羅金玲 陳璟浤

摘 要：近年來全國多地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，涉及面廣，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)揮著巨大的作用。本文運(yùn)用杜邦分析體系，以國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)較具代表性的碧桂園公司為例，分析其2018-2021年近4年間的相關(guān)財(cái)務(wù)狀況，并提出一些相應(yīng)的經(jīng)營建議。

關(guān)鍵詞：杜邦分析;房地產(chǎn);財(cái)務(wù)指標(biāo)

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)為社會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)的開展提供了基礎(chǔ)條件，也為促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了重大貢獻(xiàn)，但其在發(fā)展過程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些問題，國家在“十四五”規(guī)劃中就提到：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。市場(chǎng)不明朗，交易量下降等問題也接踵而至。本文采用杜邦分析法對(duì)碧桂園公司的相關(guān)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行綜合分析，了解該公司的經(jīng)營情況，并給出針對(duì)性的建議。

二、杜邦分析法的介紹

（一）杜邦分析法的含義

杜邦分析法（DuPont Analysis）是利用幾種主要的財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系來綜合地分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。具體來說，它是一種用來評(píng)價(jià)公司盈利能力和股東權(quán)益回報(bào)水平，從財(cái)務(wù)角度評(píng)價(jià)企業(yè)績(jī)效的一種經(jīng)典方法。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級(jí)分解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積，這樣有助于深入分析比較企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)。由于這種分析方法最早由美國杜邦公司使用，故名杜邦分析法。杜邦分析法的優(yōu)點(diǎn)：可以有效地糾正以往的分析方法中的不足，從不同的角度進(jìn)行分析，這樣可以避免在分析的過程中分析出錯(cuò)誤的現(xiàn)象。另外，杜邦分析法可以直觀的看到企業(yè)財(cái)務(wù)狀況中的風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到提升效率目的。可以看出，杜邦分析法在企業(yè)財(cái)務(wù)分析中是很有效果的。杜邦分析體系是利用財(cái)務(wù)指標(biāo)內(nèi)在的因素，是以所有者權(quán)益為中心，通過影響凈資產(chǎn)收益的因素，來分析企業(yè)的償債能力，資金運(yùn)營能力，和收入增加情況。凈資產(chǎn)收益率可以分解為銷售凈利率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，還有權(quán)益乘數(shù)。本文通過碧桂園公司近四年的年報(bào)。分析整理并計(jì)算數(shù)據(jù)。對(duì)碧桂園財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行變動(dòng)分析，來了解碧桂園公司近幾年的經(jīng)營情況，從而提出合理性的建議。

在杜邦分析法下，凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算公式為：凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)÷銷售收入）×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（銷售收入÷總資產(chǎn)）×權(quán)益乘數(shù)（總資產(chǎn)÷凈資產(chǎn)（權(quán)益））。

（二）特點(diǎn)

杜邦分析法特點(diǎn)是通過多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的數(shù)值，用它們的關(guān)聯(lián)性和互相影響的特點(diǎn)構(gòu)建一個(gè)分析方式，通過凈資產(chǎn)收益率來整體的了解企業(yè)運(yùn)營。通過杜邦分析法，可直接清楚的看出公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響因素、構(gòu)建一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)完全體，為使用者了解企業(yè)經(jīng)營狀況提供更好的依據(jù)。

