王偉

摘 要：住房保障政策在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定方面發(fā)揮著重要的作用。而合理的住房政策對(duì)于促進(jìn)居民消費(fèi)和投資增長(zhǎng)尤為關(guān)鍵。因此，研究住房保障對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響變得至關(guān)重要。本文分析了住房保障與經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，有效地實(shí)施住房保障，對(duì)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率有很大幫助。

關(guān)鍵詞：住房保障政策；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；影響研究

近年來(lái)，住房保障政策為社會(huì)各個(gè)方面做出了重大貢獻(xiàn)，專(zhuān)業(yè)人士對(duì)此進(jìn)行了廣泛的分析。住房保障政策對(duì)提高經(jīng)濟(jì)有重要的作用，有效的住保政策，可以滿足居民的需求，提高勞動(dòng)力和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，住房是至關(guān)重要的需求，在生存中起著重要的作用。住房問(wèn)題已成為社會(huì)的主要問(wèn)題，并在影響著人類(lèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此，滿足住房需求說(shuō)明了住房保障政策的重要性。

一、住房保障政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析

改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的完善，由人口紅利而產(chǎn)生的勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)。隨著人口紅利的消失和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提高，勞動(dòng)力資源的優(yōu)勢(shì)趨于消失，當(dāng)國(guó)家是中等收入時(shí)，經(jīng)濟(jì)就失去了增長(zhǎng)動(dòng)力，一定程度上是中等收入國(guó)家沒(méi)有足夠的技術(shù)，無(wú)法進(jìn)入內(nèi)需增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)模式，勞動(dòng)力成本上升，在勞動(dòng)密集型行業(yè)中的優(yōu)勢(shì)喪失。

因此，就經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，住房上的高支出，進(jìn)一步削弱了勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)，大中型城市的住房成為中低收入群體的負(fù)擔(dān)，這種負(fù)擔(dān)增加了勞動(dòng)力成本，降低了勞動(dòng)力資源優(yōu)勢(shì)。勞動(dòng)力供應(yīng)的減少，工資剛性上升，削弱了制造業(yè)和低水平服務(wù)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，加劇了收入不平等。上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致了財(cái)富集中在高收入階層，而購(gòu)物者和省錢(qián)買(mǎi)房者處于不利地位，降低了邊際消費(fèi)傾向，由于消費(fèi)隨著收入的增加而減小，貧富差距導(dǎo)致社會(huì)邊際消費(fèi)的減小。中低收入人群降低了消費(fèi)支出，用以月供或儲(chǔ)蓄買(mǎi)房，在這種環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)效益提供住房實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，人口紅利在減少。在宏觀經(jīng)濟(jì)周期，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的新型城市，促進(jìn)創(chuàng)新發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)地區(qū)的發(fā)展，以減少富人和窮人的差距。

二、住房保障政策對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

（一）對(duì)供給的影響

住房保障政策對(duì)供應(yīng)的影響取決于工業(yè)勞動(dòng)力數(shù)量和質(zhì)量，住房保障是將過(guò)剩的勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)率較高的部門(mén)，是確保城市化發(fā)展的關(guān)鍵措施。基于過(guò)剩勞動(dòng)力表明，如果大量過(guò)剩勞動(dòng)力，行業(yè)的邊際產(chǎn)品為0，導(dǎo)致城市勞動(dòng)力過(guò)剩，使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于勞動(dòng)力工資較低，住房成本阻礙勞動(dòng)力遷移。城市住房保障是重要舉措。改善生活環(huán)境，提高工業(yè)人力資本。同時(shí)，還需要根據(jù)內(nèi)生增長(zhǎng)，初始經(jīng)濟(jì)主要依賴(lài)于資本和勞動(dòng)力增長(zhǎng)。然而，當(dāng)資本達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)時(shí)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)進(jìn)入技術(shù)、知識(shí)的內(nèi)生發(fā)展階段。

