古鵬飛

摘? 要： 目前國(guó)家正在大力推動(dòng)農(nóng)村改革發(fā)展，提升農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，縮小城鄉(xiāng)之間的差距，對(duì)此國(guó)家不僅正在大力推動(dòng)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改 革，同時(shí)也在加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基地的管控，所在農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作基本結(jié)束，在2021年國(guó)家也正在推動(dòng)日常宅基地確權(quán)登記工作的開(kāi)展，從而讓農(nóng) 村居民的宅基地權(quán)益都能夠有效地保障。宅基地對(duì)于農(nóng)村居民而言有著非常重要的意義，是農(nóng)村居民住房權(quán)益的基本保障。本文對(duì)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記 相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村宅基地;確權(quán);登記;補(bǔ)償;流程

1 農(nóng)村宅基地確權(quán)登記中存在問(wèn)題

1.1? 法律法規(guī)比較滯后

當(dāng)前，我國(guó)還沒(méi)有一部比較系統(tǒng)性的、可完善性的關(guān)于農(nóng)村房地產(chǎn)管 理的專項(xiàng)法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的確權(quán)登記工作，只限于個(gè)別的法律條文 以及一些規(guī)范性的文件，同時(shí)還包括地方政府的政策調(diào)控。我國(guó)關(guān)于農(nóng)村 宅基地確權(quán)相關(guān)工作的開(kāi)展沒(méi)有合理的規(guī)劃，法律條文和實(shí)際情況所有出 入，這樣會(huì)給相關(guān)工作的開(kāi)展帶來(lái)比較大的阻礙，最終影響了工作的有效 性。房地分離的模式在我國(guó)比較常見(jiàn)，通常也就是理解為房屋屬于農(nóng)村， 農(nóng)民具有所有權(quán)。宅基地屬于國(guó)家，農(nóng)民只有使用權(quán)。但是，在進(jìn)行相關(guān) 的登記的時(shí)候，登記宅基地是由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，登記房屋所有權(quán)這個(gè)則是 由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)。在這樣的背景下，宅基地和房屋所有權(quán)異化，這樣 會(huì)對(duì)以后的管理造成一些消極障礙，導(dǎo)致宅基地確權(quán)登記存在阻礙，影響 了不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記。

1.2? 缺乏完善的規(guī)劃

新農(nóng)村建設(shè)中，應(yīng)該有明確的目標(biāo)和具體的規(guī)劃步驟，通過(guò)這樣的 方式，切實(shí)保證農(nóng)村建設(shè)的方向。但是，由于農(nóng)村規(guī)劃和土地利用規(guī)劃難 以進(jìn)行有效的銜接，導(dǎo)致規(guī)劃與實(shí)際不相適應(yīng)，最終影響了農(nóng)村建設(shè)的步 伐。隨著人民生活水平不斷提升，對(duì)于居住條件的要求越來(lái)越高。這樣就 會(huì)出現(xiàn)一些村民自建超規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)的住房，尤其是在選址的時(shí)候會(huì)更加隨 意。但是，農(nóng)村建新不拆舊的現(xiàn)象比較顯著，許多村民不歸還宅基地，這 樣就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村規(guī)劃和政府相關(guān)管理工作出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題，尤其是對(duì)于我 國(guó)新農(nóng)村建設(shè)和不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作會(huì)產(chǎn)生一定的阻礙。在法律法規(guī) 中，對(duì)于農(nóng)村宅基地有著明確的規(guī)定，即指農(nóng)村村民經(jīng)依法批準(zhǔn)，用于建 造住宅的集體所有土地，包括住房附屬用房和庭院等。在實(shí)際中農(nóng)民獲得 宅基地并建好住房后，會(huì)建設(shè)廚房、雜物房等附屬建筑，很多地區(qū)的農(nóng)民 還會(huì)把大面積的土地建成庭院或者曬谷場(chǎng)。因此，究竟哪些附屬設(shè)施用地 應(yīng)該納入宅基地范圍，如何給這些設(shè)施用地確權(quán)登記發(fā)證，在確權(quán)登記實(shí) 際工作中是難以把握的。這樣也會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)登記造成嚴(yán)重的阻礙，直接影 響到我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展。

