陳睿

在國(guó)家堅(jiān)守“房住不炒”的定位，不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的“狂飆突進(jìn)”終于迎來(lái)了發(fā)展拐點(diǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了不景氣周期，居民需求放緩，企業(yè)融資難度以及壓力加大，多重不利因素導(dǎo)致行業(yè)企業(yè)普遍出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流危機(jī)成為了壓垮不少房地產(chǎn)企業(yè)的“最后一根稻草”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2021年以來(lái)，平均每天都有一家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，其中不乏大型知名地產(chǎn)企業(yè)，而導(dǎo)火索基本上都是現(xiàn)金流斷裂。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)人人自危，如何采取有效措施來(lái)管控不斷攀升的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，成為了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重中之重。本文對(duì)于這一課題進(jìn)行系統(tǒng)探討，希望對(duì)于目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行全面了解掌握，識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控方面存在的不足，從而提出相應(yīng)的解決策略，給企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)提供有益借鑒和啟示。

現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)以及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行全面的把握分析，有助于制定更有針對(duì)性以及實(shí)效性的管控策略。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)更容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金投入量巨大，資金回收期也比較長(zhǎng)，資產(chǎn)負(fù)債率比較高，這就很容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來(lái)看，主要就是買地支出、工程建設(shè)支出等，現(xiàn)金流入主要包括了自有資金、銀行借款、銷售收入等。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目在能夠取得銷售收入之前會(huì)有大量的資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金儲(chǔ)備很難完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一直憑借著高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)來(lái)不斷發(fā)展壯大，這樣的現(xiàn)金流特點(diǎn)很容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的滋生。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)成因

盡管房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)具體成因非常復(fù)雜，但是從根本原因來(lái)看，還在于資金流入流出不平衡，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金緊張。從國(guó)家層面的發(fā)展定位來(lái)看，在房地產(chǎn)嚴(yán)重脫實(shí)向虛，房?jī)r(jià)收入比脫離剛需消費(fèi)能力的背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，尤其是三道紅線政策，直接限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資，導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)企業(yè)之前嚴(yán)重依賴的銀行借款、債券融資等籌資模式無(wú)法提供大量的資金，資金流入受到了很大的限制。從銷售來(lái)看，各個(gè)城市的限購(gòu)、限賣政策導(dǎo)致了很多人持幣待購(gòu)，居高不下的房?jī)r(jià)將很大一部分的剛需人群拒之門(mén)外，這導(dǎo)致了企業(yè)營(yíng)收下滑。與此同時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)前期大量的建設(shè)項(xiàng)目像是“吞金獸”一樣，需要企業(yè)源源不斷地提供資金支持，長(zhǎng)時(shí)間的現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入必然會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控存在較多的不足，在對(duì)于一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)之上，本文將該領(lǐng)域比較典型的不足歸納為以下幾個(gè)方面：

風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)

現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)是很多房地產(chǎn)企業(yè)的通病，1998年房改以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火熱發(fā)展給了從業(yè)人員一種錯(cuò)覺(jué)，即這一行業(yè)在未來(lái)依然會(huì)保持較好的發(fā)展勢(shì)頭，尤其是在經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)土地財(cái)政依賴嚴(yán)重的背景下，政府必然不會(huì)過(guò)度打壓房地產(chǎn)，還會(huì)一如既往地支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。這樣的錯(cuò)覺(jué)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和危機(jī)意識(shí)，依然通過(guò)擴(kuò)大負(fù)債、擴(kuò)大規(guī)模來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)，結(jié)果在政策環(huán)境、行業(yè)環(huán)境發(fā)生重大變化的時(shí)候，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)被無(wú)限放大。另外房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重心更多地放在了市場(chǎng)拓展、工程建設(shè)等方面，反而對(duì)于潛在的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有給予足夠的關(guān)注，也因此導(dǎo)致了現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控被邊緣化，企業(yè)沒(méi)有在此方面投入必要的精力去加以應(yīng)對(duì)。

現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不及時(shí)

現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是可以及時(shí)識(shí)別預(yù)警的，通過(guò)設(shè)置一些敏感性指標(biāo)，可以提前預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)，從而給現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控提供更富裕的時(shí)間。很多房地產(chǎn)企業(yè)之所以面對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法有效加以應(yīng)對(duì)，主要就是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不夠及時(shí)，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。不少房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有制定完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，無(wú)法在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前提前預(yù)測(cè)，這導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法未雨綢繆地加以應(yīng)對(duì)，突然發(fā)生現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)對(duì)會(huì)比較慌亂，無(wú)法及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)彈性差

