文/高亞軍 陳玖良（長安大學(xué)人文學(xué)院）

一、高層民宿的概念

民宿理念發(fā)軔于歐洲的B&B(Bed and Breakfast)，即提供住宿和早餐的家庭旅館模式。2019年，我國旅游局發(fā)布《旅游民宿基本要求與評價》，其中對民宿活動的界定為：“利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源，經(jīng)營用客房不超過4層、建筑面積不超過800m2，主人參與接待，為游客提供體驗當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施?！边@一概念主要是圍繞鄉(xiāng)村民宿或者旅游景點民宿來界定的，突出了民宿需要利用地緣優(yōu)勢，沒有顯示出城市民宿中住宅性質(zhì)的改變。2020年，北京四部門正式印發(fā)《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》，其中對民宿活動的定位為：“利用本市國有土地上的規(guī)劃用途為住宅的居住小區(qū)內(nèi)房屋，按日或者小時收費(fèi)，提供住宿休息服務(wù)的經(jīng)營場所。”此概念突出了在小區(qū)內(nèi)將住宅用途的房屋改變?yōu)榻?jīng)營用房，本文同樣采取此觀點?，F(xiàn)今由于土地資源吃緊，城鎮(zhèn)化進(jìn)程依然如火如荼，導(dǎo)致城市中多以高層住宅為主。為了盤活閑置資產(chǎn)，繼而多數(shù)房東以自己的閑置高層住宅用以經(jīng)營民宿。因此，采用高層民宿一詞，用以清晰界定此種民宿的對象范圍和性質(zhì)。

二、高層民宿對其他利害業(yè)主的影響

高層民宿發(fā)展至今方興未艾，由于制度的缺位、監(jiān)管的不完善，導(dǎo)致行業(yè)藏污納垢，引起了一系列社會問題。其中，最令人詬病的莫過于擾民、影響其他利害業(yè)主的居住權(quán)益。通過筆者收集資料與實地走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高層民宿對其他利害業(yè)主的影響主要有以下幾點：

（一）噪音影響鄰居的居住安寧

原本為住宅性質(zhì)的房屋，房東或租客為了維護(hù)鄰里關(guān)系，在室內(nèi)會盡量克制自己的行為。但是高層民宿將原本用于住宅用途的房屋改為經(jīng)營用途，這種日租房的租客不是房屋所有權(quán)人，從而將房屋當(dāng)成消費(fèi)品來使用，難以產(chǎn)生物權(quán)上所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和法律責(zé)任的歸屬感。同時城市高層民宿一般為90后和00后聚會團(tuán)建的絕佳之地，如此一來，難免會產(chǎn)生噪音，影響利害關(guān)系業(yè)主的居住權(quán)益和身心健康。

（二）影響房屋質(zhì)量安全

現(xiàn)在大多數(shù)城市的高層民宿基本有兩種經(jīng)營模式，一是C2C模式，房屋所有權(quán)人或者房屋承租人將閑置住宅通過互聯(lián)網(wǎng)在線平臺與他人共享；二是C2B2C模式，房屋所有權(quán)人或者房屋承租人將閑置房屋出租或者委托中介公司進(jìn)行經(jīng)營[1]。這兩種模式下，房屋所有人或中介公司可能會按照自己的風(fēng)格重新對住宅內(nèi)部進(jìn)行裝潢，從而進(jìn)行民宿經(jīng)營。有的房屋甚至出現(xiàn)反復(fù)裝修，私改電線，隨意拆改承重墻等情況，導(dǎo)致住宅樓的整體結(jié)構(gòu)被破壞，使房屋存在很大的安全隱患[2]。

