【摘? 要】房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，過去的20年時間里鑄就了中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場迅速升溫，房價持續(xù)上漲。隨著社會經(jīng)濟增速放緩，“房住不炒”政策的提出，融資政策的收緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展也面臨著前所未有的壓力。論文從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，分析行業(yè)融資存在的弊端，給出應對房地產(chǎn)投資和融資對策，以求促進房地產(chǎn)行業(yè)的高質量發(fā)展。

【關鍵詞】融資;房地產(chǎn);現(xiàn)狀

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2022）08-0172-03

1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1998年以后，我國房地產(chǎn)業(yè)商品化開始，房地產(chǎn)行業(yè)進入穩(wěn)步發(fā)展階段。2003年，房地產(chǎn)業(yè)被國家確定為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，原因是房地產(chǎn)業(yè)首先是資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有資金投入大、生產(chǎn)周期長、上下游行業(yè)輻射范圍廣等特點，帶動經(jīng)濟發(fā)展的同時，提供就業(yè)、保障民生。經(jīng)過20年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場不斷升溫，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格上漲過快，導致一系列社會矛盾的爆發(fā)。與此同時，政府出臺多項調控政策，從土地供給、貨幣政策、財政政策、人口戶籍政策、保障性住房政策等方面，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的同時，滿足民生住房需求。

2016年，中央經(jīng)濟工作會議指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，明確了我國房地產(chǎn)市場滿足人民住房需求的發(fā)展基調。2017年，“房住不炒”寫入十九大報告，強調要構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，因城施策，夯實地方政府主體責任，分類指導，進一步提出“房產(chǎn)稅”改革，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，調節(jié)納稅人收入水平，縮小貧富差距。同時強調完善住房市場體系和住房保障體系建設。這一階段政府政策體現(xiàn)出“集中強力、短時有效”的特點。

近幾年我國經(jīng)濟發(fā)展增速的放緩、新冠肺炎疫情全球爆發(fā)等，都對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生強烈沖擊。2022年3月，政府工作報告堅持了“房住不炒”的行業(yè)發(fā)展基調，但是又提出了加強預期引導、探索新的模式的行業(yè)發(fā)展目標，指出堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場，更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

2 保障性住房建設與“共有產(chǎn)權”政策的實施

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向離不開一個核心，那就是住房需求。推進保障性住房建設一直都在提，2021年開始，各地陸續(xù)制定具體的保障性住房建設，例如，上海市提出“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套，約占住房供應總量40%，廣州市提出“十四五”期間建設籌集各類住房131萬套，其中保障性租賃住房60萬套，占比45%，杭州也明確了“十四五”期間新增保障性租賃住房套數(shù)占新增住房供應套數(shù)的比例力爭達到30%以上，2022年是“十四五”規(guī)劃的第二年，也是保障性租賃住房逐步入市的開始，未來保障性住房會是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。

除了加快保障性住房建設以外，解決住房供需矛盾的另一項政策是“共有產(chǎn)權”的提出，這就意味著房產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)權結構的變化與開發(fā)主體的變化。政府可以與消費者共同購買房地產(chǎn)商品，保障居民基本住房需求，目前已經(jīng)有超過20個城市出臺共有產(chǎn)權住房政策，杭州、上海、深圳、西安、成都等15個城市的共有產(chǎn)權房，最后都能花錢取得全部份額，這樣下來一線城市或大城市的購房壓力就減少了很多，進一步解決了人口集中地區(qū)與房產(chǎn)產(chǎn)品供給不適配的矛盾。

3 國家政策對企業(yè)融資的影響

建設保障性住房和共有產(chǎn)權房都離不開一個重要的參與者，那就是房地產(chǎn)商，市場發(fā)展的目標是促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。2021年開始，中國銀行間市場交易商協(xié)會積極促進房地產(chǎn)商發(fā)行債券，2021年12月15日，央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，強調繼續(xù)正式實施穩(wěn)健的貨幣政策，釋放資金1.2萬億元，房地產(chǎn)企業(yè)的融資條件寬松很多。

未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將偏向于基礎設施行業(yè)，更多保障民生住房需求，并且規(guī)模會逐步加大?，F(xiàn)在土地拍賣不僅要競價，還要競租賃，這樣的土地拍賣政策，為的是確保城市供應的土地維持一定的租售比例。例如，杭州2022年最高的開發(fā)商自持比例達到45%，按照目前一、二線城市土地集中供應的模式，大家一起要保證金，融資成本勢必會上升，這樣的環(huán)境下只有規(guī)模夠大才能不斷提升效率，降低成本，對利息也有更高的議價能力。

