黃杏娟

一、引言

針對帶租約產(chǎn)權(quán)式購買，各大房地產(chǎn)商都極力鼓吹其具有低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)優(yōu)勢，大大吸引具有少量閑置資金的中小投資者。最早應(yīng)用此種銷售模式的房地產(chǎn)商銷售異常火爆，獲得非?？捎^的利潤。然而，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理可知，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)在均衡時(shí)成正比關(guān)系。因此，此種銷售模式的風(fēng)險(xiǎn)有可能被市場隱藏了起來，并不是低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)。這就需要進(jìn)一步探索此種銷售模式的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施。

二、帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售的解析與特點(diǎn)

1.含義

在房地產(chǎn)開發(fā)市場異常火熱的背景下，不斷豐富房地產(chǎn)營銷模式。近年來，最為普遍的銷售方式之一就是帶租約式產(chǎn)權(quán)銷售，具體內(nèi)容是，開發(fā)商首先出租商用樓，如大型物業(yè)，其中包括有收益性的物業(yè)如酒店、商鋪等，然后對其實(shí)施形式上產(chǎn)權(quán)分割操作，與租約合同一起，將其銷售給眾多投資者，對于投資者而言，其并不直接參與經(jīng)營租賃事務(wù)，也就是不會(huì)對物業(yè)進(jìn)行直接經(jīng)營，而是委托事先聯(lián)系好的專業(yè)租務(wù)管理部門實(shí)施統(tǒng)一管理經(jīng)營，此租務(wù)管理部門以租賃合同為依據(jù)，與承租者簽訂合同，定期收取租金，扣除管理費(fèi)用后將剩余租金返還給投資者。

此種售樓方式在中國具有較短發(fā)展歷史，然而，卻具有較快發(fā)展速度，大量商業(yè)旺地建設(shè)的商用樓都應(yīng)用帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售方式進(jìn)行銷售，盡管具有較高售樓價(jià)格，但是投資者購買熱情高漲，最先應(yīng)用這種新銷售模式的房地產(chǎn)商因此獲得前所未有的高額利潤回報(bào)。

2.特點(diǎn)

此種營銷模式實(shí)際上是有機(jī)結(jié)合已存在于市場上的帶租約銷售和產(chǎn)權(quán)式銷售，它出售租約和被分割的產(chǎn)權(quán)，能夠彌補(bǔ)上述兩種方式中不足。帶租約銷售是指房地產(chǎn)商將商用樓開發(fā)出來后，先出租商用樓，之后一同出售給投資者的還包括租約合同，這里主要強(qiáng)調(diào)通過租約獲得資金回報(bào)。通常情況下，只有有實(shí)力的商家才能租用商用樓，一般會(huì)簽訂長期租用合同，時(shí)間為10 至20年，由此看來，對于投資者而言，購買此種商用樓，可以獲取穩(wěn)定租金。產(chǎn)權(quán)式銷售，又被稱為產(chǎn)權(quán)分割或者分割出售，分割對象是商鋪和酒店，其名稱也有所不同，被稱為產(chǎn)權(quán)式商鋪或產(chǎn)權(quán)式酒店，這里主要強(qiáng)調(diào)被分割的產(chǎn)權(quán)。

三、房地產(chǎn)公司實(shí)施帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售的困難點(diǎn)

1.因?yàn)橄茸夂筚u的性質(zhì)，增加銷售難度

（1）將合適的帶頭租賃者尋找出來

成功的前提就是將合適的帶頭租賃者尋找出來，并且成功將房產(chǎn)租賃出去。帶頭租賃者需要具備以下條件：第一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力足夠強(qiáng)，這樣才能在經(jīng)營過程中以協(xié)議為根據(jù)，定期將租金支付出來。第二，需要具備規(guī)?；瑤ь^租賃者除了需要具有較大的客流量之外，還需要將其他經(jīng)營者吸引過來，進(jìn)而促進(jìn)爭相租賃，形成規(guī)模效應(yīng)。想要將大租賃經(jīng)營者尋找出來，讓其對整個(gè)商用樓進(jìn)行租賃，具有很大實(shí)踐難度。

（2）投資者的說服

對于開發(fā)企業(yè)而言，與經(jīng)營者之間的租賃協(xié)議達(dá)成之后，還要對投資者進(jìn)行說服，使其能夠接受這種新投資方式，這是成功的關(guān)鍵與核心。一旦失敗，前期所有工作都會(huì)前功盡棄。受到前幾年分割拆零、售后包租、內(nèi)部認(rèn)購等銷售方式的負(fù)面影響，短時(shí)間內(nèi)大部分投資者都無法接受新型銷售模式。

（3）開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三者關(guān)系需協(xié)調(diào)好

