潘肖華

（南寧錦創(chuàng)建設(shè)投資有限公司，廣西 南寧 530000）

一、引言

“三道紅線”“兩集中”供地等金融調(diào)控政策的實(shí)施，限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資、拿地，同時(shí)金融資源向頭部房企傾斜，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。從宏觀角度看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)朝集約化、精細(xì)化方向發(fā)展，但行業(yè)整體的項(xiàng)目開發(fā)成本控制與管理水平還處于初級(jí)階段，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，仍存在多種項(xiàng)目開發(fā)成本控制與管理的問(wèn)題。如何有效實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制與管理，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)研究的內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本控制的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本控制的特點(diǎn)存在明顯差異。

在投資策劃階段，房地產(chǎn)企業(yè)基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面分析與綜合評(píng)估，深入研究投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的投資論證后作出科學(xué)的投資決策，進(jìn)而有效控制投資成本。

設(shè)計(jì)階段的成本控制強(qiáng)調(diào)事前控制，多數(shù)項(xiàng)目在此階段確定成本，因此企業(yè)應(yīng)注重審核設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)及變更，以在事前控制成本。

在招投標(biāo)階段，項(xiàng)目部門、財(cái)務(wù)部門、成本管理部門等共同編制招標(biāo)文件、工程量清單、合同主要條款，并共同選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，以降低溝通、交易等隱性成本。

在施工階段，施工人員的專業(yè)素質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)管理的方法、各部門的協(xié)同工作等會(huì)影響成本，而施工進(jìn)度也會(huì)因多種因素受阻，進(jìn)而改變施工計(jì)劃，這必然增加成本，企業(yè)有必要明確改變施工計(jì)劃的原因，以避免增加無(wú)增值作業(yè)引起的成本。

在竣工結(jié)算階段，企業(yè)應(yīng)做好結(jié)算編審工作，核對(duì)材料單價(jià)、材料消耗量、設(shè)備消耗量、工程量等重要數(shù)據(jù)信息，同時(shí)加強(qiáng)成本考核，以控制事后成本［1］。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本控制與管理的問(wèn)題

（一）投資策劃階段

1.項(xiàng)目可行性研究不夠深入

雖然多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到了項(xiàng)目可行性研究的重要性，但是實(shí)際研究不夠深入。如HD 房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)M 項(xiàng)目的過(guò)程中，從地塊、區(qū)域市場(chǎng)、M 項(xiàng)目投資開發(fā)的具體內(nèi)容等方面展開項(xiàng)目可行性研究，但沒有分析項(xiàng)目投資測(cè)算。再如中交HX 項(xiàng)目在開展可行性研究工作時(shí)，高度關(guān)注成本測(cè)算，但實(shí)際沒有建立測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)模型，其測(cè)算流程不清晰，也缺乏成本測(cè)算的度量標(biāo)準(zhǔn)。

2.目標(biāo)成本制定有待細(xì)化

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管控情況看，多數(shù)企業(yè)引入了目標(biāo)成本法，但是具體的目標(biāo)成本制定有待細(xì)化。如Y 企業(yè)W 項(xiàng)目的目標(biāo)成本制定，一方面由于成本細(xì)分基礎(chǔ)和原則過(guò)于粗略，因此將兩個(gè)無(wú)過(guò)多聯(lián)系或沒有必然聯(lián)系的成本對(duì)象劃分在一起；另一方面企業(yè)過(guò)分關(guān)注顯性成本和財(cái)務(wù)信息，忽略了隱性成本與非財(cái)務(wù)信息。

（二）設(shè)計(jì)階段

1.設(shè)計(jì)質(zhì)量控制不到位

多數(shù)企業(yè)不重視設(shè)計(jì)問(wèn)題引起的成本增加，對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制不到位，進(jìn)而增加了項(xiàng)目成本。仍以Y 企業(yè)W 項(xiàng)目為例，在該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙中，存在鋼筋間距過(guò)小、重要信息描述不清、混凝土強(qiáng)度不一致的問(wèn)題，使企業(yè)遭受了重大經(jīng)濟(jì)損失，這表明Y 企業(yè)對(duì)W 項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量控制不到位。

