曹越

摘要：樓宇經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要手段，是增強(qiáng)城市綜合功能的有效途徑，更是提升城市品位的必然要求。近幾年樓宇經(jīng)濟(jì)越來越受到人們的重視，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也越來越活躍。樓宇經(jīng)濟(jì)的主要載體是功能性版區(qū)、商業(yè)樓和區(qū)域性設(shè)施，主要是通過吸引企業(yè)入駐，來增加收入來源，從而提升區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益。本質(zhì)上屬于一種密度高且相對(duì)集約、資源共享的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。但是樓宇經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展過程中與政府職能缺失之間的矛盾需引起重視。文章淺談城市中心樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的政府職能轉(zhuǎn)變，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)人員提供參考。

關(guān)鍵詞：樓宇經(jīng)濟(jì);政府職能轉(zhuǎn)變;新經(jīng)濟(jì)發(fā)展

近年來，人口不斷增長，城市用地緊張問題日漸凸顯，樓宇經(jīng)濟(jì)作為新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)也應(yīng)運(yùn)而生。樓宇經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，突破了中心城區(qū)土地資源匱乏的限制，給城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和空間拓展提供了可能性。

一、樓宇經(jīng)濟(jì)的定義和內(nèi)涵

（一）樓宇經(jīng)濟(jì)的定義

樓宇經(jīng)濟(jì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成形式，出現(xiàn)的時(shí)間比較短，近幾年才被人所熟知，主要特點(diǎn)是具有相對(duì)集約性、資源共享性和高密度性。主要的開發(fā)主體是功能性版區(qū)、商業(yè)樓和區(qū)域性設(shè)施，即通過引進(jìn)各式各樣的企業(yè)入駐，來獲得收入、帶動(dòng)人員流動(dòng)，提升區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。其主要服務(wù)對(duì)象比較廣泛，但大多集中在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，例如網(wǎng)絡(luò)公司、金融行業(yè)、咨詢公司、高科技公司和旅游業(yè)等。

（二）樓宇經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

樓宇經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)打破了以往的發(fā)展格局，突破中心城區(qū)面積的局限，給城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更加廣闊的發(fā)展空間。樓宇經(jīng)濟(jì)目前已經(jīng)成為很多城市帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段和主要的稅收來源，越來越受到人們的關(guān)注和重視?？梢哉f，樓宇經(jīng)濟(jì)是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要手段，是增強(qiáng)城市綜合功能的有效途徑，更是提升城市品位的必然要求。但到目前為止，關(guān)于樓宇經(jīng)濟(jì)并無權(quán)威定義。大多數(shù)專家和學(xué)者認(rèn)為，所謂樓宇經(jīng)濟(jì)，是適宜在國際化大都市的中心城區(qū)生存發(fā)展，主要發(fā)展載體是功能性版區(qū)、商業(yè)樓和區(qū)域性設(shè)施，如可通過出租、招商等手段引進(jìn)各式各樣的企業(yè)入駐，形成出租、引資、留資、增收等一套完整的發(fā)展模式，從而實(shí)現(xiàn)增收和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式。根據(jù)樓宇經(jīng)濟(jì)實(shí)際運(yùn)行狀況，商務(wù)樓宇同樣是不可忽視的內(nèi)容，它是城市化推進(jìn)過程中，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，傳統(tǒng)工業(yè)“漸退式濃縮”的必然產(chǎn)物，但通過商業(yè)操作讓商務(wù)樓宇產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益才是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目的。

本質(zhì)上看，樓宇經(jīng)濟(jì)突破了傳統(tǒng)的思維，向空間借力，從空間維度實(shí)現(xiàn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓有限的土地資源變成了空間的無限可能，把平面土地和空間概念聯(lián)系起來經(jīng)營，從而提高了原有土地的使用率和產(chǎn)出率，為城區(qū)發(fā)展培育了恒久稅源，更好地推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、樓宇經(jīng)濟(jì)的主要模式

（一）樓宇經(jīng)濟(jì)是集約型經(jīng)濟(jì)

