王藝澄

摘? 要：隨著經濟社會的發(fā)展和城市化運動的推進，人民物質生活水平愈發(fā)提高，對住宅建筑的需求也逐漸增加。在這種供需關系的影響下，我國房地產經濟發(fā)展日益成熟。西安作為具有歷史文化特色的國際化大都市，近年來吸引了大量人口流入，加速推動了房地產市場的發(fā)展。西安市住宅市場的需求量被全面釋放，房屋供應量和銷售量都得到了大幅度提升。在2018年被確立為國家中心城市后，西安市房價又迎來了新一輪上漲。市場競爭的加劇，使企業(yè)從關注產品轉向關注消費者。為了更進一步了解西安市房地產消費者的各項需求，研究西安市房地產市場現(xiàn)狀，本文以問卷調查的方式對陜西省西安市部分居民的購房意愿進行了市場調查，根據(jù)調查結果分析西安市房地產市場的具體情況和存在的問題。

關鍵詞：西安;房地產;市場;居民意愿

1 緒論

1.1研究背景

中國房地產市場的發(fā)展至今已有40年歷史。從住宅商品化、土地劃撥到房改、土地掛牌出讓，中國房地產市場形成了土地供給、房地產開發(fā)、商業(yè)住宅和二手房交易等一系列市場配置。房地產業(yè)正在逐漸發(fā)展為國民經濟的重要支柱。我國關于房地產市場的政策規(guī)范經歷了從無到有、逐漸完善的過程，國家宏觀經濟調控也將房地產市場納入調控范圍。房屋，已經成為牽引人們神經、撥動人們心弦的話題。

1.2 發(fā)展現(xiàn)狀

2000年，中央開始實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略。西安城市化運動隨之迅速推進，市場環(huán)境不斷優(yōu)化，房地產業(yè)進入了發(fā)展的黃金時期。人們開始逐漸認識并接受住房商品化，房屋消費大幅增長，房地產投資大量出現(xiàn)。時至今日，房地產市場發(fā)展的深度和廣度都發(fā)生了巨大的變化，房地產投資成為社會固定投資的重要組成部分，房地產業(yè)成為支撐西安市經濟發(fā)展重要支柱之一。

2 房地產宏觀環(huán)境分析

2008年世界金融危機給正在改革開放和現(xiàn)代化建設的中國帶來巨大沖擊。在亞洲經濟嚴重衰退的情況下，中國通過對房地產調控政策實現(xiàn)了經濟增長。然而，長期“救市”打破了穩(wěn)定房價、市場調控的局面，房地產市場嚴重偏離了國家設定的道路。到了2010—2014年，調控政策不斷升級，住房市場投機需求得到一定程度的控制，而短期內住房市場供給不易調整，導致了中國商品房庫存的增加。為化解房地產市場庫存，信貸政策方面，2015年中國人民銀行連續(xù)5次降息，金融機構一年期貸款基準利率下調至4.35%。2015年月，中國人民銀行等部門聯(lián)合發(fā)布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，下調二套房首付比例至 40%;2015年8月，住建部等部門聯(lián)合發(fā)布《關于調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》，對已結清購房貸款、再次申請住房公積金貸款的住房家庭，最低首付款比例由30%降低至20%。2015年3月，財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，規(guī)定個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2016年2月，財政部發(fā)布《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，實行稅收減免政策，但北京、上海、廣州、深圳除外。

2017年3月，李克強總理在政府工作報告中強調房地產調控要因城施策去庫存，堅持住房的居住屬性。這是歷經40年房地產調控中中央政策首次明確要“堅持住房的居住屬性”。中央層面分別在2017年的十九大報告以及2018年的《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》中多次強調住房的居住屬性，并指出調控政策應該具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，鎖定了未來中國住房政策調控的總基調——堅持住房的居住屬性，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，逐漸形成多層次的住房市場供應體系，回歸1998年住房市場化改革的初心。

3 房地產區(qū)域環(huán)境分析

西安作為新一線城市，既包含文化底蘊，又擁有發(fā)展機遇。人口的不斷涌入和經濟的快速增長推動著西安房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。2018年，西安市在房地產業(yè)投資2213.68億元，其中住宅占1446.51億元，辦公樓占190.01億元，商業(yè)營業(yè)用房占267.33億元;房屋施工面積達到了15238.05萬平方米，竣工面積969.69萬平方米，其中住宅面積621.07萬平方米;商品房銷售面積約為2621.72萬平方米，平均銷售價格達到了每平方米10171元，其中住宅約占2141.12萬平方米，平均售價為每平米9985元。

目前，西安的土地利用和房地產的整體開放情況，主要分為四個方面。首先，城墻以內已經沒有土地可以出讓;第二，二環(huán)內已經掛牌的土地逐漸變少，并且大部分都是50畝以內的小塊土地;第三，被出讓的土地多集中于高新、曲江、城北三個地區(qū)，城東、城西的掛牌土地相對較少;第四，二環(huán)周邊超過100畝的土地已經非常稀少，而超過200畝、300畝的地塊更是難得一見。

