陳紅英

在我國《物權(quán)法》實施及國務院推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，不動產(chǎn)權(quán)登記在明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用、保護權(quán)利人的物權(quán)起著極其重要的作用。在國務院深入推進“放管服”改革工作進程中，文章就如何提升不動產(chǎn)登記服務效能，進一步優(yōu)化不動產(chǎn)登記辦理流程進行探求，落細、落實不動產(chǎn)登記便民、利民措施工作。

推出不動產(chǎn)權(quán)登記創(chuàng)新舉措背景

2007年10月1日我國實施《物權(quán)法》后，對其物權(quán)的登記效力做出了“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”和第十四條“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”的法律規(guī)定，表明不動產(chǎn)權(quán)登記在明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用、保護權(quán)利人的物權(quán)起著極其重要的作用。

由此，2013年國務院推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。2016年3月長汀縣成立不動產(chǎn)登記中心（以下簡稱登記中心），歸并不動產(chǎn)登記職責，對原分別分散在住建部門、國土部門、林業(yè)部門、農(nóng)業(yè)部門的房屋所有權(quán)登記、土地使用權(quán)登記、林權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記等不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記。登記中心致力于牢固樹立以人民為中心的服務理念，在國務院深入推進“放管服”改革工作進程中，不斷探求如何提升我縣不動產(chǎn)登記服務效能，進一步優(yōu)化不動產(chǎn)登記辦理流程，將不動產(chǎn)登記便民利民措施作為一項重點工作，抓細、抓實。

不動產(chǎn)權(quán)原模式分析及創(chuàng)新思路

筆者通過梳理房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易整個流程將其與不動產(chǎn)登記業(yè)務相結(jié)合，將國有建設用地上開發(fā)、建設、交易流程中涉及國有建設用地上的不動產(chǎn)權(quán)登記類型制定如下所示流程登記圖：（見附圖）

從圖中我們將國有土地上的房地產(chǎn)登記按登記的橫向類別分成國有土地使用權(quán)登記、房屋所權(quán)登記、抵押權(quán)登記和預告登記四大類。

登記大類按細分類又可分為：

1.原國有土地使用權(quán)登記和房屋所權(quán)登記，隨著物權(quán)的發(fā)展實現(xiàn)兩權(quán)合并，變更為國有土地使用權(quán)和房屋所權(quán)的統(tǒng)一登記。

2.抵押權(quán)根據(jù)抵押方式及物權(quán)發(fā)展的程度又可分為：土地一般抵押登記、土地最高額抵押、在建建筑物抵押登記、房地一般抵押登記、房地最高額抵押、房地一體一般抵押、房地一體最高額抵押。

3.預告登記依其數(shù)據(jù)來源及預告方式可分為：預售商品房買賣預告登記、預售商品房抵押預告登記、其它不動產(chǎn)買賣預告登記。

再按其各登記分類中均可能存在不同的生命周期，縱向又可分為：首次、轉(zhuǎn)移、變更、更正、注銷等環(huán)節(jié)。

不動產(chǎn)權(quán)以其登記的橫向分類、細分類及不同的生命周期錯綜交叉將生成50余種不同登記事項。

50余種不動產(chǎn)權(quán)登記事項中，根據(jù)不同階段及不同的登記類型及過程，依據(jù)原辦理不動產(chǎn)登記的慣性思維及辦事流程：一種事項一次申請、一次行政確認辦結(jié)，待前一事項辦結(jié)完成后再進行下一步的不動產(chǎn)權(quán)登記。這種不動產(chǎn)權(quán)登記模式已造成企業(yè)與辦事群眾在登記中心來回奔波、共性材料需重復提交，再加上每一事項都有對應的承諾時限，辦事時限勢必被相應延長。

通過實踐可以發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)權(quán)的登記根據(jù)不同階段及不同的登記類型及過程，可將群眾密切關(guān)注、量大面廣、事項關(guān)聯(lián)度大且存在許多邏輯關(guān)聯(lián)性的不動產(chǎn)權(quán)登記梳理出 15種情形，對15種情形所涉及相關(guān)不動產(chǎn)權(quán)登記事項進行優(yōu)化整合，把分散的不動產(chǎn)登記事項按鏈條優(yōu)化整合、重組，將一事一流程整合為多事一流程，提出不動產(chǎn)權(quán) “組合登記，一次辦好”的創(chuàng)新思路，以解決不動產(chǎn)登記業(yè)務事項多，不同登記事項存在時間差，風險大，且需多次辦理的問題，實現(xiàn)一次辦好的目標。

