彭哲

摘要：為了探究政府控管措施在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全管理中的應(yīng)用，筆者先對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行闡述，探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的主要表現(xiàn)形式，總結(jié)泡沫經(jīng)濟(jì)的典型特征，并提出政府控管房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景。得出，當(dāng)前我國(guó)局部地區(qū)仍然存在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象，住房供給、供需不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控失衡，因此在今后工作中，應(yīng)該立足政府控管的主導(dǎo)地位，利用“看得見的手”，把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策，做好動(dòng)態(tài)性、專業(yè)性調(diào)整，頒布房地產(chǎn)系列條例，加快貨幣政策轉(zhuǎn)型，構(gòu)建泡沫經(jīng)濟(jì)預(yù)警體系。

關(guān)鍵詞：政府控管;經(jīng)濟(jì)安全;房地產(chǎn);表現(xiàn)形式;應(yīng)用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著重要的地位，從宏觀層面來(lái)講，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)，如今部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲現(xiàn)象，并帶來(lái)一定的住房問(wèn)題和保障問(wèn)題。為了抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，中央政府與地方政府出臺(tái)一系列政策，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，避免房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過(guò)熱，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，做好自身角色定位，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，取得了良好的成效。

一、基本概述

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（Real estate economy）從本質(zhì)上講，指以房地產(chǎn)為調(diào)查對(duì)象，結(jié)合房地產(chǎn)生產(chǎn)力，探究房地產(chǎn)市場(chǎng)四要素（生產(chǎn)+分配+交換+分配）對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要影響，是各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱，探究局部和整體的房?jī)r(jià)問(wèn)題、住房供給問(wèn)題、需求問(wèn)題等，并在社會(huì)主義發(fā)展新時(shí)期，展現(xiàn)出商品性、多元性、社會(huì)性特征。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全就是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本概念中衍生出來(lái)的，主要目的就是讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)始終保持在一個(gè)“良性”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，避免一些不可預(yù)測(cè)因素、帶有消極影響因素的事件發(fā)生，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行。構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)安全預(yù)警體系，將時(shí)間維度和空間維度相結(jié)合，構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)安全分析框架，合理規(guī)避價(jià)格問(wèn)題、投資問(wèn)題等。

（二）政府控管

政府控管就是指地方政府在中央政府的有效指導(dǎo)下，利用宏觀調(diào)控+微觀調(diào)控的方式，從發(fā)展角度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)節(jié)處理、政策處理、資源處理，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中政府控管主要以政策調(diào)控為首，經(jīng)歷了擴(kuò)張期（1978年～2009年）、緊縮期（2010年～2013年）、刺激期（2014年～2016年）、加強(qiáng)收縮期（2017年～至今），房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的政府（政策）調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)。通過(guò)多種方式，防范經(jīng)濟(jì)安全風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行靈活調(diào)控，穩(wěn)定資產(chǎn)增速，保持國(guó)民及地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)盲目擴(kuò)張，促進(jìn)資源高效配置。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的主要表現(xiàn)形式

房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的主要表現(xiàn)形式，這種現(xiàn)象可以簡(jiǎn)單描述為：房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在連續(xù)性交易中不能正確反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫，出現(xiàn)陡然漲價(jià)問(wèn)題，并且隨著價(jià)格的上漲，也會(huì)在今后出現(xiàn)價(jià)格的暴跌，泡沫突然破裂，帶給國(guó)民經(jīng)濟(jì)重創(chuàng)，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，商品供求嚴(yán)重失衡，引起房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)，呈現(xiàn)出不規(guī)律的表現(xiàn)形式。

泡沫經(jīng)濟(jì)的典型特征。1. 在房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格方面：價(jià)格持續(xù)上漲，并且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，通常連續(xù)數(shù)年;2. 在金融領(lǐng)域方面：存在較高金融風(fēng)險(xiǎn)，信貸增加，關(guān)于房地產(chǎn)的債務(wù)增加，家庭儲(chǔ)蓄率下降;3. 在宏觀經(jīng)濟(jì)方面：GDP連續(xù)數(shù)年持續(xù)增高，其中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的提升起到重要作用，經(jīng)濟(jì)極度繁榮，投資極度活躍，甚至帶來(lái)房地產(chǎn)投機(jī)行為，消費(fèi)增加;4. 政策方面：貨幣政策放寬，新投資者源源不斷出現(xiàn)，民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)持有樂觀預(yù)期。泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后的特征。1. 在房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格方面：資產(chǎn)價(jià)格急速下跌，并且發(fā)生突然;2. 在金融領(lǐng)域方面：銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)不善，信貸難以及時(shí)收回，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)隱患甚至是損失，供求極度不平衡，財(cái)政危機(jī)爆發(fā)，并引發(fā)一定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，降低國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱度，出現(xiàn)巨額不良債權(quán); 3. 在宏觀經(jīng)濟(jì)方面：GDP 急速下滑，經(jīng)濟(jì)極度蕭條（局部和整體），消費(fèi)投資停滯;4. 在社會(huì)方面：失業(yè)率增加，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)大幅下降，“僵尸企業(yè)”數(shù)量增多，民眾對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)失去信心，房地產(chǎn)股票市場(chǎng)暴跌，引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)安全問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全政府控管的背景

