文/陳華民（河南居易置業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理即企業(yè)對(duì)現(xiàn)金的收支狀況進(jìn)行細(xì)化管理，針對(duì)企業(yè)內(nèi)部的投資、籌資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)加強(qiáng)管理，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債壓力。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要大量的資金支持，而且現(xiàn)金流也極不穩(wěn)定。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用風(fēng)險(xiǎn)較高，而房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，可以提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)和運(yùn)行能力，從而提高企業(yè)的綜合實(shí)力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要拓寬融資渠道，提高現(xiàn)金流管理意識(shí)，還要建立健全現(xiàn)金流預(yù)算管理制度，從而提高企業(yè)資金布局的科學(xué)性。

本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的具體內(nèi)容和特點(diǎn)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中存在的問題，并提出了具體的解決對(duì)策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流管理工作提供參考建議。

一、現(xiàn)金流管理的具體內(nèi)容

（一）現(xiàn)金流流向管理

企業(yè)的現(xiàn)金流流向通常包括流入和流出方向，即收入和支出兩個(gè)流向。流入是指房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)之后所得到的一系列房款等收入來源，而流出指的是房地產(chǎn)企業(yè)在土地獲取、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、采購(gòu)等各環(huán)節(jié)中所有的經(jīng)濟(jì)支出。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)，不斷完善各項(xiàng)規(guī)章制度和銷售流程等，同時(shí)，企業(yè)在房地產(chǎn)投資、建設(shè)等現(xiàn)金支出過程中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的規(guī)劃，并對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行客觀分析，在投資的時(shí)候充分分析現(xiàn)金流是否充足，對(duì)各項(xiàng)現(xiàn)金支出進(jìn)行合理的計(jì)劃和監(jiān)督，確?，F(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)明確其發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，建立與其相匹配的現(xiàn)金流管理目標(biāo)和相關(guān)管理制度。

（二）現(xiàn)金流流量管理

現(xiàn)金流量包括現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和現(xiàn)金流凈額這三部分。而房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流流量管理是較為重要的工作內(nèi)容，企業(yè)對(duì)比現(xiàn)金流的組成結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流的質(zhì)量，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流量進(jìn)行管理，科學(xué)評(píng)判企業(yè)的現(xiàn)金流是否穩(wěn)定。

（三）現(xiàn)金流流速管理

企業(yè)現(xiàn)金流流速是指企業(yè)內(nèi)部資金完成循環(huán)的速度，企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，其現(xiàn)金流流速越快。企業(yè)在評(píng)估現(xiàn)金流流速的過程中，應(yīng)充分考慮企業(yè)的應(yīng)收賬款周期等因素，加強(qiáng)現(xiàn)金流流速的管理，科學(xué)防范資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）現(xiàn)金流流程管理

現(xiàn)金流流程是指企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃資金的使用途徑和方式，制定資金使用計(jì)劃，并在現(xiàn)金流動(dòng)的過程中加強(qiáng)監(jiān)督和管理，及時(shí)掌握現(xiàn)金流的具體狀況。而房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)金流流程管理，在現(xiàn)金使用之前應(yīng)當(dāng)提前預(yù)測(cè)，對(duì)現(xiàn)金的使用途徑等前景進(jìn)行分析，全面掌握企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流的總量和流向，合理配置現(xiàn)金資源，合理控制現(xiàn)金的各項(xiàng)支出[1]。并且在對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行管理時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)找出問題的原因，采取合理的對(duì)策調(diào)整企業(yè)的管理方法和控制方針，促進(jìn)現(xiàn)金流的良性循環(huán)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特點(diǎn)

