魏國武
摘要:文章首先介紹房產(chǎn)測繪的主要工作內(nèi)容,分析房產(chǎn)測繪中存在的問題,提出了房產(chǎn)測繪改進方法措施。
關(guān)鍵詞:房產(chǎn)測繪;測量;建筑面積;措施
現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨比較嚴(yán)峻的市場競爭形勢,發(fā)展相對緩慢,人們對于買房的態(tài)度更加是慎重,也因此,使得我國房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量、高指標(biāo)的精細化方向發(fā)展。其中房產(chǎn)測繪是一個非常重要的環(huán)節(jié),直接關(guān)系到房產(chǎn)的面積,因此社會大眾對于房產(chǎn)的權(quán)益和歸屬更加重視。再這樣一個社會發(fā)展環(huán)境下,如何提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量,保證房產(chǎn)測繪的精準(zhǔn)度,從而更好的維護業(yè)主的權(quán)益是房地產(chǎn)需要努力的方向。
一、房產(chǎn)測繪采用的方式和內(nèi)容
(一)位置測定
房產(chǎn)測繪位置的測定主要分為兩個方面:一是平面位置,即以水平面為基準(zhǔn)點進行區(qū)域位置平面的測定,由于地球是近似球體,所以測繪區(qū)域較小的話,一般水平投影面積就是我們房產(chǎn)在實際測繪中的面積;二是高程測定,即某一測量點到大地水準(zhǔn)面的垂直距離,高程測定通常使用水準(zhǔn)測量和氣壓高程測量以及三角高程測量三種方式。
(二)面積測繪
面積測繪主要是測量房屋屬于個人的所有面積,需要注意的是,公共財產(chǎn)所占有的面積、突出墻面的裝飾柱或者是玻璃幕墻、臺階、無柱雨棚、挑臺等是不計入測繪的面積中。而其他部分的構(gòu)建視情況而定計算全部的建筑面積或者是一般的建筑面積。。
二、房屋測繪過程中存在的問題
(一)發(fā)展和監(jiān)管問題
房地產(chǎn)測繪行業(yè)從本質(zhì)上講是一種服務(wù)行業(yè),只不過需要的專業(yè)技術(shù)比較高,雖然在現(xiàn)階段已經(jīng)實現(xiàn)了政企分開的管理模式,而且也就加入了監(jiān)督和競爭的管理機制,但是從整體上看,房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展還是相對不完善的,不僅存在惡性競爭問題,甚至還存在一定的違法亂紀(jì)的問題,對房地產(chǎn)測繪的市場秩序有著很大的影響。除此之外,房地產(chǎn)測繪行業(yè)還存在監(jiān)管方面的問題,具體表現(xiàn)在缺乏技術(shù)找到,測繪資質(zhì)審查不嚴(yán)、監(jiān)督力度不夠等問題,極大影響的測繪的質(zhì)量。
(二)房產(chǎn)測量技術(shù)的規(guī)范存在不完善的地方
在房產(chǎn)測繪的技術(shù)規(guī)范中,主要存在以下幾個方面不完善的地方:一是斜屋面數(shù)據(jù)采集比較艱難,在我國房產(chǎn)測量規(guī)范中,雖然針對斜屋面的測量有著明確規(guī)定“斜屋面結(jié)構(gòu),如果層高在2.2以上的部位,那么建筑面積的計算式按照其外圍水平進行計算,如果在2.2米以下,則不需要進行計算”,但是這項規(guī)定在實測的過程中,由于房屋的上層結(jié)構(gòu)會埋蓋結(jié)構(gòu)層的層面,因此在實際測量中會比較困難。另外,由于斜屋面是一個粗糙不平的結(jié)構(gòu)面,因此無法進行精準(zhǔn)測量;二是在特殊的結(jié)構(gòu)部位會產(chǎn)生誤解,比如說在沒有頂蓋的室外樓梯,在規(guī)范中是這樣規(guī)定的:“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算?!边@句話在實際的解釋中可以有三種理解,一種無頂蓋的室外樓梯在計算建筑面積時,可以采用室外樓梯各層水平投影面積之和一半的方式進行計算,第二種是下一次的蓋板,就是上一層的樓梯,那么無蓋板僅僅是相當(dāng)于頂層的樓梯而言的。第三種理解是頂層樓梯沒有蓋板,不計算,下一層樓梯因為是相當(dāng)于上層樓梯的蓋板,因此計算投影面積一半即可。這三種不同的理解方式,計算出來的面積也不僅相同;三是套內(nèi)面積與公攤面積計算不合理,由于房產(chǎn)套內(nèi)的面積是由三部分組成,一是套內(nèi)墻體面積,二是套內(nèi)陽臺使用面積,三是套內(nèi)使用面積,在實際實施的過程中,性質(zhì)和服務(wù)范圍都是難以定性的。
