馮雅茹

（寧夏銀行股份有限公司，寧夏 銀川 750001）

人類(lèi)生存的基本需求是“衣、食、住、行”，其中“住”占據(jù)著重要位置，發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)不僅對(duì)商業(yè)銀行有戰(zhàn)略意義，更對(duì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展有著積極意義。但近些年，為了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，政府出臺(tái)了諸多的調(diào)控政策，如限購(gòu)令、三條紅線(xiàn)等政策。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，限制政策的出臺(tái)，有利于金融產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企普遍負(fù)債率高，限制政策在一定程度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人住房貸款客戶(hù)違約的可能性，創(chuàng)造了誘發(fā)信用危機(jī)的外部條件，商業(yè)銀行要面臨不良貸款率積聚上升的局面。銀行要想健康發(fā)展，減少不良貸款的產(chǎn)生，就要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理。

一、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的種類(lèi)與特點(diǎn)

1.商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的種類(lèi)

（1）按貸款用途劃分

從國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的情況來(lái)看，不同用途的個(gè)人住房貸款，額度不同。個(gè)人住房抵押貸款額度最高可達(dá)到住房實(shí)際價(jià)值的70%，需要以個(gè)人房產(chǎn)作抵押[1]。個(gè)人商業(yè)用房貸款，是用于購(gòu)置新建商業(yè)用房和辦公用房的貸款，額度不能超過(guò)所購(gòu)房屋總價(jià)的50%。個(gè)人再交易住房貸款，主要用于購(gòu)置已辦理產(chǎn)權(quán)證明，在市場(chǎng)流通交易的房產(chǎn)，俗稱(chēng)二手房貸款，最高額度為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的80%[2]。個(gè)人新建房貸款，用于購(gòu)買(mǎi)自用新建住房，俗稱(chēng)“個(gè)人住房按揭貸款”，額度一般不得高于所購(gòu)房屋實(shí)際費(fèi)用總額的80%。

（2）按利率調(diào)整劃分

根據(jù)適用利率的不同，可分為固定利率和浮動(dòng)利率兩種[3]。具體來(lái)講，固定利率個(gè)人住房貸款，其借款成本固定、利息支出固定，借款人需承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)小，不論利率如何調(diào)整，只需按合同約定的固定利率支付利息。并不會(huì)因利率調(diào)整，改變所需還款的數(shù)額。而浮動(dòng)利率模式下，利息支出一直處于不確定的狀態(tài)，在利率下滑時(shí)，可減少所需還款金額。但銀行利率不斷上升，借款人就要承擔(dān)更大的還款負(fù)擔(dān)，需要承擔(dān)更大的利率風(fēng)險(xiǎn)。

（3）按還款方式劃分

還款方式不同，利息支出、還款期限有明顯差異，具體可分為分期還款和提前還款兩類(lèi)。提前還款是指，將貸款全部一次性還清或部分還清。全部一次性還清，不用還利息，已付利息不退，可幫助借款人節(jié)約利息支出，但在還款時(shí)需要承受較大的財(cái)務(wù)壓力。部分還清，可縮短還款期限，節(jié)省利息。但不同銀行，對(duì)提前還款的規(guī)定不同，一部分銀行提前還款，需要支付違約金。而分期還款則是按月還款，分為等額本息和等額本金兩種[4]。等額本息是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款，還款需要以最新貸款基準(zhǔn)利率為準(zhǔn)。而等額本金則是指，在還款期內(nèi)，把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。這種還款模式下，隨著時(shí)間的推移，需要支出的利息會(huì)越來(lái)越少。

2.商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)

（1）長(zhǎng)期性

國(guó)內(nèi)住房剛需大，房企長(zhǎng)期處于市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，各地的房?jī)r(jià)都在持續(xù)上漲。《中國(guó)房?jī)r(jià)行情》發(fā)布的2021年11月全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市平均房?jī)r(jià)均超過(guò)4萬(wàn)元，二線(xiàn)城市超過(guò)15000元。一線(xiàn)城市：深圳平均房?jī)r(jià)68077元/平方米；北京平均房?jī)r(jià)67859元/平方米；上海平均房?jī)r(jià)67676元/平方米；廣州平均房?jī)r(jià)46774元/平方米。二線(xiàn)城市：無(wú)錫平均房?jī)r(jià)19414元/平方米；?？谄骄?jī)r(jià)18941元/平方米；西安平均房?jī)r(jià)17376元/平方米；大連平均房?jī)r(jià)17095元/平方米。而且房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，是合理比值的幾十倍，購(gòu)房對(duì)于一個(gè)普通家庭來(lái)說(shuō)十分困難。因此，個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)。

