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        房地產(chǎn)企業(yè)資金管控研究與討論

        2023-04-03 14:31:06王仰宏
        中國經(jīng)貿(mào) 2023年6期
        關(guān)鍵詞:研究

        王仰宏

        摘 要:房地產(chǎn)企業(yè)資金管控作為影響企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素,在財(cái)務(wù)視角下如何制定一個全方位運(yùn)營管理體系以確保其資金流良性循環(huán)引起了行業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注與熱議。近幾年,在不斷變化和復(fù)雜的市場環(huán)境和一系列的宏觀政策的影響下,房地產(chǎn)行業(yè)面臨著融資困難、生存和競爭等多方面的壓力,因此,如何對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行高質(zhì)量水平的資金管控是一個值得思考的問題。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);資金管控;研究;討論

        房地產(chǎn)企業(yè)要想增強(qiáng)自身的市場競爭力,必須要重視資金管控。房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的工程量比較大,而且每個工程在建設(shè)的全過程中都要投入很多資金,這就造成大量的資金流向各個成本項(xiàng)。另外,房地產(chǎn)企業(yè)對資金的管理也主要依賴于財(cái)務(wù)管理部門。與此同時,就目前的房地產(chǎn)市場而言,競爭也是相當(dāng)激烈的,若一些房地產(chǎn)企業(yè)資金管控出問題后仍然運(yùn)行下去,就容易造成全行業(yè)的資金惡性循環(huán)。

        一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的重要意義

        (一)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營全過程必須以充足的資金流轉(zhuǎn)為媒介

        如果房地產(chǎn)企業(yè)收益最終不能以資金的形式呈現(xiàn)出來,那么房地產(chǎn)企業(yè)有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂問題。資金鏈斷裂表示房地產(chǎn)企業(yè)沒有更多流動資金,房地產(chǎn)企業(yè)無法開展其他生產(chǎn)經(jīng)營獲得,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨巨大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在原來的基礎(chǔ)上不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,就需要更多充足的資金,才可以不斷增加土地儲備,開展更多項(xiàng)目活動,例如巨人大廈,雖然巨人大廈具有良好的戰(zhàn)略規(guī)劃,發(fā)展前景廣泛,但是沒有資金的支持,也無法順利建成,最終導(dǎo)致時間與資源的浪費(fèi),房地產(chǎn)企業(yè)也會遭受更多經(jīng)濟(jì)損失。就難免出現(xiàn)資金短缺、經(jīng)營陷入困境等問題。

        另外,房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn),也必須持續(xù)地增加流動資金,以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,增加土地儲備、項(xiàng)目墊資,以數(shù)十年前的巨人大廈為例,哪怕規(guī)劃再好,藍(lán)圖再吸引人,缺乏充足的流動資金投入,最終只會變成爛尾樓,甚至拖垮整個房地產(chǎn)企業(yè)。因此,對房地產(chǎn)企業(yè)而言,“資金才是王道”甚至比任何一個產(chǎn)業(yè)都更具有現(xiàn)實(shí)意義。

        (二)合理的資金管控能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力

        根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn),許多房地產(chǎn)企業(yè)可以在實(shí)際經(jīng)營管理過程中獲得較多的投資收益與銷售利潤,很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中投資收益率和銷售利潤率都不低,但是卻經(jīng)常出現(xiàn)資金短缺情況,造成了運(yùn)營上的問題,例如由于缺乏工程建設(shè)資金導(dǎo)致交房時間不斷延長。我國房地產(chǎn)企業(yè)以拿地和施工為起點(diǎn),其發(fā)展的全過程都要占用巨額資金,房地產(chǎn)企業(yè)收支最終是以資金進(jìn)出形式出現(xiàn)。而且在目前,受房地產(chǎn)信貸政策趨緊的影響,如房地產(chǎn)“三條紅線”、銀行貸款集中度管理監(jiān)管指標(biāo)等,貸款資金無法在短時間內(nèi)打到企業(yè)賬戶,例如開發(fā)貸款、個人按揭貸款。在這種情況下,倘若房地產(chǎn)企業(yè)不及時予以高度重視,提前籌集更多資金,不僅無法確保房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工作的順利開展,而且直接使房地產(chǎn)企業(yè)無法順利獲利,形成一種惡性循環(huán)。

