摘要：今年政府工作報(bào)告提出加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。但是依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，應(yīng)積極推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目融資模式，支持保障性租賃住房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：REITs;保障性租賃住房;融資模式

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）04-0043-03 收稿日期：2022-03-10

作者簡(jiǎn)介：鞠傳霄，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究所博士后。

1 當(dāng)前我國(guó)保障性租賃住房市場(chǎng)形勢(shì)

2020年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)服務(wù)人口數(shù)量已突破2億人。2021年7月，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，明確各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目納入到基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)試點(diǎn)范圍。2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個(gè)試點(diǎn)城市的占比超過(guò)80%。其中，杭州在2021年首批集中出讓涉租賃地塊成交情況中成交涉租賃地塊數(shù)量50塊，位居第一;租賃建筑面積111.09萬(wàn)平方米，租賃建筑面積占涉總成交面積14.68%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)人口凈流入最多的10個(gè)城市分別是深圳、上海、廣州、北京、東莞、成都、蘇州、佛山、杭州和鄭州，預(yù)計(jì)我國(guó)租賃住房REITs項(xiàng)目也將大量集中于一二線城市。

2 REITs運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)及應(yīng)用

2.1 REITs項(xiàng)目運(yùn)行模式

REITs是一種以發(fā)行證券的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分紅給投資者的一種信托基金。

REITs在性質(zhì)上等同于基金，既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于封閉式基金。主要通過(guò)“拆分銷售資產(chǎn)”——“REITs進(jìn)行上市”兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的盤活和提高運(yùn)營(yíng)效益。REITs通過(guò)聚集資金為中小投資者提供了參與房地產(chǎn)業(yè)投資的機(jī)會(huì)，并由專業(yè)團(tuán)隊(duì)將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，保障投資人獲取穩(wěn)定收益。此外，REITs項(xiàng)目基金上市后，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性。

2.2 REITs融資模式在我國(guó)的應(yīng)用

目前世界上多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了REITs制度，覆蓋美洲、歐洲、亞洲、大洋洲，既有發(fā)達(dá)國(guó)家也有發(fā)展中國(guó)家。我國(guó)金融市場(chǎng)對(duì)REITs的研究、論證和實(shí)踐也有較長(zhǎng)的歷史?；A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)早期限定于交通設(shè)施、市政工程、污染治理項(xiàng)目、新基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定領(lǐng)域。2021年6月29日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將保障性租賃住房正式納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。2021年8月，北京成功發(fā)行了全國(guó)首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品“國(guó)開—北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該專項(xiàng)計(jì)劃的底層資產(chǎn)為北京保障房中心持有的公共租賃住房，發(fā)行總額4億元，優(yōu)先級(jí)票面利率3.35%，創(chuàng)下不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品新低。作為全國(guó)首單公租房私募REITs產(chǎn)品，該專項(xiàng)計(jì)劃為公租房資產(chǎn)開展私募REITs融資所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)包括資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)處理等探明了道路，為公租房資產(chǎn)合法合規(guī)開展私募REITs融資進(jìn)行了有益探索，對(duì)公租房公募REITs的推出起到了重要引導(dǎo)作用。

3 當(dāng)前我國(guó)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目申報(bào)條件

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》要求，REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)主要包括六項(xiàng)基本條件。一是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán);二是土地使用依法合規(guī);三是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性;四是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成熟穩(wěn)定。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%;五是首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元，以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的各類資產(chǎn)規(guī)模原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍;六是發(fā)起人項(xiàng)目公司、基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融監(jiān)管、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規(guī)記錄。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題或重大合同糾紛。

4 推進(jìn)我國(guó)保障性住房REITs融資模式發(fā)展建議

4.1 完善高質(zhì)量REITs項(xiàng)目庫(kù)

結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)要求，廣泛篩選儲(chǔ)備京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角等重點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房資產(chǎn)，涵蓋集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、國(guó)有租賃用地、存量閑置房屋改造等多種符合保障性租賃住房政策導(dǎo)向的資產(chǎn)類型，優(yōu)先選擇符合條件的公租房、廉租房和租賃住房專項(xiàng)用地等項(xiàng)目。

4.2 試點(diǎn)“雙基金”發(fā)展模式

考慮設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)投資基金，該私募基金是部分項(xiàng)目建設(shè)的主要資金來(lái)源，基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)之間建立合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，與公募REITs對(duì)接可形成一個(gè)良好資本循環(huán)模式，但需保留資金用途，盡量避免較大比例的公募資金用于歸還基金投資人，使募集資金不能用于新增有效投資。

4.3 培育與引進(jìn)相關(guān)專業(yè)人才

REITs模式的運(yùn)作需要基金、證券、房地產(chǎn)管理等多方面的技術(shù)支持，需要從業(yè)人員具備一定的技術(shù)水平。需要引入具有REITs管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，同時(shí)培養(yǎng)國(guó)內(nèi)基金和資產(chǎn)管理人才，提升從業(yè)人員的整體工作素質(zhì)。此外，應(yīng)鼓勵(lì)有條件的私募基金爭(zhēng)取公募基金牌照，支持各類內(nèi)外資企業(yè)申請(qǐng)公募基金管理人資質(zhì)并開展公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)，積累公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

4.4 加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的監(jiān)管

一是強(qiáng)化政府部門監(jiān)管，針對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，維護(hù)保障性住房供應(yīng)市場(chǎng)的公平公正性;二是強(qiáng)化保障性租賃住房對(duì)象的準(zhǔn)入和退出機(jī)制的監(jiān)管，落實(shí)保障性租賃住房政策，維護(hù)國(guó)家、投資者以及低收入家庭的利益;三是強(qiáng)化保障性租賃住房制度實(shí)施機(jī)構(gòu)的工作效果、工作效率的監(jiān)管，建立科學(xué)合理的監(jiān)管系統(tǒng)。