陳思芬

（廣州煦和房地產(chǎn)有限公司，廣東 廣州 510300）

近幾年來，我國經(jīng)濟體制不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多的挑戰(zhàn)。國家出臺了一系列的調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成一定的影響，成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)極其關(guān)鍵，對企業(yè)發(fā)展造成重大的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想進一步促進企業(yè)經(jīng)濟效益不斷提高，應(yīng)當(dāng)完善核算成本方法，建設(shè)新的管理機制，使成本控制體制與成本核算更加健全。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述

為了完善產(chǎn)品核算管理，減少開發(fā)過程中的各種開支，提高房地產(chǎn)企業(yè)效益，一定要嚴(yán)格核算開發(fā)產(chǎn)品成本，在每個生產(chǎn)環(huán)節(jié)把控各項成本支出。為完善開發(fā)產(chǎn)品成本核算，房地產(chǎn)企業(yè)要按照成本核算的基本程序，企業(yè)的成本核算工作要科學(xué)、合理、嚴(yán)密，最終達到成本控制的目的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理具有獨特性，產(chǎn)成品的種類較多，成本核算方法也各不相同，企業(yè)須根據(jù)不同業(yè)務(wù)需求，選擇不同的核算方式，增強成本核算的科學(xué)性。

（一）房地產(chǎn)成本核算的含義

房地產(chǎn)成本核算是指開發(fā)成本項目開發(fā)商品所支出的全部費用進行歸集和分配，計算出每平方的建筑面積成本與成本總額的工作經(jīng)過。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營特定開發(fā)項目過程所發(fā)生的各項費用包括前期工程費、征用土地及拆遷補償款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)款、建筑安裝工程款、公共配套設(shè)施款以及開發(fā)間接款。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的作用

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是企業(yè)成本管理工作不可缺少的部分，把房地產(chǎn)企業(yè)按照一定的項目對象分配歸集各項經(jīng)營過程中發(fā)生的支出，來計算每平方建筑成本與成本總額開發(fā)支出核算是否合理，是否直接影響房地產(chǎn)企業(yè)成本的測算、分析、考核、計劃和改良等成本核算任務(wù)，并且對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算和經(jīng)營決策的是否有效造成很大的是影響。項目開發(fā)成本核算時，是按實際情況計算企業(yè)生產(chǎn)過程各種支出的經(jīng)過，同時反饋實施成本信息管理的過程，因此，開發(fā)成本核算起著至關(guān)重要重用是對企業(yè)成本計劃的實現(xiàn)、成本水平的約束和目標(biāo)成本的完成。

（三）成本核算對象及成本核算項目

1.前期工程

前期工程是指房地產(chǎn)項目開發(fā)之前所發(fā)生的項目規(guī)劃、設(shè)計、咨詢、水文地質(zhì)勘察費、可行性分析、政府行政收費、三通一平費用、其他前期等。投資決定后到正式開工之前的時間段，這段時間內(nèi)要完成取得土地開發(fā)的權(quán)力、籌備資金及完成項目的計劃。行政部門的收費是指向政府有關(guān)部門按規(guī)定繳納的相關(guān)項目報建時的報批費用，如市政配套建設(shè)費、綠化建設(shè)費、人防異地建設(shè)費、消防圖紙審查費、白蟻防治費、建設(shè)工程社會保險費。

2.土地成本

房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)項目所發(fā)生的土地購置成本、拆遷補償款、土地使用稅、契稅、土地交易服務(wù)費等稱為土地成本。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資源，構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，而對于土地成本的確認(rèn)和計量，則直接影響著開發(fā)企業(yè)相關(guān)稅收（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅）的計算。

3.土地征用及補償款

土地補償費、拆遷補償費、樹木花苗補償費、水利工程維修費、耕地墾復(fù)費、耕地點用稅、征地管理費等是房地產(chǎn)企業(yè)征用土地發(fā)生的主要費用。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目由于受讓原土地使用人或單位造成的經(jīng)濟損失，房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定給以補償費用。主要由征收房屋安置費和補償費組成。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

