陳睿
在國(guó)家堅(jiān)守“房住不炒”的定位,不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的背景下,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的“狂飆突進(jìn)”終于迎來(lái)了發(fā)展拐點(diǎn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了不景氣周期,居民需求放緩,企業(yè)融資難度以及壓力加大,多重不利因素導(dǎo)致行業(yè)企業(yè)普遍出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)金流危機(jī)成為了壓垮不少房地產(chǎn)企業(yè)的“最后一根稻草”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入2021年以來(lái),平均每天都有一家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉,其中不乏大型知名地產(chǎn)企業(yè),而導(dǎo)火索基本上都是現(xiàn)金流斷裂。在這種背景下,房地產(chǎn)企業(yè)人人自危,如何采取有效措施來(lái)管控不斷攀升的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn),成為了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重中之重。本文對(duì)于這一課題進(jìn)行系統(tǒng)探討,希望對(duì)于目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行全面了解掌握,識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控方面存在的不足,從而提出相應(yīng)的解決策略,給企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)提供有益借鑒和啟示。
現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)以及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行全面的把握分析,有助于制定更有針對(duì)性以及實(shí)效性的管控策略。
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)更容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè),資金投入量巨大,資金回收期也比較長(zhǎng),資產(chǎn)負(fù)債率比較高,這就很容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流來(lái)看,主要就是買地支出、工程建設(shè)支出等,現(xiàn)金流入主要包括了自有資金、銀行借款、銷售收入等。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目在能夠取得銷售收入之前會(huì)有大量的資金墊付,沒(méi)有雄厚的資金儲(chǔ)備很難完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一直憑借著高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)來(lái)不斷發(fā)展壯大,這樣的現(xiàn)金流特點(diǎn)很容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的滋生。
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)成因
盡管房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)具體成因非常復(fù)雜,但是從根本原因來(lái)看,還在于資金流入流出不平衡,導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金緊張。從國(guó)家層面的發(fā)展定位來(lái)看,在房地產(chǎn)嚴(yán)重脫實(shí)向虛,房?jī)r(jià)收入比脫離剛需消費(fèi)能力的背景下,國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施,尤其是三道紅線政策,直接限制了房地產(chǎn)企業(yè)的融資,導(dǎo)致了很多房地產(chǎn)企業(yè)之前嚴(yán)重依賴的銀行借款、債券融資等籌資模式無(wú)法提供大量的資金,資金流入受到了很大的限制。從銷售來(lái)看,各個(gè)城市的限購(gòu)、限賣政策導(dǎo)致了很多人持幣待購(gòu),居高不下的房?jī)r(jià)將很大一部分的剛需人群拒之門(mén)外,這導(dǎo)致了企業(yè)營(yíng)收下滑。與此同時(shí),很多房地產(chǎn)企業(yè)前期大量的建設(shè)項(xiàng)目像是“吞金獸”一樣,需要企業(yè)源源不斷地提供資金支持,長(zhǎng)時(shí)間的現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入必然會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。
當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控存在較多的不足,在對(duì)于一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)之上,本文將該領(lǐng)域比較典型的不足歸納為以下幾個(gè)方面:
風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)
現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)是很多房地產(chǎn)企業(yè)的通病,1998年房改以來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火熱發(fā)展給了從業(yè)人員一種錯(cuò)覺(jué),即這一行業(yè)在未來(lái)依然會(huì)保持較好的發(fā)展勢(shì)頭,尤其是在經(jīng)濟(jì)增速放緩,房地產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),同時(shí)土地財(cái)政依賴嚴(yán)重的背景下,政府必然不會(huì)過(guò)度打壓房地產(chǎn),還會(huì)一如既往地支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。這樣的錯(cuò)覺(jué)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的管理者缺少風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和危機(jī)意識(shí),依然通過(guò)擴(kuò)大負(fù)債、擴(kuò)大規(guī)模來(lái)?yè)屨际袌?chǎng),結(jié)果在政策環(huán)境、行業(yè)環(huán)境發(fā)生重大變化的時(shí)候,現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)被無(wú)限放大。另外房地產(chǎn)企業(yè)管理者的重心更多地放在了市場(chǎng)拓展、工程建設(shè)等方面,反而對(duì)于潛在的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有給予足夠的關(guān)注,也因此導(dǎo)致了現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控被邊緣化,企業(yè)沒(méi)有在此方面投入必要的精力去加以應(yīng)對(duì)。
現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不及時(shí)
現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是可以及時(shí)識(shí)別預(yù)警的,通過(guò)設(shè)置一些敏感性指標(biāo),可以提前預(yù)知風(fēng)險(xiǎn),從而給現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控提供更富裕的時(shí)間。很多房地產(chǎn)企業(yè)之所以面對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法有效加以應(yīng)對(duì),主要就是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不夠及時(shí),無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。不少房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有制定完善的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,無(wú)法在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前提前預(yù)測(cè),這導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法未雨綢繆地加以應(yīng)對(duì),突然發(fā)生現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)對(duì)會(huì)比較慌亂,無(wú)法及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)彈性差
