鐘艷萍

摘 要：地產(chǎn)政策的推陳出新，深入推動了房地產(chǎn)行業(yè)改革。當前大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著新的機遇與嚴峻挑戰(zhàn)，如何通過有效的成本管理實現(xiàn)降本增效，而不是以房價的提升獲得利潤的增長，成為當前房地產(chǎn)企業(yè)要解決的關鍵問題。受市場、經(jīng)濟及政策等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資與拿地難度增加，項目成本管理體制的不完善也使企業(yè)資金鏈的運轉遭到限制。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應當做好成本管理工作，采取有用的成本管理措施對現(xiàn)有資金、資源進行合理運用，避免無效的資金、資源浪費，從而促進自身成本管理能力提升，保障資金鏈正常運轉，進一步達成效益最大化目的。本文站在項目成本管理的角度，重點分析了房地產(chǎn)企業(yè)在不同項目建設階段存在的成本管理問題，提出了相應的管理能力提升策略與保障措施，希望對房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理提供有用幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項目建設；成本管理；問題；策略

為引導房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺多個地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，從融資端、拿地端限制并規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭。隨著房地產(chǎn)項目工程原材料價格的不斷上漲，再加上融資成本的增加與項目成本管理體制的不完善，有不少房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，造成“爛尾樓”問題的出現(xiàn)，損害了人民群眾的合法效益。從當前情況來看，實施項目全過程成本管理，通過項目成本的有效控制降低企業(yè)的無效成本消耗，提高企業(yè)利潤，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的主要路徑之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設不同階段的成本管理問題分析

（一）前期投資設計階段

1.調研分析不深入，投資盲目性強

拿地投資是房地產(chǎn)企業(yè)項目建設的基礎，時間跨期短、資金需求量大。一旦投資失誤，企業(yè)就會面臨嚴重的投資成本問題，并遭遇巨大的經(jīng)濟損失。因此，拿地投資的成本管控在企業(yè)成本管理中占據(jù)重要地位。據(jù)中國房地產(chǎn)報所給出的行業(yè)分析信息顯示，2021年城市商服用地、住宅用地價格保持在較低水平，但仍然保持上漲態(tài)勢。受此影響，多數(shù)企業(yè)拿地時并未對國家、地方地產(chǎn)政策及城市發(fā)展規(guī)劃進行深入研究，沒有開展周密的調研分析工作就直接進行拿地投資，不重視相應的成本管控工作?？傮w來看，拿地投資的盲目性較強，增加了后續(xù)成本管控的難度。

2.策劃設計中對成本控制重視不足

策劃設計方案合理性的高低與否，直接影響房地產(chǎn)項目的總體工程造價。合理策劃設計方案，既考慮到了施工現(xiàn)場環(huán)境、施工技術工藝等多種成本動因，又能夠保障工程的及時交付，提高銷售回款的速度，從而維持企業(yè)資金鏈的正常運轉。大多房地產(chǎn)企業(yè)將項目工程的策劃與設計委托給第三方，第三方設計人員普遍存在“重效率、輕效益”的問題，僅考慮到了項目設計需求的達成，忽略了設計中的成本控制，導致工程造價偏高。也有人員盡管認識到了成本控制的重要性，但卻忽視了市場需求與房屋購買者的需求，給后期銷售帶來了困難，加大了銷售回款壓力。

（二）招投標階段

1.缺乏完善的供應商評估體系

在整個房地產(chǎn)項目建設中，原材料、機械設備等供應商處于供應鏈源頭位置，供應商所提供的原材料、機械設備，其價格、質量是否達標，是否滿足工程項目建設要求，直接影響整個房地產(chǎn)項目建設質量，關系到房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象、社會形象的樹立。但是，從當前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來看，在供應商的選擇上，大多企業(yè)缺乏完善的供應商評估體系。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：一是選擇標準不完善?！皟r低者中標”是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的供應商選擇標準，過分重視價格會產(chǎn)生系列的房地產(chǎn)項目建設問題，如不計成本降價造成項目工程質量不達標、低價中標高價索賠等。二是供應商分類不完善。不少房地產(chǎn)企業(yè)以服務、物資價值為基礎對供應商進行分類，該分類方式忽略了供應商資質及其供應能力對原材料、機械設備供給的影響。三是評價方法不完善。部分企業(yè)選擇供應商時依靠決策管理者的主觀判斷，并未經(jīng)過嚴格的評價與選擇程序，供應商是否可靠有待進一步確定。

2.合同管理不規(guī)范

合同管理是成本管理中的重要內容，合同是否依法簽訂、合同條款是否完善、用語是否規(guī)范、合同雙方責任義務是否明確、合同責任義務是否如實履行等，對房地產(chǎn)項目總體的成本控制有間接影響，嚴重時會造成巨大的經(jīng)濟損失?，F(xiàn)階段，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)合同管理仍然存在較大的發(fā)展空間。