（三）有侵害其他業(yè)主的共有所有權(quán)之虞

依據(jù)《民法典》第二百七十三條的規(guī)定，業(yè)主對其建筑物的共有部分享有權(quán)利且還應(yīng)承擔(dān)義務(wù)。對共有部分的使用，應(yīng)當(dāng)依合理使用的原則使用共有部分。而當(dāng)樓層中有人將自己的住宅用作民宿經(jīng)營，則必然導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的人員流動量增大，這時對樓層中的一些共有部分的使用量必然呈上升趨勢[3]。例如，人員出入的增多以及多流動的特點，對電梯的過量使用和耗損是自不待言的，嚴(yán)重影響本小區(qū)業(yè)主的日常出行。再者，由于入住房客素質(zhì)的參差不齊，更有甚者對走廊以及共有部分亂涂亂畫，亂占小區(qū)內(nèi)公共停車位，亂丟垃圾等。這些行為沒有遵守合理使用原則，對其他業(yè)主的建筑物共有部分的所有權(quán)造成了侵害。

三、我國高層民宿業(yè)法律規(guī)制現(xiàn)狀

高層民宿帶來的負(fù)面問題，說到底也是法律問題。意欲規(guī)范化地管理此行業(yè)，必須梳理清我國高層民宿法律規(guī)制的內(nèi)在邏輯。關(guān)于高層民宿的法律規(guī)制，主要涉及的法律法規(guī)有《民法典》中的物權(quán)編、最高人民法院的司法解釋、地方規(guī)章等。主要從利害關(guān)系業(yè)主的表決權(quán)、民宿房東所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)、利害關(guān)系業(yè)主的救濟(jì)性權(quán)利方面進(jìn)行了規(guī)定。另外還有某些地方政府出臺的規(guī)范性文件：對經(jīng)營高層民宿的準(zhǔn)入條件、互聯(lián)網(wǎng)平臺和物業(yè)管理公司的職責(zé)作了進(jìn)一步的劃分。

（1）《民法典》物權(quán)編中對于高層民宿房東的權(quán)利作出了約束，同時對高層民宿準(zhǔn)入條件作出了相關(guān)要求，具體規(guī)定在第二百七十二條和第二百七十九條。條文第二百七十二條對高層民宿房東對其專有部分使用的約束具體表現(xiàn)在：首先，作為建筑物專有部分的權(quán)利人，業(yè)主有不得危及建筑物安全的義務(wù)。例如對自己使用的管道、線路進(jìn)行私自改裝，改動損壞程度嚴(yán)重或者擅自改變專有部分的用途和使用目的等。其次，作為建筑物專有部分的權(quán)利人，業(yè)主負(fù)擔(dān)不得損害其他利害關(guān)系業(yè)主合法權(quán)益的義務(wù)。例如在房屋內(nèi)制造噪音或在走廊亂丟垃圾，破壞住宅衛(wèi)生和安寧[4]。條文第二百七十九條對高層民宿“住改商”的設(shè)立條件作出了規(guī)定，主要有兩個條件：①不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；②征得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意。上述兩個條件是對“住改商”的限制和規(guī)范，主要是因為房屋從住宅性質(zhì)變?yōu)榻?jīng)營性質(zhì)會對利害關(guān)系業(yè)主的生活秩序和質(zhì)量產(chǎn)生較大的影響，為了維護(hù)好廣大業(yè)主的合法權(quán)益，設(shè)立利害關(guān)系業(yè)主一票否決權(quán)是不可或缺的。

（2）最高人民法院頒布的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中對高層民宿的準(zhǔn)入門檻和其他利害業(yè)主的救濟(jì)權(quán)利作出了進(jìn)一步的解釋，主要涉及的法條有第十條、第十一條和第十五條。條文第十條第一款明確了有利害關(guān)系業(yè)主的救濟(jì)性權(quán)利，即通過民事訴訟程序?qū)ζ湮餀?quán)的保護(hù)。條文第十一條第二款和第十二條對有利害關(guān)系業(yè)主的范圍作出了明確：首先，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主當(dāng)然為利害關(guān)系業(yè)主，高層民宿業(yè)主不能以多數(shù)利害關(guān)系業(yè)主同意其經(jīng)營性行為進(jìn)行抗辯；其次，非本棟的其他業(yè)主通過舉證自己的房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的可以認(rèn)定為有利害關(guān)系的業(yè)主。條文第十五條主要適用的情形是：高層民宿經(jīng)營者大多要對房屋重新進(jìn)行裝修改造，其中存在著非法用電以及擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)等違規(guī)行為。該條文中對《民法典》第二百八十六條中的“損害他人合法權(quán)益的行為”作出了解釋，將業(yè)主對房屋的專有部分和共有部分的違規(guī)改造、裝修等行為納入其中，對其他利害業(yè)主的救濟(jì)權(quán)利打上了“補(bǔ)丁”。