三、杜邦分析法在碧桂園公司的應(yīng)用

（一）碧桂園公司的介紹

碧桂園控股有限公司，是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理、教育等行業(yè)的國內(nèi)著名綜合性企業(yè)集團(tuán)，是中國房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)。下轄國家一級(jí)資質(zhì)建筑公司、國家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司、甲級(jí)資質(zhì)設(shè)計(jì)院等專業(yè)公司;涉及酒店、教育、等多個(gè)行業(yè)。立業(yè)至今，碧桂園創(chuàng)始人及集團(tuán)累計(jì)參與社會(huì)慈善捐款已超87億元，并主動(dòng)參與全國16省57縣的精準(zhǔn)扶貧和鄉(xiāng)村振興工作，已助力49萬人脫貧，未來將繼續(xù)為鞏固拓展脫貧成果，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興貢獻(xiàn)力量。矢志成為“有良心、有社會(huì)責(zé)任感的陽光企業(yè)”;其創(chuàng)始人熱心于社會(huì)公益慈善事業(yè)，集團(tuán)建立了完善的社會(huì)責(zé)任體系，包括定點(diǎn)扶貧、公益教育、醫(yī)療衛(wèi)生、志愿服務(wù)等系列公益項(xiàng)目。

（二）碧桂園公司財(cái)務(wù)狀況和數(shù)據(jù)

（三）凈資產(chǎn)收益率

凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析法的核心，凈資產(chǎn)收益率是凈利潤(rùn)與平均所有者權(quán)益總額的比值。從這個(gè)指標(biāo)可以分析出企業(yè)獲利能力的大小，比值越高可以反映出企業(yè)的收入也越高，凈資產(chǎn).收益率也可以反映出企業(yè)負(fù)債的實(shí)際情況。

可以看出，碧桂園公司2018-2021年間的凈資產(chǎn)收益率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，這說明碧桂園公司的營業(yè)能力不斷下降。通過對(duì)比資產(chǎn)負(fù)債表分析發(fā)現(xiàn)。碧桂園公司在2018-2021年持續(xù)增發(fā)股票。

（四）營業(yè)利潤(rùn)率分析

營業(yè)利潤(rùn)率計(jì)算公式為：營業(yè)利潤(rùn)率=營業(yè)利潤(rùn)/營業(yè)收入（商品銷售額）×100%

營業(yè)利潤(rùn)率是指經(jīng)營所得的營業(yè)利潤(rùn)占銷貨凈額的百分比，或占投入資本額的百分比，這種百分比是衡量企業(yè)經(jīng)營效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過經(jīng)營獲取利潤(rùn)的能力。營業(yè)利潤(rùn)率越高，說明企業(yè)商品銷售額提供的營業(yè)利潤(rùn)越多，企業(yè)的盈利能力越強(qiáng)，反之。

可以看出，碧桂園公司2018-2021年間的營業(yè)利潤(rùn)率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，特別是2020-2021年下降最多，從2020年的11.69%降至2021年的7.83%，下降了3.86%。

（五）權(quán)益乘數(shù)分析

權(quán)益乘數(shù)計(jì)算方法：1/（1-資產(chǎn)負(fù)債率）=總資產(chǎn)/股東權(quán)益

權(quán)益乘數(shù)表示企業(yè)的負(fù)債程度，反映了公司利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的程度。資產(chǎn)負(fù)債率高，權(quán)益乘數(shù)就大，這說明公司負(fù)債程度高，公司會(huì)有較多的杠桿利益，但風(fēng)險(xiǎn)也高;反之，資產(chǎn)負(fù)債率低，權(quán)益乘數(shù)就小，這說明公司負(fù)債程度低，公司會(huì)有較少的杠桿利益，但相應(yīng)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也低。

可以看出，碧桂園公司2018-2021年間的權(quán)益乘數(shù)總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，特別是從2020年的8.23降至2021年的7.1.，下降了-13.73%。下降的趨勢(shì)越來越大。由此可見，碧桂園公司的權(quán)益乘數(shù)呈現(xiàn)出持續(xù)下降的趨勢(shì)，說明碧桂園公司資產(chǎn)運(yùn)行不錯(cuò)，公司償債能力有所加強(qiáng)。

（六）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析（見圖4）

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入凈額/平均總資產(chǎn)×100%

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期的銷售收入凈額與平均資產(chǎn)總額之比，它是衡量資產(chǎn)投資規(guī)模與銷售水平之間配比情況的指標(biāo)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)銷售能力越強(qiáng)，資產(chǎn)投資的效益越好，反之。E5A545AB-5E52-4087-8057-AFF7EEBA172A

