李 想，黃喜兵

（西南交通大學(xué) 土木工程學(xué)院，四川 成都 610031，E-mail：1585426757@qq.com）

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了那個(gè)粗獷發(fā)展的黃金時(shí)期，2020 年“三道紅線” 政策的出臺(tái)后，意味著“高杠桿” 模式的破滅，這給眾多房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的壓力。另外，隨著土地價(jià)格的上漲和民眾對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量要求上升，投入項(xiàng)目的成本也隨之增加，因此對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理工作的提升成為了房地產(chǎn)企業(yè)的重要關(guān)注點(diǎn)。科學(xué)有效的進(jìn)度管理既能節(jié)約成本，又有利于搶占市場(chǎng)、加快資金回收和提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力[1]。

工程項(xiàng)目的進(jìn)度延誤是很常見的現(xiàn)象，有研究表明，全球只有49%的工程項(xiàng)目能按時(shí)完成[2]，因此國(guó)內(nèi)外學(xué)者們積極地參與到工程項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的研究中，Tsegay Gebrehiwet 等[3，4]基于FAHP-RII多決策準(zhǔn)則模型研究了埃塞俄比亞建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)影響因素，得出甲乙雙方責(zé)權(quán)模糊、資源不足、合同條件不清楚等方面的高風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，又結(jié)合模糊綜合評(píng)價(jià)和TOPSIS 從建設(shè)單位視角分析，得到埃塞俄比亞建設(shè)項(xiàng)目平均面臨38%的進(jìn)度延遲風(fēng)險(xiǎn)。Kiazad Abbasnezhad 等[5]基于總承包視角建立了貝葉斯優(yōu)先網(wǎng)絡(luò)模型確定了影響項(xiàng)目進(jìn)度的3個(gè)重要因素，即施工現(xiàn)場(chǎng)條件、利益相關(guān)者索賠和勞動(dòng)力條件。賈立敏等[6]運(yùn)用WSR 法識(shí)別水電工程的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)因素，結(jié)合灰色聚類法評(píng)價(jià)了該項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。李宗坤等[7]提出將施工期進(jìn)行階段劃分，采用WBS 分解各階段工作，再通過AHP評(píng)估各階段的工期風(fēng)險(xiǎn)，為掌握施工各時(shí)期進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的特征提供理論參考。章夢(mèng)平[8]構(gòu)建故障樹從施工單位角度將影響進(jìn)度的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)分為人、材、機(jī)、法、環(huán)、管理和其他7 個(gè)方面，以模糊灰色聚類為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型，對(duì)工程項(xiàng)目施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并提出相關(guān)建議。曾浪[9]以跨海大橋?yàn)檠芯繉?duì)象，從人為、資源、自然三方面分析了進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)影響因素，以AHP 確定因素權(quán)重，采用模糊層次分析法構(gòu)建綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型。

雖然當(dāng)前在進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方面的研究十分豐富，但是大多數(shù)研究是處于建設(shè)單位或者第三方視角開展的，缺少面向房地產(chǎn)開發(fā)商（業(yè)主）管理層的項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法。相較于各參建單位，業(yè)主管理的信息更龐大且復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的工作管理對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度有重要影響[10]。本文將從房地產(chǎn)企業(yè)視角出發(fā)，結(jié)合訪問調(diào)查和文獻(xiàn)分析梳理出對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度有影響的主要職能部門及其主責(zé)工作，同時(shí)采用C-OWA 算子對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重確定，構(gòu)建可拓學(xué)模型量化進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)分析開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)提供理論參考。

1 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建及量化

1.1 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)為了掌握開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度情況，會(huì)建立全景計(jì)劃明確各部門的工作內(nèi)容及時(shí)間節(jié)點(diǎn)[10]，全景計(jì)劃直觀地體現(xiàn)出各部門及其工作對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度影響。因此，本文將通過分析部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全景計(jì)劃，同時(shí)參考相關(guān)文獻(xiàn)和實(shí)地調(diào)研（專家訪談、權(quán)責(zé)體系和開發(fā)流程分析）選擇進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，提升評(píng)價(jià)結(jié)果的可靠性和科學(xué)性。最后選擇成本、采購(gòu)、設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程、運(yùn)營(yíng)6 個(gè)部門進(jìn)行歸納，梳理了20 項(xiàng)具有代表性的進(jìn)度管理工作，以主責(zé)部門作為一級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)，部門的主責(zé)工作內(nèi)容作為二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)，以此構(gòu)成評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1 和表2 所示。

表1 項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

表2 指標(biāo)說明

1.2 指標(biāo)量化

參考相關(guān)文獻(xiàn)[15，16]將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行百分制量化，并劃分為5 個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，如表3 所示。

