張宏羽

近年來(lái)，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛頻出，小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是否規(guī)范影響著居民生活的安全感和幸福感。有的小區(qū)業(yè)主“炒掉了”長(zhǎng)年服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司，還有的請(qǐng)來(lái)專業(yè)審計(jì)團(tuán)隊(duì)倒查賬目，業(yè)主與物業(yè)公司鬧上法庭的事件也屢見報(bào)端。物業(yè)亂象叢生，復(fù)雜且多樣，可謂“關(guān)關(guān)難過(guò)”，社會(huì)呼喚“破局”之策。

關(guān)卡一：隨意收費(fèi)

照明費(fèi)、打墻費(fèi)、拆欄桿費(fèi)、垃圾處置費(fèi)、供水加壓費(fèi)……提到物業(yè)亂收費(fèi)情況，不少業(yè)主有一肚子苦水——這個(gè)費(fèi)那個(gè)費(fèi)，或強(qiáng)制服務(wù)，或巧立名目，十個(gè)手指都數(shù)不過(guò)來(lái)。此外，物業(yè)公司不執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)、不按規(guī)定公示進(jìn)行收費(fèi)、不按規(guī)定提供服務(wù)而收費(fèi)等問(wèn)題也較為突出。

記者注意到，2022年11月江蘇省市場(chǎng)監(jiān)管局發(fā)布一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益專項(xiàng)整治的典型案例，其中不少都與亂收費(fèi)有關(guān)：在一起案例中，徐州市某物業(yè)公司向不帶電梯的多層住宅業(yè)主多收12.93萬(wàn)元。

不僅如此，有的物業(yè)公司存在價(jià)格欺詐、高額收費(fèi)的情況。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，在一年半的時(shí)間里，某物業(yè)公司利用小區(qū)各公共區(qū)域的電表、水表配置不到位的漏洞，公示虛假公共能耗費(fèi)收支情況，使得1259戶業(yè)主的權(quán)益受損。

關(guān)卡二：疏于服務(wù)

交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就一定能提供相應(yīng)的服務(wù)嗎？在有的小區(qū)，這得打上一個(gè)大大的“問(wèn)號(hào)”。

2022年12月，安徽省合肥市通報(bào)了一起物業(yè)公司疏于服務(wù)的案例。該物業(yè)公司的服務(wù)存在小區(qū)衛(wèi)生保潔不到位、公共區(qū)域垃圾和樓道雜物清理不及時(shí)、非機(jī)動(dòng)車亂停亂放、“飛線”充電、車輛管理不到位等問(wèn)題。通報(bào)顯示，雖經(jīng)多次約談，該物業(yè)公司均未進(jìn)行有效整改。之后，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將不再與該物業(yè)公司續(xù)約。

這并非個(gè)例。在全國(guó)范圍內(nèi)，物業(yè)公司疏于服務(wù)的情況時(shí)有發(fā)現(xiàn)。上海市嘉定區(qū)人民檢察院曾辦理過(guò)一起公益訴訟案，檢察官多次排摸，發(fā)現(xiàn)多輛電動(dòng)自行車停在樓棟“飛線”充電。檢察機(jī)關(guān)遂向相關(guān)部門制發(fā)檢察建議，要求對(duì)“飛線”充電問(wèn)題進(jìn)行整治。

在上海市寶山區(qū)人民檢察院辦理的一起公益訴訟案中，檢察官發(fā)現(xiàn)隨機(jī)抽查的樓棟多層樓層有自行車、雜物和花盆等物品占用疏散通道、安全出口，部分樓層甚至占用了一半的疏散通道。檢察官還發(fā)現(xiàn)，部分防火門的自動(dòng)閉門器、鉸鏈損壞，甚至存在防火門無(wú)法正常關(guān)閉的情況。檢察機(jī)關(guān)向職能部門制發(fā)了檢察建議，建議其對(duì)消防安全問(wèn)題及時(shí)處理，督促物業(yè)公司加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)施的維護(hù)管理。

關(guān)卡三：停車費(fèi)用

涉及物業(yè)的糾紛有不少是因物業(yè)公司亂漲停車費(fèi)用引發(fā)的。在一起法院判例中，廣東省廣州市的杜女士曾于2016年與開發(fā)商D公司簽訂合同購(gòu)買房產(chǎn)，根據(jù)合同的規(guī)定，D公司在買賣合同訂立時(shí)已選聘J公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)并與J公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。與D公司簽訂合同的當(dāng)天，杜女士也與J公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》。相關(guān)協(xié)議明確約定了機(jī)動(dòng)車地下車位的停車費(fèi)為300元/個(gè)/月；機(jī)動(dòng)車地面車位的停車費(fèi)為200元/個(gè)/月。