2.設(shè)計(jì)開發(fā)成本偏高

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)委托第三方設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)項(xiàng)目。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)與設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)的關(guān)注重點(diǎn)不同，前者注重設(shè)計(jì)的合理性、適用性、投資收益比，后者重視設(shè)計(jì)的速度、技術(shù)、產(chǎn)值。在此情況下，由于房地產(chǎn)企業(yè)未充分把握設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)、人員專業(yè)素質(zhì)等基本信息，并且設(shè)計(jì)單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的條件缺乏深入調(diào)查，因此設(shè)計(jì)開發(fā)成本偏高，進(jìn)而出現(xiàn)成本失控現(xiàn)象。

（三）招投標(biāo)階段

1.惡意競(jìng)標(biāo)現(xiàn)象突出

部分企業(yè)為了中標(biāo)，給出接近項(xiàng)目成本價(jià)的工程造價(jià)，或者惡意串標(biāo)，提供虛假材料中標(biāo)，中標(biāo)后又通過(guò)各種辦法提高工程造價(jià)，以保證自身利潤(rùn)，這給房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管控埋下了重大隱患。此外，部分中標(biāo)企業(yè)由于無(wú)法承受項(xiàng)目虧損，因此將其分包出去，不但延誤了工期，而且給自身造成了重大經(jīng)濟(jì)損失。

2.合同管理不足

現(xiàn)階段，我國(guó)招投標(biāo)法律日益完善，企業(yè)招投標(biāo)合同管理制度體系不斷健全，但是仍存在合同管理不足的問(wèn)題，具體表現(xiàn)為以下三點(diǎn)：一是合同不符合國(guó)家法律規(guī)定，導(dǎo)致合同無(wú)效，如合同約定開工時(shí)間先于項(xiàng)目中標(biāo)時(shí)間，違反了招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定；二是合同條款審核不嚴(yán)謹(jǐn)，企業(yè)過(guò)于注重中標(biāo)情況，忽略了對(duì)合同條款的審核，增加了發(fā)生合同糾紛問(wèn)題的概率；三是招投標(biāo)雙方?jīng)]有及時(shí)溝通合同條款中存在爭(zhēng)議的部分，尤其缺乏對(duì)關(guān)鍵性細(xì)節(jié)問(wèn)題的全面考慮。

（四）施工階段

1.各部門交流不足，成本管控難度大

在實(shí)際施工中，多數(shù)企業(yè)內(nèi)部存在各部門溝通交流不足的情況，增加了成本管控難度。以中交HX 項(xiàng)目為例，在撥付工程進(jìn)度款方面，該企業(yè)各部門不溝通、不協(xié)作，出現(xiàn)了錯(cuò)付、多付問(wèn)題，且此問(wèn)題在該項(xiàng)目的成本自查中多次出現(xiàn)，加大了成本管控的難度。

2.成本動(dòng)態(tài)管控不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)供求關(guān)系、原材料價(jià)格、施工現(xiàn)場(chǎng)及周邊環(huán)境等不斷變動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目施工成本有直接影響，往往涉及大量資金，這要求房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本動(dòng)態(tài)管控。但事實(shí)上，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在成本動(dòng)態(tài)管控不到位的問(wèn)題。

（五）竣工結(jié)算階段

1.結(jié)算編審管控不足

做好結(jié)算編審工作，有利于企業(yè)規(guī)范項(xiàng)目成本管理，對(duì)企業(yè)杜絕成本違規(guī)支出行為有重要意義。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不夠關(guān)注項(xiàng)目竣工結(jié)算編審，使其管控嚴(yán)重不足。中交HX項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，其結(jié)算編審工作較復(fù)雜，沒有全面管控工程量、工程造價(jià)、成本費(fèi)用等，如該項(xiàng)目的E 座精裝公寓工程量計(jì)算，其衛(wèi)生間集成吊頂、止水臺(tái)砼等工程量計(jì)算有誤，核減金額約37.4萬(wàn)元。

2.成本考核不全面

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本考核存在以下問(wèn)題：第一，項(xiàng)目成本費(fèi)用歸集較慢，由于項(xiàng)目成本構(gòu)成較復(fù)雜，因此成本核算存在滯后性，對(duì)成本考核產(chǎn)生了影響；第二，已有成本考核體系尚未覆蓋項(xiàng)目的全過(guò)程，只注重考核施工成本，忽略了對(duì)其他階段成本管控的有效考核；第三，成本考核結(jié)果運(yùn)用不到位，沒有將成本考核與績(jī)效管理掛鉤，企業(yè)難以通過(guò)考核結(jié)果促進(jìn)全員參與項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本控制與管理。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本控制與管理問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