（2）政策性

個(gè)人住房貸款是重要的金融產(chǎn)品，影響著國(guó)內(nèi)金融秩序、金融市場(chǎng)，與宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景有著密切關(guān)系[5]。若國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生改變，金融政策需要做出調(diào)整，勢(shì)必要對(duì)個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整，使其符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，從而保證房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。例如，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，為刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需，就會(huì)出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，降低利率，鼓勵(lì)民眾通過(guò)個(gè)人住房貸款來(lái)購(gòu)房。若經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱跡象，經(jīng)濟(jì)泡沫加劇，不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，就要實(shí)施限制性政策，提高利率。而商業(yè)銀行為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，通常要及時(shí)跟進(jìn)政策，以政策為導(dǎo)向，對(duì)個(gè)人住房貸款做出適時(shí)的調(diào)整。因此，個(gè)人住房貸款具有政策性特點(diǎn)。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型的分析

個(gè)人住房貸款與企業(yè)貸款有一定差異，具有長(zhǎng)期性、政策性特點(diǎn)，需承受多個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。例如：政策風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)、借款人風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)等。為對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范提出合理建議，有必要預(yù)先了解常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型。因此，本文將通過(guò)以下幾點(diǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)對(duì)個(gè)人住房貸款特點(diǎn)的了解可知道，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，具有政策性、長(zhǎng)期性的特點(diǎn)。由于還款期限較長(zhǎng)，若在合同履行期間，利率政策、房產(chǎn)行業(yè)政策作出重大調(diào)整，勢(shì)必引起風(fēng)險(xiǎn)。從利率政策方面來(lái)講，若利率上調(diào)，超出借款人償債能力，借款人還款困難，就可能會(huì)產(chǎn)生不良貸款。若利率下調(diào)，銀行利息收入減少，就會(huì)造成銀行經(jīng)營(yíng)的虧損，盈利的減少。而從房地產(chǎn)政策方面來(lái)講，若房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)被嚴(yán)重高估，存在明顯溢價(jià)現(xiàn)象，出臺(tái)限制性政策后，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，借款人所購(gòu)房產(chǎn)價(jià)值縮水，部分借款人就會(huì)考慮停止還款。這勢(shì)必給銀行造成損失，帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金需求量大，通常完成一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，投資動(dòng)輒上億元，且隨著項(xiàng)目進(jìn)度的推進(jìn)，還需持續(xù)投入資金。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)資金不足時(shí)，為了獲取資金，維持正常經(jīng)營(yíng)，在與商業(yè)銀行合作開(kāi)展個(gè)人住房貸款時(shí)，就可能故意編造、偽造交易，以虛假銷(xiāo)售的方式向銀行申請(qǐng)貸款，騙取銀行資金。這種情況下，一旦樓盤(pán)銷(xiāo)售不佳，款項(xiàng)難以順利回收，商業(yè)銀行就要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈斷裂，無(wú)力持續(xù)投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最終造成項(xiàng)目爛尾，借款人無(wú)法取得所購(gòu)房產(chǎn)，就會(huì)不愿還款。

3.借款人風(fēng)險(xiǎn)

借款人風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，主要受借款人還款能力、道德影響。實(shí)際上，還款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年之久，而這30年的期限內(nèi)，借款人的生活狀況、經(jīng)濟(jì)狀況都可能發(fā)生變化，甚至遭遇突發(fā)事件，導(dǎo)致借款人喪失償債能力，無(wú)法償還貸款。例如，借款人家庭遭遇重大變故、災(zāi)難，無(wú)力還本付息，就會(huì)誘發(fā)被迫違約風(fēng)險(xiǎn)。此外，借款人出于自身利益考量，主觀上放棄還款，就會(huì)誘發(fā)理性違約風(fēng)險(xiǎn)。例如，所購(gòu)房產(chǎn)嚴(yán)重貶值，借款人不愿還款，就屬于理性違約。另外，借款人缺乏法律意識(shí)和信用觀念，違背道德，惡意違約，拒絕還款或騙取貸款，就會(huì)誘發(fā)惡性違約風(fēng)險(xiǎn)。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)個(gè)人征信管理仍不完善，缺乏個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，個(gè)人客戶(hù)信用評(píng)估結(jié)果與真實(shí)情況可能存在一定偏差，就會(huì)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

