文/時靜（江蘇九洲投資集團(tuán)有限公司）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)的過程中，會涉及許多方面的管理，而其中預(yù)算管理是其中比較核心的部分。在項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)中，提前做好預(yù)算上的合理管理和控制，可以更好地掌控項(xiàng)目的整體進(jìn)程，比如其中的成本控制做好了，可以降低成本的消耗，讓項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程在有效的管控中得到不斷的優(yōu)化調(diào)節(jié)。全面預(yù)算管控在財務(wù)工作上，是一項(xiàng)比較成熟且有效的管理會計(jì)工具，并且全面預(yù)算管控當(dāng)前在許多的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中都有應(yīng)用。只是對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，全面預(yù)算管控在實(shí)際的項(xiàng)目應(yīng)用中效果并不理想，并且隨著全面預(yù)算管控的不斷深入應(yīng)用，許多層面上的問題也不斷地凸顯出來，這些問題都越來越嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體進(jìn)程效率。因此對于當(dāng)前這種全面預(yù)算管控應(yīng)用形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目發(fā)展中，不斷探索全面預(yù)算管控更有效的應(yīng)用策略，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來更好的發(fā)展非常有必要。下面我們針對當(dāng)前的情況以及改進(jìn)的措施做具體的分析探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管控的介紹

自2014年開始，我國財政部就針對管理會計(jì)在建設(shè)和發(fā)展的方法上下發(fā)了多個指導(dǎo)性的文件。在這之后，管理會計(jì)工具中的全面預(yù)算管控，也在我國許多企業(yè)中不斷得到了應(yīng)用和發(fā)展，其應(yīng)用的深度以及應(yīng)用的廣度也有了很大的提升。最近這幾年，我國國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也越來越多，另外一些企業(yè)通過轉(zhuǎn)行或者兼營的方式，想通過房地產(chǎn)的開發(fā)，來為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤。雖然從數(shù)據(jù)上看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體的利潤率每年在以1.7%的比例下降，但是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目上的開發(fā)情況來看，許多相關(guān)企業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的熱情不降反升，并且越來越多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層注重項(xiàng)目開發(fā)中的管理，特別是預(yù)算管理，隨著財政部相關(guān)文件的頒布和政策的實(shí)施，企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中，對全面預(yù)算管控的思想也越來越深入[1]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過全面預(yù)算管控的手段，更好地實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的開源節(jié)流，使整個項(xiàng)目的建設(shè)成本得到有效的控制和降低，提升了企業(yè)在市場競爭中的活力以及利潤獲取的能力。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在當(dāng)前全面預(yù)算管控的開展形式下，為企業(yè)帶來了更好的發(fā)展，因此當(dāng)前全面預(yù)算管控存在的問題以及有效的應(yīng)對方案就更需要企業(yè)重視。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管控的價值

我國專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在企業(yè)的正常經(jīng)營中，其業(yè)務(wù)從事的范圍也都是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目來展開，并且比較具體，比如項(xiàng)目的開發(fā)和承建，房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后的管理和經(jīng)營等。另外一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的一些服務(wù)主要以營利為目的，且獨(dú)立經(jīng)營，能夠自主核算，屬于經(jīng)濟(jì)組織單位的類型。

自21世紀(jì)以來，我國的市場經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，人們在生活水平不斷提升的情況下，生活的品質(zhì)也不斷得到提升，因此人們對于住宅及商場等生活相關(guān)的建設(shè)需求也越來越清晰，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中，要不斷提升建筑的標(biāo)準(zhǔn)，對于房地產(chǎn)需求的日益增長，也無形中帶動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在這種形勢之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)中，也獲取了更多的利潤和回報，土地具備的紅利和價值也越來越凸顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也迎來了新的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場全面進(jìn)入了“黃金時代”[2]。只是隨著房地產(chǎn)過快的發(fā)展，一些發(fā)展中的亂象也不斷地冒出來，比如房地產(chǎn)價值嚴(yán)重不符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的情況，以及一些人出于利益通過不正當(dāng)手段去“炒熱”市場，導(dǎo)致市場發(fā)展出現(xiàn)不良競爭。因此國家針對這種情況，也不斷加大了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度，通過政策手段降低了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的過度膨脹以及有效打擊了不良競爭。房地產(chǎn)市場在隨后的發(fā)展中其“黃金時代”也慢慢降下來，土地的紅利也逐漸平穩(wěn)下來。

