黃曉敏

(西安石油大學(xué)，陜西 西安 710065)

1 概述

近年來，隨著人們對(duì)居住、生活品質(zhì)的要求逐步提升，物業(yè)服務(wù)行業(yè)得到重視。物業(yè)服務(wù)不僅是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的延續(xù)，也是房地產(chǎn)業(yè)重要的組成部分。目前，物業(yè)服務(wù)實(shí)行的是企業(yè)精細(xì)化管理、社會(huì)化服務(wù)、市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制。

物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)、工程服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、代收代繳水電費(fèi)等費(fèi)用，逾期未繳納的款項(xiàng)視為應(yīng)收賬款進(jìn)行管理。JT物業(yè)管理公司成立于2008年4月，管理的物業(yè)包括高端寫字樓、商業(yè)、住宅、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)等類型。提供餐飲管理、酒店管理、建筑節(jié)能管理、市政公共清潔等管理服務(wù)。在對(duì)JT物業(yè)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)應(yīng)收賬款總額較大，在流動(dòng)資產(chǎn)中占比較高，如果應(yīng)收賬款清收不及時(shí)，可能會(huì)影響公司的資金循環(huán)。

2 應(yīng)收賬款管理存在的問題及成因分析

2.1 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響

在當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)下，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，企業(yè)安全有序的經(jīng)營(yíng)顯得尤為重要。近年來，我國(guó)物業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)數(shù)量、管理面積、從業(yè)人員和年?duì)I業(yè)收入迅速增長(zhǎng)。為了提高市場(chǎng)份額，應(yīng)收賬款的出現(xiàn)是不可避免的。企業(yè)的資本流動(dòng)或多或少會(huì)受到應(yīng)收賬款的影響。

2.2 未建立信用管理機(jī)構(gòu)

隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的不斷擴(kuò)大，JT物業(yè)管理公司的發(fā)展規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，主要的收入有收取物業(yè)管理費(fèi)、停車場(chǎng)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)及取暖費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)等，這些業(yè)務(wù)面對(duì)的客戶群體多種多樣，例如某大型寫字樓的保潔服務(wù)、商業(yè)綜合體的物業(yè)管理服務(wù)以及某些部隊(duì)營(yíng)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)等業(yè)務(wù)，但是公司沒有專業(yè)人士對(duì)客戶進(jìn)行信用調(diào)查，也不了解客戶的背景，如對(duì)青海某企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力、資產(chǎn)情況都不了解，最重要的是缺乏對(duì)客戶的償付能力、擔(dān)保情況的調(diào)查，因此，缺乏上述準(zhǔn)備無法對(duì)客戶進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

3 應(yīng)收賬款管理現(xiàn)狀及催收制度

3.1 管理現(xiàn)狀

根據(jù)目前的經(jīng)營(yíng)和組織管理情況，JT公司的應(yīng)收賬款管理制度較為簡(jiǎn)單，由于公司內(nèi)部并沒有設(shè)置專門的信用管理和風(fēng)險(xiǎn)控制部門，而是簡(jiǎn)單地交由財(cái)務(wù)中心和運(yùn)營(yíng)中心兩個(gè)部門負(fù)責(zé)。根據(jù)管理制度，對(duì)外，主要由運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)，為完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，前期一般進(jìn)行項(xiàng)目信息收集與整理，根據(jù)財(cái)務(wù)中心提供的數(shù)據(jù)，積極與甲方溝通，跟進(jìn)回款。對(duì)于逾期款項(xiàng)，運(yùn)營(yíng)中心還需負(fù)責(zé)對(duì)外溝通催收。對(duì)內(nèi)財(cái)務(wù)中心基本只是參與具體數(shù)額的核算分析。這樣的組織管理特點(diǎn)，使得JT公司在管理應(yīng)收賬款時(shí)各部門的工作獨(dú)立而廣泛。隨著公司的不斷發(fā)展和業(yè)務(wù)量的不斷增長(zhǎng)，管理組織結(jié)構(gòu)和相應(yīng)部門的職責(zé)需要進(jìn)一步細(xì)化和完善。

