許欣欣 王松偉

摘要：不動產(chǎn)歷史檔案數(shù)據(jù)整合是將各種離散的、多種樣式格式的、存儲介質(zhì)不同、標準不同的檔案信息進行重新梳理、整合，形成統(tǒng)一格式標準的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。該文結合北京市西城區(qū)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項目為樣例，提出了數(shù)據(jù)整合的整體技術路線，探討了數(shù)據(jù)整合過程中的方法和難點，并在西城區(qū)進行了實踐，希望為其他地區(qū)檔案數(shù)據(jù)整合提供一定的參考。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記?歷史檔案?數(shù)據(jù)整合?落宗

中圖分類號：G275.9;F299.23??文獻標識碼：AExploration?of?the?Integrative?Technology?of?Historical?Archive?Data?in?Real?Estate?Registration

XU?Xinxin??WANG?Songwei

（The?Second?Surveying?and?Mapping?Institute?of?Hebei?Province，?Shijiazhuang，?Hebei?Province，?050031?China?）

Abstract：?The?integration?of?real?estate?historical?archive?data?is?to?reorganize?and?reintegrate?various?discrete?archives?information?with?a?variety?of?styles?and?formats，?different?storage?medias?and?different?standards?to?form?the?real?estate?registration?database?with?a?unified?format?and?standard.?Taking?the?real?estate?data?integration?project?in?Xicheng?District?of?Beijing?as?an?example，?this?paper?proposes?the?overall?technical?route?of?data?integration，?discusses?the?methods?and?difficulties?in?the?process?of?data?integration，?and?practices?it?in?Xicheng?District，?hoping?to?provide?a?certain?reference?for?the?integration?of?archival?data?in?other?regions.

Key?Words：?Real?estate?registration;?Historical?archives;?Data?integration;?Land?data?fusion

不動產(chǎn)登記歷史檔案數(shù)據(jù)整合的工作目標是按照《不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設總體方案》文件精神，依據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術規(guī)范》等技術標準，堅持“規(guī)范、一致、完整”的原則，落實好“質(zhì)量為先、成果一流”的要求，結合北京市西城區(qū)不動產(chǎn)登記工作實際，按照國家規(guī)定的技術標準和規(guī)范，根據(jù)工作實際開發(fā)相應的數(shù)據(jù)整合軟件，將歷史檔案數(shù)據(jù)進行規(guī)范化的統(tǒng)一處理，將各種離散的、多種樣式格式的、存儲介質(zhì)不同、標準不同的檔案信息進行重新梳理、整合，形成統(tǒng)一格式標準的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，并將暫時無法解決的各類問題進行標注，在保證質(zhì)量合格的要求下，穩(wěn)步推進數(shù)據(jù)整合工作，建設成一致的空間參考系、準確的數(shù)據(jù)關聯(lián)、完整的歷史檔案數(shù)據(jù)的北京市西城區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，來更好地服務于不動產(chǎn)登記的日常工作。本文根據(jù)北京市西城區(qū)不動產(chǎn)歷史檔案數(shù)據(jù)整合的實踐經(jīng)驗[1]，對不動產(chǎn)歷史檔案數(shù)據(jù)整合技術進行探討。

1?技術流程

基于西城區(qū)不動產(chǎn)登記歷史檔案、數(shù)據(jù)、系統(tǒng)建設現(xiàn)狀，該次整合工作的技術路線為：“先地后房，先空間、后關聯(lián)”方式[2]，結合西城區(qū)數(shù)據(jù)特點，遵循“夯實基礎，多線并行”的原則來進行歷史檔案數(shù)據(jù)整合。

數(shù)據(jù)預處理、組幢落宗、整合關聯(lián)、質(zhì)量檢查是具體工作內(nèi)容，以原房地數(shù)據(jù)的預處理為基礎，房產(chǎn)與土地數(shù)據(jù)處理同時開展、互為補充，對所有原始數(shù)據(jù)進行檢查，確保數(shù)據(jù)符合現(xiàn)行標準，組幢落宗、整合關聯(lián)在數(shù)據(jù)預處理后按照相關標準原則進行，質(zhì)量檢查工作貫穿始終。如圖1所示