（二）對(duì)于消費(fèi)者的影響

消費(fèi)者對(duì)住房和消費(fèi)品的需求通常是可以互換的。然而，對(duì)于住宅需求的剛性很大。價(jià)格變化的收入大于替代效應(yīng)。價(jià)值相對(duì)較高，對(duì)消費(fèi)者的生命過(guò)程產(chǎn)生影響。從立法來(lái)看，消費(fèi)行為是重要的方式，稱(chēng)為“永久收入”。房?jī)r(jià)的上漲意味著中低收入消費(fèi)者的終身收入下降。存在跨期消費(fèi)依賴(lài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)上漲，導(dǎo)致對(duì)其他消費(fèi)品的需求大幅下降。在金融工具的支持下，消費(fèi)者的需求有限。住房保障政策是向中低收入消費(fèi)者的補(bǔ)貼，以滿足消費(fèi)需求，達(dá)到促進(jìn)消費(fèi)的政策，住房保障提高了消費(fèi)者消費(fèi)的效率。

在生活中，消費(fèi)者是使用不確定因素，以期穩(wěn)定收入，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，導(dǎo)致本凈價(jià)值上升，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生負(fù)面影響。住房保障有房地產(chǎn)穩(wěn)定的角色，可以遏制房地產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)住房供應(yīng)和價(jià)格穩(wěn)定市場(chǎng)，幫助他們做出判斷。這對(duì)低收入人群的跨期消費(fèi)很重要。住房保障影響社會(huì)的消費(fèi)趨勢(shì)，對(duì)整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)有一定的影響。消費(fèi)者需求是遞增的，并且還會(huì)隨著收入的增加而遞減。對(duì)于高收入群體傾向低于中低人群。因此，分析社會(huì)財(cái)富在少數(shù)群體，并確定邊際消費(fèi)傾向。在經(jīng)濟(jì)中，房子是極具價(jià)值的商品，它的價(jià)格將給高收入的房主帶來(lái)關(guān)注。住房保障可以補(bǔ)貼中低收入群體，增加居民的消費(fèi)傾向。

（三）對(duì)投資需求的影響

住房保障作為資產(chǎn)投資的重要部分，決定了房地產(chǎn)的投資額和回報(bào)。因此，住房保障起著重要的作用。住房保障是房地產(chǎn)市場(chǎng)的試金石，在很大程度上阻止了消費(fèi)者的盲目投資。這種投資有兩個(gè)影響，對(duì)于自發(fā)的投資是追求利潤(rùn)，對(duì)低質(zhì)量住房被忽視，減少了對(duì)住房的投資。由于低質(zhì)量住房的功能是解決住房，并具有公共關(guān)系性質(zhì)。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有機(jī)會(huì)成本，但在住房中存在一定的剛性，也意味著社會(huì)對(duì)中低收入的投資不足，使得容易受到住房投資泡沫的影響，住房保障政策在很大程度上緩解了自發(fā)投資的不平衡。目前對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管有一定的限制，政策對(duì)于投資影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，造成房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)，以住房為基礎(chǔ)的投資，增加總需求的穩(wěn)定性，確保投資的重要基礎(chǔ)。與此同時(shí)，用作良好的投資手段，保障性住房成為宏觀監(jiān)管的工具。

（四）對(duì)凈出口的影響

住房成本占勞動(dòng)力成本的一部分。勞動(dòng)力消費(fèi)將影響在國(guó)際貿(mào)易中的優(yōu)勢(shì)，從而影響對(duì)外貿(mào)易競(jìng)爭(zhēng)力，住房的增加將對(duì)勞動(dòng)力成本造成壓力。在固定匯率下，出口壓力將影響制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，在浮動(dòng)的基礎(chǔ)上，匯率也很難完全抵消房?jī)r(jià)上漲的壓力，貨幣的變化導(dǎo)致匯率的變化，抵消了價(jià)格變化對(duì)貿(mào)易的影響，貿(mào)易是由貿(mào)易商套利操作。由于住房作為非市場(chǎng)商品和投資商品的性質(zhì)，相對(duì)價(jià)格變化不會(huì)產(chǎn)生這種套利效應(yīng)，但引發(fā)國(guó)際基金的投機(jī)，投機(jī)對(duì)市場(chǎng)的影響是相反的。如果房?jī)r(jià)上漲快于其他國(guó)家，外國(guó)投機(jī)就會(huì)涌入房產(chǎn)，創(chuàng)造對(duì)貨幣的需求，進(jìn)一步推動(dòng)其升值，房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)導(dǎo)致勞動(dòng)力成本的增加，使貨幣升值更快，使國(guó)家對(duì)貿(mào)易產(chǎn)生更不利的影響。