3.2 催收制度

JT公司根據(jù)各項(xiàng)目的欠款逾期時(shí)間不同，分別制定了不同的應(yīng)對(duì)策略和催收辦法。通常情況下，應(yīng)收賬款即將到期時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)告知運(yùn)營(yíng)中心，提前以友情提示的方式電話溝通，即將到合同約定付款期，需提前準(zhǔn)備以便能按時(shí)付款，減少后續(xù)催收工作。但對(duì)于已經(jīng)逾期的款項(xiàng)，則應(yīng)加大催收力度。如果逾期三個(gè)月，由運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)人與客戶領(lǐng)導(dǎo)面談，了解未還款的具體原因，并采取不同措施進(jìn)行督促。若逾期時(shí)間超過半年，應(yīng)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)層，催收態(tài)度也應(yīng)變得強(qiáng)硬，同時(shí)運(yùn)營(yíng)中心向賒欠方發(fā)函，告知若不支付欠款將采取法律手段以維護(hù)公司利益。在不同的催收階段，運(yùn)營(yíng)中心應(yīng)將每筆逾期款的收回情況登記，并提交財(cái)務(wù)部。

4 相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

近幾年來，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得JT物業(yè)公司應(yīng)收賬款規(guī)模逐漸增加，文章通過對(duì)JT物業(yè)公司近四年的應(yīng)收賬款數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析，對(duì)其規(guī)模大小、占流動(dòng)資產(chǎn)和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入比重、欠款明細(xì)進(jìn)行分析，了解公司應(yīng)收賬款的質(zhì)量現(xiàn)狀，從而發(fā)現(xiàn)應(yīng)收賬款管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

4.1 應(yīng)收賬款規(guī)模及占比分析

通過查閱JT物業(yè)公司相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如圖1所示為JT物業(yè)公司2018—2021年相關(guān)數(shù)據(jù)。

圖1 JT物業(yè)公司近4年應(yīng)收賬款相關(guān)指標(biāo)

由圖1可以看出，自2018—2021年以來，JT 公司應(yīng)收賬款占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比率逐漸上升，分別為 23.51%、27.35%、24.65%、28.91%，到 2021年接近30%，說明當(dāng)年的營(yíng)業(yè)收入中應(yīng)收賬款所占比重達(dá)到了1/3，這將影響營(yíng)業(yè)收入的質(zhì)量。同一周期內(nèi)，應(yīng)收賬款的比重不斷增大，且增速較快，表明其中有一部分應(yīng)收賬款不屬于該公司當(dāng)期實(shí)際流入的資金。此時(shí)賬款的回收就存在一定的不確定性，而如果只看營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，可能僅僅只是停留在數(shù)字層面?？傮w來看，JT公司對(duì)于資金的實(shí)際把控能力較為被動(dòng)，如果持續(xù)增長(zhǎng)的應(yīng)收賬款沒有引起重視，公司將極有可能產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)中小企業(yè)應(yīng)收賬款占流動(dòng)資產(chǎn)比重平均水平基本保持在 20%，最好低于15%，而從圖1可以看出，2018 年應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中的占比已經(jīng)達(dá)到了43.34%，2019年達(dá)到了峰值，占流動(dòng)資產(chǎn)的45.32%，2020—2021年雖有所下降，但占比仍在40%以上。大規(guī)模的應(yīng)收賬款阻礙了公司資產(chǎn)的流動(dòng)性，嚴(yán)重影響了公司的資金運(yùn)營(yíng)效率，長(zhǎng)期的資產(chǎn)變現(xiàn)能力勢(shì)必使得公司的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難以維持，帶來資金鏈斷裂的高風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)的比重也同樣居高不下，該比率從 2018年的 42.09%攀升到 2019 年的 44.12%，2020—2021年占比均超過40%，由此可見前期的拖欠賬款并沒有得到很好的回收，2020—2021年雖在公司的努力下應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)的比率在下降，但應(yīng)收賬款的總額仍在增加，如果新的應(yīng)收賬款不斷產(chǎn)生，長(zhǎng)此以往公司的壞賬損失可能進(jìn)一步加大，應(yīng)收賬款也將成為公司經(jīng)營(yíng)的巨大“隱患”。

4.2 近4年經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)及欠費(fèi)分析

從表1可以看出，非居類項(xiàng)目在JT物業(yè)公司的整體收入中占比較大，住宅類項(xiàng)目其次，以下就非居項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目在管理中存在的問題進(jìn)行說明。

