劉勇 張軍

(1.東鄉(xiāng)區(qū)自然資源局 江西撫州 331899;2.江西省地質(zhì)局地理信息工程大隊 江西南昌 330000)

不動產(chǎn)登記，是保護(hù)、合理開發(fā)利用不動產(chǎn)資源的有效舉措。林權(quán)登記，則是不動產(chǎn)登記工作中非常重要的一個環(huán)節(jié)，做好林權(quán)登記管理工作，能夠使林農(nóng)權(quán)益得到有效維護(hù)，使農(nóng)村土地經(jīng)營制度顯得更加完善[1]。但是，現(xiàn)狀下我國部分地區(qū)在不動產(chǎn)林權(quán)登記管理工作開展期間，仍存在一些較為明顯的問題，比如：登記的權(quán)利類型和實際存在偏頗；基礎(chǔ)資料缺乏規(guī)范性，數(shù)據(jù)整合存在較大的困難性、林權(quán)流轉(zhuǎn)制度規(guī)范性不足等。為解決這些問題，提高不動產(chǎn)林權(quán)登記管理工作的質(zhì)量水平，鑒于此，該文圍繞“不動產(chǎn)登記下林權(quán)登記管理”展開分析探討價值意義顯著。

1 不動產(chǎn)林權(quán)登記的概念及管理工作的意義概述

1.1 概念

不動產(chǎn)登記，即通過權(quán)利人，或者利害關(guān)系人申請，在國家專職部門對相關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載在不動產(chǎn)登記簿的事實工作。林權(quán)登記為不動產(chǎn)登記其中的一項，根據(jù)不動產(chǎn)登記的概念，林權(quán)登記概念則可解釋為：由國家林業(yè)主管部門，以權(quán)利人的申請為依據(jù)，對相關(guān)申請人由于林業(yè)資源開發(fā)利用而產(chǎn)生的物權(quán)及其相關(guān)變動事項記載在林權(quán)登記簿的事實工作。不動產(chǎn)林權(quán)登記工作需嚴(yán)格按照《林權(quán)登記制度》履行，以此確保此項工作的規(guī)范與嚴(yán)謹(jǐn)性[2]。

1.2 工作意義

基于傳統(tǒng)觀念層面分析，林權(quán)與房產(chǎn)之間存在較大差異，即林權(quán)難以獲得房產(chǎn)相同的認(rèn)可程度，尤其是對于農(nóng)民群體來說。比如：部分農(nóng)民將林權(quán)證視為與“土地承包合同”一樣的物件，未能對林權(quán)加深理解與認(rèn)識，難以認(rèn)識到林權(quán)也歸屬于一種產(chǎn)權(quán)。值得注意的是，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布及實施背景下，林權(quán)被定義為不動產(chǎn)權(quán)的范疇，對林農(nóng)經(jīng)營主體地位充分明確[3]。在此基礎(chǔ)上，開展不動產(chǎn)林權(quán)登記管理工作，則具有多方面的意義：一方面，有助于林農(nóng)權(quán)益的有效維護(hù)；另一方面，有助于農(nóng)村土地經(jīng)營制度的改進(jìn)及完善。此外，還能夠帶動我國林業(yè)事業(yè)穩(wěn)步、可持續(xù)發(fā)展。圖1為某地區(qū)林權(quán)資源局部示意圖。