從近幾年西安房地產業(yè)發(fā)展情況來看，目前二環(huán)周邊到二環(huán)以外區(qū)域的土地供應顯然已經無法能滿足市場需求。西安城的九宮格式規(guī)劃和城市版圖的日益擴大，以及每年新增超過100萬平方米的市場消化量，必定將推動西安房地產業(yè)向三環(huán)開發(fā)，高新、城南、曲江組成的西安南線和城東地區(qū)甚至會向三環(huán)以外擴張。

4 房地產微觀環(huán)境分析

4.1 調查研究概述

為了獲取研究所需要的數(shù)據(jù)，本次調研采用了線上問卷調研的方式。通過軟件問卷星設置調查問卷，并通過微信好友、朋友圈轉發(fā)等形式進行問卷發(fā)放。本次線上調查共計填寫問卷170份，回收有效問卷共計161份，問卷的有效率為94.71%。

4.2 調查統(tǒng)計情況

4.2.1 購房者情況

本次問卷所調查對象的性別比例基本達到1：1，保證了調查結果的客觀性。根據(jù)調查問卷可以看到，絕大部分被調查者都準備近三年內在西安購房，其比例達到了82.61%;只有少數(shù)人群（占17.39%）未來三年內沒有在西安購房的打算。

從年齡上劃分，潛在購房者中20歲以下僅占12.42%，20-40歲占47.2%，40-60歲占21.12%，60歲以上則占19.25%?？梢?，20-40歲的人群是購房的主力軍，人數(shù)占到了總體被調查者的半數(shù)之多。這些人中一部分是剛從學校步入社會的年輕人，由于工作、通勤等原因選擇購置房屋;另一部分是已經有一定積蓄的中年人，對商品房有較大的需求。

從家庭人口看，三口之家是商品房的最大消費群體，占到了45.96%的比例。其次是四口之家（占30.43%）和兩口之間（占23.6%）。

從家庭月收入看，中低收入家庭所占比例較大，其中家庭月收入在0.5-1萬元的家庭比例為42.86%，月收入在1-1.5萬元之間的為21.74%，1.5-2萬元的為19.25%，0.5萬元以下和2萬元以上分別占8.7%和7.45%。這說明，在家庭月收入這個決定購買力水平高低的因素上，相對于目前商品房市場的價格而言，多數(shù)消費者購買力偏低，難以負擔。

4.2.2 購房原因

關于購置房屋的原因，處于實際因素考慮的人群最多。其中部分人是剛需用房，所占比例為22.98%;另一部分人則希望改善居住環(huán)境，占比26.71%。受到不斷上漲的房價和國家政策的影響，不動產投資成為了許多人投資理財?shù)氖走x，投資性住房占到了25.47%的比例。因為結婚而購買新房的人群占比較少，僅有15.53%。

4.2.3 購房選擇

在購買住宅時，注重考慮房屋地段和面積的人數(shù)最多，二者比例分別達到了57.76%和52.8%;其次是房屋的質量和價格，占到了42.86%和40.37%的比例。建筑戶型、交通條件是購置房屋的后置位影響因素，僅占27.95%和18.01%。其余條件一般不納入購買住宅時的考慮范圍，如環(huán)境建設（占9.32%）和支付方式（占4.35%）。值得一提的是，在政府早些年對“豆腐渣”工程的嚴格管控下，我國建筑質量大幅提升。這種提升同時很大程度提高了人們對我國房屋建設能力的信任，因此只有少數(shù)人會在買房時考慮建筑質量問題（占3.11%）。

對于購房地域的選擇，多數(shù)人在城六區(qū)中選擇了雁塔區(qū)，占到了28.57%的比例;其次是碑林區(qū)（占15.53%）、未央?yún)^(qū)（占13.66%）和蓮湖區(qū)（占11.8%），三者比例較為相近;新城區(qū)和灞橋區(qū)由于地處較偏、開發(fā)較晚等原因，選擇人數(shù)最少，僅占6.83%和8.07%。除了城六區(qū)外，還有一部分人選擇在西安城周邊地區(qū)購買房屋。這里離西安市中心較遠，商品房價格較低，家庭負擔相對輕松。這部分人占比15.53%。

不同類型的商品房價格往往相差較大。與家庭月收入相對應，在商品房類型上，31.06%的人選擇買16層以上的高層住宅，16.77%的人選擇買7-16層的小高層住宅。目前西安市內大部分商品房均為高層、小高層住宅樓小區(qū)，這類房屋的價格在商品房中處于中等偏下。其次是26.71%的人所選擇購買的多層住宅（4-6層），最后是花園洋房（占13.66%）和別墅（占11.8%）。

