示 例

某小區(qū)業(yè)主小明將自己的住房改造成“藤藤菜面館”，對外營業(yè)。同樓的鄰居對此行為極力表示反對，認為面館營業(yè)時產(chǎn)生的油煙會影響左鄰右舍和上層鄰居的正常生活，反對小明用住房開面館。面對鄰居們的反對聲音，小明表示自己的房屋想怎么用就怎么用，開面館不需要征得任何人同意。請問，小明能用自己的房子開面館嗎？

法 條

《民法典》法條? 住宅改為經(jīng)營性用房

第279條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

解 讀

小區(qū)是業(yè)主的居住場所，需要安全、安寧的生活環(huán)境?！睹穹ǖ洹返?79條對業(yè)主改變住宅用途的行為做了限制，明確業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房時，除需遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應當?shù)玫接欣﹃P(guān)系業(yè)主的一致同意。

所謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”是指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主和在建筑區(qū)域內(nèi)、本棟建筑物之外，能夠證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主。簡言之，滿足下列條件之一的即可認定為“有利害關(guān)系的業(yè)主”：一是本棟樓的其他業(yè)主，二是認為住宅性質(zhì)改變后對自己房屋價值、生活質(zhì)量等方面造成或可能造成不利影響的同一小區(qū)的其他棟業(yè)主。例如，“藤藤菜面館”營業(yè)時產(chǎn)生的噪聲、油煙所影響到的本棟樓業(yè)主及鄰近樓棟的業(yè)主，都屬于有利害關(guān)系的業(yè)主。

需要注意的是，《民法典》相較于《物權(quán)法》對“同意”的要求做了進一步明確。具體來說，《民法典》第279條將此前《物權(quán)法》第77條規(guī)定的“應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”中的“同意”修改為“一致同意”，也就是業(yè)主改變住宅性質(zhì)的行為必須得到全體有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意，只要有一人反對就不能改變住宅性質(zhì)。具體到本示例中，小明想要用自己的房子開“藤藤菜面館”，除了需要遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還需要得到本棟樓業(yè)主和其他棟樓有利害關(guān)系業(yè)主的一致同意，否則小明無權(quán)用自己的房子開面館。

（來源：《民法典與百姓生活100問》）