王曉

（臨沂城發(fā)翔宇文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，山東 臨沂 276023）

一、引言

在我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮了重大作用。房地產(chǎn)行業(yè)為國民生活奠定了重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。從“九八房改”到現(xiàn)在，我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了快速增長階段，但相關(guān)政策和企業(yè)管理制度卻沒有及時跟上，出現(xiàn)了不少問題，這些問題在房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的發(fā)展過程中逐漸暴露，影響了整個房地產(chǎn)市場的安全和穩(wěn)定。2016年，我國對房地產(chǎn)行業(yè)提出了一項(xiàng)明確的原則，那就是“房住不炒”，自此，我國的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入調(diào)整期。2020年以來，新常態(tài)下政府不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的管控，此前房地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠單一的限購、限貸、限售等需求端，而經(jīng)過政府的一系列管控，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了重要的整合階段，亟須轉(zhuǎn)變發(fā)展方向。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識逐漸加強(qiáng)。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭和生存壓力越來越大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制能力變得至關(guān)重要。

二、新常態(tài)下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的重要作用

在經(jīng)營和發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作容易受到眾多經(jīng)濟(jì)活動的影響，或受市場經(jīng)濟(jì)不確定性因素的影響，導(dǎo)致實(shí)際收益和預(yù)期收益出現(xiàn)較大的偏差。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益呈下降趨勢，潛在風(fēng)險(xiǎn)更加明顯［1］。在此背景下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的作用日益凸顯。

（一）有助于房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，需要的資金數(shù)量龐大，因此其屬于資金密集型企業(yè)，容易產(chǎn)生相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在一般情況下很難被注意到，但是房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會緊隨其后，因此，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被視為房地產(chǎn)企業(yè)的末端風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展涉及的關(guān)鍵環(huán)節(jié)非常多，不論哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，繼而引發(fā)信用崩潰、融資困難、資金鏈斷裂等重大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如果不能采取有效措施應(yīng)對某一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，就會導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)中斷，蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面存在漏洞，會導(dǎo)致其面臨巨額的稅務(wù)罰款，這些稅務(wù)罰款不僅會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金壓力，還會降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)信用等級，使稅務(wù)部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)監(jiān)管。

（二）有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，依靠房價(jià)的快速上漲獲得巨大的利潤，但是在新常態(tài)下，這種盈利模式已不可持續(xù)。而精細(xì)化管理能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制能夠幫助企業(yè)增強(qiáng)核心市場競爭力，提高企業(yè)的經(jīng)營效益。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況會影響企業(yè)的融資能力，降低企業(yè)的融資成本。穩(wěn)定健康地開展財(cái)務(wù)活動，能避免房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)濟(jì)糾紛，保全企業(yè)的利潤。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能夠增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力。

（三）有助于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理

企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生巨大影響，并且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金動向和資源配置具有至關(guān)重要的作用，能夠提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。隨著我國相關(guān)法律法規(guī)、制度體系的不斷完善，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施和手段也在不斷優(yōu)化，能夠?yàn)槠髽I(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范和內(nèi)控管理提供有力支撐［2］。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

首先，針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策和法律法規(guī)的變動會對房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資產(chǎn)生重大影響。在幾十年的發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了迅速發(fā)展的關(guān)鍵時期，并對我國經(jīng)濟(jì)增長作出了重大貢獻(xiàn)，成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動力量。但是由于我國對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管不到位，炒房、捂盤、虛假宣傳、工程項(xiàng)目建設(shè)爛尾等情況時有發(fā)生。近幾年，房價(jià)、地價(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)市場面臨嚴(yán)峻的發(fā)展形勢。為了使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭秩序，我國政府加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度，并先后出臺了一系列限制性措施，旨在指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。一些房地產(chǎn)項(xiàng)目投資會隨著國家政策的變動進(jìn)行調(diào)整，在調(diào)整的過程中難免會出現(xiàn)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)［3］。

此外，市場經(jīng)濟(jì)對企業(yè)發(fā)展也有諸多影響，其中對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位會影響項(xiàng)目投資。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了重要的調(diào)整期，面臨著巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資開發(fā)的過程中，如果沒有在前期進(jìn)行充分的市場調(diào)研，沒有全面了解消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求，盲目進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)和面積規(guī)劃，會導(dǎo)致投資建設(shè)項(xiàng)目的市場定位發(fā)生偏差，難以得到消費(fèi)者的認(rèn)同，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況不理想，企業(yè)無法在短時間內(nèi)回籠資金，面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)時間較長，在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)的過程中需要投入大量的資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)通常通過融資獲得大量的啟動資金。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和方式比較單一，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中沒有及時對市場環(huán)境和企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行全面了解，僅僅根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)制定相關(guān)的投資決策，對企業(yè)的資金需求和收益的分析并不到位。若房地產(chǎn)企業(yè)籌集的資金沒有在預(yù)估的時間內(nèi)回款，一旦出現(xiàn)銀行斷貸問題，房地產(chǎn)企業(yè)就會陷入巨大的財(cái)務(wù)困境，正常經(jīng)營也會受到影響。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)種類比較多，產(chǎn)業(yè)規(guī)模比較大，建設(shè)的項(xiàng)目比較多，不同的項(xiàng)目在商業(yè)運(yùn)行過程中存在差異。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的難度大，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是，對新投資項(xiàng)目的稅務(wù)研究不夠深入，對稅務(wù)政策掌握不全面，最終導(dǎo)致企業(yè)投資決策失誤。房地產(chǎn)企業(yè)不能有效實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)融合，缺乏對業(yè)務(wù)的前置稅務(wù)籌劃，容易陷入嚴(yán)重的稅務(wù)危機(jī)。對周期性的稅務(wù)籌劃和管理不到位，將工作重心放在事后稅務(wù)測算和補(bǔ)救方面，沒把握住提前籌劃稅務(wù)的機(jī)會。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)過程管理不夠規(guī)范，不能及時獲得全額的、合規(guī)的發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)存在抵扣風(fēng)險(xiǎn)。另外，項(xiàng)目規(guī)劃不夠合理，稅務(wù)認(rèn)定和清算主體之間存在明顯差異，使得大額稅金出現(xiàn)了支出風(fēng)險(xiǎn)［4］。

