文/高亞軍 陳玖良（長(zhǎng)安大學(xué)人文學(xué)院）

一、高層民宿的概念

民宿理念發(fā)軔于歐洲的B&B(Bed and Breakfast)，即提供住宿和早餐的家庭旅館模式。2019年，我國(guó)旅游局發(fā)布《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》，其中對(duì)民宿活動(dòng)的界定為：“利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源，經(jīng)營(yíng)用客房不超過(guò)4層、建筑面積不超過(guò)800m2，主人參與接待，為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施?！边@一概念主要是圍繞鄉(xiāng)村民宿或者旅游景點(diǎn)民宿來(lái)界定的，突出了民宿需要利用地緣優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有顯示出城市民宿中住宅性質(zhì)的改變。2020年，北京四部門正式印發(fā)《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》，其中對(duì)民宿活動(dòng)的定位為：“利用本市國(guó)有土地上的規(guī)劃用途為住宅的居住小區(qū)內(nèi)房屋，按日或者小時(shí)收費(fèi)，提供住宿休息服務(wù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。”此概念突出了在小區(qū)內(nèi)將住宅用途的房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)用房，本文同樣采取此觀點(diǎn)。現(xiàn)今由于土地資源吃緊，城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然如火如荼，導(dǎo)致城市中多以高層住宅為主。為了盤(pán)活閑置資產(chǎn)，繼而多數(shù)房東以自己的閑置高層住宅用以經(jīng)營(yíng)民宿。因此，采用高層民宿一詞，用以清晰界定此種民宿的對(duì)象范圍和性質(zhì)。

二、高層民宿對(duì)其他利害業(yè)主的影響

高層民宿發(fā)展至今方興未艾，由于制度的缺位、監(jiān)管的不完善，導(dǎo)致行業(yè)藏污納垢，引起了一系列社會(huì)問(wèn)題。其中，最令人詬病的莫過(guò)于擾民、影響其他利害業(yè)主的居住權(quán)益。通過(guò)筆者收集資料與實(shí)地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高層民宿對(duì)其他利害業(yè)主的影響主要有以下幾點(diǎn)：

（一）噪音影響鄰居的居住安寧

原本為住宅性質(zhì)的房屋，房東或租客為了維護(hù)鄰里關(guān)系，在室內(nèi)會(huì)盡量克制自己的行為。但是高層民宿將原本用于住宅用途的房屋改為經(jīng)營(yíng)用途，這種日租房的租客不是房屋所有權(quán)人，從而將房屋當(dāng)成消費(fèi)品來(lái)使用，難以產(chǎn)生物權(quán)上所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和法律責(zé)任的歸屬感。同時(shí)城市高層民宿一般為90后和00后聚會(huì)團(tuán)建的絕佳之地，如此一來(lái)，難免會(huì)產(chǎn)生噪音，影響利害關(guān)系業(yè)主的居住權(quán)益和身心健康。

（二）影響房屋質(zhì)量安全

現(xiàn)在大多數(shù)城市的高層民宿基本有兩種經(jīng)營(yíng)模式，一是C2C模式，房屋所有權(quán)人或者房屋承租人將閑置住宅通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)在線平臺(tái)與他人共享；二是C2B2C模式，房屋所有權(quán)人或者房屋承租人將閑置房屋出租或者委托中介公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)[1]。這兩種模式下，房屋所有人或中介公司可能會(huì)按照自己的風(fēng)格重新對(duì)住宅內(nèi)部進(jìn)行裝潢，從而進(jìn)行民宿經(jīng)營(yíng)。有的房屋甚至出現(xiàn)反復(fù)裝修，私改電線，隨意拆改承重墻等情況，導(dǎo)致住宅樓的整體結(jié)構(gòu)被破壞，使房屋存在很大的安全隱患[2]。

