黃德州 王永偉 劉翔

摘要：因人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而辦理不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)常見(jiàn)而又存在較高登記風(fēng)險(xiǎn)的情形。如何判定申請(qǐng)材料是否生效，登記程序應(yīng)如何啟動(dòng)，結(jié)合案例具體分析。

關(guān)鍵詞：生效;單方申請(qǐng);不動(dòng)產(chǎn)登記

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）04-0063-03 收稿日期：2022-02-11

作者簡(jiǎn)介：黃德州、王永偉、劉翔，鄒城市自然資源和規(guī)劃局。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條規(guī)定：“因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，屬于因人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)”。本文就生效法律文書或人民政府的生效決定在登記實(shí)務(wù)中的應(yīng)用進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

1 啟動(dòng)程序

依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的啟動(dòng)方式不同，可以把不動(dòng)產(chǎn)登記分為依申請(qǐng)登記、依囑托登記和依職權(quán)登記，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)因人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定引起的不動(dòng)產(chǎn)登記的啟動(dòng)程序做出了詳細(xì)規(guī)定。其第19條規(guī)定，當(dāng)事人可以持人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記：（一）人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的;（二）人民檢察院、公安機(jī)關(guān)依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的;（三）人民政府依法做出征收或者收回不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記的;（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。根據(jù)規(guī)定可以看出，適用于依囑托啟動(dòng)的登記包括：一是因行政訴訟形成的生效決定要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記的;二是對(duì)時(shí)效性要求最嚴(yán)格，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)即時(shí)將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查封登記;三是人民政府授權(quán)部門履職完成后形成的征收和收回生效決定。

這里存在兩個(gè)法律思考，一是依據(jù)《民法典》第229條“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，物權(quán)在文書或者決定生效時(shí)從法律意義上講就已經(jīng)登記完成，既然核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書變成了增加公信力、提升安全性的宣示登記行為，登記機(jī)構(gòu)能否在法律文書或者決定生效的同時(shí)，依囑托將登記內(nèi)容直接寫入不動(dòng)產(chǎn)登記簿呢？這就又涉及到國(guó)家先稅后證的征管規(guī)定，《契稅法》第11條規(guī)定：納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。依囑托直接將登記信息寫入登記簿的方式存在偷逃稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)增加后期稅收征管的難度，看似矛盾的規(guī)定如何調(diào)和是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在“放管服”改革大背景下尋求創(chuàng)新突破的方向。

第二個(gè)法律思考是把《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條和《民法典》第229條拆分來(lái)看，存在人民政府生效的決定和人民政府的征收和收回決定的不同，筆者認(rèn)為這里的不同正是體現(xiàn)了國(guó)家平等保護(hù)物權(quán)的基本原則?！睹穹ǖ洹返?07條規(guī)定：國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律平等保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵犯。人民政府的征收和收回決定是在授權(quán)部門履行完法定程序、處理完民事關(guān)系后形成的，包括自然資源主管部門的土地收儲(chǔ)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局部門的房屋拆遷，征收和收回決定多是土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的滅失，因此可以在征收決定生效時(shí)發(fā)生效力;人民政府生效的決定包括但不限于征收和收回，還包括國(guó)有資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)、國(guó)有土地的作價(jià)出資、國(guó)有企業(yè)的改制等情形，國(guó)有經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是平等的市場(chǎng)主體，應(yīng)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)一樣向法定的登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，履行登記程序，只有公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境才能發(fā)揮國(guó)有經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊作用，提升民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的活力。

鄒城市響應(yīng)國(guó)家“放管服”改革要求、著力優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，建立了司法、稅務(wù)、登記的協(xié)作互助機(jī)制，人民法院在處置涉訴不動(dòng)產(chǎn)程序中產(chǎn)生的稅費(fèi)依法優(yōu)先從拍賣、變賣價(jià)款中扣除，解決了涉訴不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征繳難的問(wèn)題，同時(shí)依托市級(jí)政務(wù)服務(wù)安全網(wǎng)絡(luò)，將涉法不動(dòng)產(chǎn)登記受理端前置至人民法院，打造了文書生效即受理、線上審核不見(jiàn)面審批的零空間距離服務(wù)模式，有效提升了涉訴財(cái)產(chǎn)保全的成功率。

