陳一戈

（招商局地產(chǎn)〔杭州〕有限公司，浙江 杭州 321000）

一、前言

稅務(wù)風(fēng)險已經(jīng)逐漸成為影響房地產(chǎn)企業(yè)正常發(fā)展運營的重要因素之一，因此企業(yè)需要對稅務(wù)管理與風(fēng)險問題進(jìn)行深入分析。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)，在實際發(fā)展中面臨諸多內(nèi)外部財務(wù)風(fēng)險挑戰(zhàn)，如果稅務(wù)管理問題處理不當(dāng)，就會導(dǎo)致企業(yè)正常穩(wěn)定運營受到嚴(yán)重影響，造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與綜合管理效率低下等。因此，利用科學(xué)有效的稅務(wù)風(fēng)險管理手段，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對解決能力十分重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的主要特點

（一）種類多

房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理過程中涉及許多稅務(wù)費用，包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、附加稅費、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和增值稅等。在項目開發(fā)預(yù)售階段，企業(yè)需要依據(jù)預(yù)期收納款項及時繳納增值稅以及相關(guān)附加稅費，依據(jù)預(yù)期企業(yè)盈利金額繳納企業(yè)所得稅。在房地產(chǎn)項目開發(fā)竣工后，需要依據(jù)房產(chǎn)售賣面積與合同內(nèi)容繳納增值稅以及附加稅費，依據(jù)實際銷售情況、項目開發(fā)投資成本、相關(guān)費用適當(dāng)調(diào)整變動企業(yè)所得稅。因此，企業(yè)在實際工作中需要對諸多稅務(wù)費用進(jìn)行科學(xué)管理，以保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的合理性、合法性與穩(wěn)定性。

（二）稅負(fù)高

從整體角度來講，我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)壓力增長極快，與其他行業(yè)相比有較高的稅負(fù)率。從產(chǎn)權(quán)角度分析，國有房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅費和營業(yè)稅費明顯超出私人企業(yè)，其主要原因是土地增值稅的變化，這與我國宏觀調(diào)控優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的政策并不相符，會導(dǎo)致企業(yè)陷入房價過高與庫存過剩的困境。因此，監(jiān)管部門需要重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)，可利用“營改增”政策改善稅負(fù)過高的現(xiàn)象，幫助房地產(chǎn)企業(yè)清理庫存，降低房價，減少項目開發(fā)成本，進(jìn)而提高企業(yè)稅務(wù)管理質(zhì)量。

（三）難度大

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理模式具有一定特殊性，相關(guān)稅務(wù)計算方法與常規(guī)計算方法不盡相同，比如增值稅計算，針對自行開發(fā)的舊房地產(chǎn)項目，可利用簡單計算方法或者普通計算方法計算增值稅，但是針對新型房地產(chǎn)項目，只能使用一般計稅方法。房地產(chǎn)項目使用簡單稅費計算方法時，進(jìn)項稅費無法進(jìn)行抵扣，而使用一般稅費計算方法時，進(jìn)項稅費可以通過多種憑證或者相關(guān)證明資料進(jìn)行抵扣，包括項目設(shè)計費、工程建設(shè)安裝費、拆遷補(bǔ)償證明以及土地出讓票據(jù)等［1］。由于稅務(wù)管理難度較大，針對不同類型房地產(chǎn)項目，需要科學(xué)選擇稅費計算方法，因此稅務(wù)人員必須具有極強(qiáng)的專業(yè)能力與綜合作業(yè)能力。除此之外，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中會涉及諸多其他行業(yè)企業(yè)，投入成本包含的內(nèi)容較為復(fù)雜，比如前期建設(shè)費用、項目建設(shè)成本、土地成本、基礎(chǔ)設(shè)備費用以及日常支出等，各項費用與其他企業(yè)間具有緊密關(guān)聯(lián)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算、稅務(wù)管理工作量巨大，且各項票據(jù)憑證繁多，進(jìn)一步增加了稅務(wù)管理難度。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理與風(fēng)險分析

