文/汪艷（北京城建重慶地產有限公司）

目前，現(xiàn)金為王的管理觀念逐漸深入企業(yè)家、管理者思維，越來越多的房地產企業(yè)家也開始重視現(xiàn)金流管理，對其實施了一系列科學管控，為了保障企業(yè)項目開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)都可以獲得足夠的資金支持，并且把企業(yè)閑置資金充分調動利用，發(fā)揮其作用，從而保障企業(yè)項目開發(fā)內外部全部環(huán)節(jié)都可以獲得足夠的現(xiàn)金流支持，促進各環(huán)節(jié)的順利進行，幫助企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展機會。從國家層面講，為了穩(wěn)定房地產市場，在2016年出臺了一系列與房地產相關的措施、政策，為房地產項目開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的外部環(huán)境。但是到2020年隨著“三道紅線”政策的出臺，房地產開發(fā)企業(yè)面臨的現(xiàn)金流管理問題也日益突出，嚴格把控企業(yè)現(xiàn)金流管理成為房地產企業(yè)亟待解決的問題。

一、房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理概述

在房地產企業(yè)項目開發(fā)整個流程中，研究其現(xiàn)金流量管理可以通過分析現(xiàn)有現(xiàn)金流結構、現(xiàn)金流質量和現(xiàn)金流量的綜合分析三個方面進行?，F(xiàn)金流結構的分析主要從現(xiàn)金流入和流出兩方面的結構進行研究；現(xiàn)金流質量主要考察企業(yè)現(xiàn)金流是否穩(wěn)定和安全，可以從凈利潤含金量、營業(yè)收入現(xiàn)金比率等方面指標進行研究；現(xiàn)金流量的綜合分析一般分析企業(yè)總資產現(xiàn)金回收率、現(xiàn)金利息保障倍數(shù)、流量負債比率三個指標，從而判斷企業(yè)現(xiàn)金流量綜合狀況如何，是否需要采取一定的改進措施。房地產企業(yè)現(xiàn)金流量管理有著自身獨有的特征：高度重視項目資金需求量、需要理性籌劃開發(fā)項目的現(xiàn)金流分布、企業(yè)會著重關注資金回收周期、還要時刻警惕國家相關政策的變化四個方面。

由于房地產企業(yè)現(xiàn)金流的重要性，國外各學者、開發(fā)商對于房地產項目開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的相關理論研究也有很多，也提出了諸多典型理論，比如1961年美國戰(zhàn)略管理學家提出了戰(zhàn)略性現(xiàn)金流管理理論、貨幣需求理論、應收賬款周轉天數(shù)理論、優(yōu)序融資理論和風險管理理論等。但是，國內對于房地產現(xiàn)金流量管理的理論和實踐性研究都十分有限，大多是建立在國外研究理論基礎上的，再加上我國國情的特殊性，目前已有的研究相對比較膚淺，所以我國對于房地產現(xiàn)金流量的研究還有很大的進步空間，需要后期不斷進行探究、完善我國在這一方面的缺陷。

