方玉

（國父大學，菲律賓 馬尼拉 1552）

一、引言

房地產行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，在市場經(jīng)濟體系中占據(jù)重要地位，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要的推動作用。2018年，針對房地產行業(yè)的各項政策百花齊放，在國家政策的引領下，房地產行業(yè)迎來新的發(fā)展格局，相關部門加強了對房地產公司的監(jiān)管，房地產行業(yè)企業(yè)必須探索全新的發(fā)展道路［1］。國家推行供給側改革，不斷調節(jié)房地產市場供應和需求不平衡的天平，打擊“炒房”“存房”行為，為民生提供更大的保障。綜合評價房地產上市公司競爭力情況，幫助企業(yè)規(guī)避在發(fā)展過程中的各項風險，對促進房地產公司平穩(wěn)發(fā)展［2］、實現(xiàn)房地產公司健康經(jīng)營具有重要意義。

二、文獻綜述

針對房地產行業(yè)的研究，國內外學者大多數(shù)采用績效評價的方式，從財務角度對其進行競爭力或發(fā)展研究。梁惠蘭（2006）在其研究中對中國的房地產公司進行時期劃分，認為房地產公司在商品建造的前期、商品運營的中期和商品零售的后期均會出現(xiàn)一定的財務風險，進而影響企業(yè)競爭能力。Beaver（1966）在其研究中指出，房地產行業(yè)行為研究極為重要，房地產公司在房產建造過程中執(zhí)行高風險、高回報的經(jīng)濟決策，在各個經(jīng)營階段均會面臨投資或經(jīng)營風險，需要采用科學的風險調控方法、準確的市場營銷手段及精準的風險決策予以處理，以提升房地產公司的市場競爭能力。Jiang 和Ning（2010）在其研究中首次提出構建人工神經(jīng)網(wǎng)絡，用于研究企業(yè)風險，進而評價企業(yè)競爭力，其選取了64對參照對比企業(yè)作為目標群進行風險研究。

在房地產公司風險研究方法方面，歐國良、吳剛、朱祥波（2018）在其研究中通過構建向量自回歸模型，選取VAR 相關指標，對我國中小型房地產行業(yè)企業(yè)的財務狀況進行風險分析，認為中小型房地產公司需要執(zhí)行眼光長遠的經(jīng)營決策以降低企業(yè)財務風險，進而提高房地產公司競爭能力。邵慧敏、邵喜燕（2021）在其研究中采用主成分分析法，構建房地產公司財務競爭力評價模型，利用因子得分計算房地產公司財務競爭力排行，以求通過風險得分探尋房地產開發(fā)過程中存在的各類風險。

綜上所述，無論是國內學者還是國外學者，對房地產公司財務風險及競爭力的研究都已經(jīng)達到一定的高度，但仍存在局限性，大致包括以下兩個方面。其一，在樣本選取中，大多數(shù)學者選取經(jīng)營狀況較好的房地產公司，對經(jīng)營狀況不好的房地產公司予以剔除；其二，評價指標選取較為模糊，缺乏評價指標綜合篩選。因此，本文對此研究的不足之處開展深入研究。

三、研究設計

（一）研究方法

因子分析法是一種統(tǒng)計技術，其概念可以追溯至20世紀初，Karl Pearson 等學者最先將其應用于智力測驗，后經(jīng)過漫長發(fā)展，其逐漸被應用于其他研究領域。因子分析法是通過對多個變量進行研究，以降維的思想對多個指標進行共因子提取的一種多變量統(tǒng)計分析方法［3］。

（二）樣本選擇和數(shù)據(jù)來源

指標選取以系統(tǒng)性、全面性、科學性為原則，首先，根據(jù)中國證監(jiān)會公布的《上市公司行業(yè)分類指引（2012年修訂）》，選取2021年我國A 股上市的房地產公司作為研究對象。