（一）制度風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作通常由內(nèi)部財務(wù)部門負(fù)責(zé)，企業(yè)會在財務(wù)部門內(nèi)設(shè)置專門負(fù)責(zé)相關(guān)事宜的稅務(wù)崗位，由專業(yè)財務(wù)人員負(fù)責(zé)實施稅務(wù)管理。但是，分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理情況能夠發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理制度不完善，對稅務(wù)風(fēng)險缺少足夠科學(xué)有效的防范控制措施，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)管理風(fēng)險系數(shù)大幅提升。完善的管理制度是保證企業(yè)稅務(wù)管理工作順利有效開展的重要前提。企業(yè)內(nèi)部稅收管理工作如果缺少標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的指導(dǎo)性條例，會導(dǎo)致稅務(wù)人員在處理稅務(wù)籌劃、稅費計算、稅務(wù)資料收集分析等工作時難以保證相關(guān)信息數(shù)據(jù)的精確性與真實性，需要花費大量時間開展稅務(wù)基礎(chǔ)工作，進(jìn)而導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險管理工作效率低下。同時，財務(wù)部門各員工負(fù)責(zé)不同的財務(wù)工作，專門用于稅務(wù)風(fēng)險管理的時間相對較少，難以在第一時間及時發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)重威脅企業(yè)的正常安全發(fā)展經(jīng)營。

（二）信息安全風(fēng)險

部分房地產(chǎn)企業(yè)未依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的稅務(wù)管理制度開展工作，導(dǎo)致稅務(wù)信息的真實性與安全性無法得到保障。信息安全管理是企業(yè)稅務(wù)管理中的重要內(nèi)容，實施稅務(wù)風(fēng)險管理，需要企業(yè)各部門精準(zhǔn)反饋涉稅信息，以此幫助管理部門對企業(yè)的具體情況進(jìn)行評估判斷，優(yōu)化稅務(wù)信息使用效果［2］。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)部門存在稅務(wù)信息不對等、傳遞不及時等問題，導(dǎo)致稅務(wù)信息安全風(fēng)險在信息傳遞過程中大幅增加，且信息不對等會導(dǎo)致稅務(wù)人員難以正常開展管理工作，造成稅務(wù)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、時效性不強(qiáng)等問題，進(jìn)一步增加了稅務(wù)管理信息安全風(fēng)險。

（三）管理風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作涉及許多專業(yè)性較強(qiáng)的內(nèi)容，包括稅務(wù)計算、資金配置、財務(wù)管理等，因此，高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的專業(yè)財務(wù)人員是保障稅務(wù)管理工作順利落實的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)對稅務(wù)管理人員專業(yè)能力與綜合素質(zhì)具有較高要求，不僅要掌握企業(yè)財務(wù)具體情況、稅務(wù)相關(guān)基礎(chǔ)知識以及項目業(yè)務(wù)流程等，而且還要具備較高的職業(yè)素養(yǎng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度以及問題綜合處理能力等，以此推動稅務(wù)管理工作順利穩(wěn)定地開展，確保稅務(wù)數(shù)據(jù)的精確性，降低稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率。但是，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)人員的綜合能力不強(qiáng)，稅務(wù)管理工作實際執(zhí)行效率與質(zhì)量難以得到有效保障，稅務(wù)管理過程中存在許多管理風(fēng)險，阻礙了企業(yè)的健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理與風(fēng)險防范措施

（一）增強(qiáng)成本意識，做到全程監(jiān)督

為優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險管理效果，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)財務(wù)成本管理意識，構(gòu)建科學(xué)的監(jiān)督管理機(jī)制，以此對稅務(wù)管理工作進(jìn)行有效的監(jiān)督控制。例如，杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)管制度應(yīng)用效果，從以下幾方面進(jìn)行了改革：首先，加大財務(wù)部門對稅務(wù)管理的監(jiān)管力度，財務(wù)部門與稅務(wù)管理有緊密關(guān)聯(lián)，使企業(yè)對稅務(wù)管理有更精細(xì)化的認(rèn)知，能夠起到良好的指導(dǎo)作用，從財務(wù)部門至企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層，科學(xué)設(shè)計多級監(jiān)督管理部門，以此對稅務(wù)管理風(fēng)險進(jìn)行有效把控，做到對稅務(wù)管理全過程的精細(xì)化監(jiān)控；其次，從企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)中選取人員對稅務(wù)管理進(jìn)行全面監(jiān)督，從宏觀角度把控稅務(wù)管理發(fā)展方向；最后，通過外聘第三方機(jī)構(gòu)對稅務(wù)管理工作進(jìn)行監(jiān)管控制，包括稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)與稅務(wù)事務(wù)所，從客觀的角度優(yōu)化企業(yè)的稅務(wù)監(jiān)管工作，并提出專業(yè)、科學(xué)的整改建議，幫助企業(yè)解決現(xiàn)階段潛在的稅務(wù)風(fēng)險隱患，保證企業(yè)稅務(wù)管理質(zhì)量與安全［3］。

