鄭曉云，孫榮紅，李紫微

（東北林業(yè)大學(xué) 土木工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱150040，E-mail：15733151760@163.com）

物業(yè)管理企業(yè)作為社會(huì)基層治理的主體之一，對(duì)于基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化意義重大[1]。2022年5月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳和國家郵政局辦公室發(fā)文明確將物業(yè)納入防疫體系，進(jìn)一步證實(shí)了物業(yè)管理對(duì)社會(huì)發(fā)展的重要作用。但是，在物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展的過程中仍存在一些不足之處，如信息的不對(duì)稱性、監(jiān)督手段的缺失等阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。對(duì)此，北京、上海等地提出建立健全物業(yè)管理行業(yè)的第三方評(píng)估機(jī)制，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平。

在與物業(yè)管理相關(guān)的研究方面，國內(nèi)外研究有所不同。就國內(nèi)來看，在社會(huì)治理方面，左力鷗[2]明確了對(duì)社區(qū)治理進(jìn)行加強(qiáng)和創(chuàng)新的重要性，茍強(qiáng)[3]提出基層社會(huì)治理與物業(yè)管理相結(jié)合的發(fā)展模式，郭隆[4]強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理對(duì)社區(qū)治理的重要作用。在物業(yè)管理的邊界和發(fā)展方面，朱浩[5]指出了上海市“物業(yè)+養(yǎng)老” 模式與嵌入式養(yǎng)老相結(jié)合的優(yōu)勢(shì)，拓寬了物業(yè)管理的邊界。梁浩等[6]將物業(yè)管理與解決老舊小區(qū)問題相結(jié)合。在物業(yè)管理的前期介入方面，張曉榮[7]以建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)例證明了物業(yè)管理超前介入的作用。在物業(yè)糾紛方面，徐丹紅[8]指出多中心治理可為解決物業(yè)管理糾紛提供新的思路。楊海霞[9]建議打造能夠滿足人的需求的物業(yè)服務(wù)模式，減少糾紛。國外來看，Ali Tanrikul等[10]表明要多方式解決社區(qū)物業(yè)管理存在的問題，Mihoko等[11]以利益相關(guān)者的角度來進(jìn)行物業(yè)管理模式的深度探究，研究在外在監(jiān)管者的壓力下，物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)部的內(nèi)生演進(jìn)路徑。

上述研究多為表示物業(yè)管理在社區(qū)治理中的重要性及如何完善現(xiàn)有的物業(yè)管理模式，但對(duì)物業(yè)管理相關(guān)主體的利益研究較少，從第三方評(píng)估機(jī)制角度出發(fā)的研究存在缺失。因此，本文在動(dòng)態(tài)視角下，將第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估引入模型中形成機(jī)制，觀察在物業(yè)管理企業(yè)、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和業(yè)主的三方博弈中聲譽(yù)機(jī)制起到的作用；建立三者之間的動(dòng)態(tài)博弈模型，分析第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)估作用是如何影響博弈均衡結(jié)果的；并利用Matlab進(jìn)行模擬仿真，分析其動(dòng)態(tài)演化的過程和參數(shù)變動(dòng)對(duì)策略選擇的影響，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供參考。

1 聲譽(yù)機(jī)制作用下物業(yè)管理企業(yè)不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型的建立

1.1 不完全信息下三方的靜態(tài)博弈

三方間的博弈模型是不完全信息動(dòng)態(tài)博弈。對(duì)該模型提出如下假設(shè)：該博弈為三方博弈；該博弈為不完美信息博弈，每個(gè)參與主體僅知悉自己的選擇和信息；該博弈可進(jìn)行策略更新。

參與主體的策略選擇具體如下：

（1）物業(yè)管理企業(yè)可選擇“自律經(jīng)營”或“風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營”。自律經(jīng)營時(shí)企業(yè)嚴(yán)格管理確保不會(huì)倒閉，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營所需成本和獲得收益分別表示為C1和R1，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營所需成本和獲得收益以C2和R2表示。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估需要支付一定的評(píng)估費(fèi)用C3。

