文/謝棟

公共租賃住房是政府提供政策支持，由專業(yè)機構(gòu)采用市場機制運營，根據(jù)基本居住要求限定住房面積和條件，按略低于市場水平的租賃價格，向規(guī)定對象供應(yīng)的保障性租賃住房。截至2021 年末，上海市奉賢區(qū)公租房公司累計收儲58 個項目，其中用于公租房項目的有57 個，房源4292 套，總建筑面積330751.6 平方米，用于廉租房項目的有1 個，房源108 套，總建筑面積4758.87 平方米，機動車車位2033 個（分布在30 個小區(qū)）。

居住滿意度是衡量公租房建設(shè)成效直接而重要的指標，深入了解已入住的保障對象對公租房的滿意程度十分必要。本文對上海市奉賢區(qū)公租房的居住滿意度進行調(diào)查研究，用滿意度來衡量其建設(shè)管理質(zhì)量，并分析影響公租房居住滿意度的主要因素，在此基礎(chǔ)上對奉賢區(qū)公租房工作提供參考性建議。本次調(diào)查涉及南橋鎮(zhèn)、金匯鎮(zhèn)、青村鎮(zhèn)、西渡街道、金海街道等地區(qū)，租戶對奉賢區(qū)公租房的總體評價如下：非常滿意的占73.9%，比2020 年度的71.28%上升2.62%；較滿意的為25.6%；不滿意的為0.6%，比2020 年度下降0.77%?？梢钥吹?，奉賢區(qū)2021 年度公共租賃住房租戶對政府提供的公租房總體滿意度比2020 年度有所上升。

一、調(diào)查情況及簡要分析

（一）公租房申請受理方面的情況

1.在對受理公租房申請的工作人員服務(wù)態(tài)度是否滿意的調(diào)查中，租戶的總體評價如下:滿意的為90%，較滿意的為9%，不滿意的為1%?？梢娮鈶魧κ芾砉夥可暾埖墓ぷ魅藛T的服務(wù)態(tài)度是持肯定態(tài)度的（見表1）。

表1

2.在對目前公租房的申請審核時限是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的為89.3%，較滿意的為10.2%，不滿意的為0.5%?？梢娮鈶魧Α肮夥康纳暾垖徍藭r限”是認可的（見表2）。

表2

3.在對公租房網(wǎng)上申請預(yù)審平臺操作是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的為90.5%，較滿意的為9.3%，不滿意的為0.2%。可見租戶對“公租房網(wǎng)上申請預(yù)審平臺操作”也是認可的（見表3）。

表3

4.在對公租房申請受理窗口時間延長是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的為87.6%，較滿意的為10.8%，不滿意的為1.6%?？梢娮鈶艋旧鲜菨M意的（見表4）。

表4

（二）入住辦理方面的情況

1.在對公租房目前的選房方式是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的為86.9%，較滿意的為12.4%，不滿意的為0.8%?？梢娀旧鲜菨M意的（見表5）。

表5

2.在對公租房的驗房流程是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的為86.1%，較滿意的為12.8%，不滿意的為1.2%?？梢娀旧鲜菨M意的（見表6）。

表6

3.在對公租房入住辦理手續(xù)是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的為87.6%，較滿意的為11.8%，不滿意的為0.6%?？梢娀旧鲜菨M意的（見表7）。

表7

（三）租金繳納方面的情況

1.在對目前租金繳納方式是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的為85.5%，較滿意的為13.2%，不滿意的為1.3%?？梢?，目前租金繳納方式已為絕大部分租戶所接受（見表8）。

表8

2.在對通過公租房微信小程序繳納租金的方式是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的為88.4%，較滿意的為11.1%，不滿意的為0.6%。可見，目前絕大部分租戶通過微信小程序的方式繳納租金（見表9）。

表9

3.在對通過公租房微信小程序來申請電子發(fā)票是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的占89.1%，較滿意的為10.3%，不滿意的為0.6%?？梢姡鈶魧Ξ?dāng)前通過公租房微信小程序來申請電子發(fā)票是歡迎的（見表10）。

表10

（四）裝修和配置等方面的情況

1.在對公租房裝修質(zhì)量是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的占70.5%，較滿意的為19.9%，不滿意的為9.6%。可見租戶對公租房裝修質(zhì)量有較高的期待（見表11）。

表11

2.在對公租房目前的基本配置是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的占74.5%，較滿意的為21%,不滿意的為4.5%?？梢娮鈶魧夥績?nèi)的基本配置有更高水平的需求(見表12)。

表12

（五）報修和維修方面的情況

1.在對公租房報修、維修流程是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的占72.5%，較滿意的為20.2%，不滿意的為7.3%?？梢姽夥康膱笮?、維修流程有待改進和提高（見表13）。