（二）加強(qiáng)稅票控制，提升財務(wù)管理水平

我國推出增值稅制度后，增值稅抵扣情況與項目購進(jìn)票據(jù)情況具有密切關(guān)聯(lián)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重稅務(wù)票據(jù)管理控制，優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理效果。企業(yè)在項目開展中要注重增值稅專票的管理工作，與材料供應(yīng)商合作時要全面了解其運營資質(zhì)等情況，確認(rèn)每筆交易業(yè)務(wù)都能夠開具相關(guān)票據(jù)證明，使企業(yè)擁有完善的抵扣憑證。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要注重票據(jù)異常管理，現(xiàn)階段我國稅務(wù)部門已經(jīng)發(fā)布異常票據(jù)專項管理公告，企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律政策，針對異常情況及時與稅務(wù)部門交流確認(rèn)，防止在后續(xù)稅務(wù)抵扣環(huán)節(jié)出現(xiàn)爭議，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生，增加稅務(wù)成本。例如，增值稅票據(jù)電子化政策推行后，重慶市某房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)政策標(biāo)準(zhǔn)，重點對電子發(fā)票保存管理工作進(jìn)行了調(diào)整控制，在稅務(wù)中心安排專員對電子發(fā)票進(jìn)行管理，重點監(jiān)控發(fā)票領(lǐng)取、開具以及綜合管理等過程，同時明確劃分電子發(fā)票各管理環(huán)節(jié)，防止出現(xiàn)工作交叉或空白漏洞問題。

（三）注重網(wǎng)絡(luò)安全，規(guī)避信息風(fēng)險

隨著信息化時代的到來，各行業(yè)領(lǐng)域運營管理模式均發(fā)生了極大的改變，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重信息技術(shù)的有效應(yīng)用，引進(jìn)大數(shù)據(jù)、云計算等先進(jìn)技術(shù)，優(yōu)化稅務(wù)管理效果。同時，企業(yè)要重視互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境中財務(wù)稅務(wù)信息的安全問題，防止發(fā)生稅務(wù)信息泄露的狀況，對企業(yè)造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。企業(yè)必須保證數(shù)據(jù)信息存儲系統(tǒng)的安全性，可以構(gòu)建防火墻，增強(qiáng)整個數(shù)據(jù)系統(tǒng)的使用安全性［4］。企業(yè)對內(nèi)部系統(tǒng)可以設(shè)置多級密鑰模式，對稅務(wù)信息進(jìn)行等級劃分，依據(jù)等級設(shè)置不同級別的安全管理手段，工作人員想要越級調(diào)取數(shù)據(jù)信息時，需要向上級部門申請，在申請得到正式批復(fù)后方可利用密鑰調(diào)取文件，以此保證稅務(wù)信息的安全性，減少稅務(wù)管理風(fēng)險。

（四）增強(qiáng)風(fēng)險意識，保障有序運作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險管理意識，對稅務(wù)風(fēng)險形成全面清晰的認(rèn)知，從傳統(tǒng)的事后控制思想轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅厥虑胺治鲱A(yù)測、事中有效控制、事后總結(jié)變革的思想理念，注重對稅務(wù)管理全過程的監(jiān)督控制，增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險管理與防控意識。與此同時，要深化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的思想認(rèn)知。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，稅務(wù)管理工作涉及數(shù)目較大的稅務(wù)項目，如果發(fā)生事故，就會對企業(yè)發(fā)展造成嚴(yán)重影響，因此企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須對稅務(wù)管理引起高度重視，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)帶頭作用，為下級稅務(wù)管理工作順利開展和各部門相互配合創(chuàng)造良好的環(huán)境。此外，企業(yè)可以讓財務(wù)部門參與戰(zhàn)略規(guī)劃制定，從財務(wù)部門專業(yè)角度對企業(yè)發(fā)展中可能遇到的稅務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，出示清晰明確的文件資料，依據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況提供一定參考意見，幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)一步了解稅務(wù)風(fēng)險，降低稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率。