在這個發(fā)展背景下，如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有不斷地加大內(nèi)部的管控力度，才能在當(dāng)前的發(fā)展形勢下提升自身的市場競爭力。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管控方法中，全面預(yù)算管控是當(dāng)前直接有效的內(nèi)部管控手段，通過全面預(yù)算管控，可以把企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃清楚地拆分出來，并將每步的計(jì)劃及責(zé)任細(xì)化到具體的部門管理和經(jīng)營環(huán)節(jié)當(dāng)中去。通過全面的預(yù)算管控和具體的責(zé)任落實(shí)到部門，讓企業(yè)在經(jīng)營目標(biāo)上得到更順利的實(shí)現(xiàn)，并且有效的全面預(yù)算管控，可以讓企業(yè)在經(jīng)營中更好地規(guī)避一些風(fēng)險，從而不斷提升企業(yè)在市場中的競爭力，讓企業(yè)在激烈的市場發(fā)展環(huán)境下實(shí)現(xiàn)更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好全面預(yù)算管控，也具有明顯的現(xiàn)實(shí)意義。對企業(yè)來說，全面預(yù)算管控不僅是一項(xiàng)全局性的管理活動，也是戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要措施。在預(yù)算管控中，企業(yè)的各個部門以及部門人員需要全部參與進(jìn)來。由此可以看出，有效開展全面預(yù)算管控，可以調(diào)動各個部門在工作中的積極性，并且可以加強(qiáng)各部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，通過各個部門的分工與合作，讓部門之間更加緊密地聯(lián)系，提升部門員工工作中的積極性和熱情[3]。另外全面預(yù)算管控涉及企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的整個流程，因此對于企業(yè)的經(jīng)營活動，可以做好事前、事中以及事后的多角度和全流程的管控。

在項(xiàng)目開展前，通過預(yù)算編制，讓企業(yè)的經(jīng)營步入正常的軌道；在項(xiàng)目開展中，通過有效的預(yù)算考核機(jī)制，讓企業(yè)做好預(yù)算和實(shí)際差異的分析，并基于此提出改進(jìn)的建議，不斷完善經(jīng)營的流程；在項(xiàng)目結(jié)束后，通過對全面預(yù)算的總結(jié)分析，不斷完善企業(yè)經(jīng)營中的不足之處，有利于接下來的項(xiàng)目開發(fā)得到改進(jìn)和發(fā)展。因此，全面預(yù)算管控工作，可以幫助企業(yè)在經(jīng)營中提升對風(fēng)險的防范，通過有效的全面預(yù)算管控，將經(jīng)營計(jì)劃步步合理展開，讓企業(yè)在市場發(fā)展中有更強(qiáng)的競爭力。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管控中遇到的問題

（一）不重視全面預(yù)算管控體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)更全面的預(yù)算管控，就需要企業(yè)的管理層對這方面足夠重視。企業(yè)的全面預(yù)算管理，和企業(yè)的戰(zhàn)略部署以及日常生產(chǎn)經(jīng)營都有著密切的關(guān)系，并對企業(yè)的全局發(fā)展有著重要的影響，因此當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目在全面預(yù)算管控中就存在企業(yè)管理層不重視的問題。當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)算管控中，存在管理層目標(biāo)和具體實(shí)施方案聯(lián)系不緊密且缺少溝通聯(lián)系的問題，這都是由于管理層對內(nèi)部管控不夠重視，沒有建立完善的全面預(yù)算管控體系，導(dǎo)致全面預(yù)算管控的作用得不到有效的發(fā)揮。

