甄愛(ài)軍

首次買(mǎi)房辦理貸款時(shí)，要用足公積金政策，還款方式選用等額本息還款法，可以獲得更多的貸款額度。貸款年限要在20年以上，因?yàn)槭滋追抠J款利息可以抵扣個(gè)稅，最高為20年。

首付、月供定總價(jià)

買(mǎi)房是人生最大的一筆支出，特別是第一次買(mǎi)房，需要關(guān)注的問(wèn)題更多。

首先是購(gòu)房總價(jià)問(wèn)題，需根據(jù)擁有的首付款和可貸款金額計(jì)算總價(jià)。正確的做法是，首付和可貸款金額共同決定購(gòu)房者所能承受的總房?jī)r(jià)，而并非簡(jiǎn)單地用首付款除以首付比例（一般為30%～35%）計(jì)算得到的結(jié)果。舉個(gè)簡(jiǎn)單案例。假定小李手里有100萬(wàn)元現(xiàn)金，根

據(jù)簡(jiǎn)單測(cè)算，小李可以購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)約330萬(wàn)元的住宅。那么具體又是怎樣一種情形呢？如果小李購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)為330萬(wàn)元的住宅，其貸款總額為230萬(wàn)元，按照現(xiàn)行4.6%基準(zhǔn)利率計(jì)算，還款期為30年（等額本息還款法），每月所需承擔(dān)月供約11800元。而按照目前商業(yè)貸款月供一般控制在收入50%以內(nèi)的慣例，小李家庭月收入須達(dá)到24000元左右，否則他將無(wú)法承受月供壓力。

由此可見(jiàn)，關(guān)于購(gòu)房總價(jià)的確定，不僅要看首付款，還要看自己的收入情況，兩者須合理匹配。還是結(jié)合上述案例來(lái)進(jìn)行說(shuō)明，假定小李家庭月收入約16000元，這意味著他只能承受每月8000元的月供，以此計(jì)算，他能夠申請(qǐng)到160萬(wàn)元的房貸;小李的可貸款總額加上其已有的100萬(wàn)元現(xiàn)金，即是小李所能夠提供的購(gòu)房總價(jià)：約260萬(wàn)元。

其次是配套問(wèn)題。就首次購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，交通、教育和購(gòu)物是需要重點(diǎn)考慮的因素。對(duì)于上班族來(lái)說(shuō)，首先要關(guān)注通勤時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，上班的通勤時(shí)間大概在30～40分鐘較為適合。如果超出這個(gè)時(shí)間范圍，不僅會(huì)浪費(fèi)時(shí)間和精力，還會(huì)給日后的工作生活帶來(lái)諸多不便。當(dāng)然，特大城市比如北京、上海、深圳等，通勤時(shí)間可以適當(dāng)延長(zhǎng)，但也不宜超過(guò)60分鐘。此外，教育和購(gòu)物等配套也是不可忽略的因素。最好把家安在離學(xué)校比較近的地方，同時(shí)附近有大賣(mài)場(chǎng)等生活設(shè)施，以免日后為子女就學(xué)和生活便利問(wèn)題而操心。

在綜合考慮上述因素的前提下，再確定意向區(qū)域。需要提醒的是，首次購(gòu)房不必考慮一步到位。因?yàn)閷?duì)于多數(shù)工薪階層來(lái)說(shuō)，以現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，除非能夠得到雙方父母足夠多的資助，否則很難買(mǎi)到地段好、面積大的房子。所以，首次購(gòu)房主要從“合適”的角度出發(fā)，而不是“舒適”。

升值潛力放首位

首次買(mǎi)房需要更加注重房產(chǎn)的升值潛力。

之所以提出這個(gè)觀點(diǎn)，主要是考慮到在首次置業(yè)人群中，二次置業(yè)的比例并不低。在記者接觸的案例中，二次置業(yè)者大多會(huì)采用“賣(mài)小換大”方式，即出售原有的小面積住房，拿到買(mǎi)房的錢(qián)之后，與積蓄合在一起，換購(gòu)一套面積較大的住房。

由此看來(lái)，注重房產(chǎn)的升值潛力有助于未來(lái)?yè)Q購(gòu)大房。這很容易理解，在地段、面積等類(lèi)似的情況下，學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房之間存在明顯的價(jià)差，平時(shí)前者要比后者高15%左右，而行情高漲時(shí)，兩者之間的價(jià)差可能超過(guò)20%甚至更高。

那么問(wèn)題來(lái)了：哪類(lèi)房產(chǎn)的升值潛力更高？簡(jiǎn)單歸納一下，有較高升值潛力的房產(chǎn)包括學(xué)區(qū)房、地鐵房、景觀房等。其中學(xué)區(qū)房最為稀缺，畢竟優(yōu)質(zhì)學(xué)校的數(shù)量不多。雖然國(guó)家開(kāi)始嘗試“就近入學(xué)”政策，學(xué)區(qū)房的熱度會(huì)受到一些影響，但學(xué)區(qū)房仍是稀缺品。

用足住房公積金

在貸款時(shí)，要用足公積金政策，還款方式選用等額本息還款法，可以獲得更多的貸款額度。貸款年限在20年以上，因?yàn)槭滋追抠J款利息可以抵扣個(gè)稅，最高為20年。

住房公積金貸款申請(qǐng)條件較多，除了要具備申請(qǐng)商業(yè)貸款條件之外，還需要做到正常繳存住房公積金。各地貸款額度各不相同，如北京、上海最高可貸120萬(wàn)元，南京最高可貸100萬(wàn)元，徐州最高只能貸50萬(wàn)元。

相較商業(yè)貸款來(lái)說(shuō)，住房公積金貸款利率要低很多。公積金貸款利率由中國(guó)人民銀行調(diào)整并發(fā)布，目前個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率為5（含）年期以下2.75%、5年期以上3.25%，相較目前國(guó)內(nèi)約5.34%的平均首套房貸利率水平確實(shí)要低不少。也正是因?yàn)槿绱?，買(mǎi)房時(shí)一定要用足住房公積金貸款。

目前，常見(jiàn)的還款方式主要是等額本息法和等額本金法，分別適合不同類(lèi)型的人群。等額本息還款法是指借款人每月以相等的金額償還貸款本息。這種還款方式每月還款額相等，簡(jiǎn)單明了，購(gòu)房者可以根據(jù)自身收入情況做好支出安排，同時(shí)初期還款壓力較小，因此適合收入穩(wěn)定的普通工薪階層。所以，普通購(gòu)房者在申請(qǐng)房貸時(shí)不妨采用這種方式。此外，等額本息法還有一個(gè)好處，就是可獲得更高的貸款額度。銀行在審核客戶還款能力時(shí)，通常會(huì)要求還款金額最高不能超過(guò)家庭月收入的一半，等額本息還款法月供固定，且第一個(gè)月還款金額比等額本金還款法低，這意味著可以借到更多的房貸。在房?jī)r(jià)較高、首付款籌措較難的情況下，選擇等額本息還款法能更容易幫助購(gòu)房者早日實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)。

在貸款期限上，最好選擇20年以上的還款期，其中一個(gè)重要理由是首套房貸可以享受個(gè)稅專(zhuān)項(xiàng)附加抵扣。根據(jù)個(gè)稅法，納稅人本人及配偶單獨(dú)或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個(gè)人住房貸款為本人或者其配偶購(gòu)買(mǎi)中國(guó)境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長(zhǎng)不超過(guò)240個(gè)月。因此，首套房貸款的期限應(yīng)該設(shè)定在20年以上，以便能充分享受到個(gè)稅抵扣優(yōu)惠。