1.3? 缺乏健全的流轉(zhuǎn)機(jī)制

農(nóng)村的房屋屬于村民的財(cái)產(chǎn)，但是，宅基地流轉(zhuǎn)相關(guān)限制，導(dǎo)致農(nóng)村 限制的房屋不能夠在財(cái)產(chǎn)中顯現(xiàn)出來(lái)。在城市化發(fā)展中，農(nóng)村人口數(shù)量不 斷增加，農(nóng)民長(zhǎng)期在城市生活和居住，因此他們就會(huì)更希望自有的房屋能 夠進(jìn)行流轉(zhuǎn)，變成現(xiàn)金。受到利益的驅(qū)使，農(nóng)村就會(huì)私下進(jìn)行宅基地和房 屋的轉(zhuǎn)讓，村民還會(huì)擅自改變宅基地的用途。大院落改成小型作坊，這樣 對(duì)于農(nóng)村的建設(shè)、農(nóng)村整體規(guī)劃都會(huì)產(chǎn)生消極影響，同時(shí)給國(guó)家的統(tǒng)一管 理帶來(lái)困難，甚至造成社會(huì)混亂。在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中，每個(gè)成員都享 有宅基地的使用權(quán)。因此，擁有宅基地使用權(quán)的都應(yīng)該是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組 織的成員，對(duì)于不符合要求的不應(yīng)該擁有宅基地使用權(quán)，所以，宅基地不 允許隨意轉(zhuǎn)讓。特別是地處城鄉(xiāng)結(jié)合的地區(qū)，私下土地流轉(zhuǎn)屢禁不止，為 了自己的利益，會(huì)私下進(jìn)行流轉(zhuǎn)，這樣就會(huì)導(dǎo)致宅基地實(shí)質(zhì)性被轉(zhuǎn)移。這 種集體土地大量流失、法不責(zé)眾的局面，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益產(chǎn)生 了一定的影響，給農(nóng)村宅基地確權(quán)帶來(lái)了比較大的難度和阻力。因?yàn)樵诹?轉(zhuǎn)后，農(nóng)房和宅基地?zé)o法確權(quán)登記，許多宅基地和農(nóng)房處于缺乏管理和規(guī) 范的狀況，這樣會(huì)給社會(huì)增加許多不穩(wěn)定的因素，對(duì)構(gòu)建和諧農(nóng)村也會(huì)產(chǎn) 生一定的阻礙。

2 農(nóng)村土地確權(quán)登記的對(duì)策和建議

2.1? 注重建設(shè)宅基地管理法律體系

為了保證相關(guān)工作的開(kāi)展，切實(shí)保證農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作的效率，應(yīng)該注重完善法律法規(guī)建設(shè)，充分發(fā)揮地方政府的優(yōu)勢(shì)和作用。同 時(shí)，結(jié)合實(shí)際情況制定地方性法律法規(guī)，明確規(guī)定宅基的標(biāo)準(zhǔn)和面積要 求。在農(nóng)民住宅小區(qū)中，按照分戶的原則，對(duì)于有償使用應(yīng)該制定出標(biāo) 準(zhǔn)，對(duì)于宅基地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該進(jìn)行相關(guān)監(jiān)督，對(duì)于宅基地出租和退出的情況進(jìn) 行明確要求，強(qiáng)化監(jiān)督，保證相關(guān)措施的實(shí)施。國(guó)土資源管理部門應(yīng)該注 重結(jié)合實(shí)際的工作，完善配套措施，完善審批程序，把其納入到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng) 一登記的程序中。通過(guò)制定宅基地調(diào)查方案，健全技術(shù)規(guī)程規(guī)范，強(qiáng)化審 批落實(shí)措施和手段，從而強(qiáng)化宅基的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和權(quán)利保護(hù)。

