某市登記機(jī)構(gòu)：自然資源部印發(fā)的《居住權(quán)等登記辦法（試行）》第2條規(guī)定：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)憑當(dāng)事人單方提交的生效遺囑、遺囑人死亡證明等材料辦理居住權(quán)首次登記;居住權(quán)登記可以先于繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記辦理，可以與繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記一并辦理，也可以在繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之后、再次轉(zhuǎn)移登記之前辦理。問：以遺囑設(shè)定居住權(quán)為什么可以單方申請？為何可以在三個(gè)不同的時(shí)點(diǎn)申請登記？

金紹達(dá)：按《民法典》規(guī)定，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時(shí)就發(fā)生效力，而居住權(quán)則應(yīng)當(dāng)從完成登記時(shí)才生效。如果單從這一規(guī)定來看，住宅所有權(quán)的繼承應(yīng)是先于居住權(quán)的成立，居住權(quán)登記應(yīng)在繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記完成之后、再次轉(zhuǎn)移登記之前申請。

然而，《民法典》同時(shí)規(guī)定“自然人可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)”（第1133條），當(dāng)事人可以“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)”（第371條）。所以，設(shè)立居住權(quán)這一行為是被繼承人作出的，而并非繼承人繼承后再行設(shè)定。且遺囑是單方的民事法律行為，只要遺囑人作出意思表示，即可成立，而無須他人同意。因此，以遺囑設(shè)定居住權(quán)的，可以先于繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記辦理，由居住權(quán)人單方申請登記，而無須他人協(xié)助。否則，可以“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)”這一法律規(guī)定就難以付諸實(shí)踐。

如果是遺囑繼承，居住權(quán)登記一般是在繼承人辦理繼承的轉(zhuǎn)移登記時(shí)一并申請，即使繼承人沒有會(huì)同居住權(quán)人同時(shí)申請居住權(quán)登記，但在辦理繼承的轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)在審查時(shí)看到遺囑中設(shè)立居住權(quán)的內(nèi)容時(shí)，會(huì)要求當(dāng)事人一并申請。 因?yàn)槔^承除了對權(quán)利的繼承外，對財(cái)產(chǎn)上附有的義務(wù)也應(yīng)當(dāng)同時(shí)承受，不能只辦理財(cái)產(chǎn)的繼承而不考慮財(cái)產(chǎn)上附有的義務(wù)。

在繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記完成之后、再次轉(zhuǎn)移登記之前辦理遺囑設(shè)定居住權(quán)登記的應(yīng)很少。當(dāng)存在以遺囑方式設(shè)定居住權(quán)的情形時(shí)，登記機(jī)構(gòu)如果只辦理繼承的轉(zhuǎn)移登記，登記的權(quán)利與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)就不再一致，再是繼承人如果將繼承取得的房屋設(shè)定抵押或是繼承的房屋被法院查封，那就會(huì)影響到居住權(quán)的登記。因而，在這種情況下登記機(jī)構(gòu)不能先行辦理繼承登記。

那為何規(guī)定可以在繼承不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之后、再次轉(zhuǎn)移登記之前辦理呢？這是因?yàn)橛械谋焕^承人可能僅以遺囑設(shè)定居住權(quán)，而對房屋所有權(quán)的繼承問題并未作出遺囑。繼承人以法定繼承辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，如果繼承人規(guī)避了居住權(quán)問題，登記機(jī)構(gòu)是較難發(fā)現(xiàn)的，因此就會(huì)為申請人辦理，使繼承人先取得房屋所有權(quán)。而如果沒有這一規(guī)定，居住權(quán)人日后辦理居住權(quán)登記就會(huì)遇到障礙。