鄭立寧

本文首先分析了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記管理的現(xiàn)狀，客觀分析了存在的問題，最后結(jié)合實(shí)際情況提出了合理化建議。這不僅可以在一定程度上保持社會(huì)上的穩(wěn)定，而且極大地促進(jìn)了土地管理的順利發(fā)展。

我國(guó)土地管理概述

土地管理概念

土地管理通常由國(guó)家有關(guān)部門進(jìn)行。在有效的土地資源開發(fā)利用法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃和分配土地和土地的使用，對(duì)土地資源的開發(fā)利用進(jìn)行有效的監(jiān)督和控制。要制定和實(shí)施有關(guān)法律法規(guī)，確保土地管理的落實(shí)，同時(shí)要對(duì)土壤資源進(jìn)行分類審查，對(duì)土壤資源進(jìn)行科學(xué)綜合評(píng)價(jià)。記錄土地使用情況，規(guī)范土地使用，監(jiān)督土地資源的合理利用。只有有效地實(shí)施多種土地管理，才能保證土地管理的順利發(fā)展。

土地資源管理的現(xiàn)狀

1.土地資源過度開發(fā)以及利用不合理

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)的步伐越來越快，對(duì)土地需求也越來越大，土地使用的壓力也越來越大。為了以良好的發(fā)展速度追趕上城市，一些城市要求繼續(xù)加強(qiáng)農(nóng)村資源的開發(fā)和利用，最終導(dǎo)致城鄉(xiāng)資源過度開發(fā)，這使得恢復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)的彈性和實(shí)現(xiàn)自然資源的自我更新變得困難。

2.用地緊張及土地資源的浪費(fèi)

為了適應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大。特別是在一些經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市，住房項(xiàng)目用地、公共設(shè)施用地、城市綠地等農(nóng)村資源能夠提高人們的幸福指數(shù)，這表明“供過于求”。在建設(shè)背景下，城市資源庫(kù)已嚴(yán)重過度擴(kuò)張。然而，隨著近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張，城市垃圾也屢見不鮮，城市土地閑置和利用效率低下的問題依然存在。

3.土地資源利用規(guī)劃與城市發(fā)展的步調(diào)不一致

首先，目前缺乏科學(xué)合理的城市發(fā)展和農(nóng)村資源開發(fā)利用規(guī)劃措施。中國(guó)的城市發(fā)展越來越快，但一些城市的空間規(guī)劃仍處于初級(jí)階段，不能跟上現(xiàn)有形式的發(fā)展。例如，重大城市規(guī)劃項(xiàng)目的批準(zhǔn)，包括重復(fù)的城市建設(shè)，造成了城市資源使用的混亂。其次，城市發(fā)展部制定經(jīng)濟(jì)型城市總體規(guī)劃，土地部門負(fù)責(zé)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)。在進(jìn)行城市規(guī)劃之前，雙方必須充分溝通，否則城市規(guī)劃會(huì)出現(xiàn)不一致，影響城市規(guī)劃和建設(shè)的管理。

4.土地的管理與城市建設(shè)規(guī)劃管理不相符

在城市土地利用管理方面，國(guó)家有明確的法律法規(guī)，但在實(shí)際的城市規(guī)劃和城市資源規(guī)劃管理中，往往存在不同部門不能有效配合，導(dǎo)致土地利用規(guī)劃頻繁調(diào)整，這對(duì)城市規(guī)劃和土地資源管理有一定的影響。即使導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)，也無法保證城市土地資源的有效利用。不能充分考慮城市資源功能區(qū)劃的需要，不能嚴(yán)格按照城市規(guī)劃進(jìn)行控制和管理。由于客觀的行政市場(chǎng)干預(yù)，法律規(guī)劃已成為一條死胡同。

新形勢(shì)下建立土地管理制度的必要性

任何不動(dòng)產(chǎn)都依附土地而存在

與其他土地資源相比，不動(dòng)產(chǎn)具有明確的生命、用途、位置和面積等標(biāo)志。房地產(chǎn)主要建立在產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上。為了確保產(chǎn)權(quán)的完整性和清晰性，我們需要在原有的基礎(chǔ)上改進(jìn)和優(yōu)化土壤信息，并嚴(yán)格實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記和土地管理。