（一）重視資金需求，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)來說，其在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)中需要耗費(fèi)較多的資金，需要經(jīng)過一系列的經(jīng)濟(jì)支出才可以進(jìn)行銷售，進(jìn)而賺取利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的時(shí)候需要購(gòu)買土地，土地在征收和開發(fā)的過程中會(huì)遇到各種問題，而且在項(xiàng)目建設(shè)的時(shí)候也需要購(gòu)買大量建筑材料等，同時(shí)也需要投入大量的人力物力等，導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)資金短缺的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，其需要經(jīng)過一系列的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)才可以進(jìn)入到銷售階段，獲得房產(chǎn)銷售資金，從而維持企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)。部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)有資金不足以維持其正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因企業(yè)自身資金量有限，其需要經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)貸款或者進(jìn)行多元化融資才可以獲得更多的資金量，從而完成項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要特別注重資金需求，通過項(xiàng)目貸款等多種方式獲取資金支持，確保企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）重視資金使用帶來的高風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的流動(dòng)資金較少，其通常都將大量的資金投入到項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)中，對(duì)于資金需求較大的項(xiàng)目相對(duì)來說則會(huì)加大投資比例，而資金一旦被投入到具體的項(xiàng)目中就很難調(diào)動(dòng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用風(fēng)險(xiǎn)較高。

在同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的情況下，如果資金布局安排不合理，將資金集中投入到某一個(gè)項(xiàng)目中，將導(dǎo)致其他項(xiàng)目缺乏資金。為順利完成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，企業(yè)就會(huì)通過融資活動(dòng)獲得更多資金，這樣也會(huì)增加企業(yè)的利息支出，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視資金使用帶來的高風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃資金使用，合理分配內(nèi)部資金，提高企業(yè)的利潤(rùn)水平。

（三）關(guān)注資金回收的周期

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資金回收的周期，只有保證資金的充足，才可以順利完成項(xiàng)目建設(shè)工作，確保企業(yè)內(nèi)部資金的充沛，保持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)?，F(xiàn)階段客戶基本都是采用按揭貸款或分期付款等方式購(gòu)買房屋，較少采用一次性付款方式購(gòu)買房屋。這樣就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金回收的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃運(yùn)作流程，確保企業(yè)各項(xiàng)工作的順利實(shí)施，盡量縮短資金回收周期[2]。

（四）房地產(chǎn)管理部門資金監(jiān)管

為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付，房地產(chǎn)管理部門要求按預(yù)售許可設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入均需繳存監(jiān)管賬戶，通過商品房預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議等方式，其資金使用需根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和相關(guān)證明材料，由房地產(chǎn)管理部門核實(shí)同意并通過監(jiān)管銀行進(jìn)行相關(guān)資金使用撥付，其監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后止。資金監(jiān)管期間，其使用需項(xiàng)目?？顚Ｓ茫渌麊挝缓蛡€(gè)人包括企業(yè)的集團(tuán)公司均不得抽調(diào)或挪用，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目資金的安全性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題

（一）現(xiàn)金流管理的意識(shí)較為薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)將主要的精力都放在項(xiàng)目的開發(fā)和投資建設(shè)中，盡可能地多開發(fā)樓盤，賺取更多的經(jīng)濟(jì)利益。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流管理的意識(shí)較為薄弱，企業(yè)內(nèi)部缺乏現(xiàn)金流管理的專業(yè)人才，而且企業(yè)只是將經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)作為衡量業(yè)績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)，并未將現(xiàn)金流過程管理納入績(jī)效考核中，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部未充分重視現(xiàn)金流管理，從而影響了企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理。

（二）未建立健全現(xiàn)金流預(yù)算體制

現(xiàn)金流預(yù)算管理是企業(yè)管理的重要工作內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理難度較大，涉及的部門也較廣，部分企業(yè)為了節(jié)省人力物力未建立現(xiàn)金流預(yù)算體系，或雖建立了現(xiàn)金流預(yù)算管理體系，但是并未根據(jù)自身的實(shí)際需求和業(yè)務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，在實(shí)際執(zhí)行過程中也未充分落實(shí)，不利于企業(yè)科學(xué)規(guī)劃現(xiàn)金流，進(jìn)而影響企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和決策。