圖1 某地區(qū)林權(quán)資源局部示意圖

2 不動產(chǎn)登記下林權(quán)登記管理工作現(xiàn)狀問題分析

如前所述，不動產(chǎn)林權(quán)登記管理工作意義較多，但從目前來看此項管理工作仍存在一些較為明顯的問題，具體而言，主要問題包括以下幾個方面。

2.1 相關(guān)人員對林權(quán)登記管理缺乏認(rèn)識

從現(xiàn)狀來看，部分農(nóng)民的林木、林地權(quán)屬意識較為淡薄，未能認(rèn)識到林地登記工作的重要性，存在擅自買賣山林的違法行為，部分林農(nóng)被他人利用，在給予一些經(jīng)濟(jì)利益的情況下，便將自己手中的林權(quán)證由第三人保管，或流轉(zhuǎn)出去做抵押，在此情況下，自身原本具備的林權(quán)效益便會受到影響，并且自身會需要承擔(dān)抵押帶來的風(fēng)險[4-5]。此外，部分農(nóng)民對辦理林權(quán)證的認(rèn)識不足，認(rèn)為不辦理不會對林權(quán)權(quán)屬產(chǎn)生影響，在此情況下前往中心辦理合法的變更手續(xù)的積極性與主動性便不高，在受到經(jīng)濟(jì)、四至界限糾紛的情況下，法庭調(diào)解糾紛過程中，便缺乏有效依據(jù)，此時明白自己上當(dāng)，則為時晚矣。

2.2 登記的權(quán)利類型和實際存在偏頗

從目前不動產(chǎn)登記操作規(guī)范層面分析，需詳細(xì)描述土地承包經(jīng)營權(quán)登記類型，但現(xiàn)實情況下存在沒有詳細(xì)規(guī)定申請主體、材料、審核把關(guān)等相關(guān)內(nèi)容。與此同時，對于林業(yè)部門來說，以“三權(quán)分置”為依據(jù)，具體如圖2 所示，然后針對林權(quán)通過轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)過程中，流轉(zhuǎn)簽訂《集體林權(quán)流轉(zhuǎn)合同》（GF-2014-2603）約定權(quán)利，歸屬于“林地經(jīng)營權(quán)以及林木所有權(quán)和使用權(quán)”，在承包關(guān)系上沒有產(chǎn)生改變，這與不動產(chǎn)登記期間的土地承包經(jīng)營權(quán)之間有顯著的差異性，對是否歸屬不動產(chǎn)登記范圍難以清晰界定[6]。此外，基于不動產(chǎn)登記工作環(huán)節(jié)，涉及的有關(guān)政策側(cè)重簡單描述“土地承包經(jīng)營權(quán)”，對于使用、申請主體、材料、審核要點等相關(guān)內(nèi)容未能涉及，對于承包范圍之外的權(quán)利類型沒有明確界定，在此情況下，不動產(chǎn)林權(quán)登記工作的難度便會大大增加。

圖2 三權(quán)分置關(guān)系圖

2.3 基礎(chǔ)資料缺乏規(guī)范性，數(shù)據(jù)整合較困難

在不動產(chǎn)林權(quán)登記管理工作開展期間，如果基礎(chǔ)資料缺乏規(guī)范性，則會在很大程度上增加數(shù)據(jù)整合工作的難度。從現(xiàn)狀來看，部分地區(qū)林權(quán)登記檔案資料不夠完善的情況較為明顯，部分林權(quán)證未能及時登記相應(yīng)的檔案。存在比較多的歷史欠賬問題，在檔案資料方案，仍以紙質(zhì)檔案為主，易出現(xiàn)檔案缺損、錯誤等情況，進(jìn)而使這些林權(quán)登記紙質(zhì)檔案的實用價值難以得到有效提升，其中具備的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)顯得較為薄弱，且缺乏規(guī)范性。比如：在檔案信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、格式及其坐標(biāo)系統(tǒng)方面，均存在差異，這樣便會影響檔案后期利用的價值。在土地登記方面，使用2000坐標(biāo)系，而對于原本的林權(quán)證書所記載的林地位置圖，采取的是北京54坐標(biāo)性手工圖紙，使得數(shù)據(jù)精度偏低，且存在較大的數(shù)據(jù)誤差問題，使不動產(chǎn)登記權(quán)籍入庫目標(biāo)難以得到有效實現(xiàn)，尤其是處于實際操作過程中，需針對數(shù)據(jù)進(jìn)行矢量化處理，在轉(zhuǎn)成2000坐標(biāo)系電子圖的基礎(chǔ)上，才允許入權(quán)籍庫當(dāng)中。但是，基于矢量化處理期間，易發(fā)生林地位置圖相互壓界的問題，數(shù)據(jù)難以實現(xiàn)共享導(dǎo)入，使登記工作的難度大大增加，且主要體現(xiàn)在以下方面。