（三）有侵害其他業(yè)主的共有所有權(quán)之虞

依據(jù)《民法典》第二百七十三條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物的共有部分享有權(quán)利且還應(yīng)承擔(dān)義務(wù)。對(duì)共有部分的使用，應(yīng)當(dāng)依合理使用的原則使用共有部分。而當(dāng)樓層中有人將自己的住宅用作民宿經(jīng)營(yíng)，則必然導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的人員流動(dòng)量增大，這時(shí)對(duì)樓層中的一些共有部分的使用量必然呈上升趨勢(shì)[3]。例如，人員出入的增多以及多流動(dòng)的特點(diǎn)，對(duì)電梯的過(guò)量使用和耗損是自不待言的，嚴(yán)重影響本小區(qū)業(yè)主的日常出行。再者，由于入住房客素質(zhì)的參差不齊，更有甚者對(duì)走廊以及共有部分亂涂亂畫(huà)，亂占小區(qū)內(nèi)公共停車位，亂丟垃圾等。這些行為沒(méi)有遵守合理使用原則，對(duì)其他業(yè)主的建筑物共有部分的所有權(quán)造成了侵害。

三、我國(guó)高層民宿業(yè)法律規(guī)制現(xiàn)狀

高層民宿帶來(lái)的負(fù)面問(wèn)題，說(shuō)到底也是法律問(wèn)題。意欲規(guī)范化地管理此行業(yè)，必須梳理清我國(guó)高層民宿法律規(guī)制的內(nèi)在邏輯。關(guān)于高層民宿的法律規(guī)制，主要涉及的法律法規(guī)有《民法典》中的物權(quán)編、最高人民法院的司法解釋、地方規(guī)章等。主要從利害關(guān)系業(yè)主的表決權(quán)、民宿房東所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)、利害關(guān)系業(yè)主的救濟(jì)性權(quán)利方面進(jìn)行了規(guī)定。另外還有某些地方政府出臺(tái)的規(guī)范性文件：對(duì)經(jīng)營(yíng)高層民宿的準(zhǔn)入條件、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)和物業(yè)管理公司的職責(zé)作了進(jìn)一步的劃分。

（1）《民法典》物權(quán)編中對(duì)于高層民宿房東的權(quán)利作出了約束，同時(shí)對(duì)高層民宿準(zhǔn)入條件作出了相關(guān)要求，具體規(guī)定在第二百七十二條和第二百七十九條。條文第二百七十二條對(duì)高層民宿房東對(duì)其專有部分使用的約束具體表現(xiàn)在：首先，作為建筑物專有部分的權(quán)利人，業(yè)主有不得危及建筑物安全的義務(wù)。例如對(duì)自己使用的管道、線路進(jìn)行私自改裝，改動(dòng)損壞程度嚴(yán)重或者擅自改變專有部分的用途和使用目的等。其次，作為建筑物專有部分的權(quán)利人，業(yè)主負(fù)擔(dān)不得損害其他利害關(guān)系業(yè)主合法權(quán)益的義務(wù)。例如在房屋內(nèi)制造噪音或在走廊亂丟垃圾，破壞住宅衛(wèi)生和安寧[4]。條文第二百七十九條對(duì)高層民宿“住改商”的設(shè)立條件作出了規(guī)定，主要有兩個(gè)條件：①不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；②征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。上述兩個(gè)條件是對(duì)“住改商”的限制和規(guī)范，主要是因?yàn)榉课輳淖≌再|(zhì)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性質(zhì)會(huì)對(duì)利害關(guān)系業(yè)主的生活秩序和質(zhì)量產(chǎn)生較大的影響，為了維護(hù)好廣大業(yè)主的合法權(quán)益，設(shè)立利害關(guān)系業(yè)主一票否決權(quán)是不可或缺的。

（2）最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中對(duì)高層民宿的準(zhǔn)入門檻和其他利害業(yè)主的救濟(jì)權(quán)利作出了進(jìn)一步的解釋，主要涉及的法條有第十條、第十一條和第十五條。條文第十條第一款明確了有利害關(guān)系業(yè)主的救濟(jì)性權(quán)利，即通過(guò)民事訴訟程序?qū)ζ湮餀?quán)的保護(hù)。條文第十一條第二款和第十二條對(duì)有利害關(guān)系業(yè)主的范圍作出了明確：首先，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主當(dāng)然為利害關(guān)系業(yè)主，高層民宿業(yè)主不能以多數(shù)利害關(guān)系業(yè)主同意其經(jīng)營(yíng)性行為進(jìn)行抗辯；其次，非本棟的其他業(yè)主通過(guò)舉證自己的房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的可以認(rèn)定為有利害關(guān)系的業(yè)主。條文第十五條主要適用的情形是：高層民宿經(jīng)營(yíng)者大多要對(duì)房屋重新進(jìn)行裝修改造，其中存在著非法用電以及擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)等違規(guī)行為。該條文中對(duì)《民法典》第二百八十六條中的“損害他人合法權(quán)益的行為”作出了解釋，將業(yè)主對(duì)房屋的專有部分和共有部分的違規(guī)改造、裝修等行為納入其中，對(duì)其他利害業(yè)主的救濟(jì)權(quán)利打上了“補(bǔ)丁”。

