張先智

摘 要：中國的建筑業(yè)在自改革開放至今，已經(jīng)向市場發(fā)展模式轉(zhuǎn)化。轉(zhuǎn)化為市場經(jīng)濟后，各城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，模式又各不相同。但在建筑與房地產(chǎn)市場開發(fā)當中出現(xiàn)一些問題，鑒于此，文章對市場經(jīng)濟下建筑與房地產(chǎn)市場開發(fā)策略開展了一系列的論述和探討，提出了建筑與房地產(chǎn)兩者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從四個方面指出了市場經(jīng)濟下建筑與房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)，根據(jù)存在的問題提出了解決市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)市場開發(fā)的策略，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀提出了市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)市場開發(fā)方向，旨在為推動市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)市場的可持續(xù)和穩(wěn)健發(fā)展提出理論的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：市場經(jīng)濟;建筑業(yè)發(fā)展;房地產(chǎn)市場開發(fā);供求關(guān)系

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）04-0068-03

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.04.068

1 建筑與房地產(chǎn)兩者的關(guān)系

建筑業(yè)是專門從事土木工程、房屋建設(shè)和設(shè)備安裝以及工程勘察設(shè)計工作的生產(chǎn)部門。建筑行業(yè)是圍繞建筑的設(shè)計、施工、裝修、管理而開展的行業(yè)，包括建筑業(yè)本身及與之相關(guān)的裝潢、裝修等，屬于第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設(shè)是由建筑業(yè)來完成的，所以建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關(guān)系，它們是相互鄰近的行業(yè)（為便于理解，下文中將建筑與房地產(chǎn)市場開發(fā)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)市場開發(fā)）。

2 市場經(jīng)濟下建筑與房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)

2.1 土地價格增長迅速

改革開放之后，土地作為一種商品引起了人們的廣泛關(guān)注，究其原因有兩點：第一，作為房地產(chǎn)開發(fā)商而言，可以從土地中找到發(fā)展房地產(chǎn)以及獲取利益的有效途徑;第二，作為土地所有者而言，土地資源可以為其帶來豐厚的效益。而伴隨著國家城市化進程的不斷加快，城市化的建設(shè)推動了土地價格的增長，房地產(chǎn)開發(fā)成為城市化建設(shè)的重要發(fā)展方向，因此土地價格增長非常迅速，土地價格增長直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，從而加注于房價之上，給購房者帶來了巨大的購房壓力。

2.2 開發(fā)企業(yè)缺乏對市場供求關(guān)系的正確認識

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，以及房地產(chǎn)業(yè)的較高收益，越來越多的房地產(chǎn)商向土地開發(fā)進軍，以此來獲取更豐厚的收益。隨著城市化進程的加快，住房需求量也隨著增加，因此開發(fā)企業(yè)的盲目開發(fā)已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因是，開發(fā)企業(yè)沒有提前對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系進行調(diào)研和了解，缺乏對消費者需求的認識，最終造成了市場供求關(guān)系的不平衡。

2.3 房地產(chǎn)市場融資困難

在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟利益的驅(qū)動下，大多數(shù)以房地產(chǎn)為主要核心產(chǎn)業(yè)的房企，采取各種營銷策略進行資金回籠，并逐漸向其他行業(yè)或領(lǐng)域進行拓展。當前，由于政府采取各種限購措施、投放市場的土地價格居高不下，進一步壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟利益，行業(yè)整體利益呈現(xiàn)下滑的趨勢。而在此種發(fā)展態(tài)勢之下，銀行方面會最大化地規(guī)避金融投資風險，而對房地產(chǎn)業(yè)的資金投資以及相應(yīng)的融資進行限制，因此這對房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)自身因素限制

近些年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會進步，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，過分追求經(jīng)濟效益的增長，產(chǎn)品開發(fā)出現(xiàn)嚴重的同質(zhì)化現(xiàn)象。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展的新常態(tài)環(huán)境中，過分依賴于其他行業(yè)的投資，缺乏科技創(chuàng)新類資金投入，企業(yè)的組織管理和科學性規(guī)劃等方面也存在嚴重不足。為了追逐高收益，很難將重點放在成本和資本的節(jié)約層面，也缺乏相應(yīng)的生態(tài)環(huán)境保護意識，這將嚴重阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3 解決市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)市場開發(fā)面臨問題的策略

在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場開發(fā)中仍舊存在著這樣那樣的問題，無論是對于政府還是房地產(chǎn)企業(yè)自身而言，都應(yīng)該積極地采取有針對性的策略和建議，解決房地產(chǎn)市場開發(fā)的問題，以推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)和穩(wěn)健發(fā)展。

