甄愛軍

如果我們只是被動(dòng)等待銀行調(diào)低房貸利率水平，這有些不太現(xiàn)實(shí)。原因很簡單，當(dāng)初購房者在簽訂按揭貸款合同時(shí)，已經(jīng)對(duì)加點(diǎn)數(shù)值進(jìn)行了約定。所以，改變這種狀況還得自己主動(dòng)想辦法，以有效減少利息開支。

存量房貸利率比較高

有些人在前兩年房貸利率高的時(shí)候借了房貸，現(xiàn)在房貸利率大幅下降了，但他們只能享受LPR小幅下跌的好處，因此感覺非常冤。

針對(duì)這種現(xiàn)象，有網(wǎng)友直言：反差太大了！兩年前，房貸利率最高達(dá)6.4%，今年連續(xù)下調(diào)，房貸利率普遍為4.1%，最低的城市房貸利率為3.7%。這位網(wǎng)友還指出了另外一個(gè)讓人感到“扎心”的事實(shí)，即存量房利率加點(diǎn)太高，轉(zhuǎn)低可能性非常低。該網(wǎng)友在微博上如此寫道：“該還多少，還得還多少！我去年買房，心里特別難受，LPR+155，利率高達(dá)6.2%，以后再也不會(huì)出現(xiàn)（這么高的房貸利率）了！”

這位網(wǎng)友之所以感到難受，是因?yàn)樵诘屠蕰r(shí)代，他卻仍然要背負(fù)高額利息成本。簡單測算一下，最新5年期以上LPR為4.3%，那么該網(wǎng)友在下一年度房貸利率變更后，其房貸利率仍然高達(dá)5.85%，較當(dāng)前普遍4.1%的利率水平要高出175個(gè)基點(diǎn)。

兩者區(qū)別到底有多大？我們以100萬元20年期（等額本息）房貸來進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，兩者月供差距為965元，總的利息開支相差23萬元。

可提前還貸或換房

面對(duì)這種情況，大家應(yīng)該怎么辦？當(dāng)然，如果我們只是被動(dòng)等待銀行調(diào)低房貸利率水平，這有些不太現(xiàn)實(shí)。原因很簡單，因?yàn)楫?dāng)初購房者在簽訂按揭貸款合同時(shí)，已經(jīng)對(duì)加點(diǎn)數(shù)值進(jìn)行了約定。所以，改變這種狀況還得自己主動(dòng)想辦法，以有效減少利息開支?？偨Y(jié)下來，大家目前可以采用的辦法主要有以下兩個(gè)：

一是提前還貸，減少利息支出。如果手里還有一些資金，原本準(zhǔn)備用來改善生活如買車、添置高端家電、旅游等，可先考慮還房貸，等日后手頭寬裕之后再回頭考慮這些需求。也可以用這些資金提前償還房貸，再通過借入低息消費(fèi)貸的方式進(jìn)行消費(fèi)，以降低總的利息開支。

二是在一些“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，通過換房降低利率。目前，包括杭州等40多個(gè)城市優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，明確對(duì)已結(jié)清首套房貸且手中無房的居民，再買房可執(zhí)行首套房貸款政策。所以，在已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，可以考慮將手中住宅售出，并“清空”房貸，然后再買房，重新申請(qǐng)低利率房貸。當(dāng)然，這種操作需要付出換房成本，最好在稅費(fèi)較低時(shí)換房，并重新貸款。

別掉進(jìn)“轉(zhuǎn)按揭”陷阱

近日，記者接到自稱銀行業(yè)務(wù)員的推銷電話，對(duì)方稱，如果近期有買房打算，或者手上還有房貸未還清，他們可以幫記者“運(yùn)作”成利率更低的經(jīng)營貸，貸款100萬元可以省下幾十萬元。

還有這等好事？聽到這個(gè)說法，雖然近期沒有購房打算，但記者還是忍不住有點(diǎn)眼熱心跳起來。通過這位業(yè)務(wù)員的介紹得知，他們可以幫忙將5%或者更高的存量房貸利率“轉(zhuǎn)換”成低至3.25%的經(jīng)營貸。具體能申請(qǐng)到哪一檔利率，還要看資質(zhì)。記者粗略計(jì)算了一下，按100萬元、20年期房貸（等額本金還款法）測算，與該業(yè)務(wù)員所謂的最低3.25%利率進(jìn)行比較，總共可以節(jié)省22.26萬元，能買到一輛比亞迪漢汽車。

這位業(yè)務(wù)員還介紹了操作流程，如果買房，由中介機(jī)構(gòu)幫忙墊資，先讓購房者全款將房產(chǎn)買下來，然后再幫購房者以房屋做抵押，在銀行辦理經(jīng)營貸款；如果是存量房貸，也是幫忙墊資還清房貸，再抵押辦理經(jīng)營貸。

為了能夠讓購房者順利申請(qǐng)到經(jīng)營貸，代辦機(jī)構(gòu)還會(huì)幫購房者注冊一家空殼公司，當(dāng)然這些都不能白費(fèi)勁，購房者需要支付數(shù)萬元的“手續(xù)費(fèi)”。經(jīng)過一番討價(jià)還價(jià)，這位業(yè)務(wù)員表示可以只收記者1萬元。

有法律人士表示，這種現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在，但因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)巨大，不建議采用這種辦法。盈科全球合伙人郭韌律師表示，經(jīng)營貸不是房貸，辦理過程中可能有辦不出的風(fēng)險(xiǎn)。即使辦出來了，按照相關(guān)法律規(guī)定，錢也不能投入樓市。一旦被發(fā)現(xiàn)用經(jīng)營貸替換房貸，銀行及貸款人都涉及違規(guī)，銀行可能會(huì)被處罰，貸款人貸款可能被收回。

郭韌所言非虛，近日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)披露，共有包括國有大行和股份制商業(yè)銀行在內(nèi)的3家銀行合計(jì)被罰款1220萬元，被罰案由都涉及“個(gè)人經(jīng)營貸款”。

與此同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)提供資金也需要成本，但它并不會(huì)對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)，如果最終購房者房貸無法還清，還會(huì)欠下高額的過橋資金利息，無疑將會(huì)給自己的生活帶來巨大的壓力。而實(shí)際上，經(jīng)營貸還款期限很短，不可能像房貸一樣，可以申請(qǐng)到長達(dá)30年的還款期。因此，即便是經(jīng)營貸利率水平較房貸低，但短期內(nèi)還貸額會(huì)大幅上升，這對(duì)購房者來說，也將會(huì)承受巨大的資金壓力。

我們來舉個(gè)例子：100萬元房貸，20年還款期，按照5%的房貸利率計(jì)算（等額本息還款法），月供為6600元。而如果替換成經(jīng)營貸，假定還款期為5年，利率低至3.25%，但月供將飆升至1.8萬元。

郭韌同時(shí)特別提醒，這種方式在辦理過程中，將會(huì)涉及資金轉(zhuǎn)移，這對(duì)資金安全也有著很高的要求，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也不小?！叭绻婕暗慕痤~巨大，一旦發(fā)生中介卷款潛逃，追討起來極為困難，購房者將會(huì)因此而遭受巨大損失?！惫g說。