文/白楷卿

居住權(quán)是《民法典》物權(quán)編增設(shè)的一種用益物權(quán)，《民法典》對居住權(quán)的設(shè)立依據(jù)、流轉(zhuǎn)禁止性、消滅及注銷登記作出了原則性的規(guī)定。該法自2021 年1 月1 日正式實(shí)施，但國家對于居住權(quán)登記沒有出臺相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則和操作規(guī)范，各地在登記實(shí)務(wù)中的做法不盡相同。本文試就居住權(quán)登記的適用情形、申請主體、登記客體和申請材料進(jìn)行探討，并對居住權(quán)登記中的幾個關(guān)鍵問題進(jìn)行探討，這些問題主要有：不動產(chǎn)的抵押權(quán)登記、查封登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、注銷登記、司法裁定過戶備注、補(bǔ)換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書登記的相互關(guān)系及是否存在對抗關(guān)系。

一、居住權(quán)登記的適用情形、申請主體、申請材料與客體

（一）居住權(quán)登記的適用情形

1.居住權(quán)首次登記。根據(jù)《民法典》第三百六十六條，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住需要的人稱為居住權(quán)人，對提供住宅的人（房屋所有權(quán)人）稱為義務(wù)人。按照《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)首次登記主要適用于當(dāng)事人的申請或者有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托。登記原因主要有當(dāng)事人依據(jù)居住權(quán)合同申請居住權(quán)首次登記、當(dāng)事人依據(jù)生效法律文書申請居住權(quán)首次登記、人民法院等有權(quán)機(jī)關(guān)囑托設(shè)立居住權(quán)和因遺囑設(shè)立居住權(quán)。

此外，當(dāng)事人通過居住權(quán)合同申請居住權(quán)登記的，應(yīng)有居住權(quán)人和義務(wù)人簽字的居住權(quán)合同，應(yīng)對居住權(quán)的期限、住宅范圍進(jìn)行約定。

因《民法典》第三百六十九條對居住權(quán)的流轉(zhuǎn)有禁止性規(guī)定，故居住權(quán)無轉(zhuǎn)移登記。

2.居住權(quán)變更登記。已經(jīng)登記的居住權(quán)，若權(quán)利人或者義務(wù)人的姓名、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變化，居住權(quán)的住宅范圍等居住條件和要求發(fā)生變化，以及居住期限發(fā)生變化，可以申請居住權(quán)變更登記。

3.居住權(quán)注銷登記。已經(jīng)登記的居住權(quán)，因居住權(quán)人死亡、約定的居住權(quán)期限屆滿、居住權(quán)人放棄權(quán)利、因生效法律文書導(dǎo)致居住權(quán)消滅的，當(dāng)事人可以申請居住權(quán)注銷登記。

（二）居住權(quán)登記的申請主體和申請材料

1.居住權(quán)首次登記的申請主體和申請材料。居住權(quán)首次登記的申請主體為居住權(quán)合同的雙方當(dāng)事人，其中，居住權(quán)人應(yīng)為自然人。按照遺囑設(shè)立的居住權(quán)，可以單方申請。居住權(quán)首次登記的申請材料除了常規(guī)的申請表、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書外，還應(yīng)提供登記原因證明材料，如依據(jù)居住權(quán)合同申請的居住權(quán)首次登記應(yīng)提交居住權(quán)合同，依據(jù)生效法律文書申請居住權(quán)首次登記應(yīng)提交生效法律文書，因遺囑設(shè)立居住權(quán)應(yīng)提交生效的遺囑和遺囑人的死亡證明。

另外，因物權(quán)具有排他效力，設(shè)立居住權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)是明確的。不動產(chǎn)按單元登記，所有權(quán)人之間無論是共同共有還是按份共有，由于共有人所擁有的物的具體界限和范圍是不確定的，而且還涉及單元內(nèi)部滿足居住、生活需要的共享共用部分，共有不動產(chǎn)還需提交其他共有人同意設(shè)立居住權(quán)的書面材料，但共有人共同申請或者居住權(quán)合同經(jīng)公證的除外。