        (三)我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作模式?jīng)Q定了必須重視資金管控

        目前,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式大致可分為兩類,一類是“大而全”,主要依靠自己的資金經(jīng)營,這一模式在香港是比較普遍的,像新鴻基等,市值約為三千億港元,且資產(chǎn)負(fù)債率很低,通常不超過30%,借貸金額與總資產(chǎn)之比也很小,因此香港的房地產(chǎn)行業(yè)者,基本上手頭都很寬裕。

        二類是“小而精”,即以滾動發(fā)展、加速資金、快速盈利為主要目標(biāo)的美國模式。由于香港在土地使用方式、閑置時間等方面與大陸地區(qū)的土地政策存在較大的不同,因此,我國的房地產(chǎn)企業(yè)在這方面基本都是照搬美國模式。資金運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容,在資金運(yùn)作過程中,房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與金融當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)存在利益關(guān)系,房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)債率不斷上升,運(yùn)營特點(diǎn)是輕存貨、快出貨。

        (四)資金管控水平是房地產(chǎn)企業(yè)收益質(zhì)量與管理水平的體現(xiàn)

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了其建設(shè)周期一般超過一個會計(jì)年度,但是,按照目前的會計(jì)準(zhǔn)則,房地產(chǎn)企業(yè)只有在交房時,才能對收入進(jìn)行確認(rèn),只有在與商品所有權(quán)有關(guān)的收益和風(fēng)險(xiǎn)完成了轉(zhuǎn)移,才能對收入進(jìn)行確認(rèn)。這種基于權(quán)責(zé)發(fā)生制的賬簿利潤數(shù)據(jù),實(shí)際上是企業(yè)往年的經(jīng)營結(jié)果,與實(shí)際情況有一定的差距。而只有資金流的回收率,才能及時地反映出該企業(yè)的經(jīng)營成果。因此,做好資金管控工作,本質(zhì)上就是要對資本金、融資款和銷售回款的時機(jī)和比例進(jìn)行合理安排,并對最優(yōu)的資金總量進(jìn)行規(guī)劃。

        另外,隨著房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營范圍的擴(kuò)大,開發(fā)商常常會在同一時間進(jìn)行多個項(xiàng)目的開發(fā),這就給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了很大的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)中,每一個項(xiàng)目的資金流量,都是可以清晰地計(jì)算出來的。但是,隨著工程的增加,資金也會變得混亂,資金流流向何處,是不是合情合理,企業(yè)管理層應(yīng)該有個清楚的了解。

        (五)資金流量能更好地反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力

        房地產(chǎn)企業(yè)的庫存包括:土地價格、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、配套設(shè)施建設(shè)以及開發(fā)過程中的間接費(fèi)用,庫存的周轉(zhuǎn)率反映房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度,也反映了從庫存到賣出房子所需要的時間,這段時間越短,說明房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量就會更快,資金成本也會更低,房地產(chǎn)企業(yè)的資金流也會更穩(wěn)定,償債能力也會更好。在房地產(chǎn)企業(yè)中,對預(yù)收賬款這一類的會計(jì)科目進(jìn)行分析,是衡量其是否存在的一個重要指標(biāo)。由于在取得收益(交付房屋)之前很久,銷售回款都是在這個賬戶中記錄的。盡管預(yù)收賬款是一種流動負(fù)債,但是它在房地產(chǎn)行業(yè)中也是一種很有價值的資產(chǎn)。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管控中存在的問題

        (一)資金核算機(jī)制尚未完善

        在房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中,資金核算機(jī)制是一個很關(guān)鍵的問題,它的好壞將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動。當(dāng)前,房地產(chǎn)管理項(xiàng)目已由小型建設(shè)項(xiàng)目向大型建設(shè)項(xiàng)目發(fā)展。不同的工程涉及的具體建設(shè)事項(xiàng)各不相同,所以在進(jìn)行資金核算時,所需要的過程也各不相同。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)在資金管控中存在著資金管控不到位等問題,集團(tuán)類資金上收下?lián)苣J?、統(tǒng)借統(tǒng)貸利息分?jǐn)偛痪庖约白庸举J款集團(tuán)歸集使用導(dǎo)致未合理分?jǐn)偫⒌炔唤∪馁Y金模式也給企業(yè)帶來了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