可以看出，碧桂園公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2018-2021年間出現(xiàn)了些許波動(dòng)，但總體還是呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。首先由2018年的24.73%升至2019年的26.37%，又由2019年的26.37%降至2020年的23.12%，最后回升至2021年的26.27%。

四、問題

（一）公司盈利能力逐年降低

從表4中可以看出自2018年起，碧桂園公司的營業(yè)利潤(rùn)率就逐步降低，特別是2020年-2021年期間下降了3.86%，下降幅度較大。由表1可以發(fā)現(xiàn)公司在2018-2021年間的營業(yè)收入是呈上升趨勢(shì)的，所以其營業(yè)利潤(rùn)率降低的原因是由于碧桂園公司營業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度不能夠跟上其營業(yè)收入的增長(zhǎng)速度，從而導(dǎo)致公司盈利能力的下降。

（二）股本增加過快

從表5中可得出結(jié)論：權(quán)益乘數(shù)不斷下降。從表面上來看，這是一個(gè)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)行與公司償還債務(wù)能力的一個(gè)肯定。特別是從2020年-2021年直接下降了1.13%。通過權(quán)益乘數(shù)，我們可以發(fā)現(xiàn)公司的發(fā)展沒有跟上股本發(fā)展的速度，大量的股本涌入并沒有為碧桂園資產(chǎn)的收益帶來直觀的優(yōu)勢(shì)。

（三）碧桂園公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不高

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)對(duì)資源的利用效率，也反映了企業(yè)經(jīng)營的狀況，利潤(rùn)形成的相對(duì)穩(wěn)定和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況，通過表6我們可以看出碧桂園總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，增長(zhǎng)的速度也比較緩慢，這說明了碧桂園公司并沒有對(duì)資源進(jìn)行較好的利用，結(jié)合房地產(chǎn)占有比例的影響，這可能會(huì)造成碧桂園土地的閑置，導(dǎo)致資產(chǎn)不能很好進(jìn)行投資而產(chǎn)生效益。

五、建議

（一）嚴(yán)格控制費(fèi)用

建議碧桂園公司加強(qiáng)對(duì)其營業(yè)成本及相關(guān)期間費(fèi)用、資產(chǎn)減值損失等的管控，并盡力減少這些成本的發(fā)生，或者進(jìn)一步增加其營業(yè)收入，使得公司營業(yè)利潤(rùn)與營業(yè)收入之間的增長(zhǎng)比例達(dá)到適宜水平。

（二）合理控制股本

根據(jù)分析法中，我們發(fā)現(xiàn)了碧桂園公司的權(quán)益乘數(shù)逐年下降，但是權(quán)益乘數(shù)卻不斷拉低了凈資產(chǎn)收益率的情況，所以我們覺得這是一個(gè)以增發(fā)股本有關(guān)，增發(fā)股本是一把雙刃劍，它可以給公司帶來的利潤(rùn)，但是他也可以讓公司發(fā)展水平?jīng)]有跟上他應(yīng)有的速度，這不利于公司的發(fā)展，所以碧桂園公司應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際情況去決定增發(fā)股本規(guī)模的大小，合理控制住股本類型，合理的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要發(fā)展規(guī)模跟上股本增長(zhǎng)的速度。

（三）合理分配資金

碧桂園的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較低，應(yīng)該是體現(xiàn)在該公司的負(fù)債方面，所以建議未來要合理的分配資金，加大對(duì)資金的管理力度，減少不適宜實(shí)行項(xiàng)目的規(guī)模，選出重點(diǎn)項(xiàng)目，去繼續(xù)研究開發(fā)新的項(xiàng)目，加快資金的周轉(zhuǎn)。E5A545AB-5E52-4087-8057-AFF7EEBA172A