依囑托設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)提交囑托機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證，委托送達(dá)的，還應(yīng)提交委托送達(dá)的送達(dá)函；此外，還應(yīng)提供設(shè)立居住權(quán)的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書。

2.居住權(quán)變更登記的申請主體和申請材料。居住權(quán)變更登記的申請主體是居住權(quán)人和不動產(chǎn)的所有權(quán)人。若當(dāng)事人姓名或者名稱、身份證號碼發(fā)生變化，可由發(fā)生變化的當(dāng)事人單方申請。

居住權(quán)變更登記的申請材料除了常規(guī)的申請表、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書外，還包括居住權(quán)發(fā)生變更的證明材料，如權(quán)利人或義務(wù)人的姓名、身份證類型，身份證號碼發(fā)生變化的，應(yīng)提交能夠證實(shí)其身份變更的材料，居住權(quán)所涉住宅范圍、居住期限等發(fā)生變化的，應(yīng)提交變更協(xié)議或者生效法律文書等能夠證實(shí)居住權(quán)發(fā)生變化的材料。對于共有的不動產(chǎn)，若居住權(quán)所涉住宅范圍、居住權(quán)期限等發(fā)生變化，需提交其他共有人同意變更居住權(quán)的書面材料，共有人共同申請或者居住權(quán)變更協(xié)議經(jīng)公證的除外。

依囑托變更居住權(quán)的，還應(yīng)提交囑托機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證、變更居住權(quán)的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書。

3.居住權(quán)注銷登記的申請主體和申請材料。居住權(quán)人放棄權(quán)利的，應(yīng)由登記簿記載的居住權(quán)人提出申請；因居住權(quán)人死亡、居住權(quán)期限屆滿、生效法律文書導(dǎo)致居住權(quán)消滅的，可以由不動產(chǎn)權(quán)利人（即居住權(quán)義務(wù)人或者不動產(chǎn)共有人）單方申請居住權(quán)注銷登記。

居住權(quán)注銷登記的申請材料除了常規(guī)的申請表、申請人身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書外，還包括居住權(quán)消滅的證明材料，如：居住權(quán)人死亡，應(yīng)提交死亡證明；居住期限界滿，可依據(jù)居住權(quán)合同注銷；居住權(quán)人放棄權(quán)利，應(yīng)提交權(quán)利人放棄權(quán)利的書面文件。依囑托注銷居住權(quán)的，應(yīng)提交囑托機(jī)關(guān)送達(dá)人的工作證、注銷居住權(quán)的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書。

（三）居住權(quán)登記的客體

居住權(quán)登記的客體即加載居住權(quán)的房屋，按照《民法典》第三百六十六條的規(guī)定，房屋用途應(yīng)為住宅以及具有居住功能的宿舍、公寓等不動產(chǎn)。

房屋應(yīng)為已進(jìn)行不動產(chǎn)首次登記且已按最小登記單元登記發(fā)證的住宅，該房屋權(quán)利歸屬應(yīng)唯一有效，不動產(chǎn)權(quán)證書所記載的內(nèi)容應(yīng)與不動產(chǎn)登記簿記載的信息一致。

二、與居住權(quán)登記有關(guān)的幾個問題

居住權(quán)登記作為一項(xiàng)新的不動產(chǎn)權(quán)利登記類型，如同鏡子的兩面，不單單要解決居住權(quán)登記本身的問題，還涉及居住權(quán)登記帶來的其他不動產(chǎn)登記的變化，其首次登記、變更登記、注銷登記與不動產(chǎn)登記的其他登記類型，如抵押權(quán)登記、查封登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、更正登記、注銷登記、司法裁定過戶備注、補(bǔ)換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書登記的相互關(guān)系，是影響居住權(quán)登記及其他不動產(chǎn)登記的關(guān)鍵所在。本節(jié)試從居住權(quán)的首次登記、變更登記及注銷登記與不動產(chǎn)其他登記的性質(zhì)、法律效力及對抗性出發(fā)，討論居住權(quán)登記與其他登記之間的關(guān)系，即已存在其他登記的，是否影響居住權(quán)登記（首次登記、變更登記、注銷登記），以及已存在居住權(quán)登記的，是否影響其他登記。