3.1 政府積極對土地價格進行宏觀調(diào)控

伴隨著土地資源價格越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)的成本也在無形提升，因此住房價格受到了非常嚴重的影響，同時也嚴重影響了民生的發(fā)展。鑒于此，政府應(yīng)該積極地對土地價格進行調(diào)控，以不斷發(fā)展民生。對于在土地買賣過程中出現(xiàn)的主觀提價、不合理買賣等問題要進行嚴格的監(jiān)督和控制，以使土地資源價格控制在合理的范圍，為居民住房提供保障，這也是政府“以民為本”思想的重要體現(xiàn)。2021年2月下旬，自然資源部自然資源開發(fā)利用司召開了一次“在貫徹落實2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作”的視頻會議，會議指出，全國22城將實施“兩集中，三批次”的模式供地，標志著我國土地供應(yīng)進入計劃經(jīng)濟時代，對穩(wěn)房價、控房價有著積極的推動作用，對今后房地產(chǎn)業(yè)是一次重大改革。

3.2 正確認識房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

鑒于房地產(chǎn)市場中盲目效仿投資的現(xiàn)象非常嚴重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)前要進行充分的調(diào)研，要清晰的認識和了解房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，要對消費者需求做足功課，以不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益水平。開發(fā)建設(shè)前期的調(diào)研工作包含了解當?shù)亟?jīng)濟水平、消費者的需求、家庭人均收入等，對這些因素要有清晰的認識，以此來決定投資是否可行?？茖W的分析和定位市場需求，建立房地產(chǎn)企業(yè)投資項目經(jīng)濟效果評價相應(yīng)體系，以最大限度地確保開發(fā)建設(shè)的可行性和科學性。

3.3 拓寬多種融資方式和渠道

拓寬融資方式和渠道，可以通過上市手段募集相應(yīng)的資金，建立科學的管理機制，規(guī)范管理運營，積極做好上市準備，增強企業(yè)的實力。也可以通過建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的方式募集資金，設(shè)計基金架構(gòu)，引入外部的權(quán)益基金，尋求多方合作，從而可以有效地降低企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)負債率。另外，通過設(shè)立棚改基金、共有產(chǎn)權(quán)以及特色小鎮(zhèn)基金，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目對外融資與運作，同時房地產(chǎn)企業(yè)也可以加強與小額信貸、信托公司等有意向的公司合作，并且密切關(guān)注政府頒布的房地產(chǎn)政策，以便提升自身的經(jīng)濟效益。

3.4 不斷強化創(chuàng)意、構(gòu)思和品位的升級

伴隨著市場競爭激烈程度的不斷加深，企業(yè)在項目開發(fā)前的市場定位、銷售策略等都是非常重要的，創(chuàng)意、構(gòu)思以及品位是其中的賣點，根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示得出，賣點獨特的創(chuàng)意才能在眾多的產(chǎn)品中脫穎而出。因此，在結(jié)合市場需求的前提下，要不斷強化對產(chǎn)品的創(chuàng)意，如何讓策劃方案更具吸引力，如何抓住消費者的購買心理，是房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該多加關(guān)注的。

4 市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)市場開發(fā)方向

4.1 堅持走可持續(xù)化發(fā)展的建筑道路

社會和時代都在發(fā)展進步中，生態(tài)文明更應(yīng)該引起重視。人們在進行生產(chǎn)生活以及環(huán)境改造的過程中，要始終堅持走可持續(xù)化發(fā)展的道路，以文明生態(tài)、和諧生態(tài)為出發(fā)點，按照國際標準進行相關(guān)設(shè)計。在建筑可持續(xù)化發(fā)展的過程中，更應(yīng)該注重在環(huán)境、建筑、城市等的基本問題上，以循環(huán)經(jīng)濟為核心標準，充分考慮當下利益與長遠利益、自身利益與社會利益、局部利益與全局利益等，合理科學的使用有限的資源，發(fā)揮資源的最大化價值。另外，要最大化地降低環(huán)境污染，減少資源的浪費，這樣不僅是在保護生存的一片樂土，同時也是為后人留下賴以生存的環(huán)境資源。