表13

2.在對公租房維修情況是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的占72.8%，較滿意的為20.3%，不滿意的為7%。可見公租房的維修質(zhì)量和維修時限有待進一步優(yōu)化（見表14）。

表14

（六）政策和信息方面的情況

1.在對公租房宣傳相關(guān)政策是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的占87.2%，較滿意的為12.4%，不滿意的為0.4%?？梢娮鈶魧夥啃麄鞯南嚓P(guān)政策是基本滿意的（見表15）。

表15

2.對通過何種方式了解奉賢公租房相關(guān)信息的調(diào)查顯示，68.76%的租戶是通過公司官網(wǎng)和微信公眾號了解相關(guān)信息的，還有13.09%的租戶是通過朋友介紹獲取相關(guān)信息的，可見大眾媒體的信息發(fā)布需要加強 (見表16)。

表16

（七）信息化建設(shè)方面的情況

1.在對奉賢公租房微信小程序是否滿意的調(diào)查中，租戶評價如下：滿意的占86.2%，較滿意的為13.2%，不滿意的為0.6%?？梢娮鈶魧夥课⑿判〕绦蚩傮w是滿意的（見表17）。

表17

2.對奉賢區(qū)公租房網(wǎng)上業(yè)務(wù)辦理哪些方面最滿意的調(diào)查顯示，租戶對網(wǎng)上資格預(yù)審、在線繳費的滿意率相對高一些，分別為73.9%和40.9%（見表18）。

表18

（八）對奉賢公租房的總體評價

1.在對奉賢區(qū)公租房總體評價的調(diào)查中，租戶評價如下：非常滿意的占73.9%，較滿意的為25.5%，不滿意的為0.6%?？梢钥吹?，奉賢區(qū)公共租賃住房的租戶對政府提供的公租房基本是滿意的（見表19）。

表19

2.在調(diào)查中，收集到一些對奉賢區(qū)公租房存在問題的反饋。

對南橋鎮(zhèn)中糧悅庭、蘇寧榮悅、馨雅名筑、萬科海尚華庭、萬科海尚華庭北區(qū)的意見和建議：1.希望能更簡化申請流程；2.換房流程需簡化；3.設(shè)施不齊全，衛(wèi)生間容易發(fā)霉；4.周末報修無人受理；5.希望延長租賃期限；6.房子質(zhì)量差，漏水；7.停車位按臨時停車收費，不方便；8.衛(wèi)生狀況不佳；9.報修后維修不及時；10.房租不夠穩(wěn)定；11.希望使用指紋鎖；12.公租房管理部門參與公租房維修較少；13.早期公租房的家具需更換；14.房租需減少，家具需增加。

對南橋鎮(zhèn)浦涇苑的意見和建議：1.提升維修質(zhì)量、維修速度；2.設(shè)置交流中心或活動中心；3.加裝紗窗；4.房子質(zhì)量差，滲水、發(fā)霉；5.換房流程需簡化，以方便換房；6.設(shè)備壞了，維修不及時。

對金匯鎮(zhèn)東原瑞景嘉苑、朗詩綠色華庭、金域華庭、秀景馨苑的意見和建議：1.垃圾無人管；2.寬帶光纖無接口；3.門鎖有時會失靈；4.陽臺門窗密封差；5.維修服務(wù)較差；6.配套家具、家電質(zhì)量差。

對西渡中鐵建香榭瀾苑，青村鎮(zhèn)中南錦庭、尚東朗庭、東方華園的意見和建議：1.維修不及時，效率低，服務(wù)態(tài)度差；2.新能源車位不夠；3.缺少家電；4.裝修質(zhì)量較差。

對公租房質(zhì)量、家具家電配置、維修質(zhì)量等方面的意見比較集中：

一是房屋質(zhì)量和維修方面：墻壁滲水，發(fā)霉；房屋隔音差；物業(yè)維修不及時，維修質(zhì)量需提升。建議加強物業(yè)維修工作，提升服務(wù)質(zhì)量。

二是小區(qū)管理方面：公共部位設(shè)施維修不及時；樓道等公共區(qū)域衛(wèi)生打掃不及時；停車管理不到位，亂占車位情況較多；小區(qū)停車收費較高。建議加強小區(qū)管理，提升服務(wù)水平。

三是生活設(shè)施方面：公租房的裝修質(zhì)量有待提高，配置的家具、電器質(zhì)量不過硬，維修率過高。建議配置質(zhì)量過硬的產(chǎn)品，方便租戶生活。

四是租賃服務(wù)方面：建議租賃期限適當(dāng)延長；租賃價格適當(dāng)下降。

五是公租房選址規(guī)劃方面：交通不方便；周邊配套不成熟；房型設(shè)計不合理。

六是選房輪候機制方面：輪候時間較長，輪候機制需更加透明。

二、對奉賢區(qū)公租房管理的幾點建議

從本次奉賢區(qū)公租房滿意度調(diào)查看，絕大部分租戶對政府提供的公共租賃房是滿意的。但也應(yīng)看到，此項工作還有很大的提升空間，要以本次滿意度調(diào)查獲取的信息為抓手，進一步提高奉賢區(qū)公租房管理水平，有效緩解本區(qū)青年職工、引進人才、務(wù)工人員及其他常住人口的階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，促進住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展。