（二）對全面預(yù)算管控的功能定位不明確

在傳統(tǒng)的預(yù)算管理中，許多人都存在一些認(rèn)識的偏差，覺得預(yù)算管理就是財務(wù)部門的工作，并且也只是數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、分析和調(diào)整，和其他部門沒有多大的關(guān)系。產(chǎn)生這個情形是由于大多數(shù)人對于企業(yè)全面預(yù)算管控的理解和認(rèn)識不到位，沒有深入發(fā)掘其內(nèi)涵。這也就導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面預(yù)算管控中，許多部門和人員對其功能定位不明確，在工作中不知道如何開展，目標(biāo)任務(wù)不清楚，有些地方需要企業(yè)部門的督促才能確定接下來的工作內(nèi)容。另外相關(guān)預(yù)算管控人員缺乏專業(yè)的素養(yǎng)，因此也會導(dǎo)致不明確預(yù)算管控的作用，在管控流程中，工作不嚴(yán)謹(jǐn)，讓全面預(yù)算管控的有效性大大降低[4]。

（三）全面預(yù)算管控缺乏有效的監(jiān)督和評價

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在全面預(yù)算管控中，一旦預(yù)算目標(biāo)確定了，就需要圍繞這個目標(biāo)開展工作。只是許多企業(yè)在實(shí)際中沒有做到預(yù)算執(zhí)行的有效控制，且缺乏相關(guān)監(jiān)督和評價的機(jī)制，導(dǎo)致項(xiàng)目在開發(fā)和建設(shè)的過程中，資源和成本的消耗和預(yù)算的數(shù)據(jù)差異巨大，并且沒有有效的監(jiān)督。在項(xiàng)目中，工程建設(shè)的主體對于資金的申請和使用更加隨意，這都極大地減弱了全面預(yù)算管控的作用，對企業(yè)長遠(yuǎn)穩(wěn)定的發(fā)展非常的不利。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目全面預(yù)算管控問題的應(yīng)對方案

（一）確立正確全面預(yù)算管控觀念

首先，在全面預(yù)算管控中，要讓全體部門和人員參與進(jìn)來，讓全體員工積極參與到預(yù)算的規(guī)劃、編制和控制中來。對于預(yù)算管控，要統(tǒng)一思想和執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，從而加強(qiáng)全面預(yù)算管控；其次，全面預(yù)算管控的實(shí)施，要在企業(yè)中進(jìn)行大力的宣導(dǎo)和推動，讓全體員工參與并支持預(yù)算管控的工作，管理層也要重視并不斷給予關(guān)注和支持，這也是全面預(yù)算管控有效實(shí)施的重要保障；最后，要加強(qiáng)全面預(yù)算管控的制度執(zhí)行力度，預(yù)算控制內(nèi)容及活動要基于企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。在預(yù)算編制之后，各個部門通力合作及明確分工，按要求嚴(yán)格執(zhí)行，從而不斷提升預(yù)算的約束力和控制力。

（二）健全全面預(yù)算管控的制度

當(dāng)前全面預(yù)算管控體系在我國企業(yè)中，還沒有全面普及和應(yīng)用，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是欠缺相關(guān)的體系制度。因此針對這種情況，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)和趨勢，不斷健全全面預(yù)算管控的制度，完善內(nèi)部的組織架構(gòu)，這樣才有利于企業(yè)在市場競爭中體現(xiàn)出更大的優(yōu)勢。因此房地產(chǎn)企業(yè)要不斷合理改善內(nèi)部的管理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)制度建設(shè)，讓全面預(yù)算管理更加貼合企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，讓預(yù)算的指標(biāo)分解到各組織結(jié)構(gòu)當(dāng)中去，更好地落實(shí)指標(biāo)。另外企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展的特點(diǎn)，來建立權(quán)責(zé)明確、管理科學(xué)以及現(xiàn)代化的全面預(yù)算管控制度。通過這個制度，讓企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)及利潤指標(biāo)得以更有效的實(shí)現(xiàn)。

