查了解，規(guī)范招標(biāo)流程并落實(shí)監(jiān)督機(jī)制，評(píng)標(biāo)小組要立場(chǎng)中立，認(rèn)真負(fù)責(zé)，選擇最佳的中標(biāo)單位，并保留原始資料，確保中標(biāo)單位合格，便于企業(yè)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量與進(jìn)度進(jìn)行把控，落實(shí)成本管控措施。

強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)施階段成本管控。這個(gè)階段主要可以采取以下措施落實(shí)成本管控。首先要嚴(yán)控設(shè)計(jì)和工程變更頻次，并及時(shí)評(píng)估設(shè)計(jì)變更或工程變更的成本，完善變更審批流程和追責(zé)機(jī)制；其次應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理和質(zhì)量控制；再次應(yīng)控制好工程進(jìn)度和監(jiān)理力度；最后要做好施工資料收集和合同管理。

注重竣工結(jié)算階段成本管控?？⒐Q算的編制和審計(jì)工作要在企業(yè)確認(rèn)項(xiàng)目竣工后及時(shí)進(jìn)行?？⒐を?yàn)收要及時(shí)高效，合格后應(yīng)盡快完成資產(chǎn)移交。企業(yè)借助咨詢公司協(xié)助復(fù)審、復(fù)核決算資料對(duì)保障竣工結(jié)算的合理性、完整性十分必要。對(duì)聘用的咨詢公司實(shí)行評(píng)估收益掛鉤核減金額，審核結(jié)果經(jīng)建設(shè)公司、被審施工公司、咨詢公司三方同意后生效。如此操作對(duì)竣工結(jié)算成本管控效果良好，另外企業(yè)要及時(shí)收集和整理資料并妥善保管［５］。

３．４ ? 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)資金管理

資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要資源，房地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金量巨大，而且投資周期較長(zhǎng)。近些年來(lái)，隨著融資難度加大，融資成本不斷攀升，資金成本占項(xiàng)目總成本的比重持續(xù)提高。因此，科學(xué)合理的資金管理對(duì)項(xiàng)目成本管控具有顯著作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金成本管控主要涉及以下兩個(gè)方面：一是資金籌集時(shí)要做好融資成本管控。企業(yè)應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展融資渠道實(shí)現(xiàn)多元籌資，在最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)理論的指導(dǎo)下合理控制負(fù)債融資，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，優(yōu)化資金成本與收益配比，從而達(dá)到降低融資成本的目的。二是企業(yè)要做好應(yīng)收賬款的催收工作，快速回籠資金，提高資金的流動(dòng)性，減少時(shí)間成本，提高資金周轉(zhuǎn)率。

４ ? ? ?結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐步回歸正常水平，房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)粗放的管理模式已無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中落實(shí)成本管控成為企業(yè)獲取利潤(rùn)的“不二法寶”。成本管控是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要企業(yè)不斷優(yōu)化組織架構(gòu)、完善管理制度，將成本管控貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，全面打造精細(xì)化、信息化、系統(tǒng)化的成本管控體系，提高成本管控的科學(xué)性和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，確保企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)獲得合理的利潤(rùn)，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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