甄愛(ài)軍

一線城市作為市場(chǎng)及政策的風(fēng)向標(biāo)，政策出臺(tái)更加謹(jǐn)慎。目前一線城市首套房商貸利率普遍仍在5年期LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)，未來(lái)在一些市場(chǎng)下行壓力大的城市，商貸利率5年期LPR加點(diǎn)數(shù)存在下調(diào)空間。

購(gòu)房成本明顯下降

2022年10月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。

雖然10月份LPR并未調(diào)整，但房貸利率已在此前連續(xù)多輪調(diào)整中大幅下滑，部分城市甚至“破四進(jìn)三”。石家莊當(dāng)?shù)刂薪楹筒糠謬?guó)有大行工作人員表示，石家莊從10月14日已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行最新房貸政策，即首套房貸利率從4.1%下降至3.8%。

而與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了差不多一年時(shí)間的調(diào)整，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。那么，在房貸利率和房?jī)r(jià)同步下降的情況下，購(gòu)房成本降了多少？接下來(lái)，記者選取石家莊來(lái)作為考察對(duì)象，進(jìn)行測(cè)算。

為便于計(jì)算，先設(shè)定幾個(gè)條件。假定所購(gòu)住宅面積為100平方米緊湊型三房，安居客公布的石家莊房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2021年9月均價(jià)為14268元/平方米，表明其時(shí)購(gòu)置類似住宅總價(jià)約142.68萬(wàn)元。目前該城市均價(jià)已經(jīng)降至13121元/平方米，則表明現(xiàn)在購(gòu)買這類住宅總價(jià)只需131萬(wàn)元左右。

此外，根據(jù)公開(kāi)資料，2021年9月石家莊四大銀行和大部分商業(yè)銀行首套房貸利率基本在5.25%～5.39%之間，記者選取中間值5.3%來(lái)進(jìn)行計(jì)算（首付三成、等額本息還款法）。

通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)、房貸利率同時(shí)下降的情況下，在石家莊相隔一年時(shí)間購(gòu)置100平方米的住宅，如果僅考慮房貸利息，總的購(gòu)房開(kāi)支下降49萬(wàn)元左右，降幅約20%。（具體計(jì)算結(jié)果見(jiàn)下表）

通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去一年里，石家莊住宅均價(jià)下降了8%左右，雖然房?jī)r(jià)下降幅度有限，但由于房貸利率水平的下降，利息支出節(jié)省將近46萬(wàn)元，并讓總的購(gòu)房開(kāi)支下降約19%。這意味著，利率水平的下調(diào)，對(duì)購(gòu)房總成本有著非常明顯的影響。

降息城市有望擴(kuò)圍

房貸利率不斷下調(diào)，但目前仍未到底，未來(lái)還會(huì)有更多的城市加入降息行列中來(lái)。

貝殼研究院日前發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)表明，2022年10月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.12%，較上月下降3個(gè)基點(diǎn)；二套房貸利率為4.91%，與上月持平。同時(shí)，10月份平均放款周期為26天，整體放款速度較快。

9月底人民銀行及銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，目前已有部分房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的城市先行降低了首套商貸利率，有助于帶動(dòng)住房需求釋放。截至10月19日，石家莊、貴陽(yáng)、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前符合階段性定向降息政策條件的城市，包括大連、哈爾濱、溫州、泉州等，其房貸利率在4.1%的水平上，后期仍有回調(diào)空間。此外，由于二套房貸利率政策未變，10月103城中有95%的城市二套房貸利率保持在4.9%的下限水平。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰表示，階段性首套房貸降息結(jié)合放松限購(gòu)、限貸，將明顯減輕首次購(gòu)房群體的購(gòu)房成本，加速購(gòu)房者決策，這有助于增加市場(chǎng)成交。

專家建議，在改善性需求對(duì)市場(chǎng)的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率。劉麗杰認(rèn)為，這是符合多數(shù)城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措，未來(lái)不排除會(huì)進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。

房貸利率創(chuàng)歷史新低

毋庸置疑的是，通過(guò)連續(xù)降息，房貸利率將會(huì)出現(xiàn)歷史最低值。

央行和銀保監(jiān)會(huì)最近一次下調(diào)首套房貸利率力度較大。據(jù)通聯(lián)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從歷史來(lái)看，2008年和2014年大放松周期的金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款利率均出現(xiàn)過(guò)階段性最低值，分別為2009年6月的4.34%和2016年9月的4.52%。

當(dāng)下“房住不炒”的定位依舊不變，房地產(chǎn)政策的方向主要是提振購(gòu)房需求。根據(jù)一系列政策來(lái)看，“因城施策”是主要特點(diǎn)，因此部分城市會(huì)根據(jù)自身情況出臺(tái)政策。通聯(lián)數(shù)據(jù)林雪峰預(yù)測(cè)，總體來(lái)說(shuō)，此次放寬后，部分城市房貸利率有望出現(xiàn)歷史最低值。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，由于政策限定在2022年底前，政策窗口期集中在今年四季度，因此預(yù)計(jì)接下來(lái)將有更多城市結(jié)合自身情況調(diào)整首套房商貸利率，產(chǎn)生引導(dǎo)效應(yīng)，帶動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期恢復(fù)。

一線城市近期房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度相對(duì)有限，主要由于一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)整體好于全國(guó)，住房需求有支撐。但今年一線城市內(nèi)部市場(chǎng)表現(xiàn)也存在差異，北京、上海市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，市場(chǎng)維持較為穩(wěn)定的狀態(tài)；深圳與廣州市場(chǎng)存在一定下行壓力，政策具有優(yōu)化空間。

陳文靜表示，整體來(lái)看，本輪樓市政策優(yōu)化多以因城施策的方式推進(jìn)，一線城市作為市場(chǎng)及政策的風(fēng)向標(biāo)，政策出臺(tái)更加謹(jǐn)慎。目前一線城市首套房商貸利率普遍仍在5年期LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)，未來(lái)在一些市場(chǎng)下行壓力大的城市，商貸利率5年期LPR加點(diǎn)數(shù)存在下調(diào)空間。

隨著利率水平的進(jìn)一步下探，部分性價(jià)比較高的樓盤(pán)有望受到市場(chǎng)關(guān)注。比如，光明地產(chǎn)在上海浦東新區(qū)臨港新片區(qū)推出的新項(xiàng)目光明星城，近期以約2.6萬(wàn)元/平方米的均價(jià)入市，相對(duì)區(qū)域內(nèi)3.27萬(wàn)元/平方米的均價(jià)來(lái)說(shuō)，兩者之間存在6000～7000元的價(jià)差。該項(xiàng)目主力戶型建面約77～119平方米，總價(jià)為187萬(wàn)元起，能夠滿足首次置業(yè)或者改善型需求。