三、當(dāng)前保障性住房存在的問(wèn)題

（一）法律及管理體系的不健全

目前住房保障政策有很多問(wèn)題需要解決，在這種政策文件的形式下，需要有效的法律支持。在管理社會(huì)住房的中缺乏法律限制，導(dǎo)致許多公平性喪失的問(wèn)題。健全的法律制度是住房保障政策有效執(zhí)行的保證。設(shè)立城鄉(xiāng)住房部和住房保障服務(wù)部專(zhuān)門(mén)的住房建設(shè)和管理機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致在具體的工作中不能有效解決相關(guān)問(wèn)題。在住房管理方面缺乏溝通渠道，在全國(guó)范圍內(nèi)執(zhí)行方面缺乏部門(mén)協(xié)調(diào)，進(jìn)而導(dǎo)致管理成本的增長(zhǎng)。

（二）監(jiān)測(cè)機(jī)制不足

保障性住房可分為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公共租賃房等。對(duì)于不同的收入可以申請(qǐng)不同的住房。但是在實(shí)際應(yīng)用中存在許多問(wèn)題，規(guī)則要求在住房申請(qǐng)時(shí)需要提供個(gè)人或家庭收入，這些證明材料很容易偽造。公共租賃住房和廉租房，沒(méi)有設(shè)立相應(yīng)的收入核查機(jī)制，即使在居民的收入上升后仍受益，加劇了收入的不平等。對(duì)收入的監(jiān)測(cè)缺乏及時(shí)性，無(wú)法更新收入水平，以科學(xué)合理地協(xié)調(diào)住房分配，導(dǎo)致住房管理成本的增加。

（三）保障性住房環(huán)境和設(shè)施不健全

保障性住房建造主要是針對(duì)低收入家庭，體現(xiàn)了住房的最低資金，但其選擇在偏遠(yuǎn)地區(qū)，住房周?chē)幕A(chǔ)設(shè)施不健全，因此，家庭生存需要增加成本，雖然享受租房補(bǔ)貼，仍面臨其他費(fèi)用高于居民的福祉，不能完全解決住房需求的問(wèn)題。

（四）融資不足和資金短缺

住房保障建設(shè)主要由政府通過(guò)住房公積金、土地特許權(quán)進(jìn)行。然而，目前的財(cái)政預(yù)算很難給予支持建設(shè)保障性住房，造成資金短缺。從政府的角度來(lái)看，土地轉(zhuǎn)讓是最大的住房籌資來(lái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)資金短缺明顯，使得土地轉(zhuǎn)讓變得困難。在融資方面，住房保障中缺乏對(duì)附屬行為的激勵(lì)，以及政策執(zhí)行不力，導(dǎo)致融資不夠多樣化，市場(chǎng)勢(shì)不可擋。此外，住房公積金受眾有限，只涵蓋就業(yè)人口，對(duì)住房的收入限制導(dǎo)致了申請(qǐng)人使用者的差距，低收入者的住房仍然不能得到滿足。