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控失衡

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控失衡是政府控管行為中最重要的現(xiàn)實(shí)背景，我國(guó)眾多大型實(shí)業(yè)集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中都有涉足，房地產(chǎn)投資總額逐漸升級(jí)，并上漲到10億余元，開發(fā)投資項(xiàng)目逐漸增多，市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的問(wèn)題，資本逐利現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)在出售過(guò)程中，居民（散戶）在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中處于被動(dòng)地位，經(jīng)營(yíng)者的相互競(jìng)爭(zhēng)，再加之我國(guó)土地供給有限，直接導(dǎo)致地價(jià)越發(fā)攀升，信息不對(duì)稱直接或間接地引發(fā)“市場(chǎng)失靈”，從這一層面來(lái)講，利用政府這雙“看得見的手”，去解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中“看不見的手”失靈而引發(fā)的一系列問(wèn)題，提升信息公開透明度。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱

自從改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)40余年的發(fā)展，已經(jīng)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項(xiàng)重要因素，對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不容小覷，但是也應(yīng)該注意到的一點(diǎn)就是，房地產(chǎn)行業(yè)必須依托其他產(chǎn)業(yè)，不能獨(dú)立發(fā)展，比如金融業(yè)、實(shí)體企業(yè)等，大多經(jīng)濟(jì)實(shí)業(yè)的投資回報(bào)期限較長(zhǎng)，難以在短期內(nèi)獲得穩(wěn)定、高額的回報(bào)，因此直接導(dǎo)致向房地產(chǎn)業(yè)靠攏，發(fā)揮巨大的“乘數(shù)效應(yīng)”。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)匯聚了大量的資金，但是市場(chǎng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈條并未完全健全，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在對(duì)接差異，因此政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控就成為歷史和現(xiàn)實(shí)的必然，在一定程度上解決了信息不對(duì)稱問(wèn)題，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定，改善了購(gòu)房者的弱勢(shì)地位，通過(guò)合理手段，有效解決市場(chǎng)失衡，抑制影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的不良因素。

（三）住房供需不足，仍然存在“炒房”現(xiàn)象

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的今天，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在一定程度上解決了居民/農(nóng)民的城市性住房問(wèn)題，但是也同樣存在投資者/投機(jī)者的“炒房”行為，造成物資需求不斷加大、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模偏大、房?jī)r(jià)迅速上漲等現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)安全，甚至部分機(jī)構(gòu)不能有效控制土地管理量，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的居住屬性被貶低，中低收入家庭住房負(fù)擔(dān)加劇。因此，政府相關(guān)管理部門（8大部門）出臺(tái)《規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知2021》，專項(xiàng)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)交易亂象，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)的總體戰(zhàn)略規(guī)劃，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，從房地產(chǎn)開發(fā)、住房租賃、房屋買賣、物業(yè)服務(wù)等多種維度，依法有效開展整治工作，發(fā)揮部門協(xié)同作用，持續(xù)加大懲處力度，防范和化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)政府控管的主要職能。

四、政府控管在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全管理中的具體應(yīng)用

（一）加快貨幣政策轉(zhuǎn)型，優(yōu)化貨幣政策調(diào)控

政府以及相關(guān)房地產(chǎn)部門為了抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象，已經(jīng)出臺(tái)了一系列貨幣政策，在一定程度上維護(hù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，但是也應(yīng)該注意到貨幣政策不可避免地會(huì)出現(xiàn)反彈現(xiàn)象，頻繁地調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用并不明顯，而且難以長(zhǎng)期對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行維護(hù)，甚至?xí)斐上M(fèi)者的不良預(yù)期。因此應(yīng)該充分發(fā)揮政府控管的宏觀作用，加快推進(jìn)貨幣政策轉(zhuǎn)型，靈活調(diào)整利率，使用價(jià)格型貨幣政策，維護(hù)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，以利率走廊機(jī)制為核心，加快利率市場(chǎng)化改革，保證資金向預(yù)期目標(biāo)流動(dòng)，推動(dòng)銀行間同業(yè)拆放市場(chǎng)，發(fā)揮各種貨幣政策工具的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)金融市場(chǎng)。其次，還應(yīng)該建立健全相配套的執(zhí)行機(jī)制，尤其應(yīng)該健全監(jiān)督機(jī)制和項(xiàng)目審批責(zé)任機(jī)制，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目用地規(guī)劃前置性，把公共權(quán)力置于群眾的監(jiān)督之下，明確規(guī)劃和設(shè)計(jì)的各項(xiàng)要求，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)根基，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮其將來(lái)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有效控制房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)物價(jià)，避免一系列的連鎖反應(yīng)，比如在2021年8月央行提出：始終堅(jiān)持房地產(chǎn)貨幣政策“三不變”，降低房地產(chǎn)貸款（全部新增貸款比重由39%下降到24%），嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)過(guò)度投資投機(jī)行為，禁止其擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，加快住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）利用限購(gòu)政策，做好動(dòng)態(tài)性、專業(yè)性調(diào)整