（1）從林權(quán)權(quán)利人記載層面分析，戶主與家庭成員共有的情況較多，家庭成員名單不夠具體，基于流轉(zhuǎn)期間，對于家庭成員是否同意自愿流轉(zhuǎn)的審核難度大。

（2）在權(quán)屬界址描述上不夠清晰，難以將權(quán)利人的界址權(quán)屬情況真實地反映出來，在此情況下，便易引發(fā)林權(quán)糾紛問題。

（3）相關(guān)權(quán)利人、界址以及面積等相關(guān)信息登記錯誤，使權(quán)利人的林權(quán)情況很難真實、準(zhǔn)確地反映出來。

（4）對于原發(fā)林權(quán)證，大部分為聯(lián)發(fā)戶，每戶林地確權(quán)工作落實不到位，雖國家自然資源部辦公廳、國家林業(yè)和草原局辦公室，均明確指出需遵循“愿聯(lián)則聯(lián)，愿單則單”的基本原則，拆宗任務(wù)由發(fā)包方組織相關(guān)權(quán)利人負(fù)責(zé)展開，然后進(jìn)行詳盡明確的林地承包合同簽訂，確保權(quán)屬沒有爭議，界址清晰，四至明確，進(jìn)一步便也進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記辦理。然而，從現(xiàn)狀來看，由于村小組、村委會人員作為發(fā)包方，在技術(shù)力量上存在很大程度的限制，使拆宗工作難以順利、有序開展，進(jìn)而使不動產(chǎn)登記權(quán)籍入庫工作要求難以得到有效滿足。

除上述問題以外，由于不動產(chǎn)林權(quán)登記涉及的歷史檔案數(shù)量大，并且登記信息、圖形數(shù)據(jù)復(fù)雜，存在多源異構(gòu)的特征，并且數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)之間在語義描述上存在矛盾性情況，還存在結(jié)構(gòu)化與非結(jié)構(gòu)化并存等相關(guān)問題。加上土地二調(diào)地類圖形數(shù)據(jù)與林業(yè)林相圖數(shù)據(jù)之間存在沖突，使登記信息難以落宗，在整合關(guān)聯(lián)工作層面難以展開自動化處理，需通過人工作業(yè)，在對比關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)上，對存量數(shù)據(jù)進(jìn)行整合。顯然，在此情況下，數(shù)據(jù)整合工作的難度會大大增加。此外，基于權(quán)籍調(diào)查層面分析，對于調(diào)查主體不夠確切，在此情況下如果林權(quán)登記勘測作業(yè)仍由屬地林業(yè)部門負(fù)責(zé)，則會發(fā)生明顯的數(shù)據(jù)精度偏低、誤差大等相關(guān)問題；如果由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，在調(diào)查技術(shù)規(guī)程不夠標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的情況下，加上技術(shù)人員配備不足，缺乏豐富的專業(yè)知識，則難以促進(jìn)不動產(chǎn)林權(quán)登記調(diào)查管理工作的效率及質(zhì)量。

2.4 林權(quán)流轉(zhuǎn)制度規(guī)范性不足等

林權(quán)流轉(zhuǎn)制度缺乏規(guī)范性，會影響林權(quán)登記調(diào)查管理工作的質(zhì)量，且具體表現(xiàn)在多個方面。