1.權(quán)利人辦理了抵押貸款，需將不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，受讓方受讓房屋后也需辦理二手房抵押貸款。此情形涉及原不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、新的抵押權(quán)的首次登記三個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移與抵押轉(zhuǎn)移組合登記。

2.權(quán)利人房屋抵押后涉及更名、更址、權(quán)利性質(zhì)發(fā)生變化、房屋改建、維修、房屋性質(zhì)發(fā)生變化等情形，權(quán)利人申請辦理變更登記后再重新辦理抵押登記。此情形涉及原不動產(chǎn)抵押注銷、不動產(chǎn)權(quán)的變更、不動產(chǎn)權(quán)的抵押首登三個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動產(chǎn)變更與抵押變更組合登記。

3.權(quán)利人需將不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方、受讓人取得產(chǎn)權(quán)后需辦理二手房抵押貸款。此情形涉及不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)首次登記二個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移與抵押首次登記組合登記。

4.權(quán)利人在土地使用權(quán)抵押期間需辦理新建房屋的首次登記，此情形涉及原抵押權(quán)的注銷、房屋所有權(quán)的首次登記、抵押權(quán)的首次登記三個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為： 房屋所有權(quán)首次登記與抵押權(quán)變更組合登記。

5.權(quán)利人將土地及在建工程辦理了抵押登記，房屋竣工后辦理房屋首次登記后需進行新的房地抵押登記，此情形涉及在建工程抵押權(quán)的注銷、房屋所有權(quán)的首次登記、新的房地一體的首次登記三個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：房屋所有權(quán)首次登記及在建工程抵押轉(zhuǎn)房地抵押組合登記。

6.權(quán)利人辦理了抵押登記，抵押貸款期限到期，因資金暫無法償還，需重新辦理抵押貸款，借新還舊。此情形涉及原抵押權(quán)的注銷、新抵押權(quán)的首次登記二個事項。需注意原抵押權(quán)的注銷、新抵押權(quán)的首次登記兩登記中的存在時間差可能產(chǎn)生不動產(chǎn)權(quán)被轉(zhuǎn)移及不動產(chǎn)權(quán)被查封的房產(chǎn)交易風險。

創(chuàng)新組合登記方式為：無間貸。

7.權(quán)利人原有的抵押貸款已還清、現(xiàn)需再次辦理抵押貸款。此情形涉及原抵押權(quán)的注銷、新的抵押權(quán)的首次登記二個事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷及不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移組合登記。

8.權(quán)利人原有抵押貸款已還清、現(xiàn)需將不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。此情形涉及原抵押權(quán)的注銷、不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記二個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷及抵押權(quán)首次登記組合。

9.已辦理商品房預告登記及預告抵押登記后權(quán)利人、利害關(guān)系人因商品房銷售合同信息或不動產(chǎn)登記簿記載的事項有誤等情形，需辦理預售商品房預告更正及預告抵押更正。此情形涉及商品房預告登記更正、商品房預告抵押登記更正二個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：預售商品房預告更正及抵押權(quán)預告更正組合登記。

10.權(quán)利人辦理了抵押貸款，因資金周轉(zhuǎn)困難，未結(jié)清貸款，需將不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，受讓方需過戶完成后才付清房款，存在未還清抵押款給予辦理過戶的情形。此情形如采用單一事項登記，存在抵押權(quán)的注銷、不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記兩個事項，此二事項涉及邏輯上矛盾。因購房人考慮房產(chǎn)交易的風險不愿提前付款幫助權(quán)利人償還貸款，而抵押權(quán)人又因未還款不辦理抵押權(quán)注銷登記，受讓方又無法過戶的問題。如何在借款人、抵押人（權(quán)利人）、抵押權(quán)人、受讓人四方協(xié)商一致，抵押人無需還款，在不解除抵押權(quán)的情況下先辦理不動產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，等資金到位，還清貸款后再行抵押權(quán)的注銷，需在流程上再造，避免這種邏輯上的矛盾。