（四）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的資本金體制誕生得比較早，并且大批房地產(chǎn)企業(yè)都是通過舉債的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的。在我國早期的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，大部分企業(yè)通過負(fù)債的方式參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，房地產(chǎn)市場的資本金占有率較低，資金結(jié)構(gòu)沒有得到合理優(yōu)化，企業(yè)負(fù)債率持續(xù)增長。相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金構(gòu)成中，只有20%的自有資金，而銀行貸款的占有率達(dá)到了45%，這嚴(yán)重削弱了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收進(jìn)展緩慢，會直接影響企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的信用危機(jī)和債務(wù)危機(jī)，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)［5］。

（五）利潤風(fēng)險(xiǎn)

獲取利潤是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的主要目的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定性較差，因此很難準(zhǔn)確預(yù)估企業(yè)的利潤，難以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在大部分房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營和發(fā)展過程中，與財(cái)務(wù)相關(guān)的工作沒有做好充足的準(zhǔn)備，并且過多關(guān)注項(xiàng)目工程施工階段的成本控制，造成了資金大量浪費(fèi)的問題，影響了成本控制，使企業(yè)預(yù)算嚴(yán)重超支，讓企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。成本控制不到位會導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益降低，產(chǎn)生巨大的利潤風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的相關(guān)對策

（一）健全企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，注重風(fēng)險(xiǎn)管理

健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度需要企業(yè)上下共同努力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的過程中，需要實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息共享，要建立財(cái)務(wù)信息共享系統(tǒng)，利用現(xiàn)代化的信息平臺推動財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)融合發(fā)展。要優(yōu)化企業(yè)日常的業(yè)財(cái)工作流程，并且控制企業(yè)的日常收支，保障企業(yè)的資金安全，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立完善的財(cái)務(wù)決策機(jī)制，對財(cái)務(wù)事項(xiàng)、資金配置、投融資活動和資產(chǎn)處理等進(jìn)行系統(tǒng)梳理。要在國家相關(guān)的法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動，按照不相容崗位相分離原則設(shè)置財(cái)務(wù)崗位，在企業(yè)內(nèi)部建立完善的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人制度，清晰劃分各職位的權(quán)責(zé)，增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)工作的獨(dú)立性和真實(shí)性。

（二）完善企業(yè)財(cái)務(wù)決策流程，強(qiáng)化財(cái)務(wù)控制

房地產(chǎn)企業(yè)必須建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程，充分發(fā)揮內(nèi)控機(jī)制的優(yōu)勢，作出科學(xué)正確的項(xiàng)目決策，提升自身的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)要在內(nèi)部組建相關(guān)的決策研究小組，對市場的發(fā)展趨勢和行業(yè)走勢進(jìn)行全面研究，及時對稅務(wù)、開發(fā)、貸款、建設(shè)、銷售工作進(jìn)行量化和評估，積極對企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和評價(jià)，構(gòu)建科學(xué)的決策流程。在決策過程中，要突出財(cái)務(wù)的內(nèi)控管理，讓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、投資規(guī)劃與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展相吻合，保證企業(yè)決策的客觀性。要基于對項(xiàng)目投資后期的評價(jià)機(jī)制開展決策的事后評價(jià)，對項(xiàng)目投資進(jìn)行績效考核，及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目投資中的風(fēng)險(xiǎn)，及時調(diào)整和完善投資計(jì)劃，保證房地產(chǎn)企業(yè)的收益能夠達(dá)到預(yù)期［6］。

（三）調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資金配置

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，使用和投入的資金非常有限，導(dǎo)致出現(xiàn)現(xiàn)金分散沉淀和存貸雙高的現(xiàn)象，企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率下降，會讓企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，要調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金配置，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，改善房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，發(fā)揮資金規(guī)模的優(yōu)勢，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，避免企業(yè)出現(xiàn)資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立資金集中管控系統(tǒng)，基于相關(guān)信息提升資金配置能力。同時，建立現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力，及時制定相關(guān)措施，從而有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（四）構(gòu)建企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

從房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識，在企業(yè)內(nèi)部建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境，通過風(fēng)險(xiǎn)控制體系使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力得到提升。要全面有效地落實(shí)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制制度體系，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠準(zhǔn)確及時地識別、跟蹤風(fēng)險(xiǎn)，制定有效的應(yīng)對措施防范風(fēng)險(xiǎn)，事后要對風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和深入分析，避免再出現(xiàn)類似的風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重大的市場考驗(yàn)，受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨于平緩，其之前在迅速發(fā)展過程中埋下的各種風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、長遠(yuǎn)的發(fā)展?；诖?，文章對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并且提出了相關(guān)的應(yīng)對策略，旨在為我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供參考。