成功運(yùn)營帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售后，需要對該項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，同時(shí)還要將三方面關(guān)系協(xié)調(diào)好，一直持續(xù)到租約到期，商戶所有權(quán)投資者完全擁有該產(chǎn)權(quán)時(shí)。在此過程中，如果經(jīng)營者提前退出或其他原因造成提前解除或無法繼續(xù)履行租賃合同，就會(huì)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)存在承擔(dān)連帶責(zé)任的可能。對于經(jīng)營者而言，分散產(chǎn)權(quán)也會(huì)帶來不良影響，這是因?yàn)榉稚⒌漠a(chǎn)權(quán)導(dǎo)致法律糾紛存在于多個(gè)業(yè)主之中，造成經(jīng)營者無法持續(xù)經(jīng)營。

2.因?yàn)榉蓷l文限制，無法及時(shí)銷售

為了規(guī)避法律方面問題，開發(fā)商有必要采取一系列措施，如帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售等，但是必須區(qū)別于返本銷售、售后包租等《商品房銷售管理方法》所禁止的行為，《商品房銷售管理方法》中第十一條規(guī)定“房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采用返本銷售或者變相返本銷售方式銷售商品房；房地產(chǎn)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工的商品房”。開發(fā)商在此方面面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)比較大，一旦不合理操作，就會(huì)導(dǎo)致法律糾紛的產(chǎn)生。并且在產(chǎn)權(quán)出售過程中，不規(guī)范的合同文本，忽視開發(fā)商經(jīng)營理念，缺少理性的廣大投資者，都會(huì)導(dǎo)致有漏洞形成，造成投資者陷入所購產(chǎn)權(quán)的權(quán)益維護(hù)中，如果有糾紛發(fā)生，就很難保障中小投資者的權(quán)益維護(hù)。

四、房地產(chǎn)公司實(shí)施帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售的解決對策

1.爭取政府支持，秉持現(xiàn)房銷售、先租后賣原則

對于開發(fā)商而言，需要堅(jiān)持兩個(gè)原則，分別是現(xiàn)房銷售原則、先租后售原則。對比過去獨(dú)立式商鋪先出售再招商或者投資者自主經(jīng)營存在很大差異?，F(xiàn)房是帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的必要條件。購買商鋪后的投資者通常不直接經(jīng)營商鋪，負(fù)責(zé)經(jīng)營管理商鋪的則是開發(fā)商聘請過來的專業(yè)商業(yè)管理公司，與此同時(shí)，這些商鋪中大部分與著名商家簽訂了長期租賃合同，時(shí)間為10 至20年。旗下的商業(yè)品牌都由這些商家開展統(tǒng)一經(jīng)營管理工作。為了將《商品房銷售管理辦法》中關(guān)于禁止開發(fā)商銷售后返租的內(nèi)容規(guī)避，同時(shí)規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商會(huì)成立或者委托物業(yè)管理公司與購房者簽訂合同，內(nèi)容為返租或者委托管理。

2.企業(yè)形象良好，誠信經(jīng)營，建立好的社會(huì)關(guān)系

對于投資者而言，開發(fā)商的品牌與實(shí)力是其最為看重的。業(yè)主生活中最重要的事情之一就是購置房產(chǎn)。購買房子時(shí)通常會(huì)用光家庭所有積蓄。這就要求開發(fā)商從業(yè)主角度出發(fā)，對業(yè)主利益進(jìn)行綜合考慮，將導(dǎo)向確定為對顧客的誠實(shí)守信，進(jìn)而將其良好形象樹立起來，將更多客戶吸引過來，使其成為公司忠誠客戶。與此同時(shí)，老客戶帶來的口碑效應(yīng)無窮無盡，有利于促進(jìn)開發(fā)商與業(yè)主雙贏目的的實(shí)現(xiàn)。與客戶建立朋友關(guān)系，將真誠服務(wù)提供給客戶，就可以解決大部分問題。

3.與經(jīng)營者合作，統(tǒng)一管理，商業(yè)機(jī)構(gòu)入駐發(fā)展

通常情況下，租約產(chǎn)權(quán)式商鋪到期之后，就會(huì)爆發(fā)一系列問題。這時(shí)一旦經(jīng)營者退出，由于產(chǎn)權(quán)過于分散，導(dǎo)致投資經(jīng)營者的難度比較大。同時(shí)如果業(yè)主之間開展惡性競爭，使租價(jià)大幅度降低或者低價(jià)出售產(chǎn)權(quán)，最終使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)不斷貶低價(jià)值。若將業(yè)主委員會(huì)構(gòu)建出來，同物業(yè)公司協(xié)調(diào)，將意見統(tǒng)一，與經(jīng)營者建立合作關(guān)系，立足于經(jīng)營者利益，對其全面考慮，使其獲得長期的經(jīng)營利益，那么租期超過期限之后，他們選擇續(xù)租可能性就比較大。比如在市場情況普遍不好的背景下，業(yè)主委員會(huì)可以與各業(yè)主進(jìn)行協(xié)調(diào)，使其租金適當(dāng)降低，同時(shí)物業(yè)還需要將租務(wù)管理費(fèi)下調(diào)，為經(jīng)營者度過市場蕭條期提供支持和幫助。當(dāng)市場繁榮期來到時(shí)，為了彌補(bǔ)蕭條期租金損失，可以協(xié)調(diào)短期內(nèi)提高租價(jià)。