創(chuàng)新組合登記方式為：在押過戶。

11.商品房預售買賣中，按揭貸款買房，此情形涉及預售商品房預告登記、預售商品房抵押權(quán)預告登記二個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：預售商品房預告及預售商品房抵押權(quán)預告登記。

12.原按揭貸款買房購房者在商品房首次登記完成，需對原預售商品房預告登記、預售商品房抵押權(quán)預告登記進行不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)一般登記，此情形涉及預售商品房預告登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房轉(zhuǎn)移登記、預售商品房抵押權(quán)預告登記轉(zhuǎn)不動產(chǎn)權(quán)一般抵押登記兩個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：預轉(zhuǎn)現(xiàn)（有抵押）。

13.商品房預售買賣中對原已辦理預售商品房預告登記、預售商品房抵押權(quán)預告登記不動產(chǎn)權(quán)因相關(guān)原因買賣雙方解除合約，還清貸款。此情形涉及預售商品房買賣預告登記注銷、預售商品房抵押權(quán)預告登記注銷二個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：預售商品房買賣預告注銷及預售商品房抵押權(quán)注銷登記。

14.其他不動產(chǎn)買賣中，買賣雙方申請預告登記、資金借貸抵押雙方申請抵押權(quán)預告登記。此情形涉及其它不動產(chǎn)買賣預告登記、其它不動產(chǎn)抵押權(quán)預告登記二個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：其它不動產(chǎn)買賣及抵押權(quán)預告登記。

15.其他不動產(chǎn)買賣中對原已辦理其它不動產(chǎn)買賣預告登記、其它不動產(chǎn)抵押權(quán)預告登記的，雙方解除合約，還清貸款。此情形涉及其他不動產(chǎn)買賣預告登記注銷、其它不動產(chǎn)抵押權(quán)預告登記注銷二個登記事項。

創(chuàng)新組合登記方式為：其它不動產(chǎn)買賣及抵押權(quán)預告登記注銷。

創(chuàng)新推行不動產(chǎn)權(quán) “組合登記，一次辦好” 的舉措及成效

（一）組合登記、串聯(lián)辦理，提高了不動產(chǎn)權(quán)登記的辦事效率

建立了規(guī)范有序、高效便民的工作機制，聚焦不動產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務流程再造，打造了登記業(yè)務辦事流程最優(yōu)、效率最高、材料最少的不動產(chǎn)登記業(yè)務鏈條。將兩個或三個相互有著邏輯關(guān)系且緊密相關(guān)需多次辦理的不動產(chǎn)登記事項整合成1個不動產(chǎn)登記組合事項，不動產(chǎn)登記由原來的串聯(lián)辦理變成并聯(lián)辦理。2019年自推出不動產(chǎn)權(quán)組合登記后，至2022年12月共辦理組合類辦件13000個組合辦件。組合辦件中多個事項組成一個事項，每一項組合辦件平均用時不超過1個工作日，只占法定每一事項承諾時限30個工作日用時的3.33%，“一次提交、一次辦成、一次辦好”的創(chuàng)新模式，實現(xiàn)多個事項多次跑變成多個事項組合辦，大大提高了不動產(chǎn)權(quán)登記工作的辦事效率。

（二）一次取號、一窗通辦，提升不動產(chǎn)登記服務效能

2019年推出“組合登記，一次辦好”業(yè)務工作后，強化了辦事窗口工作人員業(yè)務能力的提升，加強工作人員輪崗交流探討學習，對原分設的各辦事窗口全部整合為綜合窗口，各類辦理事項的受理由原來的各自為戰(zhàn)轉(zhuǎn)變成協(xié)同作戰(zhàn)，實行“前臺綜合受理、后臺綜合審批、一個窗口出件”的工作模式，組合辦件全部實行“一次取號、一窗通辦”，為群眾提供高效便捷的貼心服務，辦事群眾及企業(yè)的獲得感及幸福感也得到大幅提升。