（一）居住權(quán)登記與抵押權(quán)登記是否存在對抗關(guān)系

抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，指的是為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償（參見《民法典》第三百九十四條）。提供擔(dān)保財產(chǎn)的債務(wù)人或第三人為抵押人，享有抵押權(quán)的債權(quán)人是抵押權(quán)人，而抵押人提供的擔(dān)保財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。

不動產(chǎn)抵押權(quán)登記是抵押權(quán)人和抵押人雙方共同申請登記的一種行為?！睹穹ǖ洹返谒陌倭愣l規(guī)定不動產(chǎn)抵押實(shí)行登記生效主義，抵押人以可以抵押的財產(chǎn)或者正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

從民事行為后果看，先設(shè)立抵押權(quán)，再設(shè)立居住權(quán)，抵押權(quán)人必定受到影響。在此情況下，抵押權(quán)人可依據(jù)《民法典》第四百零七條的相關(guān)規(guī)定維護(hù)其自身權(quán)益，但不影響居住權(quán)的登記，即存在抵押登記的房屋可以辦理居住權(quán)登記。

同樣地，存在居住權(quán)登記，也不影響抵押權(quán)登記。

（二）居住權(quán)登記與查封登記是否存在對抗關(guān)系

查封登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院或者其他有權(quán)機(jī)關(guān)的囑托，將對特定不動產(chǎn)進(jìn)行查封的事項(xiàng)在不動產(chǎn)登記簿上加以記載的行為。查封登記具有限制不動產(chǎn)權(quán)利人處分權(quán)的效力。在辦理了查封登記的情況下，登記機(jī)構(gòu)不予辦理處分登記。

筆者認(rèn)為，設(shè)立居住權(quán)是一種處分行為，如同轉(zhuǎn)移登記一樣，將對不動產(chǎn)權(quán)利產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，故存在查封登記的房屋不宜辦理居住權(quán)登記。

基于查封登記效力，存在居住權(quán)登記的，不影響查封登記。

（三）居住權(quán)登記與不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否存在對抗關(guān)系

轉(zhuǎn)移登記是指記載于登記簿的不動產(chǎn)權(quán)利因權(quán)利轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移，是指不動產(chǎn)權(quán)利的客體和內(nèi)容不變，而其權(quán)利人發(fā)生變化。

存在居住權(quán)登記，發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移（不含因繼承不動產(chǎn)而辦理轉(zhuǎn)移登記），受讓人承繼居住權(quán)義務(wù)人身份的，可由受讓人提交承繼義務(wù)的材料（房地產(chǎn)買賣合同已有約定的，無需提交），單方申請居住權(quán)義務(wù)人變更，居住權(quán)義務(wù)人變更應(yīng)與轉(zhuǎn)移登記同時辦理。受讓人不承繼居住權(quán)義務(wù)人身份的，應(yīng)由居住權(quán)人申請注銷居住權(quán)登記后，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

在因繼承辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，已經(jīng)設(shè)立居住權(quán)的，在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的同時，應(yīng)當(dāng)一并將居住權(quán)義務(wù)人變更為繼承人，登記類型記載為“變更登記”，登記原因記載為“繼承不動產(chǎn)導(dǎo)致義務(wù)人變更”。居住權(quán)義務(wù)人變更后，應(yīng)當(dāng)告知居住權(quán)人，并換領(lǐng)新的居住權(quán)登記證明。