        (二)資金來源有限

        隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇,如今很多房地產(chǎn)行業(yè)都面臨“融資難”的問題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款獲得發(fā)展資金,房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開展過程中需要一次性投入大量資金,才可以確保項(xiàng)目的順利開展。與此同時,房地產(chǎn)的貸款需求與日俱增。倘若房地產(chǎn)企業(yè)不能在規(guī)定時間內(nèi)償還貸款,不僅會影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù),而且房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的情況,不利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。在新時代的背景下,國家的宏觀調(diào)控力度不斷加大,房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置成本也會出現(xiàn)上升,與此同時,隨著市場競爭的加劇,房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更多的項(xiàng)目,就必須加大對項(xiàng)目的競標(biāo)力度,要想成功競標(biāo),房地產(chǎn)企業(yè)需要投入更多資金,然而房地產(chǎn)現(xiàn)有的資金總量無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的競標(biāo)要求,從而使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控變得更加困難。

        (三)資金管控與成本控制存在矛盾

        房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目類型多樣,為了確保項(xiàng)目的順利開展,房地產(chǎn)企業(yè)需要盡量滿足項(xiàng)目對資金的需求,那么很可能會造成企業(yè)資金鏈的斷裂。然而,目前我國還有很多在發(fā)展中的房地產(chǎn)企業(yè),這些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對薄弱,而要想在短期內(nèi)提升其經(jīng)濟(jì)實(shí)力,唯一的方法就是增加工程數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要的資金和房地產(chǎn)企業(yè)可支配成本存在著很大的沖突,這就限制了房地產(chǎn)企業(yè)對資金管控,同時,房地產(chǎn)開發(fā)也會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)企業(yè)成本不足時,就無法滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流動,這就會造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控問題。

        (四)資金管控的分配問題

        在資金管控中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對資金進(jìn)行有效的管理和分配,但是,在實(shí)施的過程中,也會出現(xiàn)一些問題。在管理的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要對其所運(yùn)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目展開相應(yīng)的資金管控與分配,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要,對資金進(jìn)行合理的分配與調(diào)整,從而達(dá)到資金的高效使用。然而,在這個過程中,由于房地產(chǎn)企業(yè)本身的項(xiàng)目分布比較分散等因素,使得其資金周轉(zhuǎn)不暢。在進(jìn)行各種項(xiàng)目的資金循環(huán)時,由于資金循環(huán)的不及時,經(jīng)常會產(chǎn)生資金不足的現(xiàn)象。

        三、針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管控中存在的問題提出的優(yōu)化措施

        (一)進(jìn)一步完善資金核算機(jī)制

        首先,要想使房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算更趨完善,就必須對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分類,以防止產(chǎn)生錯誤。與此同時,房地產(chǎn)企業(yè)在核算資金的過程中需要針對房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段進(jìn)行明確分類,在開發(fā)前期,房地產(chǎn)企業(yè)需要將資金核算進(jìn)行分類,核算類別主要包括設(shè)計(jì)資金核算、建筑資金核算與土地項(xiàng)目資金核算,不僅如此,房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對土地項(xiàng)目資金核算的重視,將土地項(xiàng)目資金核算分為拆遷資金核算、土地開發(fā)資金核算、土地購買資金核算等二級核算,把整個核算項(xiàng)目按步驟順序進(jìn)行,減少核算中的差錯。

        其次,房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門需要加強(qiáng)對產(chǎn)品開發(fā)的重視,根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品信息進(jìn)行明確分類,在原來的基礎(chǔ)上確保成本核算工作的正常開展。

        最后,要讓資金核算跟上企業(yè)發(fā)展的要求,就必須對資金核算體系進(jìn)行適時的改革,搭建適合本企業(yè)資金核算的一體化系統(tǒng)或資金管理系統(tǒng),業(yè)財(cái)統(tǒng)一,讓它跟上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求,從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