（三）系統(tǒng)升級、流程再造，提增不動產(chǎn)權(quán)登記社會效益

通過不動產(chǎn)登記系統(tǒng)升級、流程再造，組合登記事項流程全部優(yōu)化到位的創(chuàng)新，壓縮了辦件用時的同時實現(xiàn)多個事項多次跑變成多個事項一次申請、一次辦好，減少辦理的“材料、流程、時間、辦理次數(shù)”。針對在抵押期間無法辦理不動產(chǎn)權(quán)變更、在押狀態(tài)下無法辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押貸款期限到期需借新還舊、新建房屋的首次登記或購買不動產(chǎn)權(quán)后需及時辦理抵押登記、抵押時間到期注銷又急需進行新的抵押登記等密切關(guān)注、量大面廣，社會上反映“急、愁、盼”的物權(quán)登記事項得到有效解決。大大降低不動產(chǎn)不同登記事項進行多次登記的時間差，同時避免可能產(chǎn)生不動產(chǎn)權(quán)被查封和轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)交易風險。充分維護權(quán)利人的物權(quán)合法效力。

（四）不動產(chǎn)“組合登記，一次辦好” 的成果運用及推廣

成效推廣。不動產(chǎn)“組合登記，一次辦好”的做法得到上級部門的肯定及經(jīng)驗推廣。2019年7月長汀縣印發(fā)《不動產(chǎn)“組合登記、一次辦好”改革實施辦法》，同年10月受到龍巖市自然資源局的肯定并推廣轉(zhuǎn)發(fā)，并向龍巖市各縣（市、區(qū)）轉(zhuǎn)發(fā)推廣。2022年1月受到福建省自然資源廳的肯定，并在省廳公眾號進行推廣長汀縣的主要做法，肯定長汀縣的成效及經(jīng)驗。

宣傳鞏固。不動產(chǎn)“組合登記，一次辦好”的創(chuàng)新做法，通過長汀縣不動產(chǎn)登記微信公眾號平臺、“e龍巖”政務平臺、宣傳欄、廣播、電視、網(wǎng)絡、LED顯示屏等載體廣泛宣傳、全力推進，提升營商環(huán)境，讓辦事的企業(yè)及群眾，一目了然，通俗易懂。綜合運用“問（現(xiàn)場詢問辦事的企業(yè)及群眾感受）、查（回看已辦結(jié)的組合登記辦件）、訪（回訪已辦結(jié)組合登記辦件的企業(yè)及群眾，對組合登記的流程優(yōu)化的感受及建議），思（不斷改進及優(yōu)化流程，增加更多相關(guān)聯(lián)、邏輯性強的多種不動產(chǎn)權(quán)登記事項的組合）”方法，讓不動產(chǎn)“組合登記，一次辦好” 的登記方式得到普遍地認識及運用。

服務延伸。繼2019年推出不動產(chǎn)“組合登記，一次辦好”的創(chuàng)新做法后，依托于該創(chuàng)新做法，后續(xù)每年均有創(chuàng)新服務做法。2020年不動產(chǎn)權(quán)登記服務向外延升，開啟“交地即交證”服務新模式，實現(xiàn)了交地與交證“雙同步、零時差”，不動產(chǎn)登記服務跑出“新速度”。2021年服務再下沉至住宅小區(qū)，新建商品房采用“交房即交證”，商品房首次登記的同時辦理商品房轉(zhuǎn)移登記，購房業(yè)主“收樓即拿證”，充分保障購房業(yè)主的權(quán)益。2022年在龍巖全市率先推行商品房轉(zhuǎn)移登記“無紙化全流程網(wǎng)辦”，并全面推廣電子證照，提高不動產(chǎn)登記工作效率，真正實現(xiàn)“一趟不用跑”。

目前囿于房產(chǎn)交易、不動產(chǎn)權(quán)登記尚未實現(xiàn)一體化，房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)權(quán)登記的數(shù)據(jù)未完全實現(xiàn)共享，還存在系統(tǒng)對接深度不夠、組合登記中數(shù)據(jù)無法直接傳輸獲取等問題，還需不斷對接完善。我們將繼續(xù)根據(jù)不動產(chǎn)組合登記事項數(shù)據(jù)共享需求，做好數(shù)據(jù)共享供需對接和技術(shù)支撐，充分發(fā)揮政務數(shù)據(jù)共享平臺融合、互通作用。 PR

（作者單位：長汀縣自然資源局不動產(chǎn)登記中心）

（責任編輯：豆瑞超）