2?基礎數(shù)據(jù)整理與完善

2.1?房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)整理

檔案整理的內(nèi)容主要包括：西城區(qū)房屋檔案管理系統(tǒng)中的登記業(yè)務數(shù)據(jù)、電子檔案數(shù)據(jù)和YTT系統(tǒng)登記業(yè)務數(shù)據(jù)、電子檔案數(shù)據(jù)按照不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標準建立映射關系進行數(shù)據(jù)抽取；對照檔案對數(shù)據(jù)進行查核與完善；進行業(yè)務數(shù)據(jù)串案、建幢等工作。數(shù)據(jù)整理完善后導入YTT系統(tǒng)。房屋檔案整理將西城區(qū)房屋檔案管理系統(tǒng)和YTT系統(tǒng)數(shù)據(jù)抽取映射至原始數(shù)據(jù)庫，經(jīng)過數(shù)據(jù)清理，按照檔案進行數(shù)據(jù)的查核完善，完善基礎數(shù)據(jù)，基礎數(shù)據(jù)完善后，進行業(yè)務數(shù)據(jù)串案、組幢，然后將數(shù)據(jù)導入YTT系統(tǒng)工作庫。房屋檔案整理流程如圖2所示。

2.2土地檔案數(shù)據(jù)整理

以宗地為單位，梳理地籍系統(tǒng)中的宗地基礎信息[3]，如宗地坐落、四至、面積等。梳理宗地使用者的基礎信息和變更歷史，包括梳理宗地每一個使用者的基礎信息，如分攤面積、使用權性質(zhì)、變更歷史等信息。梳理系統(tǒng)中每塊宗地及其使用者的業(yè)務歷史，以及相關業(yè)務辦理過程中收繳的證件信息和對應登記檔案和登記簿冊、登記權證、登記權利人等數(shù)據(jù)。對整理的數(shù)據(jù)進行質(zhì)檢，對存在問題的數(shù)據(jù)進行標記返回，重新整理。形成符合《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》要求的、可以與土地空間數(shù)據(jù)關聯(lián)的業(yè)務數(shù)據(jù)。

2.3空間數(shù)據(jù)整理

空間數(shù)據(jù)整理包括土地數(shù)據(jù)整理和房屋數(shù)據(jù)整理。對土地數(shù)據(jù)和房屋數(shù)據(jù)進行空間數(shù)據(jù)標準化整理。

2.4外業(yè)調(diào)查測繪

在基礎數(shù)據(jù)整理與完善環(huán)節(jié)的外業(yè)調(diào)查與測繪目的是完善房屋與土地空間數(shù)據(jù)，為后續(xù)落宗提供數(shù)據(jù)基礎。房屋調(diào)查與測繪主要任務是補充缺失的房屋自然幢數(shù)據(jù)、記錄房屋地址藍牌（拍照）和樓盤信息（包括地址、樓層、結構等）。以已有房屋空間數(shù)據(jù)為基礎，制作工作底圖，外業(yè)核查結合最新遙感影像圖，對房屋空間數(shù)據(jù)進行測繪，獲取自然幢空間坐標、屬性信息，建立完整的樓盤表。具體按照“落宗五張表”要求，通過歷史檔案整理空間補測數(shù)據(jù)采集處理入庫工具導入。外業(yè)調(diào)查測繪以地籍區(qū)劃分，逐步推開，調(diào)查測繪完成后更新房屋全生命周期數(shù)據(jù)。通過外業(yè)的調(diào)查輔助內(nèi)業(yè)的處理，從而確保內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)最大化的準確關聯(lián)。對于土地數(shù)據(jù)整理中宗地空間數(shù)據(jù)與（土地登記檔案）不符合、（或缺乏空間數(shù)據(jù)）的情況，對土地登記發(fā)證業(yè)務進行數(shù)據(jù)分類，其中包含數(shù)字、文字等屬性信息，以及空間圖形信息，若根據(jù)登記檔案中相關資料不能解決問題，則需要組織外業(yè)調(diào)查或外業(yè)測繪進行確認。

2.5實體檔案整理

不動產(chǎn)登記檔案的數(shù)量龐大，并且還在不斷快速增加，因此檔案的借閱、歸檔、清冊完善等管理工作日趨繁重，鑒于這種情況，為西城區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合提供完備服務，對實體檔案實行條形碼管理。用條碼技術進行實物檔案的管理，優(yōu)勢在于結合條形碼技術，賦予每個實物檔案一張唯一的條碼標簽，從檔案建立開始的整個生命周期，都能進行全程跟蹤管理。

3?組幢落宗

不動產(chǎn)組幢和落宗是將不動產(chǎn)業(yè)務系統(tǒng)中的自然幢的空間圖元坐標信息和土地登記系統(tǒng)中宗地空間坐標信息進行相互配對，使自然幢與土地登記的空間信息和屬性信息相互一致[4]。

