甄愛(ài)軍

現(xiàn)階段市場(chǎng)下行的三大核心問(wèn)題依舊懸而未決，體現(xiàn)于市場(chǎng)信心缺失、房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力透支等，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。

樓市銷(xiāo)售仍然低迷

從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)來(lái)看，銷(xiāo)售狀況并無(wú)明顯的改善，整體上依然處于筑底階段。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1～7月，商品房銷(xiāo)售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%;商品房銷(xiāo)售額75763億元，同比下降28.8%;相較1～6月，同比降幅分別擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)和收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

單就7月當(dāng)月的情況來(lái)看，商品房銷(xiāo)售規(guī)模在短暫增長(zhǎng)之后明顯回落。數(shù)據(jù)表明，7月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為9255萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額9691億元，環(huán)比下降均超四成，較5月分別下降16%和8%;同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴(kuò)大了10個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，庫(kù)存壓力隨之增加。數(shù)據(jù)表明，截至7月末，商品房待售面積54655萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.5%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)14.1%。而貝殼研究院近期發(fā)布的一份報(bào)告也印證了這樣的變化，其調(diào)研28個(gè)大中城市發(fā)現(xiàn)，其中僅有9個(gè)城市空置率處于5%～10%之間的合理區(qū)間，大部分城市處于10%～15%之間，6個(gè)城市則高于15%，空置率明顯偏高。

此外，排名靠前的房企銷(xiāo)售狀況也不理想。易居研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)TOP30房企7月銷(xiāo)售額環(huán)比轉(zhuǎn)跌33%，同比下降35%，且同比跌幅略有擴(kuò)大。不過(guò)，讓人略感欣慰的是，7月銷(xiāo)售額略高于全年月均銷(xiāo)售額。

數(shù)據(jù)同時(shí)表明，TOP30房企1～7月累計(jì)銷(xiāo)售額同比下降42.4%，降幅小幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)6065億元，環(huán)比轉(zhuǎn)跌27%，同比跌幅繼續(xù)小幅收窄3.4個(gè)百分點(diǎn)至39.6%。

政策限制明顯放松

近日，上海發(fā)布《關(guān)于支持中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨(dú)立綜合性節(jié)點(diǎn)濱海城市的若干政策措施》，其中包括臨港新片區(qū)限購(gòu)松綁政策：在臨港新片區(qū)工作的非滬籍人才繳納個(gè)稅或社保滿1年即可購(gòu)房。

上海實(shí)施有條件放松限購(gòu)措施，而廣州也早在今年6月便開(kāi)始松動(dòng)限購(gòu)政策，即外地人在廣州買(mǎi)房，繳納5年社保或個(gè)稅允許中間累計(jì)斷繳3個(gè)月。至此，隨著上海和廣州適度放松限購(gòu)政策，政策限制力度已經(jīng)明顯減弱。

而實(shí)際上，在此前實(shí)施限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，已經(jīng)有37個(gè)城市在不同層面放松限購(gòu)。面對(duì)樓市庫(kù)存不斷升溫，各地樓市去化壓力不斷增加，用行政手段限制樓市活力的方式面臨著巨大壓力，退出限購(gòu)似乎是大勢(shì)所趨。

與此同時(shí)，面對(duì)樓市持續(xù)低迷、地方土地財(cái)政收入下降的現(xiàn)狀，各地政府出臺(tái)了一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策。市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至7月末，全國(guó)共有209個(gè)省市出臺(tái)385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金和稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等，供給端主要涉及放寬預(yù)售、放松預(yù)售資金監(jiān)管、放松土拍等。

克而瑞在近期發(fā)布的市場(chǎng)研究報(bào)告中也提到，政策松綁已下沉到嘉興市嘉善縣、駐馬店市西平縣及新安縣、衢州市開(kāi)化縣、南昌市進(jìn)賢縣這類(lèi)縣級(jí)市，且政策力度普遍強(qiáng)于其所在地區(qū)城市。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，在因城施策的政策大環(huán)境下，精準(zhǔn)化救市將是未來(lái)政策所向。在地方調(diào)控政策方面，包括限購(gòu)、限貸等“四限”政策有望繼續(xù)放松，購(gòu)房補(bǔ)貼、減免交易稅費(fèi)等刺激性政策力度有望加大。尤其是市場(chǎng)下行壓力更大的弱二線和三四線城市可能會(huì)進(jìn)一步打好救市組合拳，核心一二線城市調(diào)控政策也具備一定的松綁空間。

市場(chǎng)信心何時(shí)能恢復(fù)

由于市場(chǎng)信心的缺失，政策雖然不斷松動(dòng)，但對(duì)當(dāng)前樓市的成交狀況改善仍無(wú)太大作用。

丁祖昱坦陳，現(xiàn)階段市場(chǎng)下行的三大核心問(wèn)題依舊懸而未決，體現(xiàn)于市場(chǎng)信心缺失、房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力透支等，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。他建議因城施策，加緊落地救市政策組合拳，以便提振市場(chǎng)信心，減緩市場(chǎng)下行壓力。

也有專(zhuān)家認(rèn)為，要想盡快恢復(fù)市場(chǎng)信心，就需要給予樓市更大的支持力度。具體而言，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最具韌性，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但可以局部放松調(diào)控;對(duì)于二線及三四線城市，建議全面取消限購(gòu)，支持居民自住以及改善性購(gòu)房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸穩(wěn)態(tài);至于那些市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支的城市，建議在需求端予以刺激，涉及調(diào)降房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、購(gòu)房補(bǔ)貼、房票安置等政策。

令人滿懷希望的是，最近國(guó)家在恢復(fù)市場(chǎng)信心方面，又給樓市打了一針“強(qiáng)心劑”。8月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次“一城一策”提法頗有新意。對(duì)于剛性和改善性住房需求的支持，一直是今年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議和其他會(huì)議上提及的。頻頻提及此類(lèi)內(nèi)容，進(jìn)一步說(shuō)明刺激住房需求的重要性。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“所以，看似重復(fù)出現(xiàn)的表述，恰恰說(shuō)明國(guó)家層面重視住房消費(fèi)，這對(duì)于市場(chǎng)信心的恢復(fù)，有望起到極大的推動(dòng)作用。