2017年房屋交付使用后，杜女士一直按照此標(biāo)準(zhǔn)向J公司繳納停車費(fèi)。2018年1月，J公司忽然張貼出一紙公告，上調(diào)地下車位的停車費(fèi)。杜女士等業(yè)主要求恢復(fù)原價(jià)，而J公司態(tài)度強(qiáng)硬拒不協(xié)商。杜女士遂將D公司和J公司訴至法院。

法院認(rèn)為，《前期物業(yè)服務(wù)合同》是商品房買賣合同的一部分，對(duì)原告、D公司、J公司均具有法律約束力。D公司、J公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意單方面將地下車位月租價(jià)格上調(diào)，程序上侵害了小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)，又違反合同約定。法院判決，兩被告應(yīng)按照約定，按原價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向原告開放小區(qū)地下車位服務(wù)。

杜女士的勝訴可以適用在所有小區(qū)嗎？答案或許沒(méi)那么簡(jiǎn)單。在大多數(shù)地區(qū)，停車費(fèi)的定價(jià)權(quán)完全交由市場(chǎng)，由經(jīng)營(yíng)者自主制定，對(duì)于停車費(fèi)漲價(jià)的問(wèn)題，若未簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，訴訟之路恐怕舉步維艱。

曾有專家認(rèn)為，住宅小區(qū)配套的車庫(kù)、車位具有特殊性，是小區(qū)住宅的附屬設(shè)施，且不少小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主缺乏與開發(fā)商議價(jià)維權(quán)的能力，故建議將住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)納入政府指導(dǎo)價(jià)管理，以此進(jìn)行合理限制。記者梳理發(fā)現(xiàn)，出于各種考量，我國(guó)目前出臺(tái)小區(qū)停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的地區(qū)并不算多。

關(guān)卡四：公共收益

一些小區(qū)會(huì)在公共區(qū)域設(shè)置停車位，此類停車位收益往往是公共收益。除了公共區(qū)域的停車位收益，公共區(qū)域的廣告收益、租賃攤位的收益、利用公共配套經(jīng)營(yíng)的收益等也有可能是公共收益。

依照我國(guó)《民法典》規(guī)定，物業(yè)公司等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

一些物業(yè)公司卻在公共利益上動(dòng)起了歪腦筋。湖北省大冶市曾通報(bào)第一批專業(yè)化物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信息不透明專項(xiàng)整治典型案例。記者發(fā)現(xiàn)，六成案例涉及未公示和移交公共部位收益的情況。

在一起案例中，大冶市某物業(yè)公司服務(wù)小區(qū)期間，未公示公共部位收益，未移交公共部位收益。相關(guān)部門依據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，責(zé)令該公司在小區(qū)顯著位置對(duì)收取的公共收益進(jìn)行公示，并根據(jù)該公司與業(yè)主委員會(huì)合同約定，移交公共部位收益15萬(wàn)元，對(duì)該物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，扣除相應(yīng)信用信息分值。

關(guān)卡五：內(nèi)部亂象

物業(yè)公司內(nèi)部管理的失序，也會(huì)給業(yè)主帶來(lái)困擾。在上海金山區(qū)人民檢察院辦理的一起物業(yè)人員職務(wù)侵占案中，某物業(yè)公司劉某的工作職責(zé)為收取該小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、單據(jù)及發(fā)票管理、臺(tái)賬登記、接待等。劉某在2021年9月至10月期間，利用職務(wù)上的便利，將某小區(qū)業(yè)主以現(xiàn)金形式繳納的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用非法占為己有，金額達(dá)人民幣27萬(wàn)余元。

記者發(fā)現(xiàn)，一些物業(yè)中還存在“抱團(tuán)”敲詐業(yè)主的情況。上海青浦區(qū)人民檢察院就曾辦理過(guò)類似案件——物業(yè)主管周某某伙同物業(yè)客服部主管陳某、保安部主管宋某某，以不讓裝修工人進(jìn)行房屋裝修、阻礙運(yùn)輸車輛進(jìn)入小區(qū)、拆除業(yè)主家中違法搭建等為由進(jìn)行敲詐勒索，逼迫眾多業(yè)主給付財(cái)物，非法獲利3萬(wàn)余元和10余條名牌香煙。