4.合同協(xié)議完善，依法銷售，進(jìn)一步明確違約責(zé)任

現(xiàn)階段，針對帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售有關(guān)行為，我國沒有做出明確法律規(guī)定。作為發(fā)起者與受益者的開發(fā)商，無論是否在租期內(nèi)，一旦有法律糾紛出現(xiàn)，都必須對法律責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)。由此看來，有必要對合同條款進(jìn)行完善，明確做出規(guī)定擔(dān)保人為開發(fā)商，需要將連帶責(zé)任承擔(dān)起來，并且將一定違約責(zé)任約定出來。簽訂租賃合同的應(yīng)當(dāng)為開發(fā)商、租賃經(jīng)營者、投資者，同時(shí)約定包租期盡可能長期，并且做出約定如果合同提前被解除，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的是經(jīng)營者和開發(fā)商。將退出制度構(gòu)建出來，對投資者做出明確規(guī)定，具體內(nèi)容是何種條件下退還開發(fā)商房產(chǎn)，同時(shí)將購房款索回。共同簽訂委托管理合同的有開發(fā)商、物業(yè)公司、投資者三方。同時(shí)針對物業(yè)管理公司和開發(fā)商，將失職法律責(zé)任和連帶責(zé)任制定出來。特別是租賃合同，必須明確說明各個(gè)細(xì)節(jié)條款內(nèi)容，對投資者、經(jīng)營者長期利益進(jìn)行充分考慮，將出發(fā)立場確定為三方長期合作獲取合理回報(bào)，將合理的租賃合同簽訂出來。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在運(yùn)作過程中需要注意不得損害他人利益，不能僅考慮短期利益，否則會(huì)導(dǎo)致曇花一現(xiàn)的銷售模式出現(xiàn)，讓其陷入困境。并且在各種合同簽訂過程中，開發(fā)商想要獲得長期利益就要對三方利益關(guān)系進(jìn)行公正合理處理。

五、帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售方式的未來發(fā)展

最近一段時(shí)間內(nèi)，住房抵押貸款證券化很難得到較好發(fā)展，但是，房地產(chǎn)業(yè)卻需要大力推進(jìn)。為了解決這個(gè)矛盾，產(chǎn)生了帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售方式。然而，從本質(zhì)角度看，此種銷售方式僅僅是一個(gè)中間過渡，主要用于到達(dá)住房抵押貸款證券化，它是房地產(chǎn)證券化的雛形。

對于帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售而言，它分割了大型物業(yè)產(chǎn)權(quán)并出售給很多投資者，將大量社會(huì)游資吸納進(jìn)來，并且銀行將按揭貸款提供給投資者，進(jìn)而使銀行資金得以介入，其中具有一些資產(chǎn)證券化特點(diǎn)。然而，它沒有轉(zhuǎn)化投資者與投資標(biāo)的之間物權(quán)關(guān)系，使其形成具有價(jià)值債券形式的債券關(guān)系。

在改善資產(chǎn)流動(dòng)性方面，住房抵押貸款證券化能夠發(fā)揮有效作用和價(jià)值，它能夠使金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓自身持有的住房抵押貸款，進(jìn)而提供給資本市場中各種投資者，促進(jìn)資產(chǎn)流動(dòng)性的提高，使金融風(fēng)險(xiǎn)得以規(guī)避。原本主要由銀行承擔(dān)住房抵押貸款證券化風(fēng)險(xiǎn)，但是現(xiàn)在它得以轉(zhuǎn)移和分散，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的還包括發(fā)起人、擔(dān)保人、投資者，能夠防止風(fēng)險(xiǎn)過度集中。借助住房抵押貸款證券，房地產(chǎn)商可以將證券融資發(fā)行出去，進(jìn)而突破金融中介機(jī)構(gòu)限制，直接開展融資工作，有利于使融資規(guī)模不斷擴(kuò)大?？紤]分散了風(fēng)險(xiǎn)，銀行更傾向于將住房抵押貸款提供出來。住房抵押貸款證券的標(biāo)準(zhǔn)化使其具備流動(dòng)性特點(diǎn)，比較適合投資者投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、將來變現(xiàn)需求。由此看來，此種銷售方式不能永久存在，被住房抵押貸款證券所取代是必然的事情，僅僅是時(shí)間早晚問題。但是，當(dāng)前人們需要做的是一邊將住房抵押貸款證券化準(zhǔn)備工作做好，一邊重視應(yīng)用帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售方式。

六、結(jié)語

總而言之，帶租約產(chǎn)權(quán)式銷售仍然存在很多風(fēng)險(xiǎn)和困難，這就需要國家將相應(yīng)行業(yè)規(guī)范編制出來，積極發(fā)揮正確引導(dǎo)作用，使其走向正確發(fā)展道路，防止此種創(chuàng)新模式在法律邊緣發(fā)展。