目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控的不足主要集中在應(yīng)對(duì)缺少?gòu)椥苑矫?，目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)也處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài)，這對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)彈性要求極高。現(xiàn)實(shí)情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施單一僵化、被動(dòng)低效，結(jié)果出現(xiàn)了無(wú)法有效管控現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的突出問(wèn)題。從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施來(lái)看，基本上以被動(dòng)承受為主，往往都是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之后才采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，如匆忙借債、匆忙拋售資產(chǎn)等等，這樣容易導(dǎo)致企業(yè)需要付出較高的成本，也容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的徹底失控。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控需要多措并舉，針對(duì)上文所談到的各種不足，本文認(rèn)為需要注重做好以下幾個(gè)方面的工作來(lái)加以應(yīng)對(duì)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。

增強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要增強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生所帶來(lái)的巨大危害有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，日常工作中投入更多的精力關(guān)注現(xiàn)金流狀況。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了不景氣周期，輝煌不在是大概率的事情，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要直面現(xiàn)實(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)自身的危機(jī)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控置于一個(gè)更加重要的位置，多多關(guān)注現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者需要自上而下，通過(guò)多種渠道進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的宣傳，讓現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)深入人心，將其作為分公司以及項(xiàng)目主要的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行考核。從企業(yè)的整體戰(zhàn)略來(lái)看，則是要采用穩(wěn)定或者收縮戰(zhàn)略，主動(dòng)降低負(fù)債規(guī)模，增加資本金，從激進(jìn)轉(zhuǎn)向保守，保證三道紅線符合監(jiān)管要求，從而降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)未發(fā)生的時(shí)候，提前采取措施加以干預(yù)，不僅花費(fèi)的成本較小，同時(shí)效果也比較好。從這一角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，完善預(yù)警指標(biāo)，通過(guò)定期觀察預(yù)警指標(biāo)的變化，識(shí)別評(píng)價(jià)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率、具體危害等進(jìn)行定性、定量評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果提前制定應(yīng)對(duì)措施，從而有效化解現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的建設(shè)，需要依托于財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng)，只有對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流量的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、及時(shí)地掌握，才能夠準(zhǔn)確把握現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。從這一角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)，引入財(cái)務(wù)集中管理模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)于各個(gè)分公司、各個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流情況的全面掌握，給現(xiàn)金流量分析提供詳實(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。舉例來(lái)說(shuō)，基于財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng)，對(duì)于季度現(xiàn)金流進(jìn)行分析，對(duì)于全年現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)現(xiàn)金流的變動(dòng)趨勢(shì)提前進(jìn)行預(yù)警。

提升現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)彈性

面對(duì)不斷攀升的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要在應(yīng)對(duì)措施方面進(jìn)行優(yōu)化，綜合用好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)承受等措施，提升應(yīng)對(duì)措施的彈性，從而降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的危害。房地產(chǎn)企業(yè)要制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生迅速啟動(dòng)預(yù)案，讓企業(yè)能夠在較短的時(shí)間內(nèi)化解風(fēng)險(xiǎn)。

企業(yè)需要有一定的資金儲(chǔ)備來(lái)應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于市場(chǎng)變化所帶來(lái)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)要有對(duì)沖機(jī)制，從而保證現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)處于一個(gè)可控的狀態(tài)。舉例來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的利息備付率、償債備付率要保持在一個(gè)相對(duì)合理的水平，即使短時(shí)內(nèi)企業(yè)的營(yíng)收不達(dá)預(yù)期，企業(yè)也能夠有一定的資金來(lái)應(yīng)對(duì)各種支出，從而保證現(xiàn)金流的平穩(wěn)。

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了新的發(fā)展階段，對(duì)于行業(yè)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，一定要對(duì)于行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)有一個(gè)正確的研判，對(duì)于日益攀升的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)客觀的認(rèn)識(shí)，從而做到觀念層面高度重視現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控。本文提出的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控策略包括了增強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、提升現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)彈性等，一方面這幾點(diǎn)需要做到統(tǒng)籌兼顧，另一方面也不能局限于這幾點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理者來(lái)說(shuō)，需要密切關(guān)注現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控這一課題，了解掌握企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)大小，挖掘分析風(fēng)險(xiǎn)成因，從而做到在應(yīng)對(duì)策略方面不斷推陳出新，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的有效管控，為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供良好的保障。

（青島農(nóng)業(yè)大學(xué)）