目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控的不足主要集中在應(yīng)對(duì)缺少?gòu)椥苑矫?,目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變,現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)也處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài),這對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)彈性要求極高。現(xiàn)實(shí)情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施單一僵化、被動(dòng)低效,結(jié)果出現(xiàn)了無(wú)法有效管控現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的突出問(wèn)題。從房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施來(lái)看,基本上以被動(dòng)承受為主,往往都是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之后才采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì),如匆忙借債、匆忙拋售資產(chǎn)等等,這樣容易導(dǎo)致企業(yè)需要付出較高的成本,也容易導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的徹底失控。
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控需要多措并舉,針對(duì)上文所談到的各種不足,本文認(rèn)為需要注重做好以下幾個(gè)方面的工作來(lái)加以應(yīng)對(duì),從而實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。
增強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要增強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生所帶來(lái)的巨大危害有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí),日常工作中投入更多的精力關(guān)注現(xiàn)金流狀況。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了不景氣周期,輝煌不在是大概率的事情,房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要直面現(xiàn)實(shí),進(jìn)一步增強(qiáng)自身的危機(jī)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),將現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控置于一個(gè)更加重要的位置,多多關(guān)注現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者需要自上而下,通過(guò)多種渠道進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的宣傳,讓現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)深入人心,將其作為分公司以及項(xiàng)目主要的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)進(jìn)行考核。從企業(yè)的整體戰(zhàn)略來(lái)看,則是要采用穩(wěn)定或者收縮戰(zhàn)略,主動(dòng)降低負(fù)債規(guī)模,增加資本金,從激進(jìn)轉(zhuǎn)向保守,保證三道紅線符合監(jiān)管要求,從而降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)未發(fā)生的時(shí)候,提前采取措施加以干預(yù),不僅花費(fèi)的成本較小,同時(shí)效果也比較好。從這一角度來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,完善預(yù)警指標(biāo),通過(guò)定期觀察預(yù)警指標(biāo)的變化,識(shí)別評(píng)價(jià)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率、具體危害等進(jìn)行定性、定量評(píng)估,根據(jù)評(píng)估結(jié)果提前制定應(yīng)對(duì)措施,從而有效化解現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的建設(shè),需要依托于財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng),只有對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流量的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、及時(shí)地掌握,才能夠準(zhǔn)確把握現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。從這一角度來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)需要注重財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè),引入財(cái)務(wù)集中管理模式,實(shí)現(xiàn)對(duì)于各個(gè)分公司、各個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流情況的全面掌握,給現(xiàn)金流量分析提供詳實(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。舉例來(lái)說(shuō),基于財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng),對(duì)于季度現(xiàn)金流進(jìn)行分析,對(duì)于全年現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測(cè),根據(jù)現(xiàn)金流的變動(dòng)趨勢(shì)提前進(jìn)行預(yù)警。
提升現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)彈性
面對(duì)不斷攀升的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)需要在應(yīng)對(duì)措施方面進(jìn)行優(yōu)化,綜合用好風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)承受等措施,提升應(yīng)對(duì)措施的彈性,從而降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率,降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的危害。房地產(chǎn)企業(yè)要制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)預(yù)案,一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生迅速啟動(dòng)預(yù)案,讓企業(yè)能夠在較短的時(shí)間內(nèi)化解風(fēng)險(xiǎn)。
企業(yè)需要有一定的資金儲(chǔ)備來(lái)應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于市場(chǎng)變化所帶來(lái)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)要有對(duì)沖機(jī)制,從而保證現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)處于一個(gè)可控的狀態(tài)。舉例來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)的利息備付率、償債備付率要保持在一個(gè)相對(duì)合理的水平,即使短時(shí)內(nèi)企業(yè)的營(yíng)收不達(dá)預(yù)期,企業(yè)也能夠有一定的資金來(lái)應(yīng)對(duì)各種支出,從而保證現(xiàn)金流的平穩(wěn)。
總而言之,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了新的發(fā)展階段,對(duì)于行業(yè)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō),一定要對(duì)于行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)有一個(gè)正確的研判,對(duì)于日益攀升的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)客觀的認(rèn)識(shí),從而做到觀念層面高度重視現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控。本文提出的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控策略包括了增強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、提升現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)彈性等,一方面這幾點(diǎn)需要做到統(tǒng)籌兼顧,另一方面也不能局限于這幾點(diǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理者來(lái)說(shuō),需要密切關(guān)注現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管控這一課題,了解掌握企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)大小,挖掘分析風(fēng)險(xiǎn)成因,從而做到在應(yīng)對(duì)策略方面不斷推陳出新,及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),實(shí)現(xiàn)對(duì)于現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的有效管控,為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供良好的保障。
(青島農(nóng)業(yè)大學(xué))