（一）規(guī)劃先行，統(tǒng)籌區(qū)位分布，實現(xiàn)職住平衡

職住分離使得工薪階層疲于奔波,不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè),這也是現(xiàn)代城市交通問題的主要根源。因此,公租房的選址至關(guān)重要。在奉賢新城的國土空間規(guī)劃中，應(yīng)充分考慮公租房的選址問題，以及其他住宅與產(chǎn)業(yè)園的位置。

一是在奉賢新城國土空間規(guī)劃中融入公租房的建設(shè)規(guī)劃要求。不能只是單純地考慮住宅本身,還要完善公租房配套設(shè)施,同時建設(shè)諸如交通、購物、醫(yī)療、治安、教育、運動等設(shè)施。目前奉賢區(qū)公租房房源籌措90%以上為商品房配建房源，其點位主要集中在奉賢新城，而極少覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在規(guī)劃上存在“后置性”和“不平衡性”，故很難有效降低租戶的通勤成本，不利于發(fā)揮公租房的作用。

二是提前介入方案設(shè)計，消解配建房源面積偏大的問題?！渡虾Ｊ泄沧赓U住房建筑設(shè)計導(dǎo)則》規(guī)定，租賃型保障房的建筑面積需控制在60 平方米以內(nèi)，過大的房型既有可能出現(xiàn)租戶因為居住過于舒適而不愿退出的情況，也可能對經(jīng)濟不富裕的租戶造成額外負擔(dān)。在土地出讓、規(guī)劃審批階段，區(qū)公租房運營機構(gòu)應(yīng)當(dāng)適時介入，優(yōu)化設(shè)計選型；在驗收交付階段，區(qū)公租房機構(gòu)需完成驗收評定，對房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備有缺陷的房屋，應(yīng)當(dāng)會同上級有關(guān)部門要求開發(fā)商整改。

（二）積極探索，優(yōu)化運營流程，健全監(jiān)管機制

隨著前期大規(guī)模投資建設(shè)的公租房陸續(xù)交付使用，運營管理和使用監(jiān)管的工作量將日益增大。公平透明的準入機制、科學(xué)合理的運營管理機制、順暢有效的退出機制，是確保住房困難群體獲得實惠的關(guān)鍵所在，也是公租房實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。

一是要提高認識，增強自我管理意識。區(qū)公租房公司作為國有企業(yè)，同樣面臨租賃住房管理要求不斷提高、住房管理范圍逐漸擴大的現(xiàn)實，有必要全面系統(tǒng)地梳理租賃住房運營管理的工作流程，研判工作流程中存在的薄弱環(huán)節(jié)，完善信息化管理、審批流程、租金定價和租金支付方式等多個方面，可借助“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)優(yōu)勢，壓縮和減少低效環(huán)節(jié)，提高運維效率。

二是要落實處罰退出機制，維護公租房的公平公正。對實際存在的部分租戶欠繳拒繳、違規(guī)轉(zhuǎn)租、違章搭建改建等情況，按照《奉賢區(qū)公共租賃住房管理辦法》第十九條第一款第一項的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)終止租賃合同，取消其租住資格，并限期收回公共租賃住房。為了進一步增強公租房的使用管理，建議嚴格落實定期檢查制度，將違法違規(guī)情況及時報告政府相關(guān)部門，并納入個人誠信檔案，提高違規(guī)的成本。

三是針對不同性別、年齡、工作的住戶進行精細化管理。滿足不同人群生活需要，比如：在子女就學(xué)方面提供便利，追加適老、適殘設(shè)施，解決上班人群的早晚飯問題。

（三）優(yōu)化補貼機制,激勵高端人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，與人才購房形成梯度互補

公租房準入門檻的設(shè)定和分配機制的建立體現(xiàn)出國家對于保障人群的界定和選擇。公租房分配補貼政策的設(shè)定需要充分考慮創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人群的需求,與人力資源管理相匹配。目前，奉賢區(qū)出臺了“人才房”購房補貼政策，需進一步完善人才租房的相應(yīng)獎勵政策，并形成梯度互補。

應(yīng)在公租房的準入門檻設(shè)定、層級分配規(guī)則建立和房源更換、科學(xué)分配、退出等方面體現(xiàn)出機制建設(shè)的成效。建設(shè)公租房是為了留住優(yōu)秀人才,而不同類型住房的分配則可以激勵人才成長，真正實現(xiàn)“奉賢美、奉賢強”的目標。