辦理繼承轉(zhuǎn)移登記的遺囑中包含居住權(quán)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)居住權(quán)是否被放棄。當(dāng)事人放棄居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)?shù)綀龊炇鸱艞壘幼?quán)的書面材料或者提交放棄居住權(quán)的公證書；當(dāng)事人未放棄居住權(quán)的，可以一并申請居住權(quán)登記或者在辦理繼承權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后再行申請。另行申請居住權(quán)登記的，應(yīng)當(dāng)在繼承權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，在登記簿附記欄中記載遺囑設(shè)立居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容。

（四）居住權(quán)登記與不動產(chǎn)變更登記是否存在對抗關(guān)系

變更登記是指記載于登記簿的不動產(chǎn)權(quán)利因不動產(chǎn)權(quán)利的變更以及權(quán)利人姓名、名稱等標(biāo)識信息的變化而進(jìn)行的登記。不動產(chǎn)權(quán)利變更是指不動產(chǎn)權(quán)利人不變的情況下，其客體和內(nèi)容發(fā)生變化，如不動產(chǎn)坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變化，或者同一權(quán)利人分割或合并不動產(chǎn)而導(dǎo)致不動產(chǎn)自然狀況發(fā)生變化而作的變更登記。

已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)不影響不動產(chǎn)權(quán)利人姓名（名稱）、證件類型、證件號碼、共有性質(zhì)、不動產(chǎn)坐落名稱、用地年限等變更登記。其他影響居住權(quán)人利益的變更事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)視具體情形注銷居住權(quán)后再予辦理，或者由居住權(quán)人、不動產(chǎn)權(quán)利人共同申請居住權(quán)變更登記。

（五）居住權(quán)登記與預(yù)告登記是否存在對抗關(guān)系

預(yù)告登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動中的債權(quán)人為保障實(shí)現(xiàn)其所期望的不動產(chǎn)物權(quán)變動，按照與債務(wù)人的約定向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理的登記。

預(yù)告登記是《民法典》第二百二十一條的特別規(guī)定，實(shí)務(wù)中預(yù)告登記有四種情形：預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記、不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記、預(yù)購商品房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記。根據(jù)對存在抵押登記的房屋是否影響居住權(quán)登記的分析，存在預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記和不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記這兩種情形的，不影響居住權(quán)登記，存在預(yù)購商品房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記這兩種情形的，不宜再辦理居住權(quán)首次登記。但是，存在預(yù)告登記，不影響居住權(quán)變更登記。已經(jīng)設(shè)立的居住權(quán)，不影響抵押權(quán)預(yù)告登記的辦理。

已設(shè)立居住權(quán)的，不宜辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，但居住權(quán)人申請注銷居住權(quán)或者預(yù)告權(quán)利人提交承繼居住權(quán)義務(wù)相關(guān)材料的除外。

（六）居住權(quán)登記與更正登記是否存在對抗關(guān)系

更正登記，是指有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)錯誤時，登記機(jī)構(gòu)依權(quán)利人或者利害關(guān)系人的申請或者依職權(quán)對該錯誤事項(xiàng)加以更正而進(jìn)行的登記。這一登記旨在保護(hù)真正的權(quán)利人利益，避免因登記錯誤造成真正權(quán)利人的損失。

已設(shè)立居住權(quán)，不宜辦理更正登記，但居住權(quán)人申請注銷居住權(quán)的除外。

（七）居住權(quán)登記與不動產(chǎn)注銷登記是否存在對抗關(guān)系

不動產(chǎn)注銷登記是指因法定或約定之原因使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動產(chǎn)本身滅失時進(jìn)行的一種登記。

不動產(chǎn)注銷登記的效力是使不動產(chǎn)實(shí)體權(quán)利歸于消滅，注銷登記涉及民事主體的權(quán)利歸屬和權(quán)利內(nèi)容的調(diào)整，是各種不動產(chǎn)登記中對不動產(chǎn)權(quán)利影響最大及后果最嚴(yán)重的一種登記類型，不動產(chǎn)一旦注銷登記，在該登記單元上就不可能再有其他任務(wù)類型的登記。與抵押權(quán)相似，居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，在不動產(chǎn)注銷登記時應(yīng)確保不動產(chǎn)上無其他負(fù)擔(dān)，故已設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在注銷居住權(quán)后，再辦理不動產(chǎn)注銷登記。