紅線內(nèi)外工程費稱之為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指建筑物2米以外和小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種道路和管線等工程費用，主要包括水電、道路、排洪、排污、供氣、通訊、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政施干線、干管和干道的接口費用。

5.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程成本是指用于工程項目所發(fā)生的建筑工程和安裝工程成本費用總和，有裝修安裝工程費、建筑工程費，還有電氣照明、給排水、煤氣管道、消防、防雷、電梯安裝等。

開發(fā)間接費用開發(fā)項目中，不能直接分配到成本對象的各項費用，房地產(chǎn)開發(fā)公司的入場支出應(yīng)該按照部門來劃分，每個項目有相應(yīng)的開發(fā)費用，因為這些費用不能直接確定其為該項目所開發(fā)產(chǎn)品所承擔(dān)，所以不能把它直接計入該開發(fā)產(chǎn)品成本，包括工程人員工資、工程人員福利費，還有開發(fā)期間的折舊費、修理費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及貸款利息等，可以簡化核算手續(xù)，把費用記入開發(fā)間接費用，按適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，把該費用分?jǐn)偢黜楅_發(fā)產(chǎn)品成本。

房地產(chǎn)成本核算存在的問題成本核算對象不明確多地塊、多批次開發(fā)是常態(tài)，業(yè)態(tài)、地塊、批次的增加會給企業(yè)成本核算工作帶來很大的困難。成本核算人員是不是能準(zhǔn)確地區(qū)分成本核算對象，對以后企業(yè)所得稅匯算及土地增值稅清算的結(jié)果會造成重大影響，在項目開發(fā)成本發(fā)生之前，項目工程造價成本就須向當(dāng)?shù)刈〗ň謧浒傅怯?，備案后，造價成本不能隨意變更，如果要改變成本核算對象，要經(jīng)過稅務(wù)部門的同意，在實際工作中，還是有很多隨意變更成本核算現(xiàn)象，造成實際成本與成本核算金額存在很大差異，導(dǎo)致成本分析和后期稅費清算帶來很大的難題。

（四）成本費用歸類不合理

成本費用歸類可以分成直接成本費用和間接成本費用。企業(yè)開發(fā)成本費用可以直接劃分為某個成本對象的，就按照所對應(yīng)的成本費用直接入該成本對象，如果某項成本費用在兩個或兩個以上成本對象的共同承擔(dān)的，那就要按收入與成本配比原則計入相關(guān)的成本核算對象。如果成本核算人員對項目工地施工環(huán)境不了解，對預(yù)算造價及建筑工程方面缺乏認(rèn)識，對直接成本費用準(zhǔn)確歸類到相關(guān)的成本對象就不易確定，會造成成本歸類不合理。還有對間接成本的分配，標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一。

（五）成本核算周期跨度大

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目，涉及工程期會比較長，有的一年，有的幾年的都有，涉及工作種類也很多，資金的占用時間比較長且比較大，給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟壓力，且開發(fā)成本核算也造成一定的困難，加大了開發(fā)成本的核算難度。開發(fā)項目規(guī)模大、復(fù)雜的結(jié)構(gòu)、不同的裝修檔次、較長的開發(fā)周期，不確定因素較多，在開發(fā)的時候，有時還會出現(xiàn)設(shè)計變更，這樣延長開發(fā)成本的核算周期，所以開發(fā)周期能否確定的相關(guān)問題對項目成本核算非常重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算常見問題的解決對策

（一）統(tǒng)一成本核算對象

成本計算對象又稱成本核算對象，是指為了確定房地產(chǎn)核算開發(fā)成本，分配和歸集開發(fā)過程中各項應(yīng)承成本的主體。成本對象的劃分非常重要，成本核算人員應(yīng)充分熟悉項目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、產(chǎn)品定價、項目工程總成本及開發(fā)周期。財務(wù)部應(yīng)與開發(fā)部、工程部、銷售部進行會議研討。清楚項目業(yè)態(tài)類別、是否可售等對成本對象進行劃分。成本核算中需要從設(shè)計階段開始，對開發(fā)項目的工期、對項目總成本能清晰劃分，對開發(fā)項目成本核算周期，建立健全的規(guī)章制度。