在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)“調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型”的環(huán)境下，樓宇經(jīng)濟(jì)通過產(chǎn)業(yè)集聚和輻射效應(yīng)，進(jìn)行土地資源集約利用，培育優(yōu)質(zhì)持續(xù)性稅源，逐步成為最具活力的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)，因此也成為各城市政府促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措。目前，全國眾多城市將樓宇經(jīng)濟(jì)作為破解空間制約、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集、推動(dòng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略舉措，高起點(diǎn)實(shí)施樓宇規(guī)劃建設(shè)，強(qiáng)力推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)品質(zhì)化、高端化、精細(xì)化發(fā)展，使樓宇經(jīng)濟(jì)逐步成為引領(lǐng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)、財(cái)政持續(xù)增收的強(qiáng)力引擎。例如，重慶渝中區(qū)以“長江上游地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)和總部經(jīng)濟(jì)基地”戰(zhàn)略定位與“內(nèi)陸香港”城市理想為指引，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)集約、快速發(fā)展，立足區(qū)域資源優(yōu)勢，堅(jiān)持向藍(lán)天要空間、向空間求發(fā)展，全力打造樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地。

2. 樓宇經(jīng)濟(jì)是聚集化經(jīng)濟(jì)

樓宇經(jīng)濟(jì)像一個(gè)巨大的磁場，通過樓宇的招商引資，吸引相關(guān)的要素在特定的空間集聚。一方面，大批企業(yè)集中在一棟商務(wù)樓宇中從事各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，資本、技術(shù)、信息、知識(shí)、人才等高度聚集;另一方面，眾多商務(wù)樓宇集中在一定的區(qū)域內(nèi)形成功能良好、配套齊全的商圈。與此同時(shí)，樓宇經(jīng)濟(jì)又把特色樓作為主要賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，也就是引進(jìn)某一行業(yè)的龍頭企業(yè)，這會(huì)帶動(dòng)行業(yè)內(nèi)部的企業(yè)或者是其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行入駐，起到了一個(gè)很好的吸引者角色，從而達(dá)到集約和資源貢獻(xiàn)的目的，最終形成集約效應(yīng)。比如現(xiàn)在市場上就已經(jīng)存在很多大家所熟知的外資樓或者是金融樓等。在山東濟(jì)南，有一塊商務(wù)中心區(qū)就立足自身的區(qū)域優(yōu)勢，形成了一批有特色的商業(yè)樓宇，如山東商會(huì)大廈，就吸引了阿里巴巴、微軟等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)的入駐。

（二）樓宇經(jīng)濟(jì)是集成式經(jīng)濟(jì)

由于技術(shù)集成和研究方法集成在經(jīng)濟(jì)中的出現(xiàn)，集成經(jīng)濟(jì)被人們所熟知。集成經(jīng)濟(jì)也是一種形式比較新的經(jīng)濟(jì)形式，在一定程度上代表了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的新形式和新潮流。其實(shí)樓宇經(jīng)濟(jì)的價(jià)值不只是企業(yè)入駐過程中的租金，在商業(yè)樓宇開發(fā)建設(shè)及周邊配套方面都會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，可以帶動(dòng)周邊一系列商業(yè)活動(dòng)的發(fā)展，比如商業(yè)、餐飲、娛樂等行業(yè)也會(huì)借東風(fēng)迅速發(fā)展起來。不僅如此，因?yàn)槿藛T和企業(yè)的集聚，政府也會(huì)加大改變周邊環(huán)境的決心，提升周邊的環(huán)境質(zhì)量，同時(shí)也會(huì)在地鐵、公園的規(guī)劃設(shè)計(jì)上予以傾斜，從而實(shí)現(xiàn)一個(gè)良性循環(huán)，在提升周邊區(qū)域價(jià)值的同時(shí)實(shí)現(xiàn)所謂的集成經(jīng)濟(jì)模式。