4.2 堅持綠色建筑節(jié)能設(shè)計理念

在傳統(tǒng)建筑設(shè)計的過程中，往往較為注重對房屋的內(nèi)部裝修，如在房屋內(nèi)進行墻體的拆除、做造型鑿墻等，對于一些豪華室內(nèi)裝修更是如此，這不僅浪費了大量的木材以及污染性高的材料，從資源環(huán)境方面而言，也是對資源環(huán)境的一種嚴重破壞，對人體的健康也會產(chǎn)生不利的影響。而基于低碳環(huán)保理念下的建筑裝修，是要重視裝飾的內(nèi)容，在裝飾上善于添加各種藝術(shù)裝修手法，注重文化感的創(chuàng)造，以此來體現(xiàn)設(shè)計的實用性，以崇尚便捷、和諧為主體裝修方式。同時，在建筑產(chǎn)品設(shè)計上，要以“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)?！睘橹攸c，在每一個建筑空間的打造上，堅定不移地執(zhí)行綠色的設(shè)計規(guī)劃，嚴格執(zhí)行遵循國家節(jié)能設(shè)計要求，充分利用自然通風、采光以及各種生態(tài)策略來降低能源損耗，保障建筑主體內(nèi)外的物質(zhì)能源系統(tǒng)能夠進行良性、有效、科學的循環(huán)，在保證建筑品質(zhì)的同時，盡量降低建筑的體形系數(shù)來減少能耗。此外，政府可出臺相關(guān)激勵政策，鼓勵建筑企業(yè)采用裝配式建筑方式建設(shè)，引導(dǎo)建筑企業(yè)向建筑工業(yè)式建設(shè)模式轉(zhuǎn)型。

4.3 全面經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，告別房地產(chǎn)依賴癥

房屋從來都是用來住的，而不是用來刺激經(jīng)濟的，所以要清晰的確立房地產(chǎn)、經(jīng)濟增長、消費等之間的關(guān)系，并形成良性的循環(huán)，向推動開發(fā)投資增長模式方面進行變革。最近幾年，國家也在致力于進行全局的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，打造消費增長的全新方式，如基礎(chǔ)設(shè)施彌補短板、減稅、提高收入、刺激夜間消費、農(nóng)村消費等，逐漸在務(wù)實消費的動力;另外以建筑安裝以及對存量的改造復(fù)興為載體的實體投資內(nèi)容，成為了開發(fā)投資的動力方向;在存量流轉(zhuǎn)時代下，房產(chǎn)稅、土地增值稅等都將為地方政府提供新財源?？偠灾瑖抑鸩皆谶M行全面的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，將徹底告別房地產(chǎn)依賴癥。

4.4 加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控和監(jiān)督

在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，與諸多因素的關(guān)系十分緊密，如城鎮(zhèn)化進程、地方財政、投資等，在堅持“房屋是用來住的”政策前提下，確保政策能夠連續(xù)和穩(wěn)定，因此要建立長效的房地產(chǎn)機制，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場能夠健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，更需要政府相關(guān)部門的支持和引導(dǎo)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)設(shè)有效路徑，并要強化對其的監(jiān)督管理，使其能夠在圍繞市場經(jīng)濟發(fā)展方向的前提基礎(chǔ)上，更加和諧和良性的發(fā)展。以下從五個方面提出了如何加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控和監(jiān)督：其一，在用地分類上要建立相應(yīng)的調(diào)控制度，針對不同性質(zhì)的用地要制定相應(yīng)的政策，切忌以偏概全;其二，要積極探索并實行多元化的供地開發(fā)機制，對于企事業(yè)單位的自有土地，可以在符合一定標準的基礎(chǔ)上申請政策性住房的建設(shè)，對于國有建設(shè)用地要在相關(guān)政策允許的條件下，進行轉(zhuǎn)讓并開發(fā)為住房;其三，對用地的結(jié)構(gòu)要進行相應(yīng)調(diào)整，對于一線二線大城市過大的房價上漲壓力，要對土地結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，以適當增加供應(yīng);而對于小城鎮(zhèn)而言，為了降低庫存，可減少住宅用地的供應(yīng)，以不斷提高土地的利用率;其四，不斷完善和健全住房租賃市場相關(guān)制度，積極發(fā)展住房租賃市場，要有針對性的發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，將租賃住房與共產(chǎn)權(quán)住房的比例調(diào)整在合理的范圍之內(nèi);其五，積極引導(dǎo)市場主體的多元化發(fā)展，以優(yōu)惠的政策來吸引房屋租賃企業(yè)的加入，同時鼓勵和支持國有企業(yè)做大住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)，以確保多元化租賃市場的發(fā)展。