房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集對象不管開發(fā)項目是否單一或多樣復(fù)雜，都應(yīng)該按政府批準(zhǔn)的立項單個項目作為核算對象，無論該項目是不是與其他項目的地塊、名稱配套是不是有聯(lián)系，一個項目不管立項審批或是規(guī)劃審批，基本是作為一個整體獨立于其他項目核算的，對于項目綠化率、容積率等建筑密度，人防設(shè)計要求都是單獨要求的，如果項目分期分批開發(fā)時，如果簡單地按批次、按標(biāo)段還是按建筑類別都不能合理準(zhǔn)確核算產(chǎn)品的開發(fā)成本。

（二）整理成本核算費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本開發(fā)可以分成直接成本費用和間接成本費用。成本核算工作人員對項目施工環(huán)境要很了解，對造價方面和建筑工程要有足夠認(rèn)識，對直接成本費用準(zhǔn)確歸類到哪個成本對象就能清晰定位，合理歸類成本，還有對間接成本的分配，標(biāo)準(zhǔn)要有統(tǒng)一規(guī)定。需要根據(jù)國家相關(guān)的稅務(wù)規(guī)定人會計準(zhǔn)則制定合理的成本核算標(biāo)準(zhǔn)，提高管理水平和工作效率。間接成本的劃分：如果開發(fā)項目規(guī)模大致相同，結(jié)構(gòu)不同，把開發(fā)成本按面積比例分配間接成本，按建筑面積占開發(fā)總面積的比例歸集分配；如果結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價與項目工程總造價的比例，把開發(fā)成本按造價比例歸集分配。成本核算工作人員按照財務(wù)會計制度規(guī)定對成本費用進行管理與核算時，要按照上述規(guī)定分配和歸集成本費用，以提高所得稅核算的準(zhǔn)確性，從而降低納稅風(fēng)險。

具體可以分別選擇以下方法進行。

1.占地面積法

（1）如果是一次性開發(fā)的，按成本對象的占地面積與全部成本對象的占地面積之比進行成本歸集分配。

（2）分期開發(fā)的，先按照該期全部成本對象占地面積當(dāng)期所有成本對象占地面積占項目用地的總面積的比例進行分配，然后按該成本對象占地面積占項目總成本對象占地面積的比例分配。

2.建筑面積法

（1）一次性開發(fā)的，成本對象建筑面面積與項目成本總額對象建筑面積之間比例進行分配。

（2）分期開發(fā)的，先按照期間內(nèi)成本對象建筑面積與項目用地計劃建筑面積之間的比例進行分配，然后按單一成本對象建筑面積與期間內(nèi)成本對象建筑面積總額之間的比例進行分配。

直接成本法期內(nèi)單一項成本對象直接開發(fā)成本與項目開發(fā)成本總額對象直接開發(fā)成本之間的比例進行分配。

預(yù)算造價法期內(nèi)單一成本對象預(yù)算造價與期內(nèi)項目開發(fā)成本總額對象成本預(yù)算造價之間的比例進行分配。

（三）明確成本核算周期

在項目開發(fā)過程中，關(guān)于成本控制與成本核算要有專門的控制與審計部門，專職負(fù)責(zé)相關(guān)工作，把可以促進企業(yè)發(fā)展的員工給予獎賞，把拖累企業(yè)發(fā)展的要處罰，控制好人力成本，明確成本核算周期。開發(fā)項目規(guī)模不大、地塊較小，開發(fā)時期較短的，可以單獨核算；如果開發(fā)規(guī)模比較大、地塊也不小，規(guī)模設(shè)計復(fù)雜、成本計算周期較長、單獨計算會不合理，那就按照開發(fā)物業(yè)類型進行分類計算。