2.2? 強(qiáng)化對(duì)于宅基地規(guī)劃管理

宅基地規(guī)劃管理應(yīng)該本著科學(xué)規(guī)劃、合理布局和節(jié)約用地的理念和原 則，以土地利用總體規(guī)劃為大綱， 對(duì)于農(nóng)村土地的利用情況應(yīng)該進(jìn)行更加科 學(xué)合理的規(guī)劃，對(duì)于土地使用應(yīng)該有合理的布局。這樣才能夠明確農(nóng)村發(fā)展 的方向， 找到新農(nóng)村建設(shè)的目標(biāo)。比較偏遠(yuǎn)的地方， 應(yīng)該注重以農(nóng)村生產(chǎn)和 農(nóng)民生活的原則，建設(shè)中心村，減少自然村的數(shù)量， 這樣對(duì)于保證農(nóng)村建設(shè) 的有效性有著重要的作用。在離城市比較近的農(nóng)村， 可以采取城鄉(xiāng)一體化的 方式，讓農(nóng)村采取自愿加入城市的方式，然后針對(duì)農(nóng)村的實(shí)際情況，建設(shè)相 對(duì)集中的農(nóng)民公寓、住宅小區(qū)等，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)發(fā)展。

2.3? 推進(jìn)宅基地有償使用和流轉(zhuǎn)制度改革

推進(jìn)宅基地有償使用和流轉(zhuǎn)制度，對(duì)于推動(dòng)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工 作的開(kāi)展有著重要的作用。在本著一戶一宅，面積限制原則的基礎(chǔ)上，農(nóng) 戶可以通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)無(wú)償?shù)募w宅基地，從而實(shí)現(xiàn)基本的居住權(quán)。根據(jù)人 均面積和地區(qū)差異制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于現(xiàn)有宅基地實(shí)行有償使用制 度，對(duì)于超過(guò)面積的實(shí)行階梯收費(fèi)制度。同時(shí)可以鼓勵(lì)空閑宅基地集體內(nèi) 流轉(zhuǎn)，完善推動(dòng)宅基地配置和市場(chǎng)化取向，建立比較完善的進(jìn)城農(nóng)民宅基 地流轉(zhuǎn)和退出制度。通過(guò)這樣的方式，對(duì)于推動(dòng)宅基地的有效流轉(zhuǎn)，保證 農(nóng)戶的收益有著非常重要的作用。

2.4? 優(yōu)化宅基地審批和監(jiān)管

注重規(guī)范宅基地審批登記制度，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)劃程序和權(quán)限依法進(jìn) 行審批，實(shí)行嚴(yán)格到場(chǎng)制度，實(shí)行建房用地，批復(fù)前，批復(fù)中和批復(fù)后的 全程監(jiān)管，相關(guān)工作的開(kāi)展應(yīng)該以便民利民為原則。對(duì)于房屋所有權(quán)、宅 基使用權(quán)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，對(duì)于相關(guān)違法違規(guī)問(wèn)題應(yīng)該加大處理 力度，應(yīng)該加強(qiáng)巡查力度和監(jiān)督管理機(jī)制，在發(fā)現(xiàn)苗頭的時(shí)候及時(shí)制止， 避免給后期既成事實(shí)執(zhí)法工作造成被動(dòng)。同時(shí)，對(duì)于私自非法轉(zhuǎn)讓宅基地 的，應(yīng)該予以糾正，從重從嚴(yán)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，從而起到很好的警示作用。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，相關(guān)人員在開(kāi)展工作的時(shí)候，應(yīng)該 高度重視農(nóng)村宅基地確權(quán)登記，注重建立完善的登記制度，能夠結(jié)合實(shí)際 的情況進(jìn)行更加科學(xué)合理的分析，進(jìn)行重點(diǎn)突破，實(shí)現(xiàn)因地制宜。通過(guò)這 樣的方式，搭建良好的農(nóng)村宅基地確權(quán)登記平臺(tái)。同時(shí)，在這個(gè)過(guò)程中， 還應(yīng)該注重合理劃分宅基地使用權(quán)屬問(wèn)題，借鑒一些發(fā)達(dá)國(guó)家的制度和經(jīng) 驗(yàn)，從而更加有效地推動(dòng)我國(guó)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記制度的發(fā)展，為共建和諧的新農(nóng)村提供保證。

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