（三）變量與指標選取

在指標選取上，一方面參考王婷（2021）、藍婷（2021）、王言柯（2022）等學者關于房地產上市公司競爭力及企業(yè)財務狀況的研究中的指標選取情況［4］，另一方面結合2021年國資委頒布的房地產公司財務績效評價指標。綜合篩選后，從盈利能力、償債能力、營運能力和發(fā)展能力這4個維度選取12個指標［5］，具體如表1所示。

表1 房地產上市公司指標內容

四、我國房地產上市企業(yè)競爭力實證分析

（一）數(shù)據(jù)預處理

為了確保各項指標能夠用于因子分析，其預處理步驟如下：首先，對流動比率、速動比率及現(xiàn)金比率適度指標進行正向化處理，計算公式為（i=1，2，3……，n；j=1，2，3……，m）；其次，將所有指標正向化后，對所有指標進行無量綱化處理，計算公式為（i=1，2，3……，n；j=1，2，3……，m）。

（二）因子分析

1.因子分析可行性檢驗

因子分析得以實現(xiàn)的前提是各項指標通過Bartlett 球形檢驗及KMO 檢驗［6］。本次所選數(shù)據(jù)P 值為0.004，遠小于0.05，KMO 為0.618，大于0.5，故各項指標數(shù)據(jù)符合顯著性檢驗要求，各指標間具有相關性，可以進行因子分析。

2.公共因子提取

本文以因子負荷矩陣特征值大于1的主成分確定公共因子個數(shù)，如表2所示。共提取4個公共因子，其方差累計貢獻率達到66%，表明4個因子能夠很好地評價12個指標66%的原始信息。

表2 解釋的總方差

3.因子旋轉與命名

為了解決公因子與指標間的荷載問題，通過因子旋轉使公因子變量更具解釋性意義［7］。本文運用最大方差法對載荷矩陣進行正交旋轉，旋轉后的各個因子更加接近0或1，公共因子解釋性更強。因子旋轉如表3所示。

表3 旋轉后因子載荷矩陣

提取方法為主成分分析法。

4.因子得分與排行

根據(jù)房地產公司因子得分系數(shù)矩陣，對4個因子12個指標構建因子得分方程，如下所示：

F1=0.108X1-0.066X2-0.001X3+…+0.007X12

F2=0.186X1+0.028X2-0.098X3+…+0.068X12

F3=0.534X1+0.420X2+0.286X3+…-0.060X12

F4=-0.272X1+0.162X2+0.180X3+…+0.676X12

根據(jù)上述4個因子得分方程，計算房地產公司總因子得分排行，以總方差貢獻率為總權數(shù)，房地產綜合因子得分方程如下：

F綜合=0.335F1+0.316F2+0.190F3+0.160F4

根據(jù)綜合因子得分方程計算房地產公司因子排行，如表4所示。

表4 2021年房地產公司綜合因子得分情況（前十大公司與后十大公司）

對房地產公司綜合因子得分情況進行分析可知，我國A 股上市房地產公司整體績效水平較低，整體競爭力較弱。營運能力差距較大，表現(xiàn)不強，盈利能力有待提升，以增強公司實力，償債能力較弱，資金利用效率較低，發(fā)展空間有待拓展。

對前十名房地產公司進行分析，2021年房地產公司綜合因子得分最高為陽光股份，以2.23分位居第一，其償債因子得分排名第一，為6.13分，表明公司償債能力較強，而發(fā)展因子僅為-2.46分，排名第107位，即倒數(shù)第二，表明公司發(fā)展能力較差。其綜合因子得分較高來源于償債因子，而公司未來競爭力的提升離不開發(fā)展能力，因此亟須進行戰(zhàn)略性調整，以提高公司未來競爭力。新大正、特發(fā)服務、新光退、派斯林、南都物業(yè)、招商積余、中國國貿、天?；?、我愛我家這9家房地產公司位居其后，各因子排行高低不一，表明前十大企業(yè)在營運能力、償債能力、盈利能力及發(fā)展能力方面均有所差異。例如，新大正營運因子排名第一，為5.78分，但償債因子為-1.20分，排名第103位，位居倒數(shù)，表明公司的償債能力較弱，資金風險較大，企業(yè)容易因為無法償還債務出現(xiàn)經(jīng)營風險，公司未來競爭力較弱。