（3）隨著高層民宿的野蠻發(fā)展，各地方政府嗅到了一絲隱患，為了使高層民宿逐步走向法治的軌道下，逐步出臺規(guī)范性文件進(jìn)行規(guī)范管理。例如北京四部門發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》以及上海發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范本市房屋短租管理的若干規(guī)定》。文件中臻于明晰互聯(lián)網(wǎng)平臺與物業(yè)管理公司的職責(zé)劃分，使《民法典》中關(guān)于“住改商”的若干規(guī)定得以落地生根，避免成為“一紙空文”。

首先，文件賦予了互聯(lián)網(wǎng)平臺對于高層民宿經(jīng)營者的資歷核驗的職責(zé)，其中畫龍點睛之筆是將《民法典》中保障相鄰權(quán)人權(quán)益的制度安排——“其他利害關(guān)系業(yè)主一致同意”落到實處：要求經(jīng)營者經(jīng)營必須符合本小區(qū)規(guī)約，無規(guī)約應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會書面同意或取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意。

其次，文件對于物業(yè)管理公司的角色定位契合上位法《物業(yè)管理條例》第四十五條，要求物業(yè)服務(wù)公司在其管理區(qū)域?qū)τ谶`法違規(guī)的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。這不僅對物業(yè)管理公司提出了更高的注意義務(wù)，而且也強(qiáng)調(diào)了其自身的樞紐作用。從其功能上來講，節(jié)省了行政資源，提高了處理問題的效率。同時就文件精神來看，要求物業(yè)在處理問題時，多以調(diào)解、協(xié)商的手段進(jìn)行，這加大了鄰里之間的和睦。

四、高層民宿法律法規(guī)的完善建議

隨著共享經(jīng)濟(jì)和“互聯(lián)網(wǎng)+”深入人心，以及國家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確指出“促進(jìn)共享經(jīng)濟(jì)、平臺經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展”，民宿行業(yè)也從以往的鄉(xiāng)村模式向城鎮(zhèn)進(jìn)軍，逐步發(fā)展為城市新業(yè)態(tài)。各大一線城市和強(qiáng)二線城市為了引導(dǎo)民宿行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展，都出臺相關(guān)法規(guī)，試圖將這一新興行業(yè)納入制度化和法制化的治理框架中。然而，在筆者視角下，美中不足的是出臺的文件中沒有凸顯物業(yè)管理公司的角色，而且在制度安排上，經(jīng)營者、互聯(lián)網(wǎng)平臺與物業(yè)管理公司之間缺少有效的銜接與配合。故而，筆者力從搭建一條行之有效的配套制度來提高“三方”在履行職責(zé)時的效率，減少各方彼此推諉。

（一）重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同

首先，明晰物業(yè)服務(wù)合同的簽訂機(jī)制是必要之前提。實踐中，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂一般分為前期和后期，主要是根據(jù)簽訂主體的不同來劃分的。在房地產(chǎn)項目竣工后，由于還要經(jīng)過裝修、入住等一個過渡時期，這時的業(yè)主委員會暫未成立。故而，前期的物業(yè)服務(wù)合同是由房地產(chǎn)開發(fā)公司和選定的物業(yè)管理公司進(jìn)行合同的訂立。當(dāng)大部分業(yè)主入住后，業(yè)主們商議召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會作為代表與選聘的物業(yè)管理公司重新進(jìn)行合同的訂立[5]。《民法典》第九百三十九條與第九百四十條也為前期、后期物業(yè)服務(wù)合同的訂立提供了制度上的支持。