(三)區(qū)域規(guī)范、做法不一
場外測量和繪圖以及數(shù)據(jù)計算等是房產(chǎn)測繪的基礎(chǔ)手段,但是正是因為這些基礎(chǔ)的內(nèi)業(yè)處理工作,不同地區(qū)、不同區(qū)域?qū)嶋H的做法天差地別,甚至不同的測繪機構(gòu)或者是測繪人員使用的處理方法也截然不同。除此之外,在不同的地區(qū),房產(chǎn)測繪在實際展開工作中,也存在較大的區(qū)別,比如說運作的模式,再比如說信息化程度,還有數(shù)據(jù)處理和資料格式等等,這些問題的存在會導(dǎo)致難以鑒定測繪的技術(shù)成果,而且也不利于地方的交流和上級部門的考核。
三、提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的措施
(一)推進房產(chǎn)測繪市場的推進和完善
為了解決房產(chǎn)測繪市場中的監(jiān)管和發(fā)展的問題,可以從三個方面進行:一是測管分離,不斷的加強行業(yè)的監(jiān)管,杜絕亂收費的情況,加強規(guī)范房產(chǎn)測繪市場的行為;二是加強測繪機構(gòu)的資質(zhì)管制,提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量,推動房產(chǎn)測繪市場的規(guī)范發(fā)展;三是建設(shè)和強化房產(chǎn)測繪商業(yè)的誠信體系,避免惡性競爭,規(guī)范市場經(jīng)濟運作;四是嚴(yán)格的執(zhí)行相關(guān)的規(guī)定制度,發(fā)現(xiàn)存在不規(guī)范的測繪行為或者是弄虛作假行為,要嚴(yán)肅處理。
(二)不斷的研發(fā)新的測繪技術(shù),并制定相對應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
隨著技術(shù)的進步,在房產(chǎn)測繪領(lǐng)域運用到的先進技術(shù)越來越多,但這這個過程中也要不斷結(jié)合先進的技術(shù)制定針對性的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),從而提高測繪的實操性,解決在實際測量的過程中遇到的各類問題。比如說在坡屋面,如果將計量的標(biāo)準(zhǔn)用過凈高來進行測量,那么就能很好的解問題,以我國男性平均身高參考的對象,均高是一米七,那么凈高 1.75~2.05m的斜屋面房屋結(jié)構(gòu)可計算一般水平投影面積即可,如果超過2.05的凈高,那么直接計算全部的水平投影面積。在比如說房屋套內(nèi)和公攤面積的計算,在修改分層平面圖后,根據(jù)規(guī)范要求進行面積的測量,具體來說就是比較規(guī)劃面積和總面積、分層面積和分戶面積是否存在異常,陽臺的面試是否存在多算或者漏算的情況。
(三)建立和完善信息管理平臺
測繪部門可以和房產(chǎn)管理部門進行充分的合作,根據(jù)實際的情況進行房產(chǎn)測繪操作規(guī)程的制定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定,然后在這個基礎(chǔ)上監(jiān)理一個信息管理平臺,形成一個規(guī)范的、完整的、統(tǒng)一的測繪質(zhì)量管理機制,不管是測繪的運行模式,還是測繪的操作流程,都能夠進行統(tǒng)一且自動化的處理,這樣一來,不僅利于信息的共享,而且也能夠有效的推動行業(yè)的進步。
結(jié)束語:隨著市場對房產(chǎn)的要求越來越高,房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高測繪的質(zhì)量,認識到測繪技術(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要性,是房產(chǎn)測繪更加精準(zhǔn)。房產(chǎn)測繪單位也要根據(jù)實際的情況,針對性的完善測繪的質(zhì)量管理制度,研發(fā)更多更先進的測繪技術(shù),并在實際的測繪中靈活運用,從而使房產(chǎn)行業(yè)更加健康的發(fā)展。除此之外,政府單位也要針對房產(chǎn)測繪的情況,加強管理和監(jiān)督,尤其是測繪的資格審查,使房產(chǎn)測繪行業(yè)不斷規(guī)范化的發(fā)展。
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