優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境離不開物業(yè)的有效管理

金山區(qū)人民檢察院的檢察官向記者表示，造成物業(yè)公司內(nèi)部亂象的原因有三：第一，物業(yè)公司管理制度的漏洞是相關(guān)人員實(shí)施犯罪的重要原因；第二，相關(guān)物業(yè)人員普遍年齡大、文化程度低，相應(yīng)的法律意識(shí)不強(qiáng)，加之公司法律宣傳教育不到位，會(huì)為違法犯罪行為的滋生提供溫床；第三，物業(yè)人員準(zhǔn)入門檻低、工資待遇不高、流動(dòng)性較大，公司相應(yīng)的管理約束機(jī)制也比較薄弱，導(dǎo)致部分物業(yè)人員產(chǎn)生犯罪的念頭。

基層實(shí)踐助力“通關(guān)”

在“第二屆上海社會(huì)建設(shè)和基層社會(huì)治理創(chuàng)新項(xiàng)目征集與推廣活動(dòng)頒獎(jiǎng)儀式暨社會(huì)建設(shè)專家講壇”上，上海市閔行區(qū)新虹街道“黨建領(lǐng)航·紅色物業(yè)”項(xiàng)目獲得了“入圍創(chuàng)新展示項(xiàng)目”稱號(hào)。獲悉消息后，記者深入走訪新虹街道，以期為小區(qū)物業(yè)亂象治理探尋有益參考。

毀綠種菜、破墻開店、黑色廣告、群租……曾經(jīng)，上海市閔行區(qū)新虹街道的小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作不盡如人意。但僅用了短短幾年，這個(gè)街道的小區(qū)面貌“華麗蛻變”，物業(yè)服務(wù)管理有口皆碑，社區(qū)居民滿意度逐年提升。通過(guò)黨建這一根“紅繩”，新虹街道將物業(yè)治理各方有效串聯(lián)和整合，在區(qū)委組織部、區(qū)房管局的指導(dǎo)下，改變以往物業(yè)“單打獨(dú)斗”的工作模式，探索多元介入、共建共治“紅色物業(yè)創(chuàng)新治理”模式。

在深度賦能物業(yè)管理體系上，新虹街道加強(qiáng)行業(yè)黨建，成立“物業(yè)行業(yè)聯(lián)合黨總支”。制定《新虹街道物業(yè)管理考核獎(jiǎng)勵(lì)方案》和全面推行物業(yè)服務(wù)“四個(gè)一”標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化水平。同時(shí)，借助“新虹街道物業(yè)管理實(shí)訓(xùn)基地”及“新時(shí)代上海黨建引領(lǐng)物業(yè)治理創(chuàng)新實(shí)踐基地”等平臺(tái)，以黨性鍛煉、技能比武、教育實(shí)訓(xùn)等方式強(qiáng)效增能。

“紅色物業(yè)”同當(dāng)下的新應(yīng)用、新技術(shù)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)物業(yè)監(jiān)管動(dòng)態(tài)化、物業(yè)管理實(shí)時(shí)化。推出“物業(yè)直通車”App，讓居民可以隨時(shí)隨地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、上報(bào)問(wèn)題，并在手機(jī)上對(duì)物業(yè)服務(wù)打分，并動(dòng)態(tài)生成物業(yè)服務(wù)窗口排名和物業(yè)公司排名“黑白名單”。打造“紅色物業(yè)智慧安居”信息平臺(tái)，主系統(tǒng)共有物業(yè)監(jiān)管、業(yè)委建設(shè)、租賃管理、應(yīng)急智慧四大內(nèi)容，28個(gè)小區(qū)的智能感知設(shè)備也悉數(shù)接入平臺(tái)。

對(duì)此，中國(guó)浦東干部學(xué)院基層黨建研究中心主任、教授吳濤評(píng)價(jià)道：“人民群眾在哪里，民生需求在哪里，黨建就覆蓋到哪里。黨建引領(lǐng)將物業(yè)管理的‘難點(diǎn)變成社區(qū)治理的‘亮點(diǎn)，將問(wèn)題解決方案融入黨的方針政策，形成因地制宜、因時(shí)制宜的治理經(jīng)驗(yàn)，這不僅有助于黨組織發(fā)揮其自身優(yōu)勢(shì)，做好物業(yè)公司與業(yè)主之間的‘調(diào)節(jié)器與‘中間人，還有效提升了社區(qū)治理的現(xiàn)代化效能和效益?！?/p>