其次，當(dāng)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主將房屋用于民宿經(jīng)營時，這勢必會給小區(qū)內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生和治安帶來折損，進(jìn)而增添了物業(yè)管理公司的服務(wù)與治理成本。同時，各地出臺的規(guī)范性文件同樣對物業(yè)管理公司提出了較高的注意義務(wù)。但是將視角轉(zhuǎn)向私法層面時，從《民法典》第九百三十七條第一款和第九百三十八條第一款中可以清晰地看出，物業(yè)服務(wù)合同是一個雙務(wù)合同。根據(jù)私法自治的原則，既然權(quán)利與義務(wù)出現(xiàn)不對等的情況，當(dāng)然可以重新簽訂合同或者在原有合同中補(bǔ)充相應(yīng)條款，將物業(yè)管理公司額外所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)寫進(jìn)合同，同時民宿經(jīng)營者以對價給付，以此來達(dá)成雙方合意，從而提升物業(yè)服務(wù)公司管理的積極性。再檢討合同簽訂的主體，如上文所述，為了小區(qū)業(yè)主的集體利益，可以召開業(yè)主大會商議關(guān)于民宿經(jīng)營者物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，最終讓業(yè)主委員會代表其簽訂合同，同時將合同制成范本，以備本小區(qū)后來經(jīng)營者方便使用?；蛘哒f業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂合同這一制度安排，本身就是為了方便雙方主體達(dá)成民事協(xié)議。小區(qū)出現(xiàn)民宿經(jīng)營者為個別現(xiàn)象，從效率和合同的相對性來看，經(jīng)營者也可以自己與物業(yè)管理公司重新簽訂合同。

（二）構(gòu)建結(jié)構(gòu)性押金制度保障利害關(guān)系業(yè)主的權(quán)益

實踐中，部分民宿經(jīng)營者會在顧客下單后收取一部分押金，此類押金的目的在于保證顧客債務(wù)的履行，不得損害經(jīng)營者的利益，例如：不得損壞屋內(nèi)的家具等物件、合理使用各種電器等。收取押金的行為，對于顧客文明入住有著良好的作用。

首先，傳統(tǒng)的酒店行業(yè)，管理人員全天24小時會住在酒店內(nèi)部，當(dāng)消費(fèi)者在屋內(nèi)進(jìn)行擾民或者其他違法違規(guī)的行為時，管理人員可以及時地進(jìn)行制止，對于顧客的行為可以起到一個即時的監(jiān)督效果。而高層民宿這種模式的住宿，消費(fèi)者和經(jīng)營者通常不在一個區(qū)域，從入住到退房一系列的交流基本都是通過線上完成[6]，對于消費(fèi)者的入住行為不能進(jìn)行有效的即時監(jiān)督。其次，從消費(fèi)者的心理視角來觀察，傳統(tǒng)酒店業(yè)在辦理入住時，會出示身份證原件，并且進(jìn)行人臉識別，信息直接上傳公安系統(tǒng)。同時通過這種線下的交流過程和與管理人員的頻繁接觸，消費(fèi)者會形成良好的遵守契約精神的心態(tài)。而高層民宿的經(jīng)營者，通常以線上的方式收集入住人員的身份證信息，況且存在消費(fèi)者適用虛假身份辦理入住，造假入住的成本過低。消費(fèi)者通過此種流程辦理入住，難免在心理上沒有任何掣肘，從而在履約過程中有恃無恐，肆意侵害利害關(guān)系業(yè)主的合法權(quán)益。綜上兩點，高層民宿經(jīng)營者辦理入住的同時收取押金的行為是自不待言的，可以有效減少消費(fèi)者入住后抑制不良行為的經(jīng)濟(jì)成本，對于保障利害關(guān)系業(yè)主的權(quán)益也大有裨益。