4.5 制定激勵政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，要始終以市場經(jīng)濟的發(fā)展為根本導(dǎo)向，以此來推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。目前我國市場經(jīng)濟的發(fā)展始終秉承低碳環(huán)保、綠色經(jīng)濟的發(fā)展，堅持可持續(xù)化發(fā)展的理念，所以就要求各行各業(yè)的發(fā)展必須要以此為導(dǎo)向，共同推動經(jīng)濟社會的發(fā)展步伐。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中進行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是必然，要向著綠色環(huán)保、綠色經(jīng)濟、低碳智能的發(fā)展進行轉(zhuǎn)型，在建筑的過程中，要將其中的關(guān)鍵內(nèi)容作為根本出發(fā)點，使綠色建筑發(fā)展融入工程項目中，同時政府相關(guān)部門也要制定相應(yīng)的激勵政策，不斷鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)與綠色建筑事業(yè)同向發(fā)展，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級。在激勵政策制定的過程中，要不斷優(yōu)化完善房地產(chǎn)經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)形式，以此激勵機制來吸引更多的開發(fā)商。而對以綠色環(huán)保和低碳為發(fā)展戰(zhàn)略的房地產(chǎn)建筑企業(yè)，給予一定的利率優(yōu)惠;另外，從消費者層面而言，政府相關(guān)部門要加強對綠色住宅的宣傳力度，以使消費者建立低碳、綠色的住房購買意識，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)和穩(wěn)定發(fā)展。

4.6 著力構(gòu)建新型智慧城市

伴隨著社會和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，新型智慧城市的建立，是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展模式的重要手段之一，同時也是促進經(jīng)濟高質(zhì)高效發(fā)展的重要基礎(chǔ)。因此，在市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中，構(gòu)建新型智慧城市以推動經(jīng)濟的高速發(fā)展成為今后發(fā)展的有效方式。在構(gòu)建新型智慧城市的過程中，要始終以人為根本出發(fā)點，時刻堅持新發(fā)展理念，充分結(jié)合信息技術(shù)的先進優(yōu)勢，加大對數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的利用，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行不斷升級和革新，提高城市的公共服務(wù)水平，以提升社會大眾的幸福指數(shù)為目標。如何構(gòu)建新型智慧城市可以分為以下四點：其一，新型智慧城市離不開智慧建筑，而智慧建筑的建設(shè)發(fā)展，與現(xiàn)代化信息技術(shù)、智能技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等高新技術(shù)緊密相連，如何將高科技技術(shù)應(yīng)用到智慧建筑中，使建筑智能化、人性化、科學化、時代化，對創(chuàng)建智慧城市起著重要的推動作用，在智能建筑建設(shè)中，利用信息技術(shù)的優(yōu)勢，并進行不斷的創(chuàng)造設(shè)計，以實現(xiàn)建筑設(shè)計上的突破，將建筑賦予全新的形式，以此為基礎(chǔ)進行可持續(xù)發(fā)展，為市場經(jīng)濟的發(fā)展注入新鮮的血液;其二，加強基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在以信息技術(shù)為基礎(chǔ)的前提下，要做到不斷引導(dǎo)和示范，在原有基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上實現(xiàn)高效、快捷、安全的新型信息基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)水平;其三，發(fā)揮政府的引導(dǎo)和扶持作用，將城市間的產(chǎn)業(yè)進行比較，并對產(chǎn)業(yè)連接進行重新整合，從而形成具有特色的智慧產(chǎn)業(yè)，推動新型智慧城市的發(fā)展和建設(shè);其四，不斷探索和規(guī)范投融資機制，探索多種渠道多種形式，引導(dǎo)更多的社會力量等資本加入新型智慧城市的建設(shè)中，以促進新型智慧城市的發(fā)展。

5 結(jié)論

在市場經(jīng)濟條件下，建筑市場與房地產(chǎn)市場開發(fā)的合作是市場化的結(jié)果，兩者都在不斷地摸索中相互配合和促進，尋求合理又行之有效的方法。文章中以現(xiàn)階段市場經(jīng)濟下建筑與房地產(chǎn)市場開發(fā)中存在的問題為開篇，從多個方面闡述了建筑與房地產(chǎn)市場開發(fā)的相關(guān)策略方法，旨在為促進建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)建筑與房地產(chǎn)市場開發(fā)的價值最大化。

參考文獻：

[1]胡海燕.城市更新與房地產(chǎn)市場的互動效應(yīng)分析[J].法制與社會，2020（35）：123-124.

[2]王一婕，徐會杰.新形勢下加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸防范的思考與建議——以福建地區(qū)銀行為例[J].科技經(jīng)濟市場，2020（9）：34-35.

[3]趙明昊.房地產(chǎn)開發(fā)投資的宏觀效應(yīng)研究[D].長春：吉林大學，2020.

[4]楊鑫.土地供給結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場價格的影響研究[D].昆明：云南財經(jīng)大學，2020.

[5]趙鳳朝.影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的因素及對策分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2020（5）：162-163.

[6]錢洪杰，胡曉麗.淺談我國地產(chǎn)市場發(fā)展及傳統(tǒng)文化在現(xiàn)代住區(qū)中的運用[J].地產(chǎn)，2019（20）：33.

[7]吳夢琳.重慶市城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展研究[D].重慶：重慶大學，2019.