（3）隨著高層民宿的野蠻發(fā)展，各地方政府嗅到了一絲隱患，為了使高層民宿逐步走向法治的軌道下，逐步出臺(tái)規(guī)范性文件進(jìn)行規(guī)范管理。例如北京四部門發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》以及上海發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范本市房屋短租管理的若干規(guī)定》。文件中臻于明晰互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)與物業(yè)管理公司的職責(zé)劃分，使《民法典》中關(guān)于“住改商”的若干規(guī)定得以落地生根，避免成為“一紙空文”。

首先，文件賦予了互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)對(duì)于高層民宿經(jīng)營(yíng)者的資歷核驗(yàn)的職責(zé)，其中畫(huà)龍點(diǎn)睛之筆是將《民法典》中保障相鄰權(quán)人權(quán)益的制度安排——“其他利害關(guān)系業(yè)主一致同意”落到實(shí)處：要求經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)必須符合本小區(qū)規(guī)約，無(wú)規(guī)約應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)書(shū)面同意或取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書(shū)面同意。

其次，文件對(duì)于物業(yè)管理公司的角色定位契合上位法《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條，要求物業(yè)服務(wù)公司在其管理區(qū)域?qū)τ谶`法違規(guī)的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。這不僅對(duì)物業(yè)管理公司提出了更高的注意義務(wù)，而且也強(qiáng)調(diào)了其自身的樞紐作用。從其功能上來(lái)講，節(jié)省了行政資源，提高了處理問(wèn)題的效率。同時(shí)就文件精神來(lái)看，要求物業(yè)在處理問(wèn)題時(shí)，多以調(diào)解、協(xié)商的手段進(jìn)行，這加大了鄰里之間的和睦。

四、高層民宿法律法規(guī)的完善建議

隨著共享經(jīng)濟(jì)和“互聯(lián)網(wǎng)+”深入人心，以及國(guó)家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確指出“促進(jìn)共享經(jīng)濟(jì)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展”，民宿行業(yè)也從以往的鄉(xiāng)村模式向城鎮(zhèn)進(jìn)軍，逐步發(fā)展為城市新業(yè)態(tài)。各大一線城市和強(qiáng)二線城市為了引導(dǎo)民宿行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展，都出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，試圖將這一新興行業(yè)納入制度化和法制化的治理框架中。然而，在筆者視角下，美中不足的是出臺(tái)的文件中沒(méi)有凸顯物業(yè)管理公司的角色，而且在制度安排上，經(jīng)營(yíng)者、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)與物業(yè)管理公司之間缺少有效的銜接與配合。故而，筆者力從搭建一條行之有效的配套制度來(lái)提高“三方”在履行職責(zé)時(shí)的效率，減少各方彼此推諉。

（一）重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同

首先，明晰物業(yè)服務(wù)合同的簽訂機(jī)制是必要之前提。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂一般分為前期和后期，主要是根據(jù)簽訂主體的不同來(lái)劃分的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，由于還要經(jīng)過(guò)裝修、入住等一個(gè)過(guò)渡時(shí)期，這時(shí)的業(yè)主委員會(huì)暫未成立。故而，前期的物業(yè)服務(wù)合同是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和選定的物業(yè)管理公司進(jìn)行合同的訂立。當(dāng)大部分業(yè)主入住后，業(yè)主們商議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)作為代表與選聘的物業(yè)管理公司重新進(jìn)行合同的訂立[5]?！睹穹ǖ洹返诰虐偃艞l與第九百四十條也為前期、后期物業(yè)服務(wù)合同的訂立提供了制度上的支持。