4.2.4 購房偏好

從建筑布局來看，選擇點群式住宅的人最多，占31.06%;其次是行列式住宅（占24.84%）和圍合式住宅（占20.5%）;再次是混合式住宅，占13.04%。也有10.56%的人無所謂住宅布局。由此可見，大部分人在選擇住宅時，更偏向環(huán)境良好的地方。點群式布局的住宅樓環(huán)繞中心綠地和水景，樓棟形態(tài)多變、布置靈活，很容易與周邊建筑區(qū)別開來，創(chuàng)造圓形、弧線等獨特房型。

從面積來看，選擇120-140平米的人數(shù)最多，達到了32.3%的比例;其次是90-120平米（占30.43%）和60-90平米（占29.19%）;最后是60平米以下（占4.35%）和140平米以上（占3.37%）。在目前房地產市場中，對中等大小的房屋需求最為旺盛。一是商品房購置者多為三口之間，120平米左右的房屋可以滿足一家三口正常起居使用;另一方面是考慮到房價和家庭月收入間的平衡，120平米的房屋面積對于大部分家庭來說不會難以負擔。

4.2.5 購房要求

從交房裝修標準來看，大部分人希望住宅得到精裝修或簡單裝修，這兩類分別占比25.74%和32.3%;僅要求毛坯房的人占23.6%;要求中高檔或豪華裝修的人最少，僅占8.7%和9.94%。精裝修或簡單裝修使消費者能夠現(xiàn)“拎包入住”，既給住戶帶來了便利，減少了裝修的花銷。毛坯房雖然價格便宜，但需要用戶付出大量時間、精力和財力以保證裝修達到自己希望的標準，可以說有利有弊。

從物業(yè)管理費來看，希望物業(yè)費在每平米每月0.5-1元的人最多，占24.22%;其次是每平米每月2元（占21.74%）、每平米每月1-1.5元（占20.5%）和每平米每月0.5以下（占19.88%）;最次是每平米每月1.5-2元，占13.66%。

大部分小區(qū)在建造住宅同時會考慮地下車庫的建設。認為停車位每月租金100-150元的人最多，占到比例27.33%;其次是每月150-200元和每月100元以下，分別占到24.84%和23.6%;再次是每月200-250元，占到比例14.29%;沒有停車需求的人僅占9.94%。

除了住宅樓本身，住戶也會對小區(qū)內部及周邊環(huán)境進行要求。希望小區(qū)內有文化娛樂設施和體育健康設施的人最多，占到了57.76%和57.14%的比例;要求醫(yī)療保健設施的人次多，占40.99%;希望小區(qū)內部有中心花園的人占34.16%;其次是希望小區(qū)內部有餐廳、幼兒園的人，分別占22.98%和12.42%?？梢钥闯?，現(xiàn)在人們越來越注重身體和精神的雙重健康和享受，開放商在建設小區(qū)的同時也要考慮小區(qū)內部的便民設施。

除了小區(qū)內部設施，消費者對小區(qū)周邊環(huán)境也會有所要求。其中，醫(yī)療、教育、餐飲是住戶首要考慮的設施，分別占62.11%、54.04%和56.52%;對于超市、商場的要求稍次，占比為24.22%和32.3%;美容、健身等要求最少，僅占13.04%和3.11%。

4.2.6 房屋價格

從價格來看，大部分人偏向選擇每平米1.2-1.6萬元的房屋，占比為39.75%;其次是每平米1.2萬元以下和每平米1.6-2萬元的房屋，分別占24.22%和24.84%;最后是每平米2-2.4萬元的房屋，僅占11.18%。消費者對房屋價格的要求從另一方面反映了家庭月收入是決定購買力的重要因素。

人們對于最高首付額的選擇較為平均，最高的二成首付占27.33%，最低的四成首付占21.12%，三成首付和免首，付分別占26.71%和24.84%。而在支付方式中，將近半數(shù)人選擇分期付款（占45.96%），選擇按揭的人占29.19%，一次性全款的人最少，占24.84%。

4.2.7 宣傳途徑

網(wǎng)絡信息時代，人們獲取房地產信息的手段多種多樣。通過戶外廣告獲得房地產信息的人最多，占60.25%;互聯(lián)網(wǎng)和中介機構均占52.17%;報紙雜志較少，占40.99%;最次是通過親朋好友獲得信息，僅占27.33%。

5 結論及建議

通過以上對陜西省西安市房地產市場發(fā)展的調查分析可以得出結論：

（1）、從宏觀角度來看，國家房地產政策有利于房地產業(yè)發(fā)展和經濟建設;

（2）、從區(qū)域角度來看，房地產業(yè)是西安經濟發(fā)展的重要支柱之一;

（3）、從微觀角度來看，有購房需求者大多處在20-40歲之間，購買能力中等偏低，購房目的以居住為主，少部分用作投資或其他用途。因此，西安市房地產市場需求以家庭為主的經濟適用房為主，對小區(qū)內外醫(yī)療、教育、餐飲等要求較高。

在西安市經濟迅速發(fā)展的同時，房地產業(yè)也處在日新月異的階段。在未來的發(fā)展中，房地產業(yè)應注重住宅類型、價格和消費者的需求、購買力相平衡，打造便利、舒適的高性價比樓盤。

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