（一）投資策劃階段

1.加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)企業(yè)可以借助大數(shù)據(jù)技術(shù)全面、深入地調(diào)查影響項(xiàng)目投資策劃的因素，如地方房地產(chǎn)調(diào)控政策、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、居民人均可支配收入與支出、居民住房需求等［2］?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)可以開展項(xiàng)目投資可行性研究工作，綜合分析投資環(huán)境、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、投資不確定性、投資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)建立成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)化模型科學(xué)評(píng)估投資成本，制定不同的投資方案，經(jīng)專家團(tuán)隊(duì)多輪論證后，選擇最佳投資方案。

2.推動(dòng)目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)化

多部門共同協(xié)作、合理分工是應(yīng)用目標(biāo)成本法的重要前提。為推進(jìn)目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立協(xié)同工作機(jī)制與相互制衡的成本控制機(jī)制，如由財(cái)務(wù)部提供利潤(rùn)、收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，由營(yíng)銷部提供可售面積及相關(guān)售價(jià)測(cè)算數(shù)據(jù)，由項(xiàng)目部提供項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)基于多部門協(xié)同開展目標(biāo)成本編制工作，將隱性成本、非財(cái)務(wù)信息納入編制范圍內(nèi)，確保合理細(xì)分目標(biāo)成本，并通過(guò)多次測(cè)算，不斷調(diào)整目標(biāo)成本。

（二）設(shè)計(jì)階段

1.合理選擇設(shè)計(jì)單位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理選擇設(shè)計(jì)單位，以降低設(shè)計(jì)開發(fā)成本。在此過(guò)程中，可以建立設(shè)計(jì)單位檔案庫(kù)，準(zhǔn)確把控設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)資質(zhì)、社會(huì)信譽(yù)、人員專業(yè)素質(zhì)、成功設(shè)計(jì)案例等信息，并基于此劃分設(shè)計(jì)單位的等級(jí)，優(yōu)先選擇等級(jí)較高的設(shè)計(jì)單位［3］。選擇后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配合設(shè)計(jì)單位開展施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)境和周邊環(huán)境，遵循成本效益原則優(yōu)化設(shè)計(jì)圖紙，從源頭有效控制項(xiàng)目成本。

2.基于限額設(shè)計(jì)有效控制設(shè)計(jì)成本

限額設(shè)計(jì)以設(shè)計(jì)任務(wù)書、投資成本評(píng)估等條件為約束，按照投資分配額度設(shè)計(jì)，可以將設(shè)計(jì)成本控制在總概算范圍內(nèi)，也可以在保障項(xiàng)目工程使用功能的前提下嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)不合理的變更。房地產(chǎn)企業(yè)可以基于限額設(shè)計(jì)有效控制設(shè)計(jì)成本，完成概算后，確定限額要求［4］，初步設(shè)計(jì)結(jié)束后，審查其預(yù)算，并將其調(diào)整為最低目標(biāo)額度，技術(shù)設(shè)計(jì)完成后，修訂預(yù)算，確保施工預(yù)算低于概算，進(jìn)而在設(shè)計(jì)各節(jié)點(diǎn)落實(shí)限額設(shè)計(jì)。

（三）招投標(biāo)階段

1.加強(qiáng)招投標(biāo)文件評(píng)審

招標(biāo)文件與工程量清單是投標(biāo)方編制投標(biāo)文件、報(bào)價(jià)文件的重要基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目結(jié)算的關(guān)鍵依據(jù)之一。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中屬于招標(biāo)方，應(yīng)認(rèn)真準(zhǔn)備招標(biāo)文件，嚴(yán)格審查文件內(nèi)容及條款，并注重有效編制工程量清單，必要時(shí)可以組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)其審核。此外，為保證招標(biāo)的客觀性與公正性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)具體條件、招標(biāo)文件要求、市場(chǎng)行情等設(shè)定最高競(jìng)標(biāo)價(jià)，同時(shí)對(duì)詢標(biāo)工作予以高度重視，消除虛假或欺騙性報(bào)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)公開、透明地展示招標(biāo)程序、中標(biāo)結(jié)果，以便投標(biāo)人獲取基本投標(biāo)信息。