（八）已辦理居住權(quán)登記的房屋是否可以再辦理居住權(quán)登記

已存在居住權(quán)登記且與登記簿記載的“住宅的范圍”等權(quán)利內(nèi)容沖突的，不宜再辦理其他居住權(quán)人申請的居住權(quán)登記，但是現(xiàn)登記的居住權(quán)人出具書面同意文件的，可以登記。

（九）居住權(quán)登記與地役權(quán)登記是否存在對抗關(guān)系

《民法典》第三百七十二條規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益。第三百七十五條對供役地權(quán)利人的義務(wù)作出規(guī)定，供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其不動產(chǎn)，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。居住權(quán)登記只是讓居住權(quán)人合法使用他人的住宅，并不會妨害地役權(quán)人行使權(quán)利，故存在地役權(quán)登記的，不影響居住權(quán)登記。

同樣地，已存在居住權(quán)登記的，也不影響地役權(quán)登記。

（十）居住權(quán)登記與司法裁定過戶備注是否存在對抗關(guān)系

司法裁定過戶備注不是一種單獨(dú)的登記類型，但在登記實(shí)務(wù)中普遍存在，是登記機(jī)構(gòu)配合司法部門的一種行政輔助手段，是所有權(quán)公示的一種特殊手段。

《民法典》第二百二十九條規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力。第兩百二十九條至第二百三十一條規(guī)定，享有物權(quán)，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的權(quán)利人，依據(jù)《民法典》第二百三十五條至第二百三十八條的規(guī)定，請求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。司法裁定過戶備注就是物權(quán)的權(quán)利和內(nèi)容因生效法律文書發(fā)生了變化，但當(dāng)事人尚未辦理不動產(chǎn)登記或尚不具備登記條件，登記機(jī)構(gòu)依生效法律文書將這種變化記載到不動產(chǎn)登記簿，反映真實(shí)的物權(quán)權(quán)利狀況，應(yīng)該說，這是登記機(jī)關(guān)在實(shí)踐中形成的一種變通做法。

登記機(jī)構(gòu)在收到司法機(jī)關(guān)的生效法律文書后，通常會在不動產(chǎn)登記簿上作司法裁決的備注，這個備注是限制交易的行政備注，對當(dāng)事人非常重要，可以有效保護(hù)其合法權(quán)益，同時也能提示不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員，該不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)變更，不能再給原登記權(quán)利人辦理其他登記手續(xù)，在效果上具有類似查封登記的效果，故已裁定過戶備注的房屋，不宜再辦理居住權(quán)登記。但是，有居住權(quán)登記的房屋可以辦理司法裁定過戶備注。

（十一）居住權(quán)登記與換證、遺失補(bǔ)發(fā)登記是否存在對抗關(guān)系

不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中，還存在因持證人遺失不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明，以及不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明破損而申請換證與遺失補(bǔ)發(fā)登記等情形。此種行為并不影響不動產(chǎn)客體及權(quán)利內(nèi)容，只是重新?lián)Q發(fā)證，故與居住權(quán)登記互不影響。

三、探討和結(jié)語

居住權(quán)是一種新的法定物權(quán)，其性質(zhì)、生效要件，設(shè)立、變更、注銷在法律和登記實(shí)務(wù)上的程序，與其他不動產(chǎn)登記事項(xiàng)的相互關(guān)系，需要法律、行政法規(guī)、規(guī)章等規(guī)范性文件作出明確、具體的規(guī)定，以確保不動產(chǎn)登記行為的合法性和有效性，在最大程度上保護(hù)權(quán)利人、利害關(guān)系人及社會公眾的利益。建議《不動產(chǎn)登記法》出臺時，將各類不動產(chǎn)權(quán)利登記的內(nèi)容、程序在該法中予以體現(xiàn)，同時修訂《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，將法律的原則性規(guī)定落實(shí)到具體的不動產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中。