加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記是嚴(yán)格土地管理的必然要求

沒有明確的土地用途或者不符合土地使用權(quán)登記條件的財(cái)產(chǎn)，其合法性受到質(zhì)疑，必然存在非法使用土地的可能性。實(shí)踐表明，忽視不動(dòng)產(chǎn)登記將產(chǎn)生重大問題。

不動(dòng)產(chǎn)登記可以促進(jìn)科學(xué)的土地管理

以產(chǎn)權(quán)登記單位代碼作為產(chǎn)權(quán)的唯一編號(hào)，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的時(shí)效性、擴(kuò)展性、唯一性和統(tǒng)一性。不可再生和不動(dòng)產(chǎn)是土地資源的固有屬性。根據(jù)協(xié)調(diào)系統(tǒng)，不動(dòng)產(chǎn)的地理位置可以精確標(biāo)記，財(cái)產(chǎn)登記單位的代碼可以用作不動(dòng)產(chǎn)的唯一編號(hào)，可以更新、擴(kuò)展和不重復(fù)，以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)最科學(xué)的統(tǒng)一登記和順序管理。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與土地管理的發(fā)展

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀

1.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

雖然國(guó)家于2014年底發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，但大部分地區(qū)仍無法按要求落實(shí)登記政策，導(dǎo)致登記數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、全面，影響最終數(shù)據(jù)結(jié)果，不執(zhí)行相關(guān)國(guó)家政策。這種情況不僅破壞了國(guó)家登記制度的合理性，而且導(dǎo)致整個(gè)財(cái)產(chǎn)登記制度停滯不前。

2.國(guó)家針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記以及審查制度有待健全

雖然物權(quán)法頒布后申請(qǐng)人提交的材料將在物業(yè)登記過程中進(jìn)行審查，物業(yè)經(jīng)紀(jì)人的工作人員也將檢查業(yè)主證書和申請(qǐng)人提交的某些必要材料是否完整，這些措施在一定程度上提高了財(cái)產(chǎn)登記的效率。但是，產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的數(shù)量也日益增多，由于產(chǎn)權(quán)登記任務(wù)繁重，產(chǎn)權(quán)登記部門員工相對(duì)較少，員工工作能力存在一定差距。這些缺點(diǎn)意味著財(cái)產(chǎn)登記工作存在許多潛在的安全風(fēng)險(xiǎn)。

3.宣傳普及不到位

任何工作的開展都離不開政府和人民的密切配合，但在不動(dòng)產(chǎn)的確認(rèn)和登記方面并沒有取得理想的效果。主要是因?yàn)檎谶@方面的知識(shí)傳播不夠徹底，甚至沒有向公眾清楚解釋什么是不動(dòng)產(chǎn)登記的問題，導(dǎo)致公眾大多數(shù)不樂意配合政府的工作。一方面，政府必須改善其表現(xiàn)，只有改變了這一現(xiàn)象，國(guó)家的相關(guān)工作才能更好地開展。

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展措施

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)交易登記管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)協(xié)會(huì)是整個(gè)房地產(chǎn)登記中最關(guān)鍵、最令人擔(dān)憂的問題。財(cái)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)的分散設(shè)立不僅給群眾帶來了重大問題，而且降低了政府工作的效率。因此，為了提高政府的公信力，必須進(jìn)一步理順不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制，將所有權(quán)登記和交易責(zé)任結(jié)合起來，提高部門效率和不動(dòng)產(chǎn)登記信息的準(zhǔn)確性。當(dāng)然，當(dāng)某些功能很難集成時(shí)，還可以通過將涉及多個(gè)部門交叉處理的問題的信息整合到記錄中的過程，創(chuàng)建一個(gè)完全接受的窗口，從而提高人口統(tǒng)計(jì)的有效性。接收所有統(tǒng)一處理的話題，隨時(shí)收集所有必要的資料，一次性接觸后自動(dòng)分發(fā)給相關(guān)部門。