其次，當(dāng)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主將房屋用于民宿經(jīng)營(yíng)時(shí)，這勢(shì)必會(huì)給小區(qū)內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和治安帶來(lái)折損，進(jìn)而增添了物業(yè)管理公司的服務(wù)與治理成本。同時(shí)，各地出臺(tái)的規(guī)范性文件同樣對(duì)物業(yè)管理公司提出了較高的注意義務(wù)。但是將視角轉(zhuǎn)向私法層面時(shí)，從《民法典》第九百三十七條第一款和第九百三十八條第一款中可以清晰地看出，物業(yè)服務(wù)合同是一個(gè)雙務(wù)合同。根據(jù)私法自治的原則，既然權(quán)利與義務(wù)出現(xiàn)不對(duì)等的情況，當(dāng)然可以重新簽訂合同或者在原有合同中補(bǔ)充相應(yīng)條款，將物業(yè)管理公司額外所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)寫(xiě)進(jìn)合同，同時(shí)民宿經(jīng)營(yíng)者以對(duì)價(jià)給付，以此來(lái)達(dá)成雙方合意，從而提升物業(yè)服務(wù)公司管理的積極性。再檢討合同簽訂的主體，如上文所述，為了小區(qū)業(yè)主的集體利益，可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)商議關(guān)于民宿經(jīng)營(yíng)者物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，最終讓業(yè)主委員會(huì)代表其簽訂合同，同時(shí)將合同制成范本，以備本小區(qū)后來(lái)經(jīng)營(yíng)者方便使用?；蛘哒f(shuō)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂合同這一制度安排，本身就是為了方便雙方主體達(dá)成民事協(xié)議。小區(qū)出現(xiàn)民宿經(jīng)營(yíng)者為個(gè)別現(xiàn)象，從效率和合同的相對(duì)性來(lái)看，經(jīng)營(yíng)者也可以自己與物業(yè)管理公司重新簽訂合同。

（二）構(gòu)建結(jié)構(gòu)性押金制度保障利害關(guān)系業(yè)主的權(quán)益

實(shí)踐中，部分民宿經(jīng)營(yíng)者會(huì)在顧客下單后收取一部分押金，此類押金的目的在于保證顧客債務(wù)的履行，不得損害經(jīng)營(yíng)者的利益，例如：不得損壞屋內(nèi)的家具等物件、合理使用各種電器等。收取押金的行為，對(duì)于顧客文明入住有著良好的作用。

首先，傳統(tǒng)的酒店行業(yè)，管理人員全天24小時(shí)會(huì)住在酒店內(nèi)部，當(dāng)消費(fèi)者在屋內(nèi)進(jìn)行擾民或者其他違法違規(guī)的行為時(shí)，管理人員可以及時(shí)地進(jìn)行制止，對(duì)于顧客的行為可以起到一個(gè)即時(shí)的監(jiān)督效果。而高層民宿這種模式的住宿，消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者通常不在一個(gè)區(qū)域，從入住到退房一系列的交流基本都是通過(guò)線上完成[6]，對(duì)于消費(fèi)者的入住行為不能進(jìn)行有效的即時(shí)監(jiān)督。其次，從消費(fèi)者的心理視角來(lái)觀察，傳統(tǒng)酒店業(yè)在辦理入住時(shí)，會(huì)出示身份證原件，并且進(jìn)行人臉識(shí)別，信息直接上傳公安系統(tǒng)。同時(shí)通過(guò)這種線下的交流過(guò)程和與管理人員的頻繁接觸，消費(fèi)者會(huì)形成良好的遵守契約精神的心態(tài)。而高層民宿的經(jīng)營(yíng)者，通常以線上的方式收集入住人員的身份證信息，況且存在消費(fèi)者適用虛假身份辦理入住，造假入住的成本過(guò)低。消費(fèi)者通過(guò)此種流程辦理入住，難免在心理上沒(méi)有任何掣肘，從而在履約過(guò)程中有恃無(wú)恐，肆意侵害利害關(guān)系業(yè)主的合法權(quán)益。綜上兩點(diǎn)，高層民宿經(jīng)營(yíng)者辦理入住的同時(shí)收取押金的行為是自不待言的，可以有效減少消費(fèi)者入住后抑制不良行為的經(jīng)濟(jì)成本，對(duì)于保障利害關(guān)系業(yè)主的權(quán)益也大有裨益。