（五）加強(qiáng)隊伍建設(shè)，發(fā)揮人力優(yōu)勢

房地產(chǎn)企業(yè)要培養(yǎng)員工的綜合能力與素養(yǎng)，為稅務(wù)管理提供專業(yè)人才。革新企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的思想理念，使其重視稅務(wù)管理工作，清楚地認(rèn)識到稅務(wù)管理對企業(yè)發(fā)展的重要作用；對稅務(wù)管理人員開展專業(yè)強(qiáng)化培訓(xùn)，不僅要培養(yǎng)其財務(wù)稅務(wù)管理能力、相關(guān)政策條例認(rèn)知理解能力，而且還要培養(yǎng)其綜合管理能力、籌劃分析能力、職業(yè)道德素養(yǎng)以及人際溝通能力等，全面提高稅務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)，使其能夠高質(zhì)量開展稅務(wù)管理工作，保證企業(yè)稅務(wù)安全［5］。

（六）強(qiáng)化制度建設(shè)，起到保障作用

管理制度的缺失是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理工作質(zhì)量與效率低下的重要因素。企業(yè)必須結(jié)合自身具體發(fā)展情況、稅務(wù)管理需求以及社會政策條例等內(nèi)容，建立完善的管理制度，覆蓋企業(yè)各部門、各級別業(yè)務(wù)項目，以此實現(xiàn)全面監(jiān)督控制。在企業(yè)現(xiàn)有監(jiān)督制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化，對各崗位的職責(zé)、義務(wù)與權(quán)限進(jìn)行明確劃分，將項目職責(zé)具體落實到個人，以此保證各項稅務(wù)管理工作的順利開展。同時，企業(yè)要注重對各項目合同的深入分析，以此規(guī)避合同中潛在的稅務(wù)風(fēng)險。

（七）優(yōu)化稅務(wù)籌劃，達(dá)成管理目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識到日常管理工作的重要性，重點關(guān)注稅務(wù)管理工作，將稅務(wù)風(fēng)險的影響降低至可控范圍內(nèi)。稅收籌劃工作對內(nèi)容的專業(yè)性與制定時間的周期性有較高要求，因此企業(yè)要依據(jù)自身實際發(fā)展情況與稅務(wù)繳納需求等，科學(xué)開展稅務(wù)籌劃工作，可選擇與可靠的稅務(wù)中介部門或者稅務(wù)顧問機(jī)構(gòu)聯(lián)合開展稅收籌劃工作。例如，具有較大市場競爭壓力的大型房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請專業(yè)能力強(qiáng)、具有豐富稅收籌劃經(jīng)驗的稅務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助實施稅務(wù)管理，科學(xué)分析企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)特征、經(jīng)營現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)相關(guān)法律政策等，制定可操作性強(qiáng)的稅收籌劃規(guī)劃，同時保證工作內(nèi)容與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃相契合。還可以將企業(yè)制訂的稅收籌劃方案交給稅務(wù)中介部門進(jìn)行專業(yè)權(quán)威的科學(xué)評估，依據(jù)其提出的真實有效的修改意見，對稅收籌劃方案進(jìn)行優(yōu)化完善，減少企業(yè)的稅收風(fēng)險［6］。如果房地產(chǎn)業(yè)無法快速找到合適的稅務(wù)中介部門，或者自身資金有限，則可以聘請專業(yè)的稅務(wù)籌劃顧問開展稅收工作，以此保證稅務(wù)籌劃的科學(xué)性與針對性，這種方式通常適用于規(guī)模相對較小的房地產(chǎn)企業(yè)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展過程中不可避免地會產(chǎn)生一些稅務(wù)風(fēng)險問題，因此開展稅務(wù)管理與風(fēng)險防范工作具有十分重要的現(xiàn)實意義，能夠幫助企業(yè)清楚地掌握常見稅務(wù)風(fēng)險及其發(fā)生原因，依據(jù)企業(yè)實際情況制定有效應(yīng)對措施，如完善稅務(wù)管理制度、增強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理意識、提高工作人員專業(yè)素養(yǎng)等，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對稅務(wù)風(fēng)險，將稅務(wù)風(fēng)險損失降至最低，推動房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步創(chuàng)新發(fā)展。