2.引入公證制度

公證處不僅需要審查財(cái)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)，還必須登記與登記有關(guān)的其他程序問題。公證人完成初步調(diào)查后，應(yīng)當(dāng)利用新聞媒體公布審計(jì)內(nèi)容。在廣告發(fā)布過程中，登記機(jī)關(guān)應(yīng)立即檢查是否存在錯(cuò)誤，如果沒有異常問題，登記機(jī)關(guān)可識(shí)別實(shí)際權(quán)利的變化。主管當(dāng)局的工作人員應(yīng)對(duì)登記冊(cè)中記錄的錯(cuò)誤負(fù)責(zé)。物權(quán)法是一項(xiàng)相對(duì)負(fù)責(zé)任的民事行為，不動(dòng)產(chǎn)的繼承也需要一個(gè)公式，該公式只能通過確保繼承人擁有合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)來繼承。在繼承過程中，如果涉及多個(gè)繼承人，他們應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定和遺囑在主觀部分審查繼承程序，且形式應(yīng)為強(qiáng)制執(zhí)行人，將全部或部分遺產(chǎn)關(guān)系引入公證系統(tǒng)。

完善我國(guó)土地登記制度的對(duì)策

完善不動(dòng)產(chǎn)登記

1.明確不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

近年來，隨著改革的深入，新的產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)運(yùn)而生。如：土地使用權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)和租賃權(quán)，其中一些是制度改革的創(chuàng)新成果，另一些是現(xiàn)實(shí)和客觀的需要。一些新權(quán)利具有物權(quán)性，并得到群眾的認(rèn)可。在此背景下，迫切需要通過修改法律或起草新的法律來確認(rèn)其作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的地位，以進(jìn)一步提高政府的工作效率，充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)登記制度的作用。

2.完善不動(dòng)產(chǎn)登記的審查制度

不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)的組合是不動(dòng)產(chǎn)綜合登記最重要的要素之一。不完善的實(shí)體審查標(biāo)準(zhǔn)不能充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)登記的功能，不能保護(hù)個(gè)人的權(quán)利。我們應(yīng)該制定更嚴(yán)格的材料審查標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)檢查內(nèi)容作出更為具體和明確的規(guī)定。提高登記的準(zhǔn)確性和提高登記制度的可信度是登記制度運(yùn)作的首要任務(wù)，然而，這些并不意味著采用實(shí)質(zhì)性的審計(jì)方法，但在實(shí)踐中，我們可以考慮安全性和有效性的價(jià)值，并通過適當(dāng)?shù)拇胧┳畲笙薅鹊靥岣哂涗泝?nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和一致性。國(guó)家建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)，明確考試標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范與考試相關(guān)的內(nèi)容，保證申請(qǐng)的真實(shí)性，減少登記資料的差錯(cuò)，降低房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。

必須充分地發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)的作用

大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)并不了解財(cái)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，也不處理邊境地址、土地、住房研究和其他業(yè)務(wù)。他們往往只會(huì)進(jìn)行簡(jiǎn)單的招標(biāo)，提供房屋的相關(guān)信息，但是很難降低風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全。他也不能為買賣雙方節(jié)省資源和時(shí)間。為了實(shí)施共同財(cái)產(chǎn)登記制度，我們必須充分發(fā)揮調(diào)解人的作用。要盡快建立健全房地產(chǎn)登記經(jīng)紀(jì)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，指導(dǎo)注冊(cè)中介機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)和人員按照規(guī)則開展注冊(cè)工作。

結(jié) 論

簡(jiǎn)言之，目前的不動(dòng)產(chǎn)管理仍存在一些問題需要解決。立法零散、矛盾和缺乏凝聚力將危及各方的切身利益以及市場(chǎng)交易的秩序和安全。因此，不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)如要有效改善這些問題，應(yīng)注意優(yōu)化本身的不動(dòng)產(chǎn)管理程序，并為市民提供更有效的物業(yè)登記服務(wù)。同時(shí)，必須盡快采取有效措施，制定相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范財(cái)產(chǎn)登記和土地管理制度，以改進(jìn)我國(guó)的財(cái)產(chǎn)登記和管理。它可以有效地提高人們的幸福感，這對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)非常重要。

（山東省聊城市莘縣自然資源和規(guī)劃局）

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