二、房地產開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金流量管理存在的問題

（一）現(xiàn)金流多元化擴張速度快

目前房地產開發(fā)企業(yè)為了更多地獲得利潤，占據(jù)更多市場份額，多數(shù)會采用房地產項目開發(fā)為主，其他產業(yè)為輔的多元化發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)經(jīng)營者會利用具有前瞻性的眼光在各大新領域投資，例如，采用“房地產+大金融+大基建+大消費”的大型集團企業(yè)通過這樣的協(xié)同發(fā)展模式，已經(jīng)成為行業(yè)內的翹楚。企業(yè)在進行新領域戰(zhàn)略性投資時，如果確實有獨到的眼光，在其他企業(yè)都沒有把握住機會的時候，大面積進行布局，就會占據(jù)絕對的領域優(yōu)勢。但是，多元化的戰(zhàn)略發(fā)展并不是有利無弊的，伴隨著先機的大量占據(jù)，企業(yè)也面臨著諸多風險。比如企業(yè)投資了基建領域，雖然在短時間內基建企業(yè)的增長速度極快，耗時較短，但是并沒有給企業(yè)帶來巨大的現(xiàn)金流，相反因為基建項目的建設整體時間周期較長，占據(jù)了企業(yè)大量現(xiàn)金流，從而導致企業(yè)現(xiàn)金流嚴重短缺，使企業(yè)被迫陷入現(xiàn)金流周轉危機中[1]。另外，一方面是因為過分注重多元化的發(fā)展，導致企業(yè)整體的盈利能力遠遠落后于行業(yè)龍頭企業(yè)，再加上涉及產業(yè)領域眾多，現(xiàn)金流周轉也較慢，從而阻礙企業(yè)有序發(fā)展。

（二）經(jīng)營現(xiàn)金流量供血不足

企業(yè)現(xiàn)金流量不足會引起一系列負面影響，比如企業(yè)現(xiàn)有資產無法發(fā)揮出最大化價值，短期償債能力也較弱，而且對利息的償還能力也有待提高等等。企業(yè)正因為現(xiàn)金流量供應不足，才會采取各種外源性方式進行融資，這樣就會增加企業(yè)的債務壓力，從而使企業(yè)的業(yè)務經(jīng)營風險和財務風險進一步加大，如此往復，形成了惡性循環(huán)，最終阻礙企業(yè)正常業(yè)務活動進行和平穩(wěn)發(fā)展。如圖1是某企業(yè)2016年至2019年四年間的一年到期非流動負債償還能力圖。根據(jù)圖中數(shù)據(jù)，可知該企業(yè)這四年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額與一年內到期非流動性負債比值都小于1，而且在2016年比值竟然為負值，從這一點就可以看出企業(yè)并不具備很好的償債能力，而且還需要更多外源性融資來補充一部分現(xiàn)金流。如果企業(yè)管理者一直無法正確認識現(xiàn)金流短缺問題，也沒有采取任何補救措施，既不利于企業(yè)目前的財務管理，也可能給企業(yè)造成嚴重的外源性資金鏈斷裂，進而降低企業(yè)在行業(yè)經(jīng)營中的信用度，不利于企業(yè)長期發(fā)展。

（三）現(xiàn)金流預算管理制度不完善

其一，房地產企業(yè)現(xiàn)金流預算管理制度體系與當前市場發(fā)展局勢相違背。市場變化迅速，但是企業(yè)內部的現(xiàn)金流預算管理制度體系更新和升級的腳步卻緩慢。即使在項目開發(fā)和業(yè)務交易預算管理過程中，每個環(huán)節(jié)都有專門的人員負責預算管理工作，并且可以按月上報預算，但是其準確度不足，導致實際與預期差異太大，企業(yè)也沒有對此采用相應的改善措施，導致預算管理形同虛設[2]；其二，房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流預算管理流程太過復雜，操作煩瑣，極其浪費時間，而且在預算現(xiàn)金流編制環(huán)節(jié)，也沒有獨立的、權威的監(jiān)督管理部門發(fā)揮作用，所以整體現(xiàn)金流預算管理較為松散。另外，企業(yè)內部預算管理人員并沒有接受過預算管理相關的系統(tǒng)知識培訓，其他員工整體預算管理意識淡薄，導致項目現(xiàn)金流預算數(shù)額也無法真實評估項目實際經(jīng)營情況。現(xiàn)金流預算管理整體流于形式，也會影響企業(yè)經(jīng)營者、決策者依據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)做出正確決策，錯誤評估現(xiàn)金流需求，導致企業(yè)現(xiàn)金流緊張或者大量閑置，極大地增加了企業(yè)現(xiàn)金流管理風險。