（1）因相關(guān)地區(qū)的森林資源流轉(zhuǎn)法規(guī)缺乏規(guī)范性，政策指導(dǎo)工作落實不到位，處于實際操作期間，會出現(xiàn)和其他縣的辦理程序、提交材料均存在差異的現(xiàn)象。從現(xiàn)狀來看，國家及其省、市、縣在流轉(zhuǎn)合同格式文本方面均缺乏統(tǒng)一性與規(guī)范性，在此情況下進(jìn)行書面合同的簽訂，在條款上缺乏規(guī)范性，易潛在較多的隱患問題，進(jìn)而引發(fā)糾紛，使林權(quán)交易工作的難度大大增加。

（2）在管理體制因素影響下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)鄉(xiāng)鎮(zhèn)林業(yè)站人事管理工作，而林業(yè)站人員變動比較頻繁，在林業(yè)專業(yè)技術(shù)人員調(diào)理的情況下，在林權(quán)宗地勘察、調(diào)查等工作環(huán)節(jié)，則會呈現(xiàn)缺少專業(yè)人員支持的局面，從而使這些工作的質(zhì)量難以得到有效保證。

（3）辦理流轉(zhuǎn)期間，由于審批把關(guān)不夠嚴(yán)格，不能以審批程序嚴(yán)格執(zhí)行，易出現(xiàn)順序顛倒的問題，當(dāng)存在流轉(zhuǎn)林地糾紛時仍進(jìn)行流轉(zhuǎn)手續(xù)辦理，則會使后續(xù)有關(guān)林權(quán)的糾紛矛盾問題變得更加嚴(yán)重。

3 相關(guān)優(yōu)化對策分析

為解決上述問題，提升不動產(chǎn)林權(quán)登記管理工作質(zhì)量，需落實有效的優(yōu)化對策，具體而言，主要優(yōu)化對策如下。

3.1 提高認(rèn)識，重視林權(quán)登記管理工作的開展

為了能夠順利有序開展不動產(chǎn)林權(quán)登記管理工作，需提高農(nóng)民對林權(quán)登記管理工作認(rèn)識程度，同時管理工作人員需重視林權(quán)登記管理工作的開展，將相關(guān)檔案資料作為基本參考憑據(jù)，根據(jù)林權(quán)登記檔案資料移交流程，妥善保存相關(guān)林權(quán)登記檔案資料，轉(zhuǎn)移到不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)后，需按照規(guī)范要求加強(qiáng)管理。此外，還有必要對林權(quán)紙質(zhì)檔案查詢互用機(jī)制進(jìn)行構(gòu)建，通過復(fù)制、掃描、查檔等方式方法，實現(xiàn)林權(quán)檔案信息資源共享的目標(biāo)，進(jìn)一步提升林權(quán)登記管理工作的效率及質(zhì)量。如圖3 所示，在不動產(chǎn)抵押權(quán)林權(quán)首次登記工作開展期間，則需按照下述服務(wù)流程嚴(yán)格執(zhí)行。

圖3 不動產(chǎn)抵押權(quán)林權(quán)首次登記服務(wù)指南流程圖

3.2 加強(qiáng)部門協(xié)作，規(guī)范林權(quán)登記

從現(xiàn)狀層面分析，自然資源部門需對林權(quán)類不動產(chǎn)登記工作進(jìn)行重點督查，對不動產(chǎn)登記部門和林權(quán)管理部門之間的聯(lián)系機(jī)制加以完善，使信息渠道的通暢性得到有效保證，在強(qiáng)化溝通協(xié)作的基礎(chǔ)上，合理科學(xué)應(yīng)用高分辨率遙感影像圖、地理信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等，優(yōu)化林權(quán)登記服務(wù)流程，使此項服務(wù)工作的質(zhì)量水平能夠得到有效提升。此外，為了提升林權(quán)登記工作的規(guī)范性，相關(guān)工作人員需對林權(quán)類不動產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定認(rèn)真進(jìn)行學(xué)習(xí)，強(qiáng)化技術(shù)指導(dǎo)，在不斷實踐、交流學(xué)習(xí)過程中，對不動產(chǎn)登記操作、業(yè)務(wù)流程充分明確，促進(jìn)工作人員林權(quán)登記實踐能力水平的提升，進(jìn)一步確保林權(quán)登記工作質(zhì)量得到全面提升。