表3 項(xiàng)目進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

2 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)可拓學(xué)模型建立

2.1 C-OWA 算子賦權(quán)

在邀請(qǐng)專家對(duì)各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重評(píng)價(jià)時(shí)，由于涉及到的指標(biāo)因素較多，難免出現(xiàn)不同專家的認(rèn)知局限性、評(píng)價(jià)極端性，若使用傳統(tǒng)的層次分析或熵權(quán)法，會(huì)降低賦權(quán)的科學(xué)性。為了削弱主觀情感的影響，提升賦權(quán)的可靠性，本文將采用C-OWA算子進(jìn)行賦權(quán)，C-OWA 算子賦權(quán)的科學(xué)性在王煜等[17]研究中得到檢驗(yàn)。步驟如下：

（1）邀請(qǐng)專家，對(duì)同一層次指標(biāo)進(jìn)行重要程度打分，采用0～10 分打分法，重要程度隨著分?jǐn)?shù)增加而增加，得到指標(biāo)初始決策數(shù)據(jù)（a1，a2，…，Ok，…，Om），對(duì)初始決策數(shù)據(jù)從大到小重新排序，得到（b0，b1，…，bj，…，Om-1）且b0>b1>…>bj>…>Om-1。

（3）計(jì)算指標(biāo)因素i的絕對(duì)權(quán)重?i。

（4）計(jì)算指標(biāo)因素i的相對(duì)權(quán)重ωi。

2.2 可拓學(xué)理論

可拓學(xué)是以形式化的模型，探討事物拓展的可能性及開拓創(chuàng)新的規(guī)律與方法，用以處理矛盾問題[18]。目前，可拓學(xué)理論被廣泛應(yīng)用于工程、經(jīng)濟(jì)、管理等多個(gè)領(lǐng)域[19～21]，是定性與定量化處理矛盾問題的科學(xué)方法，因此本文選用可拓學(xué)理論進(jìn)行建模。

2.2.1 經(jīng)典域、節(jié)域和待評(píng)物元確定

（1）經(jīng)典域確定。根據(jù)可拓基元理論，設(shè)事物名稱為O，特征名稱為C，特征的量值為V，其中C=（c1，c2，…，cn），V=（v1，v2，…，vn），則物元記作R=（O，C，V），經(jīng)典域如下：

式中，Rj為第j個(gè)同征物元；Oj為所劃分的j個(gè)評(píng)價(jià)等級(jí)；ci為第i個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)；vij為Oj關(guān)于ci所取的量值，aij和bij分別對(duì)應(yīng)各級(jí)別ci所取的上限和下限。

（2）節(jié)域確定。

式中，O為評(píng)價(jià)等級(jí)的全體；vio為O關(guān)于ci所取的量值，aio和bio分別表示全部等級(jí)ci所取的上限和下限。

（3）待評(píng)物元確定。

式中，Ox為具體評(píng)價(jià)等級(jí)x；vix為Ox關(guān)于ci所取的量值，待評(píng)指標(biāo)所得到的具體數(shù)據(jù)。

2.2.2 確定關(guān)聯(lián)函數(shù)

關(guān)聯(lián)度反映了待評(píng)指標(biāo)與各評(píng)價(jià)等級(jí)的歸屬度，關(guān)聯(lián)度越大，則隸屬程度越高。關(guān)聯(lián)度函數(shù)Kj(vi)計(jì)算如下：

2.3 多級(jí)可拓評(píng)價(jià)

（1）一級(jí)綜合評(píng)價(jià)。一級(jí)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度Kj(Ai)等于對(duì)應(yīng)二級(jí)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)度Kj(cit)乘以二級(jí)指標(biāo)組合權(quán)重ωit，計(jì)算如下：

（2）二級(jí)綜合評(píng)價(jià)。待評(píng)對(duì)象的關(guān)聯(lián)度Kj(O)等于一級(jí)指標(biāo)關(guān)聯(lián)度Kj(Ai)乘以一級(jí)指標(biāo)組合權(quán)重ωi，計(jì)算如下：

3 實(shí)例分析

案例項(xiàng)目位于成都市天府新區(qū)興隆街道，是某房地產(chǎn)公司（LG 房地產(chǎn)）開發(fā)的住宅商業(yè)混合項(xiàng)目，占地63 畝（4.207 萬m2），建筑面積10.51 萬m2，其中商業(yè)占比5%～10%。本文以住宅部分為研究對(duì)象，項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)后確定計(jì)劃拿地后5 個(gè)月取預(yù)售證，6 個(gè)月開盤，18 個(gè)月竣工，25 個(gè)月交付。

3.1 C-OWA 算子計(jì)算指標(biāo)權(quán)重

采用C-OWA 算子計(jì)算指標(biāo)權(quán)重，邀請(qǐng)了8 位專家對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)打分，打分越高重要程度越高，以6 個(gè)一級(jí)指標(biāo)為例，打分結(jié)果如表4 所示。

