甄愛軍

2022年，國內(nèi)18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅234萬平方米，為2009年以來最低水平。不過，在2023年，隨著企業(yè)擴張信心增強，世邦魏理仕預計寫字樓租賃需求將于第二季度企穩(wěn)回升。

機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前寫字樓租賃需求企穩(wěn)回升，2023年全年凈吸納量預計達500萬平方米。

根據(jù)世邦魏理仕跟蹤監(jiān)測結(jié)果，2022年，國內(nèi)18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅234萬平方米，為2009年以來最低水平。但這種情況在2023年將會得到改善，隨著企業(yè)擴張信心增強，世邦魏理仕預計寫字樓租賃需求將于今年第二季度企穩(wěn)回升，全年有望實現(xiàn)500萬平方米的凈吸納量。

世邦魏理仕有關(guān)人士表示，受益于金融、行業(yè)政策環(huán)境的改善，以及防疫措施優(yōu)化和經(jīng)濟復蘇利好，寫字樓需求有望出現(xiàn)明顯提升。其中，金融和科技將繼續(xù)擔當寫字樓租賃需求的“主引擎”。受外資對中國市場長期信心增強的利好刺激，制造業(yè)仍具增長潛能，也能在一定程度上帶動寫字樓需求的回升。

就上海的具體情況來看，2022年寫字樓市場供應需求雙雙受阻。數(shù)據(jù)表明，2022年上海寫字樓市場共有11個新項目入市，總計84.4萬平方米，但凈吸納量回落至54.5萬平方米，同比下降58%。受需求下滑影響，2022年寫字樓租金報價和有效租金較去年同期分別下跌0.2%和1.2%。此外，寫字樓空置率仍舊維持在17.5%左右的高位水平。世邦魏理仕預計，2023年上海市場寫字樓新增供應將達到145萬平方米，不過市場需求也將加快復蘇步伐，全年凈吸納量有望達到70萬～80萬平方米，核心及部分濱江商務區(qū)租金有望優(yōu)先止跌企穩(wěn)。

在經(jīng)濟活動復蘇的帶動下，過去2年疫情防控期間所累積的超額儲蓄有望逐步釋放為消費動能，將持續(xù)推動線下客流的復蘇，并同步推動優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求反彈。世邦魏理仕預計，2023年全國主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應將突破800萬平方米。

分區(qū)域來看，未來3年僅有六分之一的新項目位于核心商圈，由于可租面積的稀缺性和品牌商強勁的擴店意愿，全國18個主要城市核心商圈的租金在2023年有望實現(xiàn)0.9%的同比增長，一線城市核心商圈租金增速更快，能夠達到1.7%左右。整體市場方面，購物中心平均租金可能要到2024年才能真正實現(xiàn)企穩(wěn)回升。

2022年，上海零售物業(yè)市場僅有4個項目入市，共計18萬平方米。同時，租賃市場表現(xiàn)較為平淡，購物中心首層租金為34元/天/平方米，同比下跌3.1%。世邦魏理仕預計，隨著政策面的進一步推動，預計未來3至6個月內(nèi)市場將逐步走出谷底，重歸復蘇之路。就需求方面來看，餐飲類迭代加快，以及與露營有關(guān)的時尚品牌發(fā)力擴張，將會成為零售物業(yè)租賃市場的主力。預計2023年市場新增供應將達到91萬平方米，凈吸納量有望達到70萬～80萬平方米，空置率維持在8%的水平，租金水平小幅回升1%～1.5%。

倉儲物業(yè)在2023年新增供應也會有所增長。受益于國內(nèi)消費的周期性反彈及汽車等高端制造業(yè)的供應鏈升級和外包所形成的利好，2023年國內(nèi)主要城市倉儲物業(yè)凈吸納量有望超過640萬平方米，同比增長30%。

展望2023年，網(wǎng)上零售有望恢復常態(tài)化增長，直播電商平臺對供應鏈效率和物流配送體驗的日益重視，將會推動其成為倉儲需求新的增長點。與此同時，產(chǎn)業(yè)升級、地緣政治以及疫情沖擊令制造企業(yè)對供應鏈升級的需求與日俱增，而由此產(chǎn)生的倉儲擴張升級趨勢，也將為國內(nèi)倉儲物業(yè)需求提供可持續(xù)的增長動能。

世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年中國大宗物業(yè)投資總交易額累計2200億元，同比下降22%。隨著近期一系列提振經(jīng)濟舉措接連出臺，投資者情緒將明顯改善，預計2023年中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場全年交易額超2500億元，同比上漲15%～20%。

上海商辦物業(yè)大宗交易已經(jīng)提前出現(xiàn)升溫跡象。2022年第四季度，上海商辦物業(yè)投資市場共產(chǎn)生21筆大宗交易，交易金額達250.3億元，環(huán)比上升24.4%。盡管經(jīng)濟增長面臨挑戰(zhàn)，而伴隨疫情防控政策的不斷優(yōu)化，大宗物業(yè)投資市場于2022年末持續(xù)升溫，全年累計交易金額達879.5億元，同比下降8.3%，但優(yōu)于2020年水平。

從去年全年大宗交易的物業(yè)類型來看，寫字樓物業(yè)仍為主流標的，占比達58%。臨近2022年尾，市場相繼出現(xiàn)兩筆單筆交易超50億元的商辦寫字樓投資交易，可見投資者對于商辦寫字樓的關(guān)注程度有所提升。以生命科學為主題的園區(qū)物業(yè)成交依舊活躍，張江、臨空等核心商務園區(qū)子板塊均在年內(nèi)錄得增值型交易。除此之外，交易標的延續(xù)多元趨勢，以社區(qū)商業(yè)為代表的零售物業(yè)需求穩(wěn)定，工業(yè)廠房及長租公寓交易占比連續(xù)3年出現(xiàn)增長。

買家類型方面，去年全年交易仍以內(nèi)資為主導，而依據(jù)交易金額統(tǒng)計，外資比重于近3年呈遞增趨勢，截至去年末占比接近三成，境外買家的持續(xù)加碼布局也凸顯了上海對于全球投資者的吸引力正在回升。

另外，在跨境投資者中，約93%的客戶來自地產(chǎn)基金與機構(gòu)投資者，其物業(yè)類型偏好仍以核心拓展區(qū)的寫字樓及位于成熟板塊的商務園區(qū)為主，成熟運營的社區(qū)零售物業(yè)與具備改造條件的長租公寓也獲得不少外資買家的關(guān)注。