持續(xù)推進(jìn)地方性房地產(chǎn)限購(gòu)政策，完善房地產(chǎn)限購(gòu)執(zhí)行機(jī)制和體系，健全政策性調(diào)控手段，從本地出發(fā)，堅(jiān)持實(shí)際，從宏觀角度出發(fā)，作出科學(xué)性、整體性規(guī)劃，細(xì)化限購(gòu)政策內(nèi)容和管理?xiàng)l例，并完善相應(yīng)配套措施。比如杭州市調(diào)整城鎮(zhèn)職工購(gòu)房貸款政策，推出定價(jià)自律機(jī)制，對(duì)限購(gòu)機(jī)制進(jìn)行全新規(guī)劃，在主城行政區(qū)域的杭州戶籍家庭，可以購(gòu)買兩套住房，如果是成年人士，可以購(gòu)買1套住房（含離異），對(duì)于連續(xù)繳納2年（及以上）社保的非本市戶籍人員，視為擁有購(gòu)房資格（購(gòu)買1套住房），嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房產(chǎn)交易行為。再比如：鄭州地區(qū)為了增加住宅性質(zhì)土地的供應(yīng)量，規(guī)范房地產(chǎn)交易和發(fā)展，限制預(yù)售商品房?jī)r(jià)格，出臺(tái)相關(guān)限制政策，提升購(gòu)買第二套住房的貸款利率，實(shí)行全面的購(gòu)房調(diào)控策略，通過(guò)釋放土地供應(yīng)+限制貸款+限制房?jī)r(jià)等多種政府管控，打擊了部分購(gòu)房者的主觀意愿，彰顯鄭州房地產(chǎn)交易調(diào)控決心，借鑒杭州市政策管控的基礎(chǔ)上，對(duì)買房者的身份進(jìn)行放寬，即：具有副高級(jí)及以上職稱/本科及以上學(xué)歷，在本地居住滿兩年，都可以具備買房資格。在限購(gòu)的基礎(chǔ)上，有效緩解了房地產(chǎn)供需不平衡問(wèn)題，完善相應(yīng)配套措施，實(shí)現(xiàn)了限購(gòu)政策的升級(jí)，從動(dòng)態(tài)性、專業(yè)性的角度，做好行政全域的房地產(chǎn)發(fā)展，適當(dāng)調(diào)整規(guī)定政策，嚴(yán)格監(jiān)督每個(gè)程序，實(shí)現(xiàn)政府管控的科學(xué)調(diào)節(jié)。

（三）把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策，提升住房有效供給

加強(qiáng)調(diào)控能力建設(shè)，逐步建立完善的財(cái)政政策、土地供應(yīng)政策，強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制，通過(guò)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移支付+行政干預(yù)，有效抑制房?jī)r(jià)，把握好房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控重點(diǎn)問(wèn)題，提升對(duì)房地產(chǎn)成本開發(fā)的管控，提升宏觀政策有效性，逐步改革土地稅收政策，避免出現(xiàn)市場(chǎng)不良行為，規(guī)范二手房出租、群體住房問(wèn)題。比如2021年修訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，增加住房有效供應(yīng)，完善保障性住房供應(yīng)體制，開發(fā)新的購(gòu)房融資方式，擴(kuò)寬保障性住房來(lái)源，減少了閑置性房屋資源的浪費(fèi)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，降低開發(fā)成本，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，相關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)本地實(shí)際情況，制定住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全現(xiàn)象，適當(dāng)增加公共租賃住房，有效增加市場(chǎng)供應(yīng)。確保各地安居工程建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，明確保障性住房的最低比例，建立多層次的住房體系，尤其是對(duì)城鎮(zhèn)中低收入家庭，以補(bǔ)貼房?jī)r(jià)的方式，緩解其住房難問(wèn)題，充分利用社會(huì)資源，低價(jià)收購(gòu)一些空置房，建設(shè)大量的公有住房，在有效消化空置房的同時(shí)，通過(guò)再分配穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)供需緊張問(wèn)題。以財(cái)政預(yù)算安排為主，重視宏觀調(diào)控，滿足中低層收入的群體需求，防止住房?jī)r(jià)格虛增現(xiàn)象，引導(dǎo)多方主體參與，利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)，從實(shí)際出發(fā)，因城施策，保障“十四五”保障性租賃住房目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（四）推動(dòng)地方政府政策落地，增加房地產(chǎn)新稅種