表4 一級(jí)指標(biāo)專家打分情況表

以指標(biāo)A5為例計(jì)算權(quán)重，首先將打分結(jié)果按從大到小重新排序得到（10，9，9，8.4，8，8，7，6）；各數(shù)據(jù)權(quán)重由式（1）計(jì)算得（0.0078，0.0547，0.1641，0.2734，0.2734，0.1641，0.0547，0.0078）；由式（2）計(jì)算指標(biāo)絕對(duì)權(quán)重得?5=8.30；同理可得其他指標(biāo)絕對(duì)權(quán)重?1=7.45，?2=7.56，?3=8.12，?4=7.54，?6=7.07；根據(jù)式（3）得各指標(biāo)相對(duì)權(quán)重W=（0.162，0.164，0.176，0.164，0.18，0.154）。

同理可求出各二級(jí)指標(biāo)相對(duì)權(quán)重分別為：W1=（0.376，0.292，0.332）；W2=（0.383，0.365，0.252）；W3=（0.385，0.325，0.29）；W4=（0.312，0.291，0.397）；W5=（0.257，0.254，0.252，0.236）；W6=（0.255，0.274，0.214，0.257）。

3.2 基于可拓學(xué)的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

3.2.1 經(jīng)典域、節(jié)域和待評(píng)物元

（1）將各二級(jí)指標(biāo)A11，A12，……，A63，A64分別賦予編號(hào)c1～c20，Ⅰ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)典域有：

同理可分別得到R2，R3，R4，R5。

（2）節(jié)域。

（3）邀請(qǐng)了10 位該項(xiàng)目的主管人員按照表3的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，去掉最大最小值后，剩余8 個(gè)分值的平均值作為待評(píng)物元的具體量值，如下：

3.2.2 關(guān)聯(lián)度計(jì)算

以二級(jí)指標(biāo)A21為例，結(jié)合式（7）和式（8）求其關(guān)聯(lián)度：K1=(c4)=-0.5825；K2=(c4)=-0.4433；K3=(c4)=-0.165；K4=(c4)=0.2463；K5=(c4)=-0.2863。

表5 各指標(biāo)關(guān)聯(lián)度

3.2.3 綜合評(píng)價(jià)

（1）一級(jí)綜合評(píng)價(jià)。由式（9）計(jì)算各一級(jí)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)度有：

由此得知，成本部（A1）處于Ⅱ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，采購(gòu)部（A2）、工程部（A5）和運(yùn)營(yíng)部（A6）處于Ⅲ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)部（A3）和開發(fā)部（A4）處于Ⅳ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）二級(jí)綜合評(píng)價(jià)。由式（10）計(jì)算該項(xiàng)目的進(jìn)度管理風(fēng)險(xiǎn)綜合關(guān)聯(lián)度：

4 案例結(jié)果分析與建議

4.1 結(jié)果分析

由可拓學(xué)模型的計(jì)算結(jié)果可知，LG 房地產(chǎn)公司關(guān)于該項(xiàng)目整體進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)為Ⅲ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，處于較高進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，各部門必須加大對(duì)進(jìn)度工作的管理力度。

設(shè)計(jì)部門進(jìn)度管理為Ⅳ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，處于高進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，其主責(zé)工作“出具圖紙”更是處于Ⅴ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)的，分析項(xiàng)目實(shí)際情況得知，設(shè)計(jì)部門前期沒有做好人員分工安排，且對(duì)出圖節(jié)點(diǎn)不清楚，沒有按時(shí)提供項(xiàng)目需要的完整版土方開挖和樁基施工圖，并且對(duì)送規(guī)劃審查的圖紙修改不及時(shí)，導(dǎo)致了項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)滯后。開發(fā)部門進(jìn)度管理風(fēng)險(xiǎn)同為Ⅳ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)主要來源于“取證報(bào)批” 和“報(bào)建資料管理”，定向分析得知，開發(fā)部門與設(shè)計(jì)部門的交流不足，例如規(guī)劃局對(duì)平面圖、人防圖的修改意見傳達(dá)不準(zhǔn)確，導(dǎo)致設(shè)計(jì)部門做了無效修改，工規(guī)證獲取滯后，給項(xiàng)目進(jìn)度帶來極大影響。