（三）籌資渠道受限制

房地產(chǎn)企業(yè)在自身資金短缺的時(shí)候，一般都是通過銀行貸款等形式進(jìn)行籌資。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審核較為嚴(yán)格，中小企業(yè)很難獲得貸款額度。同時(shí)，企業(yè)的融資渠道較為單一，造成部分房地產(chǎn)企業(yè)仍舊缺乏資金[3]。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然獲得部分貸款，但是由于自身的回款速度較慢，給企業(yè)帶來了較大的還款壓力，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

（四）資金流管理缺乏預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立資金流管理的預(yù)警機(jī)制，對(duì)企業(yè)資金的使用情況進(jìn)行全面監(jiān)督和管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)資金流的管控，也沒有建立科學(xué)的資金流管理預(yù)警機(jī)制，增加了企業(yè)現(xiàn)金流管理的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)未及時(shí)核查資金流是否符合房地產(chǎn)開發(fā)全程需要，特別是在房地產(chǎn)銷售形勢(shì)不太好的情況下，在后期有可能出現(xiàn)資金匱乏現(xiàn)象，從而導(dǎo)致爛尾樓情況的出現(xiàn)。

（五）資金回籠速度較慢

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行中，包括土地征收、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、購(gòu)買材料等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中支付大量資金，而完成這一系列過程需要一年甚至是幾年的時(shí)間。

房地產(chǎn)企業(yè)在完成上述過程和工作后，還需要經(jīng)過一定手段的營(yíng)銷，才可以獲得客戶的購(gòu)房款，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益，這一過程是比較漫長(zhǎng)的。因此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度較慢，在有較多短期融資的情況下，部分企業(yè)甚至面臨著較大的還本付息壓力。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的對(duì)策

（一）強(qiáng)化現(xiàn)金流管理意識(shí)

首先，需提高企業(yè)全體員工現(xiàn)金流管理的意識(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要帶頭重視現(xiàn)金流管理，帶動(dòng)全體員工重視現(xiàn)金流管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)培訓(xùn)，在培訓(xùn)中強(qiáng)化員工現(xiàn)金流管理的意識(shí)，讓員工了解現(xiàn)金流管理對(duì)于企業(yè)的重要意義，同時(shí)使財(cái)務(wù)人員等可以掌握現(xiàn)金流管理的具體方法，為企業(yè)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理提供良好的環(huán)境；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)金流管理納入績(jī)效考核中，調(diào)動(dòng)員工的積極性，強(qiáng)化員工現(xiàn)金流管理的意識(shí)，進(jìn)而提升企業(yè)強(qiáng)化現(xiàn)金流管理的能力。

（二）建立健全現(xiàn)金流預(yù)算管理模式

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)編制現(xiàn)金流的使用計(jì)劃，合理規(guī)劃每一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)和項(xiàng)目的現(xiàn)金流使用規(guī)劃；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)各項(xiàng)目的現(xiàn)金使用計(jì)劃，嚴(yán)格追蹤和監(jiān)管現(xiàn)金流使用情況，對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算管理可采用滾動(dòng)評(píng)估模式，站在評(píng)估當(dāng)下時(shí)點(diǎn)上對(duì)未來一定期間（3至6個(gè)月）的現(xiàn)金流情況進(jìn)行評(píng)估，并進(jìn)而擴(kuò)展到對(duì)項(xiàng)目全案情況進(jìn)行預(yù)估推演，及時(shí)分析現(xiàn)金使用計(jì)劃與實(shí)際經(jīng)營(yíng)資金需求之間的差異，并對(duì)預(yù)算編制內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)；最后，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)投資分析，在不同階段應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流進(jìn)行評(píng)估，合理分析現(xiàn)金流的使用規(guī)劃，并根據(jù)行業(yè)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及本企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)狀況，在必要時(shí)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)嚴(yán)格審批預(yù)算外的現(xiàn)金使用申請(qǐng)，以減少計(jì)劃外支出對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的影響。