月度成本核算應(yīng)在當(dāng)月月底進行，除工程開工的第一個月之外，其余月份的成本核算都應(yīng)在上一月度核算的基礎(chǔ)上進行當(dāng)月成本和累計成本的核算。季度、年度成本核算季度、年度成本核算和月度成本核算所不同的是擴大了核算期的范圍。節(jié)點期成本核算對于簽訂工程項目責(zé)任目標(biāo)書的項目經(jīng)理部，應(yīng)根據(jù)責(zé)任狀規(guī)定的考核期，進行節(jié)點期成本核算，以備接受上級管理部門的節(jié)點考核。所以選擇節(jié)點期責(zé)任目標(biāo)考核，是因為按照形象部位規(guī)定的節(jié)點期，有著便于將節(jié)點期前后的成本劃分的有利條件?？⒐こ杀竞怂闶琼椖砍杀竞怂愕目偨Y(jié)，也是進行項目責(zé)任目標(biāo)考核與獎罰兌現(xiàn)的依據(jù)?？⒐こ杀究己吮仨氃诳⒐そY(jié)算得到業(yè)主正式批準(zhǔn)確認(rèn)后進行?？⒐こ杀究己吮仨毥?jīng)過項目成本專業(yè)審計并做出審計結(jié)論后，方能最終被確認(rèn)。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)借款費用核算工作

根據(jù)我國的新會計準(zhǔn)則，我國房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的借款費用項目在成本核算中的借款費用應(yīng)資本化，房地產(chǎn)企業(yè)在項目的建設(shè)過程中需要投入大量的資金成本，確保項目建設(shè)過程中有資金不斷，在籌資過程中，主要以銀行貸款為主，房地產(chǎn)企業(yè)要重視借款費用資本化工作，在核算借款費用的時候，需要對成本核算方式與分配原則對借款費用進行分配，提高核算過程的準(zhǔn)確性，并且確保在限期內(nèi)能歸還借款費用。

（五）完善成本核算方式

開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中，相應(yīng)的成本核算責(zé)任人員必須意識到成本核算是非常重要的，可以借鑒以往成本計算方法的優(yōu)點，在實際中遇到的問題不斷地優(yōu)化，企業(yè)內(nèi)部設(shè)立責(zé)任制，明確職責(zé)，把項目開發(fā)的公共成本與間接成本合理進行分配。定制成本核算的規(guī)章制度與核算方式，加強對成本數(shù)據(jù)審計。

（六）強化成本內(nèi)部控制

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制成本力度不夠，存在普遍現(xiàn)象，項目成本控制過程中增加控制力度，可以實現(xiàn)最大化的經(jīng)濟利益，監(jiān)督招投標(biāo)方面的工作要嚴(yán)格，有效避免財務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險，精細(xì)化管控每一環(huán)節(jié)，防止資金浪費，內(nèi)部企業(yè)需要建立完善的內(nèi)部控制制度，加強成本核算基礎(chǔ)，提前做好事前風(fēng)險評估工作，設(shè)立專門審計監(jiān)督工作人員，對全面工作進行有效監(jiān)督，確保成本控制工作有效實施。為了預(yù)防預(yù)算成本與實際成本出現(xiàn)比較大的偏差現(xiàn)象，核算工具與審核需要相應(yīng)責(zé)任人員進行核查，企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，必須通過增加成本內(nèi)部控制，保證企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益。

（七）加強信息化管理

以信息化管理技術(shù)，建立成本數(shù)據(jù)更新與監(jiān)控系統(tǒng)，提高成本核算效率，開發(fā)過程中對項目要進行動態(tài)化監(jiān)控，有效運用信息化技術(shù)，確保房地產(chǎn)項目開發(fā)成本信息的及時性、準(zhǔn)確性，而且對發(fā)生風(fēng)險時可以及時發(fā)現(xiàn)，可以做出有效的解決方法，為企業(yè)重大決策提供有效的依據(jù)。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，要嚴(yán)格按規(guī)定進行成本核算與成本控制，有些房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)項目過程中，成本核算與成本控制的方法不當(dāng)，造成經(jīng)濟效益受到損失，為了保證項目順利進行，了為爭取企業(yè)利潤最大化，促進房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)順利，要建立健全相關(guān)的成本控制機制，運用合理的成本核算方法，規(guī)范整個流程，加強對財務(wù)部門的管理，提高成本核算相應(yīng)責(zé)任人員的綜合素質(zhì)，加強重視對成本核算及控制，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。