誠然，收取押金的行為并非沒有弊端。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，大多數(shù)消費(fèi)者始終貫徹“貨比三家”的消費(fèi)理念，而收取押金這一行為可能會成為消費(fèi)者選擇此房源的影響因素。部分消費(fèi)者在選擇房源時認(rèn)為押金會限縮自己的權(quán)利，或者單單更傾向于沒有擔(dān)保的履約方式，這樣就會導(dǎo)致收取押金經(jīng)營者的房源被冷落。如此一來，在資本市場的競爭機(jī)制下，大部分經(jīng)營者會選擇放棄收取押金。

為了使高層民宿規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展，筆者建議地方政府部門可以將收取押金這一制度統(tǒng)籌安排。上文中提到，消費(fèi)者所了解的房源信息，基本來自各大互聯(lián)網(wǎng)平臺。地方政府部門可以與互聯(lián)網(wǎng)平臺構(gòu)建政企協(xié)作共同監(jiān)管的模式，將押金制度統(tǒng)一部署，作為經(jīng)營者發(fā)布房源信息的必備條件之一，這樣就從根本上剔除競爭機(jī)制，消除大部分經(jīng)營者的憂慮。并且從北京四部門正式印發(fā)《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》來看，為解決高層民宿的痼疾，地方政府部門不僅致力于促進(jìn)多方合作，而且也對互聯(lián)網(wǎng)平臺提出了更高的要求和職責(zé)。因此，地方政府同互聯(lián)網(wǎng)公司采取押金制度統(tǒng)籌安排、統(tǒng)一規(guī)劃的舉措乃題中之義。

（三）保障利害關(guān)系業(yè)主合法權(quán)益的前提是搭建一個利害關(guān)系業(yè)主、物業(yè)管理公司和經(jīng)營者的聯(lián)動機(jī)制

首先從物業(yè)的角度來檢討，根據(jù)上文提到，當(dāng)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)住宅用于民宿經(jīng)營時，物業(yè)管理公司會對小區(qū)內(nèi)的治安和服務(wù)有著更高的注意義務(wù)。在民宿入場時，物業(yè)應(yīng)當(dāng)著重對該住宅鄰近的房屋業(yè)主或居住者提醒，如果出現(xiàn)嚴(yán)重的擾民現(xiàn)象，及時向物業(yè)舉報，同時拍攝音頻留證，充分保障利害關(guān)系業(yè)主的知情權(quán)和救濟(jì)權(quán)。當(dāng)后期接到業(yè)主舉報，物業(yè)到現(xiàn)場核實情況，發(fā)現(xiàn)確有侵權(quán)事實存在的，予以制止，同時與民宿經(jīng)營者聯(lián)系，要求其與顧客及時溝通，停止損害。更甚者，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條物業(yè)可以直接報告有關(guān)行政管理部門。其次從經(jīng)營者方面進(jìn)行檢討，上文已經(jīng)探討過采取押金制度的必要性，經(jīng)營者可以通過這一擔(dān)保手段充分保障其他利害關(guān)系業(yè)主的權(quán)益。在消費(fèi)者首次被舉報時，經(jīng)營者可以予以勸阻，要求消費(fèi)者規(guī)范自己的履約行為，及時停止對利害關(guān)系業(yè)主的侵害。一經(jīng)勸阻還未整改者，經(jīng)營者可以采取扣除部分押金以致警示。

此種聯(lián)動機(jī)制，首先是通過“利害關(guān)系業(yè)主——物業(yè)——民宿經(jīng)營者”的路徑，將利害關(guān)系業(yè)主合法權(quán)益受損的事實即時傳遞，大大提升了利害關(guān)系業(yè)主救濟(jì)權(quán)的實現(xiàn)。再者，該機(jī)制采取物業(yè)與經(jīng)營者的雙重規(guī)制，利用私法的權(quán)利與義務(wù)相對等的思路節(jié)省了行政資源，不但優(yōu)化了行政資源的配置，而且可以快速、有效地制止消費(fèi)者的擾民行為。