        (二)拓寬融資方式

        在新時代的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理成本有了明顯的上升。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的資金需求積極拓寬融資渠道,獲得更多發(fā)展資金,為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的額支撐。

        房地產(chǎn)企業(yè)能以金融市場為中介,在嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下,結(jié)合房地產(chǎn)市場的承受力、房地產(chǎn)金融的接受度等因素,拓展融資渠道多元化,推動房地產(chǎn)證券的發(fā)展。另外,房地產(chǎn)企業(yè)需要放遠(yuǎn)目光,將目光放在國外市場。為了滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求,房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對國外資本的重視。房地產(chǎn)市場發(fā)展速度不斷加快,經(jīng)濟(jì)水平明顯上升。

        在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)對海外投資的重視,尋求海外投資可以增強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)營實(shí)力,幫助房地產(chǎn)獲得更多資金來源,確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控工作的順利開展。在融資工作完成之后,房地產(chǎn)企業(yè)需要在原來的基礎(chǔ)上不斷提高資金的利用率,在最大程度上充分發(fā)揮資金優(yōu)勢,避免不必要費(fèi)用之處,加快資金的流動速度,為房地產(chǎn)企業(yè)開展更多項(xiàng)目提供更多便利。

        (三)相關(guān)部門加大對資金使用情況的監(jiān)管力度

        首先,要使房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控達(dá)到科學(xué)的程度,就必須要注意到成本預(yù)算這一環(huán)節(jié),防止資金的浪費(fèi)。與此同時,在工程實(shí)施過程中,要強(qiáng)化對工程的控制,構(gòu)建健全的費(fèi)用控制體系,在工程建設(shè)階段,要嚴(yán)格遵守合同,一旦發(fā)生特殊情況,需要增加費(fèi)用的時候,要與承包商協(xié)商,以防止產(chǎn)生不必要的損失。其次,強(qiáng)化建設(shè)全過程監(jiān)管,對建設(shè)工藝、建設(shè)材料、人員管理等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān),保證建設(shè)資金最大限度地利用。

        (四)加快資金回籠速度

        房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額與房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠及時還清銀行貸款和實(shí)施下一步的發(fā)展規(guī)劃有直接的聯(lián)系。但是現(xiàn)在,消費(fèi)者對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量要求在持續(xù)提高,因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須以客戶需求的變化為依據(jù),不斷對自己的產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行改善,這樣才可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷量,加快資金回籠的速度。具體地說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場環(huán)境,對消費(fèi)者的需求進(jìn)行細(xì)致的分析,明確自身的定位,制定出一個合理的開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)計(jì)劃,并持續(xù)加強(qiáng)自身在產(chǎn)品銷售上的實(shí)力。

        此外,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過創(chuàng)新銷售方式,加大優(yōu)惠力度,來吸引更多的消費(fèi)者。房地產(chǎn)企業(yè)在和客戶簽署買賣合同的時候,要說明付款的時間以及要確定能否按時收到貨款。

        結(jié)束語

        總之,在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控中,資金管控是最核心的一環(huán),因此,房地產(chǎn)企業(yè)的管理層要提高對資金管控的重視程度,及時發(fā)現(xiàn)資金管控中出現(xiàn)的問題,并積極采取相應(yīng)的對策。另外,房地產(chǎn)企業(yè)也要拓展自己的融資渠道,使其擺脫對銀行信貸的過度依賴,不失為一條有效的途徑。同時,加強(qiáng)對資金的科學(xué)管理和成本的管控,避免在房地產(chǎn)各開發(fā)階段出現(xiàn)資金的浪費(fèi),也是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管控的一種有效方法。

        參考文獻(xiàn):

        [1]程子嘉.中小房地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的考量[J].商業(yè)觀察,2022(06):17-19.

        [2]宋效軍,李一陽,張曉燕.探索房地產(chǎn)企業(yè)資本監(jiān)管創(chuàng)新系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)管控工具研究[J].工程經(jīng)濟(jì),2022,32(02):23-27.

        [3]王學(xué)超.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資與資金管控研究[J].財(cái)富生活,2021(16):17-18.

        [4]楊軍濤.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金管控研究[J].財(cái)富生活,2020(22):51-52.

        (作者單位:六安碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)

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