三、政府在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的職能缺位

（一）針對(duì)商務(wù)樓宇開展公共服務(wù)的不足

政府具有四大職能，分別是政治職能、經(jīng)濟(jì)職能、文化職能、社會(huì)職能。針對(duì)商務(wù)樓宇公共服務(wù)供給的不足恰恰是政府社會(huì)職能的缺失，社會(huì)職能通常是指具有公共性，無法由市場自發(fā)解決，個(gè)人或私有組織也不愿意或無力承擔(dān)，而必須由政府來承擔(dān)的一些職能。自1994年分稅改革以后，中央財(cái)政收入穩(wěn)步快速增長，而地方財(cái)政收入增長則相對(duì)緩慢。由于地方財(cái)力不足，地方政府以經(jīng)濟(jì)為先的發(fā)展理念及職能轉(zhuǎn)變不徹底等原因，導(dǎo)致我國城市公共服務(wù)供給普遍存在總量不足，效率低下，質(zhì)量不高，輻射作用自然影響到商務(wù)樓宇開展，具體表現(xiàn)為：一是配套基建服務(wù)滯后。商務(wù)樓宇往往聚集在市區(qū)繁華之地，是金融聚集區(qū)，這其中的一大劣勢就是配套設(shè)施不完善，不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公要求。由于市中區(qū)寸土寸金，停車場問題、物業(yè)協(xié)調(diào)問題日益暴露，解決問題進(jìn)程緩慢。如果基建服務(wù)缺失問題無法被有效解決，那么商務(wù)樓宇可能會(huì)成為空中樓閣。二是樓宇入駐企業(yè)行政成本高昂，每個(gè)企業(yè)都有自己的規(guī)劃，對(duì)于早準(zhǔn)備入駐商務(wù)中心區(qū)的企業(yè)，早日落戶應(yīng)為水到渠成一事，但是種種手續(xù)繁雜大大減緩了落戶的進(jìn)程，無形之中拖緩了企業(yè)規(guī)劃，也增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。三是人才服務(wù)不力，人才對(duì)于每個(gè)行業(yè)來說是不可或缺、不可多得的，未來推動(dòng)商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展方面一定也離不開高端人才的驅(qū)動(dòng)，然而，目前大部分市中心區(qū)對(duì)于人才的扶持政策和服務(wù)還很不到位，管理體系和激勵(lì)機(jī)制亟待完善。公益活動(dòng)的缺失未能填補(bǔ)年輕員工心中的空缺，樓宇內(nèi)不同企業(yè)之間也便缺乏了交流，少了合作機(jī)會(huì)。

（二）開展企業(yè)服務(wù)不夠規(guī)范

樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體是企業(yè)，雖然政府在服務(wù)企業(yè)的力度、深度和程度方面都有了很大的提升，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的要求相比，還需要有進(jìn)一步的改進(jìn)。政府對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究還不夠，深入走訪樓宇經(jīng)濟(jì)企業(yè)的次數(shù)不多，還未對(duì)企業(yè)所面臨的問題達(dá)到真正了解，更不用提切實(shí)解決其中出現(xiàn)的各類問題。

（三）服務(wù)方式缺乏創(chuàng)新

政府服務(wù)方式單一。以崇安區(qū)出臺(tái)的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策文件為例，對(duì)高端人才和對(duì)樓宇業(yè)主提供的獎(jiǎng)勵(lì)都包含在稅收獎(jiǎng)勵(lì)內(nèi)，且無統(tǒng)一和具體的標(biāo)準(zhǔn)，這種解決問題的方式可以緩解一時(shí)，長久下去便會(huì)出現(xiàn)問題，也無法很好的讓人才留下來。

（四）政府機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)問題

樓宇經(jīng)濟(jì)雖然已納入政府的扶持內(nèi)容中，但在實(shí)際運(yùn)行過程中，還有很多不順暢的地方，政府管理存在不順和職能分散的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏一個(gè)統(tǒng)一的、方向一致的動(dòng)力。不同板塊交由不同局管理，缺乏一個(gè)統(tǒng)一的統(tǒng)籌調(diào)控機(jī)制。