3.1房屋組幢

組幢分為兩個步驟，一是樓幢匹配，二是戶匹配。樓幢匹配有自動匹配和手工匹配兩種方式。自動匹配可通過工具軟件提供的“幢自動匹配”功能實現(xiàn)樓幢自動匹配；手工匹配則通過地址查詢、人工核實來實現(xiàn)。戶匹配有自動匹配和手工匹配兩種方式。自動匹配可通過工具軟件提供的“戶自動匹配”功能實現(xiàn)邏輯幢中的戶到基礎樓盤表的自動匹配；手工匹配則通過面積、戶編號、權利人等信息查詢，人工核實來實現(xiàn)。

3.2房屋落宗

3.2.1?自然幢空間圖元100%落宗在宗地空間范圍內(nèi)時

（1）空間落宗100%，坐落匹配、權利人匹配。

當房屋空間圖元的矢量坐標百分之百包含于一宗地空間范圍內(nèi)時，并且房屋和宗地信息相匹配時，能夠確此房屋落此宗地上，可由業(yè)務人員確認后直接用于發(fā)證。

（2）空間落宗100%，坐落匹配、權利人不匹配。

當房屋空間圖元的矢量坐標百分之百包含于一宗地空間范圍內(nèi)時，并且當房屋坐落和宗地坐落相同時，房屋權利人和宗地權利人不一致時，可由業(yè)務人員確認后直接用于發(fā)證。因為房屋的空間坐標和坐落地址即可確認房屋所在的位置，因此即使權利人不一致也可認為該房屋落在該宗地上。

3.2.2?自然幢空間圖元95%以上（含）落宗在宗地空間范圍內(nèi)時

（1）坐落匹配。

當房屋數(shù)據(jù)的空間坐標范圍95%落在某一塊宗地空間范圍內(nèi)，且房屋坐落和該宗地坐落一致時，可由人工利用相關軟件工具，結合影像圖、地形圖等信息，判斷房屋空間位置、邊界無誤時，可確認該房屋落在該宗地上，可由業(yè)務人員確認后直接用于發(fā)證。

（2）坐落不匹配。

落在已發(fā)證宗地上：業(yè)務人員內(nèi)業(yè)核實確認后發(fā)證；落在未發(fā)證宗地上：外業(yè)調(diào)查或發(fā)布公告確認四至邊界，確認無異議后，業(yè)務人員確認后發(fā)證。

3.2.3自然幢空間圖元85%～94.99%（含）落宗在宗地空間范圍內(nèi)時

（1）坐落匹配。

落在已發(fā)證宗地：樓房-業(yè)務人員內(nèi)業(yè)核實或外業(yè)調(diào)查，確認后發(fā)證；平房-結合影像、地形圖先確認房屋空間是否正確，如平房組合可視情況可打散然后再逐一確認落宗；如空間有誤需外業(yè)調(diào)查。當坐落在還沒有發(fā)證的宗地時：外業(yè)調(diào)查人員需根據(jù)相關影像圖、地形圖來判斷房屋坐落的空間位置是否正確，如果正確則發(fā)起外業(yè)土地調(diào)查，如果房屋空間錯誤，則發(fā)起外業(yè)房屋調(diào)查。

（2）坐落不匹配。

如落在已經(jīng)發(fā)證的宗地上：技術人員通過內(nèi)業(yè)核實確認后發(fā)證；如落在未發(fā)證宗地上：外業(yè)調(diào)查或發(fā)布公告確認四至邊界，確認無異議后，業(yè)務人員確認后發(fā)證。

3.2.4自然幢空間圖元5.01%～84.99%（含）落宗在宗地空間范圍內(nèi)時

當房屋數(shù)據(jù)的空間坐標范圍5.01%～94.99%落在某一塊宗地空間范圍內(nèi)，無論坐落和權利人是否匹配時，都需要發(fā)起土地或房屋外業(yè)調(diào)查，具體分為兩種情況，如下：房屋空間圖元來源于房產(chǎn)測繪，則認為房屋空間圖元正確，不需要房屋外業(yè)調(diào)查，只需要土地外業(yè)調(diào)查；房屋空間坐落如果來自房屋普查或修補測，則結合最新的影像、1：1000地形圖來判斷房屋空間是否正確，如正確則發(fā)起土地外業(yè)調(diào)查，如房屋空間有誤，則發(fā)起房屋外業(yè)調(diào)查。