四、住房保障政策實(shí)施措施

（一）完善住房保障法律體系

完善的住房法律制度為遵守住房保障政策提供了保障?；谕晟频姆芍贫龋瑸樽》堪l(fā)展提供法律支持。目前，美國(guó)的法律體系相當(dāng)發(fā)達(dá)，并且涵蓋了住房補(bǔ)貼和抵押貸款，確保了市場(chǎng)和社會(huì)穩(wěn)定。建立法律法規(guī)體系，保障合理使用資金的法律體系，進(jìn)一步維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。荷蘭作為高度合法化的國(guó)家，確保市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，頒布了住房法和分配法等。通過(guò)規(guī)范住房建造、分配和管理，確保房地產(chǎn)的公平，此外，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)住房保障的統(tǒng)一規(guī)劃，解決住房保障政策實(shí)施延誤和其他影響，科學(xué)的管理模式和規(guī)劃目標(biāo)，使政策解決保障性住房問(wèn)題。

為了解決住房問(wèn)題，通過(guò)建造集體住房和公共租賃住房。加強(qiáng)勞動(dòng)分工明確化，低收入家庭的住房由政府協(xié)調(diào)，并通過(guò)重建機(jī)構(gòu)管理。該機(jī)構(gòu)充當(dāng)開(kāi)發(fā)商和政府的橋梁，還制定處理舊房屋的翻新和減少房屋庫(kù)存。采取企業(yè)和機(jī)構(gòu)之間的合作，以規(guī)范住房保障政策的實(shí)施。明確政府和市場(chǎng)的分工，以確保住房融資的順利進(jìn)行，我國(guó)住房保障政策長(zhǎng)期以來(lái)是公共部門(mén)的責(zé)任，由財(cái)政提供資金。

因此，為了加強(qiáng)住房保障政策的順利實(shí)施，必須增加住房保障支出，明確政府之間的分工。如果住房保障政策實(shí)施出現(xiàn)財(cái)政困難，通過(guò)轉(zhuǎn)移來(lái)彌補(bǔ)。從市場(chǎng)的角度看，社會(huì)資本通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)住房，進(jìn)一步改善住房市場(chǎng)。住房保障必須適應(yīng)高發(fā)展的要求，完善制度是實(shí)現(xiàn)住房保障的根本保障。政府必須發(fā)揮更大的作用，加速住房保障立法，基于合法的法律進(jìn)行嚴(yán)格的管理，避免造成住房供需失衡和資金不足的問(wèn)題。發(fā)展由住房和建設(shè)部門(mén)聯(lián)合的機(jī)構(gòu)，各級(jí)保障部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督社會(huì)住房，并與社會(huì)資本籌集住房資金。通過(guò)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)政策改革的分析，提高政策改革的有效性。

（二）建立嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制

建立嚴(yán)格的執(zhí)行住房保障政策機(jī)制，應(yīng)用組合評(píng)分進(jìn)行管理。政府必須監(jiān)督制裁，在違反的情況下，通過(guò)罰款和其他措施確保住房保障政策實(shí)施的公平。使用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行信息的普查，減少信息不對(duì)稱(chēng)的事件發(fā)生。對(duì)于收入較低的家庭需求，確保信息的及時(shí)性，基于居民收入水平測(cè)試，保證市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）發(fā)展政策性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房

2019年開(kāi)始，國(guó)家提出了租賃住房政策，由政府提供。在2020年的實(shí)施中，出現(xiàn)了土地規(guī)劃問(wèn)題。因此，為了有效增加保障性住房的全面供應(yīng)，需要規(guī)范租賃市場(chǎng)的發(fā)展，并幫助年輕人和其他人緩解困難，高度重視住房的建設(shè)，改善供需結(jié)構(gòu)，并發(fā)展長(zhǎng)期租賃住房。政策應(yīng)盡快改進(jìn)，減少住房銷(xiāo)售和住房需求，鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)住房。租賃和共有住房的目標(biāo)已經(jīng)確定，制定多層次住房政策和多層次制度，以保障住房需要和利益，在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念中，擁有住房可以提高居民的滿意度，對(duì)于增強(qiáng)居民的歸屬感有積極的影響。