（五）政府的扶持政策的不夠完善

一是樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)配套政策缺乏操作性，雖然政府針對(duì)商務(wù)樓宇已出臺(tái)相關(guān)政策，但可以實(shí)際解決問題的成分占比較少，整體缺少具有可操作性的實(shí)施細(xì)則，更偏向大概化，也沒有列出按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)的階段性目標(biāo)。這就使得商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展沒有可參考的具體標(biāo)準(zhǔn)。二是配套扶持政策力度不夠，市中心區(qū)域與周邊開發(fā)區(qū)相比，政府的扶持力度會(huì)有較大的差距，沒有更多的優(yōu)惠和扶持條件;另一個(gè)角度來看，政府對(duì)于市中心區(qū)域的扶持力度只停留在對(duì)招標(biāo)的企業(yè)給予他們更多的優(yōu)惠政策，而對(duì)于地位更加重要的中間商和樓宇物業(yè)并不能提供政策的扶持和幫助，也并未為其制定特設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)，這就導(dǎo)致企業(yè)另覓他鄉(xiāng)，大量優(yōu)質(zhì)資源流失。三是扶持政策連續(xù)性不足，一個(gè)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，既希望可以減少成本增加利潤，也希望政策具有延續(xù)性和穩(wěn)定性。而由于領(lǐng)導(dǎo)層的意見不一致，以及隨著領(lǐng)導(dǎo)層的更新?lián)Q代，不同思路涌現(xiàn)，扶持政策隨之改變，延續(xù)性和穩(wěn)定性何談。

四、城市中心樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的政府職能轉(zhuǎn)變建議

（一）增強(qiáng)捕捉和對(duì)接企業(yè)需求的能力

政府應(yīng)科學(xué)全面地制定樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期規(guī)劃。為其提供一個(gè)具象化標(biāo)準(zhǔn)，削減入駐程序的繁雜性，時(shí)時(shí)與企業(yè)進(jìn)行溝通交流。

（二）規(guī)范政府部門回應(yīng)企業(yè)需求的流程

盡可能的考慮到樓宇和企業(yè)的需要，并進(jìn)行針對(duì)性的服務(wù)和幫助，只有用自己的服務(wù)和理念，才能真正的留下企業(yè)，留下推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人才。如前文所提到的住房問題、公益活動(dòng)缺失問題。

（三）提高政府解決企業(yè)困難的效率

政府應(yīng)該建立統(tǒng)一的統(tǒng)籌推進(jìn)機(jī)制，有指導(dǎo)性的解決企業(yè)所面臨的困難，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，離不開政府財(cái)政稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策的扶持，更離不開政府的精心服務(wù)。

（四）組織樓宇業(yè)主方及社會(huì)力量服務(wù)樓宇

采取多元合作模式，充分整合政府部門、開發(fā)商、樓宇企業(yè)等各個(gè)方面的力量，共同推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？梢砸詤^(qū)經(jīng)濟(jì)和信息化局為日常協(xié)調(diào)部門，以所屬街道為具體推進(jìn)單位，也可以設(shè)立專門的樓宇辦，落實(shí)專人負(fù)責(zé)，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)的組織保障。

（五）完善城市樓宇經(jīng)濟(jì)的政策支持

扶持政策要精準(zhǔn)有效，爭取做到“一樓一策”，以鼓勵(lì)、扶持、服務(wù)、指導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（六）加強(qiáng)樓宇和樓宇內(nèi)企業(yè)管理，構(gòu)建管理平臺(tái)

針對(duì)樓宇本身也可以設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)政策，在整合資源的基礎(chǔ)上形成整體協(xié)調(diào)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的樓宇集群。在此基礎(chǔ)上，政府將重點(diǎn)放在行業(yè)的龍頭企業(yè)上，通過龍頭企業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)吸引產(chǎn)業(yè)鏈上的其他企業(yè)入駐，提升樓宇經(jīng)濟(jì)的活力。

五、結(jié)語

在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，本文認(rèn)為，政府應(yīng)該扮演好“四種角色”，即發(fā)展環(huán)境的營造者、戰(zhàn)略規(guī)劃的制定者、資源要素的統(tǒng)籌者和配套服務(wù)的供應(yīng)者。希望本文對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中政府職能的轉(zhuǎn)變起到一定的參考。

（作者單位：無錫市梁溪區(qū)北塘工貿(mào)資產(chǎn)管理處）

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