4.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于內(nèi)部管理不善或業(yè)務(wù)人員操作不規(guī)范所造成，是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)最為常見(jiàn)的類(lèi)型。例如，一些業(yè)務(wù)員的責(zé)任心不強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力不足，或出于利益原因，知法犯法，有章不循，明知借款人提供虛假或偽造資料的情況下，而不提出，主觀上故意騙取銀行貸款。另如，由于業(yè)務(wù)人員超負(fù)荷工作，在信息錄入、系統(tǒng)操作的過(guò)程中，出現(xiàn)操作失誤情況，導(dǎo)致貸款的錯(cuò)誤投放，因客觀因素給銀行造成實(shí)質(zhì)性的經(jīng)濟(jì)損失。除此之外，還有一部分商業(yè)銀行內(nèi)部控制存在缺失，一味簡(jiǎn)化貸款手續(xù)，申請(qǐng)審查不嚴(yán)，未嚴(yán)格核實(shí)借款人信用資料，為不符合要求的貸款人或項(xiàng)目提供貸款，最終誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范策略

風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素來(lái)自多個(gè)方面，既有政策因素、開(kāi)發(fā)商因素，也有借款人因素、銀行因素。而發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)事件會(huì)給商業(yè)銀行造成經(jīng)濟(jì)損失，影響銀行的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。為降低風(fēng)險(xiǎn)損失，提高個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)利潤(rùn)，商業(yè)銀行要做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，提前預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，強(qiáng)化自身風(fēng)險(xiǎn)駕馭能力。因此，本文將通過(guò)以下幾點(diǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施。

1.正確解讀政策，防范政策風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于動(dòng)態(tài)發(fā)展的狀態(tài)，政策會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境作出調(diào)整，宏觀政策調(diào)整不可避免。因此，為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)，關(guān)注政策調(diào)整動(dòng)向，正確解讀政策調(diào)整的意圖，以宏觀政策為導(dǎo)向，合理調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，更新個(gè)人住房貸款相關(guān)政策和制度。具體來(lái)講，為了解市場(chǎng)行情，預(yù)判政策調(diào)整方向，商業(yè)銀行要做好市場(chǎng)調(diào)研，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，提高對(duì)業(yè)務(wù)的研判能力，強(qiáng)化業(yè)務(wù)市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，提前對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作出調(diào)整。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策、金融政策的研究，根據(jù)政策的要求，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)感知能力，在防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，細(xì)化業(yè)務(wù)內(nèi)容，從而確保個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。除此之外，還要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、現(xiàn)有政策、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、基準(zhǔn)利率，建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)警示風(fēng)險(xiǎn)，化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

2.加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商審查，防范開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，資金不足，一旦資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，勢(shì)必影響購(gòu)房者的還款意愿。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商虛假貸款，也會(huì)給商業(yè)銀行造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。因此，為了把控風(fēng)險(xiǎn)源頭，商業(yè)銀行必須提高準(zhǔn)入條件，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審查，通過(guò)優(yōu)選開(kāi)發(fā)商來(lái)保障項(xiàng)目順利建設(shè)，防范爛尾樓的出現(xiàn)，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)的審查方面，盡可能選擇資質(zhì)高、資金雄厚、重誠(chéng)信的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。而且為了避免樓盤(pán)銷(xiāo)售不佳，還要對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行考察，調(diào)查拿地成本、銷(xiāo)售定價(jià)、房產(chǎn)戶(hù)型，盡可能選擇優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)合作。此外，要關(guān)注相關(guān)資金的具體應(yīng)用，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的跟蹤管理，要定期查閱財(cái)務(wù)報(bào)表，實(shí)地走訪(fǎng)樓盤(pán)，實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目工程形象、項(xiàng)目資金投放情況，做好資金的監(jiān)管工作，防范資金被挪作他用，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)因資金不足無(wú)法順利完工。另外，還要建立黑名單制度，將被相關(guān)部門(mén)認(rèn)定有重大違法違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)商、相關(guān)股東、企業(yè)實(shí)際控制人納入黑名單，防范“假個(gè)貸”情況的發(fā)生，從根源上防范因開(kāi)發(fā)商誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，對(duì)于已出現(xiàn)“假個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)”的貸款，要采取保全措施，將“假個(gè)貸”轉(zhuǎn)為真實(shí)個(gè)人住房貸款，或?qū)⑵溥€原為公司類(lèi)貸款，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響，從而保護(hù)銀行自身利益。而且為了減小風(fēng)險(xiǎn)損失，要加大催收力度，落實(shí)催收責(zé)任，積極回收相關(guān)款項(xiàng)。對(duì)于難以順利回收的“假個(gè)貸”，則要拿起法律武器，啟動(dòng)法律訴訟程序。