表1 JT物業(yè)公司2018—2021年經(jīng)營(yíng)收入明細(xì) 單位：萬元

相較于非住宅項(xiàng)目，住宅物業(yè)收入所占比重較小，但在JT物業(yè)管理的業(yè)務(wù)類型中，住宅管理面積所占比重最大，在日常管理中存在的問題也較多。從圖2可以看出，住宅項(xiàng)目的拖欠遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非住宅項(xiàng)目。根據(jù)運(yùn)營(yíng)中心提交的欠款原因分析、業(yè)主滿意度調(diào)查和對(duì)業(yè)主的訪談，住宅物業(yè)欠款的原因是多方面的。主要原因是:由于業(yè)主出差聯(lián)系不到、由于早期房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生問題影響了物業(yè)管理、業(yè)主拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用、不滿物業(yè)的服務(wù)、業(yè)主故意拖欠物業(yè)費(fèi)等。

圖2 JT物業(yè)公司近4年欠費(fèi)明細(xì)

JT物業(yè)公司應(yīng)收賬款管理的難點(diǎn)在于對(duì)住宅項(xiàng)目的欠費(fèi)管理。在公司內(nèi)部的所有業(yè)態(tài)中，住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的客戶群相對(duì)穩(wěn)定。如何樹立公司及項(xiàng)目形象，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)與業(yè)主無障礙的溝通，是JT物業(yè)公司減少應(yīng)收賬款的關(guān)鍵。

5 應(yīng)收賬款管理的對(duì)策

JT物業(yè)管理公司從風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制等角度綜合考慮，制定更加科學(xué)、合理、可操作的解決方案。對(duì)于應(yīng)收賬款欠款嚴(yán)重的項(xiàng)目，應(yīng)首先重新梳理欠款客戶和欠款金額，評(píng)估發(fā)生壞賬和訴訟會(huì)產(chǎn)生的成本，并采取措施收回欠款；對(duì)于拖欠嚴(yán)重的項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合客戶的需要對(duì)服務(wù)范圍的配套設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修，以便在提高客戶滿意度的同時(shí)收回款項(xiàng)。

5.1 信用管理

在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，公司需要根據(jù)客戶的經(jīng)營(yíng)狀況和業(yè)績(jī)，及時(shí)獲取客戶信息，更新信用評(píng)級(jí)，調(diào)整客戶信用等級(jí)。在客戶信用動(dòng)態(tài)評(píng)估中，企業(yè)可以利用多種渠道獲取客戶信息，以便進(jìn)行有效的信用監(jiān)控。

5.2 提升服務(wù)水平

公司要定期對(duì)員工進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，熟悉掌握物業(yè)行業(yè)的法律法規(guī)，對(duì)員工的服務(wù)意識(shí)和專業(yè)水平進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，與業(yè)主保持良好的溝通和交流，如做一些節(jié)日活動(dòng)，增進(jìn)、改善與客戶的合作關(guān)系。同時(shí)，JT物業(yè)公司總部必須對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，制定統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)則，定期對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行檢查。對(duì)于服務(wù)不合格或業(yè)主投訴較多的項(xiàng)目，應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)和及時(shí)整改。

5.3 完善內(nèi)部績(jī)效考核制度

JT物業(yè)公司人力資源中心應(yīng)該完善內(nèi)部績(jī)效考核制度，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)類型和項(xiàng)目具體情況制定月度收款指標(biāo)，對(duì)超過指標(biāo)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，在設(shè)置評(píng)估人員時(shí)，參照上述應(yīng)收賬款管理制度，將應(yīng)收賬款管理人員和項(xiàng)目經(jīng)理納入績(jī)效考核的范圍，調(diào)動(dòng)管理人員的工作積極性，從而實(shí)現(xiàn)績(jī)效考核的目的。

5.4 強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督的職能

JT物業(yè)公司總部財(cái)務(wù)中心應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督職能。除每月統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目的催收欠款數(shù)據(jù)外，對(duì)于超過正常賬齡的欠款，還應(yīng)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)通知，提交給所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理，并跟蹤欠款的回收情況；同時(shí)，財(cái)務(wù)中心應(yīng)根據(jù)公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，制定總欠款的預(yù)警值，超過預(yù)警值時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告，并督促各項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)中心加大欠款追繳力度。

6 結(jié)語

在企業(yè)管理中應(yīng)收賬款作為高風(fēng)險(xiǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)，直接決定了企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的質(zhì)量，即流動(dòng)資產(chǎn)的流動(dòng)性和企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)能力。加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，不僅可以加快資金的返還，提高資金利用率，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，同時(shí)還可以促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。