（2）第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)可選擇“積極評(píng)估”或“消極評(píng)估”。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)積極評(píng)估時(shí)，能夠準(zhǔn)確識(shí)別出物業(yè)管理企業(yè)的類型，而在消極評(píng)估時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)全部被認(rèn)定為自律經(jīng)營。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行評(píng)估顯然需要一定的成本，選擇不同評(píng)估策略所需的成本不同，積極評(píng)估和消極評(píng)估花費(fèi)的成本分別表示為C4和C5，物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、政府等邀請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估時(shí)會(huì)支付一定的費(fèi)用，即評(píng)估機(jī)構(gòu)的收益R3。但是當(dāng)?shù)谌皆u(píng)估機(jī)構(gòu)消極評(píng)估時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)可能會(huì)產(chǎn)生暴雷，對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)造成一定的聲譽(yù)損失，損失表示為F，顯然F>C4>C5。

（3）業(yè)主的策略選擇包括“合作”或“不合作”兩種。業(yè)主選擇與自律經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)合作時(shí)會(huì)獲得一定的收益R4，選擇到風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)會(huì)受到一定的損失T，不合作收益則為0。

基于上述分析，在三方動(dòng)態(tài)博弈模型中，將三方的策略選擇分為8種。但該模型進(jìn)行了簡(jiǎn)化，假設(shè)聲譽(yù)模型只在單階段起作用，上階段的選擇不影響下階段的選擇。

設(shè)物業(yè)管理企業(yè)、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和業(yè)主選擇積極行為的概率分別為x、y、z，行動(dòng)順序?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)—第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)—業(yè)主，得到如圖1所示的動(dòng)態(tài)博弈樹和表1所示的支付矩陣。

圖1 不存在聲譽(yù)機(jī)制時(shí)的三方動(dòng)態(tài)博弈樹

表1 不存在聲譽(yù)機(jī)制時(shí)物業(yè)管理企業(yè)、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和業(yè)主的三方支付矩陣

對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，考慮不同的行動(dòng)組合，計(jì)算得到第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)積極評(píng)估和消極評(píng)估的期望收益分別為(R3-C4)y和(R3-C5)(1-y)-F(1-x)(1-y)z，當(dāng)R3(2y-1)-C4y+C5(1-y)+F(1-x)(1-y)z>0 即積極評(píng)估的期望收益更大時(shí)，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行積極評(píng)估的概率越大。

對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，考慮不同的行動(dòng)組合，計(jì)算得到自律經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)的期望收益分別為(C1-C3)x+R1xz和(-C2-C3)(1-x)+R2(1-x)z，只有當(dāng)R1xz-C3(2x-1)-C1x+C2(1-x)-R2(1-x)z>0 時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)更傾向于選擇自律經(jīng)營。

求解方程組：

所得內(nèi)點(diǎn)均衡點(diǎn)為（C2+C3/C1+C2+2C3，C5-R3/C4+C5-2R3，0），據(jù)此判斷，若不存在聲譽(yù)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營和第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)積極評(píng)估的概率均小于1/2 ，業(yè)主將不會(huì)選擇與物業(yè)管理企業(yè)合作。這一結(jié)果表明，不存在聲譽(yù)機(jī)制時(shí)，起始階段自律經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)會(huì)因第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的消極評(píng)估而失去提升服務(wù)的動(dòng)力，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)中自律經(jīng)營物業(yè)管理企業(yè)的減少。

1.2 考慮聲譽(yù)機(jī)制的三方靜態(tài)博弈模型

當(dāng)聲譽(yù)機(jī)制有效時(shí)，面臨被第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定為風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主將不會(huì)選擇與其合作。因此，存在聲譽(yù)機(jī)制時(shí)，三方的行動(dòng)組合將簡(jiǎn)化為四類，具體如圖2 所示和表2 所示。

圖2 存在有效聲譽(yù)機(jī)制時(shí)的三方動(dòng)態(tài)博弈樹

表2 存在聲譽(yù)機(jī)制的物業(yè)企業(yè)、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和業(yè)主的三方支付矩陣

比較存在和不存在聲譽(yù)機(jī)制時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和業(yè)主的收益變化，具體見表3。分析可得，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的策略選擇會(huì)直接影響聲譽(yù)機(jī)制的效果，聲譽(yù)機(jī)制提高了各方實(shí)施積極行為的概率，減少了物業(yè)管理企業(yè)暴雷的風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要通過動(dòng)態(tài)演化博弈進(jìn)行深入分析。

表3 聲譽(yù)機(jī)制對(duì)物業(yè)企業(yè)、第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和業(yè)主的收益影響