因此，加強(qiáng)居民的財(cái)產(chǎn)安全，縮小貧富差距對(duì)于住房保障政策的落實(shí)非常重要。共有產(chǎn)權(quán)保障提供了公共租賃和商業(yè)住房的過(guò)渡產(chǎn)品，可以更好地解決中低收入人群住房的困難。與現(xiàn)有住房制度相結(jié)合，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)共有住房與市場(chǎng)之間的聯(lián)系。共有住房需要考慮居民和非居民家庭。在準(zhǔn)入條件方面，考慮與現(xiàn)有的住房系統(tǒng)相銜接，并建立單獨(dú)的準(zhǔn)入條件。根據(jù)動(dòng)態(tài)調(diào)整的原則，明確具體的準(zhǔn)入條件。在實(shí)踐中，建設(shè)包括土地集中、劃撥土地和商業(yè)住宅。共有產(chǎn)權(quán)住房可考慮出讓土地集中和劃撥集中建設(shè)方式，結(jié)合公租房配建，出讓土地可結(jié)合實(shí)際城市發(fā)展情況，按照“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式科學(xué)地開(kāi)展。

（四）促進(jìn)社會(huì)融合

用地供應(yīng)還應(yīng)該考慮社會(huì)融合、規(guī)劃、建造問(wèn)題，在市中心增加社會(huì)保障住房，促進(jìn)生產(chǎn)力的提高，增加低收入人群的社會(huì)住房保障，改善公共住房的開(kāi)放性，避免社會(huì)分裂。減少窮人和富人的區(qū)別，基于有保障的所有權(quán)住房是基礎(chǔ)上提供住房的方式，提供租賃住房和商業(yè)住房的過(guò)渡產(chǎn)品，在市場(chǎng)之間建立了靈活的聯(lián)系，更好地解決住房的困難問(wèn)題。

共有房制度應(yīng)以現(xiàn)有的住房擔(dān)保為背景，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保與市場(chǎng)的界面。對(duì)共有住房的定義、供應(yīng)對(duì)象、住房管理、銷(xiāo)售價(jià)格和所有權(quán)管理等進(jìn)行重新定義。共有住房的核心是政府和買(mǎi)家之間的共享權(quán)，共管公寓是制度保障的類(lèi)型之一，概念的定義要包括建筑模式、所有權(quán)模式、擔(dān)保范圍等，大多數(shù)實(shí)行共有權(quán)的城市包括共同所有權(quán)的已登記和未登記家庭，制度也應(yīng)涵蓋登記和未登記家庭。由于城市的住房問(wèn)題，建議共有住房包括住宅和非住宅，土地分配方法可以結(jié)合實(shí)際情況，按照“限價(jià)、定額”的方法。

在集中建設(shè)項(xiàng)目的情況下，政府參與的價(jià)格上限的確定和市場(chǎng)的估值是不同的，根據(jù)住房支付能力和市場(chǎng)價(jià)格，不允許家庭住房支付在特定財(cái)產(chǎn)的一部分。同時(shí)，對(duì)于交易模式來(lái)說(shuō)，在開(kāi)放式交易模式中，購(gòu)房者可以購(gòu)買(mǎi)額外部分，以獲得全部房產(chǎn)。封閉式模式有利于資源回收的保證，開(kāi)放的模式有利于購(gòu)房家庭財(cái)富的增長(zhǎng)。兩種模式都有各自的優(yōu)點(diǎn)，在實(shí)際設(shè)計(jì)制度時(shí)考慮到實(shí)際情況。

結(jié)束語(yǔ)

在宏觀監(jiān)管下，住房保障政策對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方面產(chǎn)生了重大的影響。住房問(wèn)題與影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。從總供給來(lái)看，勞動(dòng)力的居住對(duì)其生產(chǎn)有一定的影響。房地產(chǎn)泡沫對(duì)商業(yè)周期、對(duì)金融體系的影響是重大的。住房保障是遏制房地產(chǎn)泡沫、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要措施。因此，加快完善住房保障政策，將有助于改善消費(fèi)環(huán)境和生活質(zhì)量。同時(shí)，還需要推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)勞動(dòng)力資源的合理分配，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：天津市河?xùn)|區(qū)住房保障服務(wù)中心）