甄愛軍

并非所有婚內(nèi)購買的財產(chǎn)都是夫妻共同財產(chǎn)，民法典司法解釋規(guī)定，婚前財產(chǎn)的形式變更不會影響其屬于婚前財產(chǎn)的本質(zhì)。因此，若婚后購買的房屋款項完全來源于婚前財產(chǎn)，其可能仍被認定為個人婚前財產(chǎn)而無需分割。

婚內(nèi)買房單方所有？

在婚姻存續(xù)期間買的房，不都應(yīng)該算作夫妻共同財產(chǎn)嗎？答案是“不一定”。

為何會得出這個答案？我們先看一個案例。上海的于先生與前妻劉女士（兩人均為化名）離婚時，對于一套房產(chǎn)的分割產(chǎn)生異議，多次協(xié)商無果，只好通過司法途徑來解決。法院認為，爭議房屋的權(quán)屬性質(zhì)的關(guān)鍵，應(yīng)該明確該房屋購房款的來源。

調(diào)查中，法院發(fā)現(xiàn)，于先生在購買該房屋同期出售了自己的婚前財產(chǎn)房屋;其次，從售房款和購房款的數(shù)額來看，售房款金額高于購房款金額;再次，在售房和購房同期，于先生提交的銀行賬戶明細的款項變動金額和時間可以與其售房購房大致吻合，在同一時間其賬戶內(nèi)并未發(fā)生其他可以證明為雙方夫妻共同財產(chǎn)的大額款項轉(zhuǎn)入。

就此，法院認為于先生就其購房的款項來源提供了較為充分的證據(jù)，前妻雖有異議，但未能提交足以反駁的證據(jù)，故可以認定于先生提供的證據(jù)的證明力明顯大于原告提供的證據(jù)的證明力，該房屋購房款應(yīng)認定為來自于先生出售其婚前房屋的售房款。因此，該房屋可認定為其婚前財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，前妻主張將該房屋作為夫妻共同財產(chǎn)分割，法院不予支持。

此外，還有另外一個類似的案例，也說明了同樣的道理。在這個案例中，也是離婚財產(chǎn)分割糾紛，被告一方先出售其名下的兩套房產(chǎn)，后又購買了爭議房產(chǎn)，從房款的資金流向看，被告買房時為全額付款，且所用款項為售房所得款。而有一點是明確的，即被告出售的兩套房屋屬其婚前財產(chǎn)，與原告無關(guān)，且原告亦未舉證證明其對爭議房產(chǎn)進行過出資，故爭議房產(chǎn)屬于被告婚前的財產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式，不屬于雙方夫妻共同財產(chǎn)。原告要求分割爭議房產(chǎn)，于法無據(jù)說不過去，故該訴訟主張沒有得到法院的支持。

形式變更最為關(guān)鍵

在上述兩個案例中，法院都沒有支持原告一方的訴訟請求，其理由是：一方的婚前財產(chǎn)，為夫妻一方的財產(chǎn)。最為關(guān)鍵的是，夫妻一方的財產(chǎn)，不會因為婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。

之所以給出這樣的判斷，其法理依據(jù)是最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第三十一條：民法典第1063條規(guī)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

盈科全球合伙人、上海房產(chǎn)律師郭韌進一步解釋說，這說明并非所有婚內(nèi)購買的房產(chǎn)都是夫妻共同財產(chǎn)。她說：“民法典司法解釋已經(jīng)作出了明確規(guī)定，婚前財產(chǎn)的形式變更不會影響其屬于婚前財產(chǎn)的本質(zhì)，因此，若婚后購買的房屋款項完全來源于婚前財產(chǎn)，該房屋可能仍被認定為個人婚前財產(chǎn)而無需分割?！?/p>

郭韌認為，該條款對婚后房屋購房款完全來源于婚前財產(chǎn)這一事實的證明，達到高度蓋然性的程度。由前文中所提及的案例可以得出一個結(jié)論，即認定婚內(nèi)房屋系婚前財產(chǎn)形式轉(zhuǎn)化要關(guān)注以下多方面因素：

首先是出售婚前財產(chǎn)及購買婚內(nèi)房屋時間的先后順序。這里所說的先后順序的核心應(yīng)當(dāng)是款項往來的先后順序，往往是先獲得出售婚前財產(chǎn)價款再支付房屋對價。同時，還應(yīng)考慮款項支付的時間，若時間相隔太久，夫妻財產(chǎn)混同的風(fēng)險就會上升。

其次是出售婚前財產(chǎn)獲得的價款是否足以覆蓋婚內(nèi)購房的對價。若是出售婚前財產(chǎn)獲得的款項不足以覆蓋婚內(nèi)房屋的價款，不足的部分就可能涉及夫妻共同財產(chǎn)進行補足，房屋性質(zhì)就可能發(fā)生變化。

第三是其他輔助判斷條件。這些條件包括在交易期間其他大額款項的進出、配偶的知情程度，以及配偶的出資情況等。

郭韌同時提醒說：“當(dāng)然，判斷是否為夫妻共同財產(chǎn)的前提就是，出資人對該房屋是否有處置意愿，其特征就是產(chǎn)證上是否有配偶的名字。若產(chǎn)證上為雙方的名字或僅有配偶的名字，婚后購買的房屋性質(zhì)就會被認定為夫妻共同財產(chǎn)?！?/p>

共同還貸需要補償

通過前文分析得知，用婚前財產(chǎn)在婚后買房，只要當(dāng)事人未另有約定，均屬于個人財產(chǎn)。因此，哪怕是婚前財產(chǎn)變換財產(chǎn)方式的，仍屬于個人財產(chǎn)。所以，婚前房屋變賣所得的款項，仍屬于個人財產(chǎn)，用變賣所得再購買房屋的，購買的房屋仍是個人財產(chǎn)。

這里有一種比較復(fù)雜的情況是貸款買房，但需要明確的是，它并不能改變婚前財產(chǎn)的事實。這是因為，一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款，即在婚前取得了購房合同確認給購房者的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，那么離婚分割財產(chǎn)時將按揭房屋認定為一方的個人財產(chǎn)是相對比較公平的做法。

當(dāng)然，對貸款買房的情形，應(yīng)考慮配偶一方參與還貸的實際情況，從而對其作出公平合理的補償。在認定為一方所有的基礎(chǔ)上，未還債務(wù)也應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)，這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對性原則。

如何補償？對于婚后參與還貸的一方來說，雙方婚后共同還貸支付的款項，離婚時應(yīng)根據(jù)民法典第1087條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。如婚后所還貸部分是夫妻共同財產(chǎn)，離婚后房屋所有人需要將償還貸款金額的一半支付給對方。