這樣的發(fā)展趨勢勢必會淘汰資金實力弱、資產(chǎn)結構不良的企業(yè)，保障行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。經(jīng)營穩(wěn)健和財務安全的企業(yè)發(fā)展將會優(yōu)化。2021年碧桂園是中國賣房最多的地產(chǎn)商，碧桂園就以行穩(wěn)致遠戰(zhàn)略來統(tǒng)籌企業(yè)發(fā)展，追求長期主義，參考碧桂園的中期業(yè)績，報碧桂園現(xiàn)金余額達1 862.4億元，權益回款率連續(xù)6年高于90%，1年內有息負債僅為27%。在大型房企身上，我們可以看到規(guī)模帶來的穩(wěn)健紅利，這些企業(yè)就是行業(yè)的壓艙石，從納稅榜單上我們也能看到碧桂園、中海、華潤這些體量越大的房企也在承擔著更多的社會責任，這些房企未來一定是重要的基礎設施參與者和政府一起滿足大眾的居住需求，未來這些房企的核心能力是滿足居住需求的能力。

4 房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資模式

我國房地產(chǎn)行業(yè)里，傳統(tǒng)資金籌集分為兩種：一種是內部集資，主要方式有債券、票據(jù)、員工內股票等一些企業(yè)本身就存在的穩(wěn)定資金，通俗地講就是自己的內部資金;另一種是外部集資，如對外開放的股票，也就是現(xiàn)在所說的上市公司股票，或者提前要求消費者支付的一些服務費用或者預定費用，是商品房預售常用的融資手段。

近幾年，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要還是通過債權融資進行資金的周轉，隨著我國資本市場快速發(fā)展，股權融資等直接融資方式也逐步發(fā)展成為了房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式之一。雖然我國金融市場不斷改革完善，但是房地產(chǎn)融資市場改革卻沒有同步發(fā)展，尤其是在股權、債券、信托和基金等方面發(fā)展速度較慢，不能形成多元化房地產(chǎn)金融體系與融資風險分擔機制的房地產(chǎn)金融市場[1]。我國資本市場仍然存在體制不完善、監(jiān)管不健全的問題。在社會經(jīng)濟發(fā)展下行階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法保障資金的準時到位，嚴重的造成資金鏈斷裂，導致項目爛尾，無法交樓，成為阻礙房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的嚴重隱患。

由圖1可知，2022年1～6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76 847億元，同比下降25.3%。其中，國內貸款9 806億元，下降27.2%;利用外資55億元，增長30.7%;自籌資金27 224億元，下降9.7%;定金及預收款24 601億元，下降37.9%;個人按揭貸款12 158億元，下降25.7%。雖然國家政策要保持貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，保持房地產(chǎn)信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，但是從數(shù)據(jù)分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)信貸環(huán)境未見明顯好轉，其他融資渠道也未顯現(xiàn)明顯作用。

由表1可知，2022年1～7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降6.4%，施工面積同比下降3.7%，土地購置面積同比下降48.1%，地方政府土地財政收入大幅下降。商品房銷售面積同比下降23.1%，商品房銷售額同比下降28.8%。

從地區(qū)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看（見表2），2022年1～6月份，全國的房地產(chǎn)投資都在下降，東部地區(qū)降幅高達26.5%。投資者的悲觀情緒加重。房地產(chǎn)企業(yè)負債過高，甚至資金鏈斷裂，導致爛尾樓項目的增加，引發(fā)房貸斷供危機，不僅危害到房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也是目前中國經(jīng)濟發(fā)展較為棘手的問題之一。

雖然部分城市商品房價格下降，地方政府連續(xù)出臺多項房地產(chǎn)調控政策，下調貸款利率，放松限購條件，但是對房地產(chǎn)市場的刺激并不明顯。房地產(chǎn)企業(yè)負債過高，甚至資金鏈斷裂，導致爛尾樓項目的增加，房地產(chǎn)消費者售樓無望，引發(fā)房貸斷供危機，不僅危害到房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也是目前中國經(jīng)濟發(fā)展較為棘手的問題之一。

5 融資體系的利弊分析和解決方法

5.1 房地產(chǎn)企業(yè)融資存在弊端

首先，房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道單一，缺乏一定的多樣性和穩(wěn)定性。過去十年，中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化進程的加快成為房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展的基礎，良好的經(jīng)濟環(huán)境為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的融資環(huán)境。企業(yè)單一渠道融資成本小。房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，企業(yè)資金回籠快，償債能力增加，盈利能力提升。但是受到疫情因素和全球經(jīng)濟下行影響，消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的意愿降低，支付能力下降，企業(yè)盈利減少，償債能力下降。同時市場資金緊縮，單一渠道融資的難度增加，成本增加，融資風險隨之增加，融資壓力變大。房地產(chǎn)市場融資的負債率過高，資金成本過高。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)融資體系不健全。通俗地講，國家政策不完善，融資體系存在很多地方的漏洞[2]。房地產(chǎn)行業(yè)融資采取“摸著石頭過河”的模式，房地產(chǎn)金融市場存在信息滯后、不完整、真實性不足的問題，企業(yè)遇到市場的變化無法作出及時有效的反應，應對風險的能力明顯不足。2022年房地產(chǎn)市場問題頻發(fā)，直接說明這一問題的嚴重性。