（三）工程建設階段

1.部門協(xié)作不到位，增加無增值作業(yè)成本

房地產(chǎn)項目工程建設，需要各部門的通力協(xié)作。受信息溝通機制不健全的影響，實際工程建設中企業(yè)各部門協(xié)作并不到位，如項目設計人員與施工人員溝通不充分，引發(fā)了現(xiàn)場施工與合同規(guī)定不符的問題，導致工程監(jiān)督與管理的矛盾沖突。當現(xiàn)場施工作業(yè)不滿足合同要求時，無增值作業(yè)成本就會大大增加，進而提高成本管理難度。

2.信息化管理滯后，難以做到成本全流程控制

信息化、智能化發(fā)展背景下，多種信息化系統(tǒng)平臺被廣泛應用于房地產(chǎn)工程項目建設中，促進了其管理效率的提升。從行業(yè)信息化發(fā)展的角度來看，盡管隨著OA辦公系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)及CRM系統(tǒng)等的應用，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務流程在線化已經(jīng)基本實現(xiàn)，但是行業(yè)整體的信息化管理較為滯后，數(shù)據(jù)孤島現(xiàn)象較為突出，各管理系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)各不相同，難以做到成本的全流程控制。正是因為數(shù)據(jù)建構關系困難、集成計算困難、后臺處理有限等問題的存在，前端大量數(shù)據(jù)反而給后端的成本管理造成困擾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在成本中應當重視信息化建設，尤其是各管理系統(tǒng)的互聯(lián)互通。

（四）工程竣工階段

1.結算制度有待進一步完善

完善的結算制度是竣工結算工作成效的重要保障，但就當前房地產(chǎn)企業(yè)制度建設情況來看，大多企業(yè)的結算制度建設還有待進一步完善。比如，部分企業(yè)并沒有建立結算復審制度，未制定統(tǒng)一的結算標準，造成資料后補等問題的發(fā)生，不僅延長了竣工結算的時間，也增加了項目管理成本。

2.成本考核評價工作落實不到位

從諸多研究與企業(yè)項目建設情況中可知，當前房地產(chǎn)企業(yè)成本考核評價工作的落實并不到位。首先，對成本考核評價權責的劃分不夠細致，缺少專業(yè)人員承擔相應工作。其次，對評價對象及方式的確定并不合理，企業(yè)全員并未充分參與到成本考核評價中。再次，對于項目建設中成本控制動態(tài)的更新與反饋并不及時，在一定程度上增加了考核評價工作的滯后性。最后，過分關注項目施工，對項目竣工后的成本考核評價并不重視，難以積累成功的成本管理經(jīng)驗，也不能獲得有用的問題反饋信息。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設不同階段成本管理能力提升策略

（一）前期投資設計階段

1.加強調研分析，減少投資盲目性

房地產(chǎn)企業(yè)可在效益最大化目標指導下，加強對市場、經(jīng)濟、政策環(huán)境以及土地所在地區(qū)自然環(huán)境的調研分析，基于此進行拿地投資，從而減少投資的盲目性。在此過程中，深入了解市場變化、經(jīng)濟動態(tài)與政策導向，明確土地性質及其周邊基礎設施建設情況，并結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與短期經(jīng)營管理目標要求，對拿地投資的可行性進行分析。同時，圍繞目標地塊，制定項目工程投資方案，科學預測項目工程造價、成本及利潤等，并委托有資質且社會信譽良好的第三方專業(yè)機構進行論證，進而做出投資決策。

2.提高對策劃設計中成本控制的重視

房地產(chǎn)企業(yè)應提起對策劃設計中成本控制的重視，確保策劃設計方案的合理性，以減少后續(xù)階段方案調整所引起的成本支出問題。選擇設計方時，充分考慮設計方的資質、設計成功案例、社會信譽、人員素質等基礎信息，優(yōu)選資質好、有豐富設計經(jīng)驗、社會信譽高、人員專業(yè)能力強的設計單位進行合作。合作中要求設計方從成本控制的角度出發(fā)提出策劃設計方案，結合項目實際、市場需求優(yōu)化方案。在確定最終的策劃設計方案時，企業(yè)應經(jīng)過嚴格的審核程序，通過科學論證與成本方案比選增強方案的合理性，避免后續(xù)的方案調整。

（二）招投標階段

1.建立健全供應商評估體系

新的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管理從單個企業(yè)延伸至整個供應鏈，前端對接供應商，后端對接消費者。建立健全供應商評估體系，有利于企業(yè)整體成本管理能力的提升。為了保障原材料、機械設備的價格、質量符合項目工程需要，與優(yōu)質供應商間達成良好的戰(zhàn)略合作伙伴關系，房地產(chǎn)企業(yè)可完善供應商選擇標準，遵循“三公原則”對供應商進行選擇，從屬地化、標桿合作經(jīng)驗、適配度等多個維度出發(fā)，采取分類、分級的方式，將優(yōu)質、潛在的供應商引入供方庫。基于此，站在合作兼容的角度綜合評估候選供應商是否能夠與企業(yè)達成長期戰(zhàn)略合作。