落實(shí)好中央政府的宏觀政策，政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變自身“利益者”角色，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行改革，增加房地產(chǎn)新稅種，依據(jù)法定權(quán)力，對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)和干預(yù)，調(diào)整和完善土地增值稅，增加房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，運(yùn)用稅收杠桿的作用，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人收益，在一定程度上調(diào)節(jié)貧富差距，使得住房登記制度透明化，增設(shè)閑置和荒蕪稅，減少農(nóng)村土地資源浪費(fèi)。完善土地支持政策。通過(guò)“土地增值稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納）+個(gè)人所得稅（住房者繳納）+營(yíng)業(yè)稅（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者繳納）+企業(yè)所得稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納）”方式，對(duì)房地產(chǎn)供給征稅，直接增加住房購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)（增加印花稅、房產(chǎn)稅和契稅等），在一定范圍內(nèi)規(guī)范了市場(chǎng)房地產(chǎn)投機(jī)者的行為，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)象，推動(dòng)地方政府政策落地。其次稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)信息共享，按照規(guī)定引導(dǎo)納稅人進(jìn)行減免稅申報(bào)，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控配套政策，制定與修改法律法規(guī)，政府推動(dòng)立法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效監(jiān)管，促進(jìn)具體政策內(nèi)容細(xì)化，需根據(jù)其政策目標(biāo)，填補(bǔ)法律法規(guī)上的“空白”，在住房市場(chǎng)化階段，保障政策執(zhí)行環(huán)境，發(fā)布適應(yīng)性、針對(duì)性房地產(chǎn)秩序規(guī)范制度，完善法律法規(guī)。規(guī)避住房“陰陽(yáng)合同”導(dǎo)致的二手房交易備案制度混亂等現(xiàn)象，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全事件的發(fā)生率，避免稅費(fèi)的流失，有效防止開發(fā)商抽逃資金，是規(guī)范市場(chǎng)秩序的根本途徑，約束中介的經(jīng)濟(jì)行為，優(yōu)化房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)制，完善相應(yīng)的法律責(zé)任，對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊和追責(zé)。

（五）構(gòu)建泡沫經(jīng)濟(jì)預(yù)警體系，維護(hù)金融秩序與金融業(yè)務(wù)

為了有效避免和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，政府部門應(yīng)該構(gòu)建穩(wěn)定的預(yù)警機(jī)制，完善動(dòng)態(tài)預(yù)警體系，根據(jù)當(dāng)前預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，確立狀態(tài)空間模型和預(yù)警閾值，選擇預(yù)警指標(biāo)，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從信貸角度，維護(hù)好金融秩序與金融業(yè)務(wù)，控制高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)價(jià)格，抑制房地產(chǎn)價(jià)格泡沫膨脹。拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道，從資本市場(chǎng)吸收資金，吸引海外投資基金，緩解中小企業(yè)融資壓力，建立合理的金融結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體的多元化發(fā)展，減少我國(guó)不良資產(chǎn)的出現(xiàn)，建立存款保險(xiǎn)制度，從根源控制資產(chǎn)價(jià)格泡沫，金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)調(diào)整杠桿率的方法，監(jiān)控貨幣流動(dòng)，降低最高貸款乘數(shù)，打破原有的升值預(yù)期。適當(dāng)放寬匯率浮動(dòng)空間，體現(xiàn)出金融體系的順周期性，在必要時(shí)推進(jìn)差別化住房信貸政策，創(chuàng)新房地產(chǎn)抵押貸款工具，依據(jù)消費(fèi)者的偏好，推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng)，創(chuàng)新住房金融市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)金融手段調(diào)控，從而達(dá)到標(biāo)本兼治，履行政府相關(guān)部門的經(jīng)濟(jì)管控職能，抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全事件的爆發(fā)概率。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還存在一定的發(fā)展不足。因此筆者建議在今后工作中，政府以及相關(guān)部門要強(qiáng)化管控行為，提升住房有效供給，制定與修改法律法規(guī)，推動(dòng)立法，維護(hù)金融秩序與金融業(yè)務(wù)，把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策，做好動(dòng)態(tài)性、專業(yè)性調(diào)整，加快推進(jìn)貨幣政策轉(zhuǎn)型，靈活調(diào)整利率，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從信貸角度，構(gòu)建泡沫經(jīng)濟(jì)預(yù)警體系，滿足中低層收入的群體需求，防止住房?jī)r(jià)格虛高現(xiàn)象，優(yōu)化住房保障建設(shè)。

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（作者單位：重慶市沙坪壩不動(dòng)產(chǎn)登記中心）