三、改進房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理的措施

（一）戰(zhàn)略布局現(xiàn)金流量管理

1.合理儲備土地資源，適度擴張

房地產開發(fā)企業(yè)屬于典型的資金密集型企業(yè)，企業(yè)擁有穩(wěn)定的、足夠的現(xiàn)金流是企業(yè)內部所有業(yè)務活動能夠順利進行的強大后盾。如果企業(yè)把大量現(xiàn)金投入在土地儲存中，而相應的業(yè)務項目資金回收周期較長，土地就會占據(jù)企業(yè)大量現(xiàn)金流，也會使企業(yè)面臨著嚴重的財務風險和資金鏈斷裂風險，甚至使企業(yè)現(xiàn)有開發(fā)項目被迫中止、停止建設。所以房地產企業(yè)要想獲得足夠的現(xiàn)金流，就要制定合理的項目資金使用規(guī)劃，精確分析其項目的實用性和可行性，把現(xiàn)金流管理思想完全融入項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中。房地產企業(yè)可以適當放棄一些在一二線城市的低價值土地，把目光聚焦在三四線城市上，深入三四線城市發(fā)展，在中小城市成功樹立品牌效應，從而帶動其他關聯(lián)業(yè)務的發(fā)展，也是一種可以促進企業(yè)現(xiàn)金流循環(huán)的有效方式。

2.提高核心業(yè)務收益，合理布局

為了使房地產企業(yè)能夠應對各種外部環(huán)境的變化，企業(yè)需要從多個領域入手，占據(jù)一定的市場優(yōu)勢。首先，企業(yè)采用多元化發(fā)展策略的同時要注意核心業(yè)務活動的收益能力，避免因為多元化發(fā)展占用大量流動資金，影響企業(yè)其他業(yè)務活動的順利開展，嚴重情況下會給企業(yè)整體的經(jīng)營情況產生沖擊。所以企業(yè)要盡可能提高核心業(yè)務活動的盈利能力，在自身經(jīng)濟實力允許的范圍內拓展其他領域業(yè)務，保障企業(yè)在提升基礎業(yè)務盈利能力的同時，提升自身的核心競爭力。多元化戰(zhàn)略發(fā)展，本質上是在企業(yè)基礎業(yè)務收益固定的情況下，提升產品附加值，創(chuàng)新盈利方式；其次，房地產企業(yè)要合理利用多余的資源，體現(xiàn)多元化產業(yè)的協(xié)同作用，不僅僅把目標放在毛利率低的基建項目上，也可以大力發(fā)展盈利能力強的金融業(yè)務板塊，在實現(xiàn)資源最大化利用價值的同時，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。

（二）理性籌資防止資金鏈斷裂

1.合理拓寬融資渠道，降低資本成本

近幾年因為房價的大幅度增長，給社會各方面帶來了負面影響，所以國家為了穩(wěn)定市場，也多次提出相應的調整房價的相關政策，限制房地產企業(yè)傳統(tǒng)信貸模式，所以對于房地產來說，尋求多元化融資方式，創(chuàng)新各種新型融資方式勢在必行。比如采用供應鏈ABS貸款、社會集資、海外融資、股權貸款和銀行貸款相結合、引入優(yōu)秀社會投資人、其他組合貸款等方式。

2.按時歸還欠款，提高企業(yè)信用等級

根據(jù)實踐調研發(fā)現(xiàn)，在國家三大紅線政策的出臺下，很多房地產企業(yè)都開始想辦法降低企業(yè)實際經(jīng)營負債。如果企業(yè)因為在期限時間內無法償還各種債務，導致企業(yè)信用度不斷下降，就會影響企業(yè)在行業(yè)內的口碑以及與上下游產業(yè)的合作關系，從而加劇了企業(yè)的債務負擔。房地產企業(yè)要想辦法主動償還債款，比如把物業(yè)服務打包出售，以此來獲得一部分現(xiàn)金流，從而維護與上下游合作方之間的良好合作關系，同時也可以吸引新的社會、企業(yè)等可靠投資伙伴，按時完成項目開發(fā)建設進度，進而提高企業(yè)的行業(yè)信用度和企業(yè)口碑。這也可以為企業(yè)獲得對外籌資提供更多優(yōu)先權利，從而獲得足夠的現(xiàn)金流，減少日常經(jīng)營過程中資金斷裂的風險。