2.規(guī)范合同管理

房地產(chǎn)企業(yè)可從合同簽訂、履行及變更等不同管理環(huán)節(jié)入手，規(guī)范合同管理。合同簽訂方面，房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格遵循國家法律法規(guī)要求進行合同簽訂，簽訂時仔細審查合同條款的完善性與合規(guī)性，了解合同中是否明確指出簽訂雙方的責任與義務。合同履行方面，房地產(chǎn)企業(yè)應動態(tài)監(jiān)督合同雙方的責任、義務履行情況，確保各項合同條款的落實。合同變更方面，房地產(chǎn)企業(yè)應當就合同變更的原因與合同方進行變更協(xié)商，重新調整合同內容，了解變更后合同雙方的責任、義務，以避免后續(xù)的合同糾紛。

（三）工程建設階段

1.促進部門協(xié)作，減少不必要成本消耗

溝通機制不健全是各部門協(xié)作不到位的主要原因之一，為促進部門協(xié)作，減少不必要的成本消耗，房地產(chǎn)企業(yè)應健全已有溝通機制。一，優(yōu)化現(xiàn)場施工部門與項目部門間的溝通，加強施工人員對工程所用施工技術的認知與了解，增加現(xiàn)場施工與合同規(guī)定的一致性。二，提高施工部門內部的溝通效率，確保不同施工作業(yè)的有效對接，減少作業(yè)對接不到位所引起的作業(yè)失誤問題。三，改善項目部門對外的溝通方式，項目組接到施工部門所反映的施工問題后，及時就施工問題與合同方進行溝通，作出必要的合同調整。

2.推進信息化建設，實施成本全流程控制

房地產(chǎn)企業(yè)應緊抓信息化、智能化發(fā)展機遇，深入推進信息化建設，通過各管理系統(tǒng)間的互聯(lián)互通，實施成本全流程控制。首先，完善軟硬件環(huán)境建設，更新陳舊硬件設備，拓展軟件功能。其次，在各管理系統(tǒng)間建立數(shù)據(jù)鏈接，將成本管理系統(tǒng)與其他管理系統(tǒng)聯(lián)系在一起，必要時將各管理系統(tǒng)集中到統(tǒng)一的系統(tǒng)平臺中。最后，增強企業(yè)信息化系統(tǒng)的數(shù)據(jù)建構、集成計算與后臺處理能力，做好對前端數(shù)據(jù)的收集與運用。

（四）工程竣工階段

1.完善結算制度

竣工結算是項目成本管理的最后階段，在此過程中，企業(yè)組織人員、材料及機械退場，移交工程技術資料并辦理決算手續(xù)，分析、比較工程各項費用并查漏補缺。一方面保證了結算的正確性與完整性，另一方面為未來項目成本管理指明了方向，同時將竣工結算成本降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)應當完善現(xiàn)行結算制度，制定統(tǒng)一的階段標準，明確項目建設中各部門的結算工作要點，比如要求項目部及時發(fā)放結算通知單、施工部及時上報結算資料等，并設計規(guī)范化的結算審批流程，切實落實初審、復審工作。

2.充分落實成本考核評價工作

成本考核評價是房地產(chǎn)項目建設中的關鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可通過有效的成本考核評價及時發(fā)現(xiàn)、處理當前項目建設中的成本管理問題，從項目與人員兩個維度促進企業(yè)成本管理成效與能力的提升。在實際項目建設中，房地產(chǎn)企業(yè)應充分落實成本考核評價工作。企業(yè)決策管理層要提起對成本考核評價的重視，制定嚴格的成本考核評價標準，細化評價權責，并合理界定評價對象及范圍。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理能力提升的保障措施

（一）深化成本管理意識

成本管理能力提升不是企業(yè)某部門的單獨責任，而是需要企業(yè)全員的共同參與。企業(yè)從決策層到基層人員，都應當深化成本管理意識，從思想上重視對成本的控制，從而將成本控制貫穿到日常工作流程中。

（二）提升人員綜合素質

專業(yè)的人員團隊能夠為企業(yè)成本管理能力的提升提供有力的人才保障，供應鏈下的房地產(chǎn)項目成本管理，對人員綜合素質有更高要求，企業(yè)應當根據(jù)不同階段的成本管理需要，加快落實人員培訓工作，進一步提升人員綜合素質，打造專業(yè)的人員團隊，從而奠定堅實的成本管理工作基礎。

（三）加強成本管理體系建設

完善的成本管理體系，涵蓋權威的組織引領、健全的制度保障以及成熟的信息化管理機制。在成本管理過程中，企業(yè)除了完善現(xiàn)行管理制度外，也應加強組織建設，調整現(xiàn)有組織架構，使之滿足新時代背景下的成本管理需要，同時推進管理信息化發(fā)展，構建系統(tǒng)的信息化管理機制，為成本管理保駕護航。

四、結語

綜上所述，房地產(chǎn)項目建設不同階段均存在一定的成本管理問題，影響了企業(yè)的整體效益。在新的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應當基于供應鏈，實施項目全流程成本管理，并解決當前存在的成本管理問題，同時深化成本管理意識，提升人員綜合素質，加強成本管理體系建設，進一步保障企業(yè)成本管理能力的提升。

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