2 聲譽(yù)機(jī)制形成的動(dòng)態(tài)演化博弈過程

2.1 聲譽(yù)機(jī)制的正反饋過程

引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的聲譽(yù)機(jī)制時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營和風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營時(shí)的期望收益、平均期望收益分別表示為Ex、E1-x、ED，具體如下：

類似地，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)積極評(píng)估和消極評(píng)估的期望收益、平均期望收益分別為Ey、E1-y、ES，計(jì)算式為：

建立物業(yè)管理企業(yè)和第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的策略演化博弈復(fù)制動(dòng)態(tài)方程：

由式（5）可知，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理的策略選擇相互影響，進(jìn)一步求導(dǎo)可得：

2.2 演化策略的穩(wěn)定性分析

分不同情形對(duì)上式進(jìn)行分析：

物業(yè)管理企業(yè)的策略選擇受第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)積極評(píng)估概率y 的直接影響，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)“積極評(píng)估” 的概率足夠大時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)將會(huì)選擇“自律經(jīng)營”。類似地，對(duì)求導(dǎo)后得到：

第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的策略選擇亦受物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營概率x的影響，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)選擇“自律經(jīng)營”的概率足夠大，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)選擇“消極評(píng)估”。

3 聲譽(yù)信號(hào)有效性的條件

當(dāng)聲譽(yù)信號(hào)無效，業(yè)主將難以確定是否與物業(yè)管理企業(yè)合作。因此，必須保證形成有效的聲譽(yù)信號(hào)，正反饋聲譽(yù)機(jī)制的形成需具備有效的聲譽(yù)信號(hào)和聲譽(yù)機(jī)制能夠?qū)崿F(xiàn)正的投資效益兩個(gè)條件。首先根據(jù)后驗(yàn)概率判斷聲譽(yù)信號(hào)的有效性。因業(yè)主只能觀察到第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)估結(jié)果，據(jù)此對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行更新判斷。因此，當(dāng)業(yè)主接收到第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的評(píng)估結(jié)果為自律經(jīng)營時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際自律經(jīng)營的概率為：；如果第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的判斷類型為風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營，則業(yè)主準(zhǔn)確判斷物業(yè)管理企業(yè)為風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的概率為：

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際自律經(jīng)營的概率高于被認(rèn)定為自律經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，且被評(píng)估為風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)的概率高于實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，表明聲譽(yù)信號(hào)起到了作用。此時(shí)，

對(duì)方程組求解，可知聲譽(yù)信號(hào)有效必須滿足x+y>1。接下來，計(jì)算存在聲譽(yù)信號(hào)時(shí)，業(yè)主是否會(huì)獲得收益：

據(jù)此可知，存在聲譽(yù)機(jī)制后，業(yè)主可獲得正收益，在保持其他條件不變的情況下，增大業(yè)主與自律經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)合作的收益R4、減少業(yè)主與風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)合作的損失T等措施均有助于業(yè)主收益的增加。

4 數(shù)值仿真模擬

使用Matlab 進(jìn)行仿真分析，對(duì)上述分析進(jìn)行驗(yàn)證。結(jié)合實(shí)際情況和參考專家意見后，對(duì)指標(biāo)進(jìn)行賦值，令C1=140，C2=100，C4=20，C5=10，R1=180，R1=150，F(xiàn)=70。將模擬初始值（x，y）分別取(0.2，0.5)，(0.3，0.5)，(0.4，0.5)，(0.5，0.5)，(0.6，0.5)，(0.7，0.5)，和(0.5，0.2)，(0.5，0.3)，(0.5，0.4)，(0.5，0.5)，(0.5，0.6)，(0.5，0.7)，物業(yè)管理企業(yè)策略選擇隨時(shí)間變化的動(dòng)態(tài)演化過程如圖3 所示，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)策略選擇隨時(shí)間變化的動(dòng)態(tài)演化過程與圖3恰好相反。

圖3 物業(yè)管理企業(yè)策略選擇的動(dòng)態(tài)演化過程

由圖3 可得，改變物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營的概率，隨著時(shí)間的演化，物業(yè)管理企業(yè)最終都將選擇自律經(jīng)營。在演化過程中，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)積極評(píng)估的概率呈現(xiàn)先增加后減小的變化狀態(tài)，且物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營的起始概率越高，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)趨于穩(wěn)定時(shí)積極評(píng)估的概率越小。因此，增加物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營的概率，可對(duì)物業(yè)管理行業(yè)起到積極引導(dǎo)作用。