（三）強(qiáng)化全面預(yù)算管控基礎(chǔ)

企業(yè)在全面預(yù)算管控中，其基礎(chǔ)也很重要，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷強(qiáng)化全面預(yù)算基礎(chǔ)管控。具體來說，管控的基礎(chǔ)工作內(nèi)容有：計(jì)劃的價格、原始的記錄及定額工作、計(jì)量的工作、標(biāo)準(zhǔn)化工作、信息工作以及制度和培訓(xùn)等[5]。

（四）改進(jìn)預(yù)算管控工作方法

全面預(yù)算管控工作開展中，要以全面預(yù)算的指標(biāo)作為依據(jù)，通過將企業(yè)總的目標(biāo)分解為責(zé)任指標(biāo)下放到各個責(zé)任部門，然后通過各個部門的共同作用讓預(yù)算管控工作得到量化，從而更好地體現(xiàn)預(yù)算管控的作用，因此企業(yè)需要改進(jìn)預(yù)算管控工作方法。在工作方法中，首先，可以采取固定全面預(yù)算來進(jìn)行平穩(wěn)的監(jiān)控，也就是按照固定的業(yè)務(wù)量來做好全面預(yù)算的編制；其次，可以通過彈性全面預(yù)算來強(qiáng)化評價的考核，彈性全面預(yù)算是為了克服固定全面預(yù)算的不足而設(shè)立的。其原則是：在分析成本習(xí)慣的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的關(guān)系，編制靈活的全面預(yù)算，最后可以采用零基全面預(yù)算來挖掘管控的潛力，零基全面預(yù)算法也就是“以零為基礎(chǔ)的規(guī)劃與全面的預(yù)算”，簡稱零基全面預(yù)算。

零基全面預(yù)算越來越受到重視，被認(rèn)為是控制間接成本的有效方法，尤其是在非營利企業(yè)和服務(wù)企業(yè)。

（五）強(qiáng)化企業(yè)預(yù)算預(yù)警管控

1.相關(guān)的預(yù)警控制指標(biāo)以及預(yù)警的級次要明確設(shè)立清楚。

2.做好例外情況的管控。不要隨意增加或減少超出預(yù)算或預(yù)算外支出的項(xiàng)目。

3.全面預(yù)算的調(diào)整要管控好。在全面預(yù)算得到批準(zhǔn)之后，在一般的情況下，不能將全面預(yù)算進(jìn)行隨意地調(diào)整和變更。

五、結(jié)束語

總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展全面預(yù)算管控工作，這屬于一個非常系統(tǒng)的工程，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部治理的重要部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷地經(jīng)營發(fā)展中，要更好地完成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，提升企業(yè)的市場競爭力，就必須重視全面預(yù)算管控的作用，并在企業(yè)中全面實(shí)施。在企業(yè)經(jīng)營管理中，施行全面預(yù)算管控，要善于應(yīng)用動態(tài)思維，審視全面預(yù)算管控中存在的問題，并通過分析，找到問題的最佳解決辦法，這樣不僅可以不斷提升企業(yè)自身的預(yù)算管控能力，還可以將全面預(yù)算管控價值體現(xiàn)出來，讓企業(yè)在未來的道路中，不斷向前更好地發(fā)展。

相關(guān)鏈接

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。

設(shè)立條件：

設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。（2）有固定的經(jīng)營場所。（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集性企業(yè)，對其注冊資金的要求高于一般經(jīng)營性、勞務(wù)性、中介性的企業(yè)。建設(shè)部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級，規(guī)定了不同的注冊資本要求。這有助于扼制房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域過于嚴(yán)重的投機(jī)態(tài)勢，降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險，保障交易安全。（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的經(jīng)營活動。開發(fā)商擁有足夠的專業(yè)技術(shù)人員系為保障開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的安全及開發(fā)中其他社會效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)的必要條件。建設(shè)部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級，規(guī)定了不同的專業(yè)技術(shù)人員要求。（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金多、風(fēng)險大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用,由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。