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        如何判斷房產(chǎn)升值潛力

        2023-04-10 16:39:22甄愛軍
        理財周刊 2023年4期
        關(guān)鍵詞:潛力股學(xué)區(qū)物業(yè)

        甄愛軍

        顯而易見,買到“潛力股”型物業(yè),就能夠享受到資產(chǎn)增值帶來的超額收益。道理很簡單,因為“潛力股”型物業(yè)在持有較長時間后,資產(chǎn)增值幅度要高于市場平均水平。

        現(xiàn)在,中國樓市已經(jīng)告別高速發(fā)展的“黃金時代”,轉(zhuǎn)而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“白銀時代”。

        在“白銀時代”,樓市成交趨于平緩。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年1~2月,重點100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年小幅回升,同比回升2.0%,但仍處2016年以來低位。據(jù)初步統(tǒng)計,2023年2月,重點100城新建商品住宅成交面積出現(xiàn)明顯回升,環(huán)比、同比回升均近50%,主要由于2019年至2022年春節(jié)假期均在2月,2023年春節(jié)假期處在1月,同比和環(huán)比基數(shù)均較低。

        供應(yīng)方面,開發(fā)商推盤的積極性也并不是很高。據(jù)初步統(tǒng)計,2023年1~2月,重點50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模延續(xù)下降趨勢,同比下降12.5%,為2016年以來低位。2月,房企推盤積極性仍未明顯恢復(fù),供應(yīng)規(guī)模仍小幅下降,環(huán)比下降約7%,但受低基數(shù)影響,同比增長超50%。

        在此階段,我們選房要更加注重技巧,應(yīng)優(yōu)先選擇保值增值能力較強(qiáng)的“潛力股”型物業(yè)。在證券市場,一般情況下,股價會隨著市場大勢上漲或者下跌。普通住宅的價格也具有類似的特性??v觀近20年來的房價走勢不難發(fā)現(xiàn),房價整體保持了上漲態(tài)勢,但是大多數(shù)住宅的價格漲幅集中在平均水平附近。

        不過,也有少數(shù)住宅價格走出不一樣的行情。比如有些板塊的房價,在此之前表現(xiàn)得不溫不火,但突然因為地鐵開通或者其他原因在短期內(nèi)出現(xiàn)較大幅度的上漲,成為該片區(qū)的“領(lǐng)頭羊”;或者有些區(qū)域房價水平一直要比其他板塊低,但由于附近有一所學(xué)校越辦越好,因而房價逐漸抹平與其他地區(qū)的差距,甚至實現(xiàn)了“草雞變鳳凰”的華麗蛻變。顯而易見,買到“潛力股”型物業(yè),就能夠享受到資產(chǎn)增值帶來的超額收益。道理很簡單,“潛力股”型物業(yè)在經(jīng)過較長時間后,資產(chǎn)增值幅度要高于市場平均水平。

        哪些“潛力股”型物業(yè)值得購房者關(guān)注?我們通過梳理歸類,認(rèn)為以下4種類型可重點關(guān)注,其主要與重大規(guī)劃、教育、交通以及商務(wù)等資源有關(guān)。

        首先,重大規(guī)劃對住宅升值潛力的影響最大。重大規(guī)劃屬于極度稀缺資源,可遇而不可求,所以如有幸碰到,切莫輕易錯過。置業(yè)的關(guān)鍵是選地段,所謂的好地段,即周邊聚集了眾多配套資源的地方。但是從升值空間角度來看,新興城區(qū)具有重大規(guī)劃利好支撐,發(fā)展前景大,所以更值得買入。

        那么,哪些重大規(guī)劃可以重點關(guān)注呢?其主要是與城市建設(shè)有關(guān)的重大規(guī)劃,包括城市空間布局的重新調(diào)整、功能區(qū)域規(guī)劃、重大市政項目規(guī)劃等。當(dāng)然,對于重大規(guī)劃利好,大家一定要等相關(guān)政策正式確定后再介入,以免因為過早投入而遭遇失敗。

        其次,教育資源也很受關(guān)注。對于教學(xué)質(zhì)量不斷改善的學(xué)校,也可以重點留意。比如在上海閔行的紫竹板塊,由于華東師大二附中紫竹校區(qū)及附屬初中的入駐,使得其對口小區(qū)的二手房價格出現(xiàn)明顯上漲,目前價格在10萬元/平方米左右,接近市中心房價水平。

        教育資源歷來很受重視,因此學(xué)區(qū)房也一直是市場關(guān)注的重中之重。不過,優(yōu)質(zhì)教育資源有限,如果沖著現(xiàn)有的學(xué)區(qū)去買房,無疑要付出更高的成本。但如果換一種思路,提前做好準(zhǔn)備,選擇教學(xué)質(zhì)量正在不斷提升的學(xué)校周邊區(qū)域置業(yè),或許能在房價低位時介入。而一旦學(xué)校被社會所認(rèn)可,提前一步買入的住房,也會成為名副其實的學(xué)區(qū)房而“身價倍增”。

        第三,多線交會地鐵房也可以作為選擇。多條地鐵線路交會的板塊,在市中心區(qū)域比較常見,比如上海的徐家匯、中山公園、人民廣場、陸家嘴等均是如此,這些板塊也是上海的房價高地?;谶@樣的思路,稍微偏遠(yuǎn)一些的區(qū)域,如果也存在雙線或者三線交會的可能,那么未來板塊的發(fā)展?jié)摿Ρ厝灰膊恍?。?dāng)然,比較靠譜的做法是,大家可以尋找已經(jīng)通了地鐵、同時遠(yuǎn)期規(guī)劃還有地鐵線路經(jīng)過的地區(qū)作為重點考察目標(biāo)。

        最后,每個城市的中央商務(wù)區(qū)(CBD)也應(yīng)該引起我們的高度重視。CBD往往是高薪人群聚集區(qū)的代名詞,因此,如果碰到正在興起的CBD板塊,大家也不要輕易錯過。一般情況下,城市CBD都集中在市中心區(qū)域,其交通發(fā)達(dá)、配套齊全、商務(wù)氛圍濃厚,是寸土寸金的地方,所以房價自然不便宜。而現(xiàn)在隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大,會出現(xiàn)一些新興CBD,它們會成為未來的核心區(qū)域,如果我們提前介入買房,自然也能獲得意想不到的回報。

        與中央商務(wù)區(qū)類似的還有產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),就以蘇州這個城市來說,高新園區(qū)就是高房價區(qū),園區(qū)內(nèi)的住房價格領(lǐng)漲全市。之所以會出現(xiàn)這樣的情況,首先在于高新園區(qū)聚集了大量產(chǎn)業(yè),同時也集聚了大量高收入人群,購房者對房價的承受能力也要高于其他板塊。因此,在買房之前,大家可以分析一下未來哪些行業(yè)會成為高薪行業(yè),這些行業(yè)的員工會聚集在哪個區(qū)域,然后尋找可能性最大的板塊置業(yè)。

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