當(dāng)?shù)谌皆u(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的評(píng)估越嚴(yán)格，物業(yè)管理企業(yè)將降低其投機(jī)取巧的概率，并最終選擇自律經(jīng)營，當(dāng)?shù)谌皆u(píng)估機(jī)構(gòu)積極評(píng)估的概率過低時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營的概率最終不會(huì)趨于1。由此可見，物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展離不開第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的積極評(píng)估。

（1）為分析C1變化對(duì)演化博弈過程的影響，分別賦以C1=140，160，180，具體結(jié)果如圖4 所示；為分析C2變化產(chǎn)生的影響，將C2分別賦以C2=100，120，140，演化結(jié)果與圖4 恰好相反。由圖4 可知，增加物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營的成本，物業(yè)管理企業(yè)趨于穩(wěn)定的時(shí)間會(huì)延長，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)積極評(píng)估的概率增加。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)成本增加時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)加快速度采取自律經(jīng)營策略，以保持自己在物業(yè)管理市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位。就最終結(jié)果看，物業(yè)管理企業(yè)都會(huì)選擇自律經(jīng)營。據(jù)此，國家可給予自律經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)惠政策，降低物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營的成本，鼓勵(lì)其自律經(jīng)營。

圖4 C1 對(duì)博弈參與主體的動(dòng)態(tài)演化結(jié)果影響

（2）分別賦以C4=20，30，40，仿真結(jié)果如圖5所示；賦以C5=10，20，30，仿真結(jié)果和圖5 相反。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)積極評(píng)估的成本越大，評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行積極評(píng)估的概率越低，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營的概率會(huì)出現(xiàn)小幅度下降。當(dāng)?shù)谌皆u(píng)估機(jī)構(gòu)消極評(píng)估所需要的成本增加時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)將會(huì)增加其積極評(píng)估的概率。因此，合理控制第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估成本至關(guān)重要。

圖5 C4 對(duì)博弈參與主體的動(dòng)態(tài)演化結(jié)果影響

（3）分別賦以R1=180，200，220，仿真結(jié)果如圖6 所示；將R2分別賦以R2=150，170，190，所得結(jié)果與圖6 恰好相反。物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營獲利越多，其他物業(yè)管理企業(yè)選擇自律經(jīng)營的速度越快，而第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)積極評(píng)估的概率會(huì)出現(xiàn)一定幅度的減??；增加物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營的收益會(huì)使企業(yè)投機(jī)取巧，但隨著市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)最終的選擇仍是自律經(jīng)營。因此，政府可加大力度扶持自律經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，起到良好的引導(dǎo)作用，降低業(yè)主選擇到的物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生暴雷的可能性。

圖6 R1 對(duì)博弈參與主體的動(dòng)態(tài)演化結(jié)果影響

（4）賦以F=70，90，110，仿真結(jié)果如圖7 所示。圖7 表明，在演化過程中，隨著第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)消極評(píng)估且風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營的物業(yè)管理企業(yè)暴雷帶給第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)造成的聲譽(yù)損失F的增大，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)加大積極評(píng)估的力度，從而使得物業(yè)管理企業(yè)選擇自律經(jīng)營的速度出現(xiàn)小幅度的增加。因此，可通過提高第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)消極評(píng)估且物業(yè)管理企業(yè)暴雷給機(jī)構(gòu)造成的聲譽(yù)損失規(guī)范第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為。

圖7 F 對(duì)博弈參與主體的動(dòng)態(tài)演化結(jié)果影響

5 結(jié)語

本文以第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營類型的評(píng)估所產(chǎn)生的聲譽(yù)信號(hào)為切入點(diǎn)，運(yùn)用演化博弈模型，構(gòu)造了包含物業(yè)管理企業(yè)—第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)—業(yè)主的三方演化博弈模型，研究了聲譽(yù)信號(hào)在其中所起的作用。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)積極評(píng)估形成的有效聲譽(yù)機(jī)制有利于提高業(yè)主收益，增加物業(yè)管理企業(yè)自律經(jīng)營的概率。另外，提高自律經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)的成本、降低風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)的成本和降低機(jī)構(gòu)積極評(píng)估的成本等措施，能有效推動(dòng)博弈系統(tǒng)向著（自律經(jīng)營，積極評(píng)估，合作）理想狀態(tài)演化，研究結(jié)果可為實(shí)現(xiàn)“以人為本中心”的物業(yè)服務(wù)體系和物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展提供一定的參考。