3.2.5動態(tài)落宗

為了保證不動產(chǎn)登記業(yè)務的順利進行，需要對房屋數(shù)據(jù)進行動態(tài)落宗。動態(tài)落宗流程包括落宗查詢、房屋落宗。

（1）落宗查詢：當申請人進行房屋登記業(yè)務辦理時，業(yè)務工作人員在落宗底板數(shù)據(jù)庫中對落宗查詢，看看相關房屋是否已在落宗在地板數(shù)據(jù)庫中。假如底板數(shù)據(jù)中落宗處理已經(jīng)完成，則業(yè)務工作人員可以根據(jù)落宗底板庫中的落宗結果進行相關業(yè)務辦理；假如落宗底板數(shù)據(jù)庫找不到落宗數(shù)據(jù)，則需要申請動態(tài)落宗并進行房屋和土地落宗處理，落宗完成后接著進行下面的業(yè)務辦理。

（2）房屋落宗：在獲取到動態(tài)落宗查詢申請后，需要對房屋進行動態(tài)落宗。需要核實房屋有無有空間圖元，無空間圖元的，假如能歸幢則進行歸幢，不能歸幢的就要進行外業(yè)調(diào)繪，對于有空間圖元的，需查看該空間幢是否跨宗，不跨宗則可以落宗，跨宗的需要外業(yè)調(diào)查核實[3]。

動態(tài)房屋落宗最終成果更新到落宗底板庫中，供下次辦理業(yè)務時查詢使用。

3.3外業(yè)調(diào)查與測繪

此次采用平面坐標系統(tǒng)采用北京地方坐標系，采用北京市衛(wèi)星定位綜合服務系統(tǒng)直接布設圖根控制點，圖根控制測量利用北京市衛(wèi)星定位綜合服務系統(tǒng)，采用網(wǎng)絡RTK方法進行。圖根點密度以滿足碎步測量的需要為準。圖根點標識采用鋼釘在硬化路面上打設，圖根點相對于起算點的點位中誤差不大于±5?cm，使用全站儀于圖根控制點上設站、定向、檢查，施測界址點和碎部點坐標，內(nèi)業(yè)編輯成圖[5]。

在基礎數(shù)據(jù)整理與完善環(huán)節(jié)，對有明顯錯誤及變化區(qū)域進行了測繪，完善了絕大部分空間數(shù)據(jù)。在組幢落宗環(huán)節(jié)，重點是開展房屋的外業(yè)調(diào)查以及有針對性的測繪，獲取自然幢的屬性信息和空間坐標。通過房屋基礎信息調(diào)查軟件導入，為下一步落宗提供相關基礎數(shù)據(jù)。通過內(nèi)業(yè)相關數(shù)據(jù)處理發(fā)現(xiàn)要外業(yè)調(diào)查核實的問題，實地外業(yè)調(diào)繪核實。從而保證內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)的準確性匹配。外業(yè)調(diào)繪的主要任務是外業(yè)的屬性調(diào)查與房產(chǎn)的測繪，如需采集房屋的屬性問題，則需要入幢詢問調(diào)查。

4?質(zhì)量檢查與數(shù)據(jù)入庫

4.1質(zhì)量檢查

不動產(chǎn)登記歷史檔案數(shù)據(jù)整合工作成果嚴格按照《北京市不動產(chǎn)登記歷史檔案數(shù)據(jù)整合工作質(zhì)量檢查標準》等要求進行全面質(zhì)量檢查，分別對空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)進行質(zhì)檢，確保入庫數(shù)據(jù)的準確性和完整性[6]。主要檢查內(nèi)容包括內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)成果檢查、外業(yè)調(diào)繪數(shù)據(jù)成果準確性檢查，空間數(shù)據(jù)質(zhì)檢、屬性數(shù)據(jù)質(zhì)檢、關聯(lián)關系質(zhì)檢、元數(shù)據(jù)質(zhì)檢，并填寫完整的檢查記錄表簽字蓋章留存。

4.2數(shù)據(jù)入庫

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫內(nèi)容包括不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)、權利人數(shù)據(jù)、權利數(shù)據(jù)、登記業(yè)務數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)，應以不動產(chǎn)單元為單位進行組織，保持數(shù)據(jù)關聯(lián)關系的正確。實現(xiàn)不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和規(guī)范。

5?結語

目前部分地區(qū)的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作已經(jīng)完成，還有部分地區(qū)的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作正在開展，通過地方實踐證明，數(shù)據(jù)整合是推進不動產(chǎn)登記工作的難點，也是實現(xiàn)統(tǒng)一登記的前提和基礎。本文通過北京市西城區(qū)不動產(chǎn)歷史檔案數(shù)據(jù)整合流程為例，將歷史檔案數(shù)據(jù)經(jīng)過統(tǒng)一的標準化處理、組幢落宗、串案入庫，形成統(tǒng)一的不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)庫，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記打下堅實的基礎，為未完成不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的地區(qū)提供技術參考。

參考文獻

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