（三）完善企業(yè)現(xiàn)金流量預算管理

1.做好現(xiàn)金流動預算動態(tài)管理

房地產企業(yè)為了更好地進行資金管理，可以設立獨立的資金管理部門，并安排專業(yè)的人員負責資金管控工作，時刻把控企業(yè)現(xiàn)金流預算管理動態(tài)和實際流動性變化情況。對于房地產開發(fā)項目來說，從項目開發(fā)投資獲得土地、項目施工、項目銷售、銷售回款等全部環(huán)節(jié)都會涉及資金的流動性，所以企業(yè)資金管理人員要利用專業(yè)知識，建立各項業(yè)務指標模型，分析其相關聯(lián)的影響因素，在此基礎上利用現(xiàn)金流動態(tài)預算管理和現(xiàn)有資金余額，來合理預測企業(yè)未來現(xiàn)金流走勢，從而幫助企業(yè)制定更加精細化、準確的資金使用計劃。現(xiàn)金流預算動態(tài)管理的實現(xiàn)具體可以分為三個層面：首先，要科學合理規(guī)劃現(xiàn)金流，原則上編制周期為每年或者每半年。如果本年度某個月份出現(xiàn)國家重大宏觀政策的調控，或者需要進行重大投融資活動，在獲得企業(yè)董事會和預算管理委員會同時批準后，可適當進行現(xiàn)金流規(guī)劃的調整和內容更改；其次，要制定現(xiàn)金流常規(guī)預算，主要是針對月度、季度資金的預算管理規(guī)劃；最后，制定大額資金使用計劃，制定周期以周為單位，為了保障企業(yè)現(xiàn)金流預算管理可以依據(jù)預期執(zhí)行，進一步細化、分解預算管理目標，并由各部門落實。

2.設立現(xiàn)金預算責任中心，優(yōu)化現(xiàn)金預算流程

房地產企業(yè)現(xiàn)金流預算管理工作是需要上下級共同參與的，并且由上下級共同承擔責任，因為現(xiàn)金流預算管理貫穿于企業(yè)整個業(yè)務經(jīng)營活動。所以要改變部分企業(yè)員工的錯誤思想，認為預算管理僅僅是預算管理部門和財務管理部門的職責，要從內心深處接受預算管理工作，并在后期積極發(fā)揮各自崗位職責，上下結合，由簡到難，由淺入深，不斷完善現(xiàn)金流預算管理流程，通過采納每個員工的合理意見，不斷優(yōu)化企業(yè)當前存在的現(xiàn)金流預算管理流程，增強員工個人的責任感。

四、總結

房地產行業(yè)對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展有著十分重要的作用，可以說是我國經(jīng)濟結構中不可缺失的一部分，其對上下游相關產業(yè)的影響是巨大的，同時可以帶動諸多行業(yè)的發(fā)展，也可以推動我國的基建行業(yè)發(fā)展。但是因為其具有明顯的資金密集性特點，承擔的風險也較大，所以加強房地產項目開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理至關重要。對于本文中提到的房地產開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量管理過程中存在的問題，本文也依次從戰(zhàn)略布局層面進行現(xiàn)金流量管理、理性籌資防止資金鏈斷裂、完善企業(yè)現(xiàn)金流量預算管理三方面提出了具體的改進措施，解決上述問題。但是因為本人研究文獻時間有限，精力有限，所以文中存在不足之處，后續(xù)仍然會在實踐中不斷完善、改進。