誠(chéng)然，收取押金的行為并非沒(méi)有弊端。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，大多數(shù)消費(fèi)者始終貫徹“貨比三家”的消費(fèi)理念，而收取押金這一行為可能會(huì)成為消費(fèi)者選擇此房源的影響因素。部分消費(fèi)者在選擇房源時(shí)認(rèn)為押金會(huì)限縮自己的權(quán)利，或者單單更傾向于沒(méi)有擔(dān)保的履約方式，這樣就會(huì)導(dǎo)致收取押金經(jīng)營(yíng)者的房源被冷落。如此一來(lái)，在資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，大部分經(jīng)營(yíng)者會(huì)選擇放棄收取押金。

為了使高層民宿規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展，筆者建議地方政府部門可以將收取押金這一制度統(tǒng)籌安排。上文中提到，消費(fèi)者所了解的房源信息，基本來(lái)自各大互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。地方政府部門可以與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)構(gòu)建政企協(xié)作共同監(jiān)管的模式，將押金制度統(tǒng)一部署，作為經(jīng)營(yíng)者發(fā)布房源信息的必備條件之一，這樣就從根本上剔除競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，消除大部分經(jīng)營(yíng)者的憂慮。并且從北京四部門正式印發(fā)《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》來(lái)看，為解決高層民宿的痼疾，地方政府部門不僅致力于促進(jìn)多方合作，而且也對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)提出了更高的要求和職責(zé)。因此，地方政府同互聯(lián)網(wǎng)公司采取押金制度統(tǒng)籌安排、統(tǒng)一規(guī)劃的舉措乃題中之義。

（三）保障利害關(guān)系業(yè)主合法權(quán)益的前提是搭建一個(gè)利害關(guān)系業(yè)主、物業(yè)管理公司和經(jīng)營(yíng)者的聯(lián)動(dòng)機(jī)制

首先從物業(yè)的角度來(lái)檢討，根據(jù)上文提到，當(dāng)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)住宅用于民宿經(jīng)營(yíng)時(shí)，物業(yè)管理公司會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的治安和服務(wù)有著更高的注意義務(wù)。在民宿入場(chǎng)時(shí)，物業(yè)應(yīng)當(dāng)著重對(duì)該住宅鄰近的房屋業(yè)主或居住者提醒，如果出現(xiàn)嚴(yán)重的擾民現(xiàn)象，及時(shí)向物業(yè)舉報(bào)，同時(shí)拍攝音頻留證，充分保障利害關(guān)系業(yè)主的知情權(quán)和救濟(jì)權(quán)。當(dāng)后期接到業(yè)主舉報(bào)，物業(yè)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)確有侵權(quán)事實(shí)存在的，予以制止，同時(shí)與民宿經(jīng)營(yíng)者聯(lián)系，要求其與顧客及時(shí)溝通，停止損害。更甚者，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條物業(yè)可以直接報(bào)告有關(guān)行政管理部門。其次從經(jīng)營(yíng)者方面進(jìn)行檢討，上文已經(jīng)探討過(guò)采取押金制度的必要性，經(jīng)營(yíng)者可以通過(guò)這一擔(dān)保手段充分保障其他利害關(guān)系業(yè)主的權(quán)益。在消費(fèi)者首次被舉報(bào)時(shí)，經(jīng)營(yíng)者可以予以勸阻，要求消費(fèi)者規(guī)范自己的履約行為，及時(shí)停止對(duì)利害關(guān)系業(yè)主的侵害。一經(jīng)勸阻還未整改者，經(jīng)營(yíng)者可以采取扣除部分押金以致警示。

此種聯(lián)動(dòng)機(jī)制，首先是通過(guò)“利害關(guān)系業(yè)主——物業(yè)——民宿經(jīng)營(yíng)者”的路徑，將利害關(guān)系業(yè)主合法權(quán)益受損的事實(shí)即時(shí)傳遞，大大提升了利害關(guān)系業(yè)主救濟(jì)權(quán)的實(shí)現(xiàn)。再者，該機(jī)制采取物業(yè)與經(jīng)營(yíng)者的雙重規(guī)制，利用私法的權(quán)利與義務(wù)相對(duì)等的思路節(jié)省了行政資源，不但優(yōu)化了行政資源的配置，而且可以快速、有效地制止消費(fèi)者的擾民行為。