2 實(shí)務(wù)難點(diǎn)

在登記實(shí)務(wù)操作、審核的過(guò)程中，我們通過(guò)兩個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題繼續(xù)探討。

第一個(gè)是如何認(rèn)定申請(qǐng)人提供的法律文書已經(jīng)生效和法律文書對(duì)登記的指導(dǎo)深度。法律文書的生效日期既不是文書的簽署日期，也不是送達(dá)日期，而是隨著上訴權(quán)、抗訴權(quán)等二次訴訟救濟(jì)權(quán)利消滅后形成的法定日期。比如，一審民事判決書的生效日期是在送達(dá)后15日的上訴期屆滿日的次日，民事調(diào)解書的生效日應(yīng)是雙方當(dāng)事人簽收日，也就是說(shuō)法律文書的生效日期是隨著法院的審判活動(dòng)依法產(chǎn)生的。針對(duì)這一點(diǎn)，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》也作出了詳細(xì)的規(guī)定：申請(qǐng)人提交的人民法院裁判文書、仲裁委員會(huì)裁決書應(yīng)當(dāng)為已生效的法律文書。提交一審人民法院裁判文書的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交人民法院出具的裁判文書已經(jīng)生效的證明文件等相關(guān)材料，即時(shí)生效的裁定書、經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字的調(diào)解書除外。這里需要解讀一下終審，終審是法院對(duì)案件的最后一級(jí)審判，上訴人的訴訟救濟(jì)權(quán)利已經(jīng)行使完畢，無(wú)需提供生效的證明文書。法律文書生效是不動(dòng)產(chǎn)登記受理的前提，登記風(fēng)險(xiǎn)往往隱藏在對(duì)法律文書判決結(jié)果的審核中，判決結(jié)果可以指導(dǎo)登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況和權(quán)利狀況的目的認(rèn)定，代替登記原因證明材料使用，但判決結(jié)果要清晰、明確，符合單方申請(qǐng)的情形，非必要不得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物理或者功能的分割。比如我們審核中常見(jiàn)的某某處不動(dòng)產(chǎn)由張某居住使用，就是典型地破壞了不動(dòng)產(chǎn)的功能完整性，當(dāng)然這種判決也是法院基于案情整體的考量，判決目的也未必在于指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記，但是登記機(jī)構(gòu)還是應(yīng)該憑借積累的經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度盡到審慎性審查的義務(wù)。

第二個(gè)是人民法院送達(dá)了不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶協(xié)助執(zhí)行通知書，但是審核發(fā)現(xiàn)送達(dá)法院或文書案號(hào)非標(biāo)的物查封法院或同一案件。依據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理的土地、房屋權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)”的規(guī)定，看似登記機(jī)構(gòu)只要向送達(dá)法院提出了審查建議，就可以繼續(xù)執(zhí)行，但筆者認(rèn)為值得商榷。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2016〕6號(hào)）“執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)（以下簡(jiǎn)稱查封）法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，非查封法院在標(biāo)的物處置權(quán)上存在瑕疵，需要按照相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行案件移送后持首先查封法院移送執(zhí)行函辦理相關(guān)手續(xù)。針對(duì)此類問(wèn)題，筆者認(rèn)為若執(zhí)行法院和查封法院為同一法院，即使送達(dá)的文書案號(hào)不是查封案號(hào)，也不影響法院對(duì)標(biāo)的物的處置權(quán)，是否履行案件移送程序是法院內(nèi)部的工作范圍，登記機(jī)構(gòu)在提出審查建議的同時(shí)不應(yīng)終止執(zhí)行協(xié)助事項(xiàng)，反之送達(dá)法院和執(zhí)行法院不是同一法院的情形需提供移送執(zhí)行函。