對后十名房地產公司進行分析可知，退市中房綜合因子得分為-2.32分，排名最低，各因子分別排名108、107、108、103，均為倒數(shù)，同時，各因子得分遠遠低于平均水平，發(fā)展情況不容樂觀，企業(yè)隨時可能因為資金問題面臨破產風險。南國置業(yè)的綜合得分排名倒數(shù)第二，發(fā)展因子為-4.07分，排名倒數(shù)第一，雖然償債因子排名第20位，表明公司在資金償還和舉債方面具有一定的優(yōu)勢，但盈利能力、運營能力和發(fā)展能力均較低，企業(yè)可能存在資金無法有效利用、存貨積壓等問題。財信發(fā)展、萬通發(fā)展、藍光發(fā)展、海南高速、順發(fā)恒業(yè)、美好置業(yè)、鳳凰股份及華夏幸福各因子排名差距較大，表明公司管理層或經(jīng)營者對盈利能力、發(fā)展能力、償債能力及營運能力的注重程度有所不同，未實現(xiàn)有效平衡，導致企業(yè)整體績效較差，公司競爭力較弱。

五、結論及建議

（一）結論

本文以我國A 股上市的108家房地產公司為研究對象，運用因子分析法對其財務指標進行深入分析，從財務角度評價房地產公司的競爭力，結論如下。

其一，房地產行業(yè)整體績效水平較差，整體競爭力水平較低，營運能力差距較大，表現(xiàn)不佳，盈利能力有待提升以增強公司實力，償債能力較弱，資金利用效率較低，發(fā)展空間有待拓展。其二，房地產行業(yè)企業(yè)在盈利、發(fā)展、償債及營運能力方面高低不一，容易受到市場環(huán)境的影響而面臨資金風險，導致發(fā)展受到阻礙。

（二）建議

1.制定科學的營運策略

房地產公司應當制定科學的營運策略，以提高自身的營運能力，根據(jù)企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢和環(huán)境特點，不斷提高企業(yè)市場競爭力。對房地產公司來說，競爭力的提高需要依靠精細的營運管理，必須充分把握企業(yè)現(xiàn)有資源，科學處置存貨、流動資產、固定資產等，在國家政策的引導下應對市場需求變化。例如，及時清理閑置固定資產，入庫和售賣存貨等，提高企業(yè)資金周轉效率、存貨周轉率及固定資產周轉率，提高流動資產在企業(yè)所占比例，減少企業(yè)財務風險，進而提高企業(yè)競爭力。

2.優(yōu)化企業(yè)資本結構

房地產公司應當不斷優(yōu)化資本結構，減少企業(yè)在籌資過程中面臨的風險。同時，企業(yè)應當建立專門的資金管理部門，加強企業(yè)存量資金管理，減少資金調配風險。企業(yè)還要拓寬融資渠道，擴大融資規(guī)模，確保能夠獲得充足的資金以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提升企業(yè)融資競爭力，最終提升企業(yè)整體競爭力。

3.實施全生命周期財務管理

房地產公司資金流量較大，開發(fā)、規(guī)劃、建造及綠化階段均涉及大量資金，如何科學有效地實施財務管理是亟須研究的課題。因此，房地產公司應當以凈利潤為全生命周期財務管理的基礎，將房地產涉及的各項成本、費用及稅費作為全生命周期財務管控的重點，以順利達成財務管控目標。

六、結語

本文以我國A 股上市的114家房地產公司為研究對象，運用因子分析法對其財務指標進行深入分析，從財務角度評價房地產公司競爭力情況，發(fā)現(xiàn)存在整體績效水平較差、競爭力水平較弱、盈利能力偏低、容易受到市場環(huán)境的影響而面臨資金風險等問題?；诖耍岢鲋贫茖W的營運策略、優(yōu)化企業(yè)資本結構、實施全生命周期的財務管理等建議，以期為房地產公司競爭力的提升提供有效的經(jīng)驗，為行業(yè)發(fā)展提供可行的路徑。