2.完善合同管理機(jī)制

合同管理不到位是引發(fā)合同糾紛的主要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)在處理合同糾紛的過(guò)程中，難免遭受經(jīng)濟(jì)損失，因此有必要完善合同管理機(jī)制。在審查階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)角度審核合同底稿，更改不符合國(guó)家法律規(guī)定、不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的合同。在簽訂階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以與投標(biāo)方明確付款條件、違約責(zé)任、雙方權(quán)利義務(wù)，做到風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共存。在履行階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以集中保管在履行合同過(guò)程中形成的各項(xiàng)資料，一旦發(fā)現(xiàn)投標(biāo)方有嚴(yán)重違約行為或與投標(biāo)方就合同部分條款發(fā)生重大爭(zhēng)議，就應(yīng)及時(shí)上報(bào)并嚴(yán)肅處理。

（四）施工階段

1.加強(qiáng)各部門溝通交流

房地產(chǎn)企業(yè)要想合理控制與管理施工成本，應(yīng)構(gòu)建全員參與的管理局面，加強(qiáng)各部門的交流，防止“信息孤島”。首先，企業(yè)可以通過(guò)宣傳、培訓(xùn)強(qiáng)化全員的項(xiàng)目成本管控意識(shí)，對(duì)不同部門的人員開展針對(duì)性宣傳、培訓(xùn)，引導(dǎo)其積極參與施工成本管控。其次，企業(yè)應(yīng)搭建暢通的信息溝通渠道，線上借助ERP、OA、項(xiàng)目管理系統(tǒng)及其他新媒體工具傳遞信息，線下開展交流學(xué)習(xí)會(huì)、專項(xiàng)例會(huì)等，深化全員對(duì)施工成本管控情況的了解，使其明確自身在施工中的成本管控責(zé)任與當(dāng)前成本管控的問(wèn)題，學(xué)習(xí)有效的成本管控方法。最后，企業(yè)應(yīng)健全信息管理制度，從制度層面保障各部門的溝通交流。

2.優(yōu)化成本動(dòng)態(tài)管控方法

在數(shù)字化背景下，信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用到項(xiàng)目成本管理中，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立一體化的項(xiàng)目管理平臺(tái)，優(yōu)化成本動(dòng)態(tài)管控方法，動(dòng)態(tài)管控施工的材料費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、人工費(fèi)用、工程款支付、工程變更等［5］。以人工費(fèi)用管控為例，企業(yè)可以在已有項(xiàng)目管理系統(tǒng)中增加員工實(shí)名制考勤管理模塊，自動(dòng)記錄員工的考勤信息，并實(shí)時(shí)追蹤其工資發(fā)放情況。

（五）竣工結(jié)算階段

1.加大結(jié)算編審管控力度

為加大項(xiàng)目竣工結(jié)算編審管控力度，房地產(chǎn)企業(yè)有必要嚴(yán)格核查基礎(chǔ)編審依據(jù)是否齊全，工程量計(jì)算是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)與合同規(guī)定，工程定額套取與工程計(jì)價(jià)是否合理，做好對(duì)工程量高估冒算、套取高標(biāo)準(zhǔn)定額等違規(guī)行為的監(jiān)督與追責(zé)工作，匯總項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的所有憑證，并查驗(yàn)其真?zhèn)危?］。

2.健全成本考核制度

針對(duì)前述成本考核的難點(diǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從以下方面入手，健全成本考核制度：一是加快成本核算信息化進(jìn)程，創(chuàng)新成本核算方法，獲得全面、系統(tǒng)的成本核算依據(jù)，保持核算的及時(shí)性，為成本考核創(chuàng)造良好的條件；二是擴(kuò)大成本考核范圍，將項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的成本管控情況納入考核行列中；三是充分運(yùn)用成本考核結(jié)果，將其與績(jī)效管理掛鉤，以激勵(lì)全員參與項(xiàng)目開發(fā)成本管控。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本的構(gòu)成較復(fù)雜，其不同階段成本控制特點(diǎn)也明顯不同。面對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本管控的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足實(shí)際，深入挖掘影響項(xiàng)目成本的內(nèi)部管理因素與外部供應(yīng)鏈因素，并在成本效益原則的指引下采取針對(duì)性措施有效解決問(wèn)題，增強(qiáng)自身成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

從目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況看，“房住不炒”的總基調(diào)沒有變，但房地產(chǎn)的投資屬性回歸了居住屬性。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程成本管控，以應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的影響。