2022年4月，央行就保交樓、穩(wěn)民生，加大民營房企幫扶紓困力度召開會議，確定了12家開發(fā)商進入首批紓困清單，如圖2所示，12家房企包括恒大、綠地、富力地產(chǎn)等多家大型房企在內，2022年的剛性支出總和更是超過2萬億，債務風險巨大。會議召集了6大銀行、12家股份制銀行、5大AMC來指導紓困。12家企業(yè)2021年的房地產(chǎn)銷售額是2.8萬億元，占全國15%。通過公開財報計算，12家房企一共欠5 400億元保交樓的建安成本，這部分資金如果無法保障，爛尾事件將會爆發(fā)。金融機構融資負債7 500億元本金加利息，包括銀行貸款、境內外債券和信托融資。償還高峰分別是2022年7月、2023年1月、2月和4月5月。欠供應商3 400億元，主要是商票，其他欠費3 700億元，主要是增值稅、所得稅。債務龐大，市場疲軟，信用破產(chǎn)風險增加。

5.2 解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困局

如何解決房地產(chǎn)市場融資困局，經(jīng)過市場研究和政策分析，提出如下建議：

第一，中央制定更開放靈活的市場政策?？梢钥紤]允許全國的爛尾樓盤業(yè)主違約，把首付款還給業(yè)主們，讓大家拿著錢到市場上作第二次選擇，保障消費者權益的同時，盤活房地產(chǎn)市場。也可以由國開行直接籌資給施工單位，拿下經(jīng)營性的債權，然后再讓四大資產(chǎn)管理公司出面去收購這些壞資產(chǎn)，央行給貸款。國企和央企出手并購，金融機構提供救助，以及國家穩(wěn)定基金出手化解風險。2022年7月，銀保監(jiān)會披露首批金融穩(wěn)定保障基金成立籌集了646億元。大水漫灌式的紓困樓市很難實現(xiàn)，對于房地產(chǎn)市場，要保持剛性需求和合理改善，堅持保交樓，防范風險，穩(wěn)定市場發(fā)展。這種讓中央兜底的思路是為了阻斷危機進一步演化成為系統(tǒng)性金融風險，包括可能出現(xiàn)的銀行壞賬問題、房地產(chǎn)新房的銷售和投資的進一步崩潰等問題。

第二，地方政府進行利益交換互補。在融資不暢或者資金斷裂的情況下，考慮尋找其他開發(fā)商或者是說國企施工單位來接盤保交樓，后續(xù)再補貼一部分土地給接盤企業(yè)，或者將開發(fā)商在建的工程以及配套的資產(chǎn)回收融資，完成項目建設。地方政府還可以聯(lián)合金融機構，成立基金、引入地方國資或者說是平臺公司一起來盤活項目，當然項目不同地區(qū)情況差異大，地方可以根據(jù)實際情況來解決，因城施策。另外，監(jiān)管部門優(yōu)化強化監(jiān)督流程問題出在哪，哪個部門就出來優(yōu)化，例如，央行放松這個“三道紅線”，金融機構債務減記，給開發(fā)商融資喘氣的機會，或者停掉這個預售制，停止期房出售，避免產(chǎn)生增量的問題。優(yōu)化資金的監(jiān)管流程，分批按照工程的進度來給開發(fā)商打款，保證項目施工進度。總之，企業(yè)需要切實提升內部防控機制，政府相關部門也要順應經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展的新特點，提升外部監(jiān)管水平，形成監(jiān)管合力，共同促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展[3]。

第三，企業(yè)加強自身風險管理能力。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織架構不合理、管理水平低下、經(jīng)營手段落后、缺乏高素質經(jīng)營人才，都會給企業(yè)融資帶來負面影響。因此，企業(yè)應當引進高素質管理人才，內部建立科學完善的管理機制，建立健全信用管理體系，提升企業(yè)的信用度。同時在進行項目開發(fā)時，注意充分利用資金，選擇優(yōu)質的項目與優(yōu)秀的承包商，提高企業(yè)的效益，優(yōu)化管理，提升效率，增加企業(yè)盈利能力，提振投資人信心，吸引更多投資者進行投資。選擇多渠道、多手段的融資方式，優(yōu)化企業(yè)融資結構，降低企業(yè)的融資風險。

6 結語

“房住不炒”的理念是為了優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)市場的泡沫破裂，并不是阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在經(jīng)濟發(fā)展下行階段，建立合理的房地產(chǎn)融資機制、制定靈活的市場政策、優(yōu)化融資監(jiān)督、豐富融資渠道、加強企業(yè)風險管理能力、盤活房地產(chǎn)市場，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的高質量發(fā)展，以保障人民的住房需求。

【參考文獻】

【1】鄭沖，王雪英.銀行房地產(chǎn)融資風險防控研究[J].中國信用卡，2019（6）：69-73.

【2】王雯.金融監(jiān)管趨嚴下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及融資模式[J].中國商論，2019（8）：49-50.

【3】張軍.社會轉型背景下的城市住房制度變遷與住房屬性演變[J].重慶社會科學，2021（2）：100-111.

【作者簡介】海商容（1988-），女，青海西寧人，講師，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟研究。