3.加強(qiáng)實(shí)貸調(diào)查，防范借款人風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，發(fā)生借款人違約，誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的情況，大多貸款回收難度大，抵押物變現(xiàn)成本高。因此，為防范因借款人誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行要做好個(gè)人客戶(hù)管理工作，優(yōu)選個(gè)人客戶(hù)，加強(qiáng)實(shí)貸調(diào)查，確保貸款的真實(shí)性。具體來(lái)講，商業(yè)銀行要制定客戶(hù)管理戰(zhàn)略，優(yōu)選收入穩(wěn)定，有住房需求的高質(zhì)量個(gè)人客戶(hù)，且針對(duì)客戶(hù)收入水平、文化程度、所處年齡、從事職業(yè)等因素，采取差異化管理策略，建立信用評(píng)分制度，準(zhǔn)確評(píng)估個(gè)人客戶(hù)還款能力，篩選信用記錄良好，穩(wěn)定性高、違約可能性低的客戶(hù)。對(duì)于大額個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要適當(dāng)提高借款人所購(gòu)房產(chǎn)的首付，降低貸款成數(shù)，追加有效擔(dān)保，防范違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在貸前，要實(shí)地調(diào)查借款人提供資料的準(zhǔn)確性、可靠性、有效性，對(duì)借款人收入的真實(shí)性、穩(wěn)定性進(jìn)行核查，從而準(zhǔn)確判斷借款人真實(shí)經(jīng)濟(jì)狀況、還款意愿，確保借款人具備一定的償債能力，最大限度防范虛假貸款的產(chǎn)生。而在貸后，為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)跟蹤控制，對(duì)借款人資金使用情況、經(jīng)濟(jì)狀況變化情況、支付能力、還款動(dòng)態(tài)進(jìn)行跟蹤檢查，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。特別是逾期貸款，還要對(duì)保證人的擔(dān)保能力、抵押物的變化進(jìn)行監(jiān)控，以便于及時(shí)采取針對(duì)性措施化解風(fēng)險(xiǎn)，幫助銀行規(guī)避經(jīng)濟(jì)損失。

4.加強(qiáng)內(nèi)部管理，防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

因內(nèi)部管理存在問(wèn)題而誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，通常會(huì)對(duì)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)有較大的負(fù)面影響。因此，為防范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中，發(fā)生內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行要加強(qiáng)制度建設(shè)，建立專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，做好內(nèi)部控制工作。若管理制度缺失，存在規(guī)則漏洞，就非常容易發(fā)生主觀違規(guī)操作現(xiàn)象。商業(yè)銀行要結(jié)合業(yè)務(wù)特征、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定嚴(yán)格規(guī)章制度，通過(guò)制度來(lái)明確個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)辦理程序、審核程序、發(fā)放程序，對(duì)貸款申請(qǐng)資格、抵押物、貸款審批、貸后監(jiān)控、款項(xiàng)催收都作出規(guī)定，從而確保銀行信貸資產(chǎn)的安全。另外，為了降低客觀錯(cuò)誤操作發(fā)生的可能性，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn)，加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高業(yè)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。在人才招聘時(shí)，要提高準(zhǔn)入要求，組織從業(yè)資格考試，確保應(yīng)聘者具備履職能力。同時(shí)要對(duì)現(xiàn)有人員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，使其不斷熟悉自己所從事的工作崗位、工作內(nèi)容，提高現(xiàn)有人員與崗位的匹配度。此外，商業(yè)銀行還要加大內(nèi)控力度，建立獨(dú)立的內(nèi)控機(jī)構(gòu)，將個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)納入內(nèi)部控制的范圍，監(jiān)控業(yè)務(wù)的發(fā)生與發(fā)展，定期審查個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)辦理與審批的具體情況，以便于提早預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)止損，保護(hù)商業(yè)銀行合法權(quán)益。

四、結(jié)語(yǔ)

實(shí)際上，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)溢價(jià)嚴(yán)重，遠(yuǎn)超出普通家庭的收入水平，絕大部分人都需要通過(guò)個(gè)人住房貸款購(gòu)房。因此，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模大，對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)有著較高的貢獻(xiàn)，為銀行帶來(lái)了大量客源，是商業(yè)銀行重要利潤(rùn)來(lái)源之一。為了自身的健康發(fā)展，商業(yè)銀行要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防控，防范不良貸款的產(chǎn)生。在實(shí)際工作中，為防范政策風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，商業(yè)銀行要正確解讀政策；為防范開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)，則要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商審查；為防范借款人風(fēng)險(xiǎn)，要加強(qiáng)實(shí)貸的調(diào)查，做好個(gè)人客戶(hù)管理；而為了防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，則要加強(qiáng)內(nèi)部管理。