3.3 發(fā)揮林權(quán)管理信息平臺作用，優(yōu)化數(shù)據(jù)整合

在林權(quán)登記工作開展期間，需發(fā)揮林權(quán)管理信息平臺的作用，做好林權(quán)登記數(shù)據(jù)整合、系統(tǒng)對接等相關(guān)作業(yè)任務(wù)。一方面，需逐步完善林權(quán)類不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)，確保林權(quán)登記工作能夠順利有序進(jìn)行。保持不動產(chǎn)登記信息管理平臺與林業(yè)主管部門林權(quán)管理信息平臺之間的密切對接關(guān)系，使數(shù)據(jù)通道通暢性得到有效保證，采取交換接口、數(shù)據(jù)抄送、建立中心數(shù)據(jù)庫等相關(guān)措施，保證林權(quán)審核確認(rèn)信息能夠和不動產(chǎn)登記信息之間實現(xiàn)互通互享的目標(biāo)，使信息孤島現(xiàn)象避免發(fā)生，進(jìn)一步促進(jìn)林權(quán)登記管理工作質(zhì)量水平的全面提升。

3.4 完善從業(yè)人員考核機(jī)制，規(guī)范林權(quán)流轉(zhuǎn)

林權(quán)登記工作開展期間，相關(guān)工作人員發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，因此需完善從業(yè)人員考核機(jī)制，通過不動產(chǎn)扥及職業(yè)資格考核選拔機(jī)制的充分落實，重視從業(yè)人員專業(yè)能力的考核，采取擇優(yōu)錄取制度，確保不動產(chǎn)林權(quán)登記專業(yè)人才儲備的充足。同時，構(gòu)建完善的職級升降任用機(jī)制，規(guī)范、約束從業(yè)人員的工作行為，使林權(quán)不動產(chǎn)登記工作的公信力及法律效力得到協(xié)同強(qiáng)化。此外，為了規(guī)范林權(quán)流轉(zhuǎn)，需加強(qiáng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與林權(quán)管理部門之間的溝通協(xié)作，以“權(quán)利不變，證書不換”為基本工作原則，了解新舊權(quán)屬證書銜接相關(guān)專業(yè)知識，確保辦法的林權(quán)證具備應(yīng)有的法律效力。做好林權(quán)流轉(zhuǎn)宣傳換、引導(dǎo)等工作，在林權(quán)流轉(zhuǎn)交易方面，需經(jīng)林權(quán)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)平臺進(jìn)行，對通過鑒證、備案的合同的遞交，進(jìn)一步將不動產(chǎn)登記相關(guān)手續(xù)辦理完好。此外，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和林權(quán)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，需對林權(quán)相關(guān)權(quán)利人闡明登記辦理與流轉(zhuǎn)交易等相關(guān)信息，使一林多賣、抵押林地林木等違法違規(guī)交易行為得到有效預(yù)防控制，進(jìn)而使林權(quán)流轉(zhuǎn)交易的安全性得到有效保證。

4 結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)林權(quán)登記管理是一項系統(tǒng)化的工作，此項工作的嚴(yán)謹(jǐn)性高，要求嚴(yán)格，目前還存在較多的問題。因此，需提高認(rèn)識，重視林權(quán)登記管理工作的開展。要加強(qiáng)各部門協(xié)作，規(guī)范林權(quán)登記，還需發(fā)揮林權(quán)管理信息平臺的作用，對數(shù)據(jù)進(jìn)行優(yōu)化整合。此外，還應(yīng)完善從業(yè)人員考核機(jī)制，規(guī)范林權(quán)流轉(zhuǎn)，使不動產(chǎn)林權(quán)登記管理工作質(zhì)量水平能夠得到全面提升，為我國不動產(chǎn)登記工作的進(jìn)步發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。