采購(gòu)部雖然為Ⅲ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際情況為其對(duì)總包單位的考察不足，使得總包單位的定標(biāo)延誤，因此“單位定標(biāo)” 風(fēng)險(xiǎn)程度達(dá)到了Ⅳ級(jí)。運(yùn)營(yíng)部處于Ⅲ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，主要由于“部門協(xié)調(diào)” 和“部門考核” 處于Ⅲ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合其權(quán)重占比最低（0.154）分析，LG 公司對(duì)運(yùn)營(yíng)部的重視度不夠，且考核體系不完善。工程部門處于Ⅲ級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，是由于項(xiàng)目建設(shè)中期，工程部沒有及時(shí)響應(yīng)總包的資金訴求并反饋給公司，造成現(xiàn)場(chǎng)怠工現(xiàn)象，與分析結(jié)果相符合。成本部門雖然處于Ⅱ級(jí)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，但是“工程款結(jié)算”處于較高進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，也與工程部門沒有第一時(shí)間反饋有關(guān)。

本文中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均是基于公司高層管理人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的實(shí)際判斷，經(jīng)確認(rèn)該評(píng)價(jià)結(jié)果與實(shí)際項(xiàng)目情況相符合，設(shè)計(jì)部和開發(fā)部前期造成里程碑節(jié)點(diǎn)滯后，采購(gòu)部門的考察不足導(dǎo)致一級(jí)節(jié)點(diǎn)滯后。表明了該模型具有一定的合理性、可操作性，可以從評(píng)價(jià)結(jié)果中反映出各部門在進(jìn)度管理工作中的不足之處，有利于針對(duì)部門和事項(xiàng)進(jìn)行管理提升，推動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度，減少不必要的節(jié)點(diǎn)延誤。

4.2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建議

（1）完善責(zé)權(quán)劃分，健全考核制度。雖然工程部的重要性最高，但是開發(fā)、設(shè)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)比其更大，運(yùn)營(yíng)和采購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)也不低于工程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理工作，就應(yīng)該改掉只將進(jìn)度控制工作歸責(zé)于工程的慣性思維，加強(qiáng)其他職能部門責(zé)任的橫向關(guān)注，適當(dāng)提升其他部門在進(jìn)度管理工作中的考核權(quán)重。

（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理工作。設(shè)計(jì)是項(xiàng)目順利進(jìn)行的前置保障，現(xiàn)場(chǎng)施工和取證報(bào)批都需要設(shè)計(jì)的參與。部門負(fù)責(zé)人應(yīng)該加強(qiáng)圖紙管理工作，親自參與圖紙出具和修改工作當(dāng)中；同時(shí)要做好員工的工作職責(zé)劃分，做到“一人對(duì)一個(gè)項(xiàng)目” 或者“多人對(duì)一個(gè)項(xiàng)目”，不遺漏每一個(gè)項(xiàng)目；對(duì)接項(xiàng)目的相關(guān)設(shè)計(jì)人員應(yīng)主動(dòng)參與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)，加強(qiáng)與項(xiàng)目經(jīng)理溝通，了解項(xiàng)目的圖紙和設(shè)計(jì)變更需求。

（3）重視運(yùn)營(yíng)部門的作用，加大運(yùn)營(yíng)管理人才培養(yǎng)。運(yùn)營(yíng)部門是項(xiàng)目和公司信息傳遞的橋梁，在項(xiàng)目監(jiān)控、部門協(xié)同中發(fā)揮了無可替代的作用，公司高層應(yīng)給予其更多的權(quán)責(zé)，提升運(yùn)營(yíng)部門管控范圍。同時(shí)，要加大運(yùn)營(yíng)人才培養(yǎng)，運(yùn)營(yíng)管理者不僅需要清楚了解各部門的工作性質(zhì)和內(nèi)容，還要懂得工程項(xiàng)目管理，是一種綜合型人才，這樣才能根據(jù)實(shí)際情況發(fā)出預(yù)警、制定措施，確保項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，保證項(xiàng)目進(jìn)度。

（4）加強(qiáng)信息交流，完善會(huì)議體系。從分析結(jié)果可知，加強(qiáng)部門間的信息溝通可以有效避免一些風(fēng)險(xiǎn)，而會(huì)議是房地產(chǎn)公司信息交流、落實(shí)決策的重要工具。完善的會(huì)議體系應(yīng)該做到會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)中記錄及會(huì)后跟蹤。同時(shí)應(yīng)該注意會(huì)議的開展頻率不宜過高，否則不僅會(huì)降低參會(huì)人員積極性，還影響其正常工作的開展。

5 結(jié)語

當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度管理工作十分重要，以往的研究中缺少對(duì)業(yè)主橫向部門的關(guān)注，本文基于房地產(chǎn)開發(fā)商管理層視角建立了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型。從成本、采購(gòu)、設(shè)計(jì)、開發(fā)、工程、運(yùn)營(yíng)等6 個(gè)部門出發(fā)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，選擇了20 項(xiàng)主要工作作為二級(jí)指標(biāo)，結(jié)合C-OWA 算子確定指標(biāo)綜合權(quán)重，構(gòu)建可拓學(xué)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，并以實(shí)例證明該模型的可靠性，提出的相關(guān)建議，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度管理工作的提升提供參考。