（三）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓寬融資渠道，不僅僅依靠銀行貸款單一的融資渠道，而是應(yīng)實(shí)施多元化融資方式，籌集更多的資金，增加企業(yè)的內(nèi)部現(xiàn)金流量，維持房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)。

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過項(xiàng)目融資的方式，將自身正在建設(shè)的項(xiàng)目抵押貸款，獲得一定的貸款額度，最后運(yùn)用項(xiàng)目的回款償還貸款。

房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過融資租賃的方式融資，這種方式是指承租人沒有能力直接購(gòu)買房產(chǎn)，而是由出租人購(gòu)買后向承租人出租，承租人需要向出租人繳納一定數(shù)額的租金[4]。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇合作開發(fā)融資的方式，籌集更多的資金，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求。另外，尋求有一定墊支能力的建筑商進(jìn)行工程墊支，也可在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)在前期建設(shè)時(shí)期的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)通過拓寬融資渠道，可以減少銀行復(fù)雜的貸款手續(xù)流程，降低企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)的資金壓力，降低資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）完善現(xiàn)金流預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善現(xiàn)金流預(yù)警機(jī)制，一般包括償付能力、創(chuàng)造價(jià)值等指標(biāo)，并且設(shè)置一定的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置報(bào)警機(jī)制。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在償付能力趨近報(bào)警指標(biāo)的時(shí)候，就應(yīng)當(dāng)加快資金的回籠速度。

例如，在銷售商品房的時(shí)候，加大促銷力度，給予客戶一定比例的優(yōu)惠政策，促進(jìn)銷售回款，從而降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（五）提高企業(yè)資金布局的合理性

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立資金使用規(guī)劃，可通過對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，記錄項(xiàng)目所需的資金需求計(jì)劃等內(nèi)容，合理安排企業(yè)的資金。根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和資金需求情況，建立現(xiàn)金流管理制度，并結(jié)合房地產(chǎn)管理部門資金監(jiān)管要求，辦理資金釋放和使用手續(xù)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快資金回籠，這一過程中企業(yè)加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理工作是重要且必要的一項(xiàng)工作。企業(yè)對(duì)于已購(gòu)房未回款的客戶可建立回款獎(jiǎng)勵(lì)制度，促進(jìn)資金回籠；第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資金審批制度，在每一個(gè)項(xiàng)目投資和建設(shè)之前，應(yīng)當(dāng)組織專家對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分析，分析計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各階段的投入情況和銷售回款情況，將企業(yè)的資金合理分配到各項(xiàng)目建設(shè)中[5]。并且對(duì)于各項(xiàng)目的資金使用情況進(jìn)行追蹤和監(jiān)管，對(duì)每一筆開支都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)記錄，建立項(xiàng)目的支付審批臺(tái)賬，明確各個(gè)項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)狀況。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)金流管理納入企業(yè)整體的發(fā)展戰(zhàn)略中，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行分析和管理，讓企業(yè)的現(xiàn)金流管理符合企業(yè)整體發(fā)展目標(biāo)，提高資金的使用效率。

五、結(jié)束語

現(xiàn)金為王，特別是對(duì)目前階段的房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好現(xiàn)金流管理是尤為重要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識(shí)到自身行業(yè)現(xiàn)金流管理的特點(diǎn)，提高企業(yè)員工現(xiàn)金流管理的意識(shí)，建立健全現(xiàn)金流預(yù)算管理模式，提高企業(yè)資金布局的合理性。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)制定科學(xué)的現(xiàn)金流預(yù)算體系，合理規(guī)劃企業(yè)現(xiàn)金使用，完善資金流預(yù)警機(jī)制，也應(yīng)拓寬融資渠道，加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款工作的管理，增加企業(yè)現(xiàn)金流，減少企業(yè)的現(xiàn)金流及融資壓力。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)現(xiàn)金流管理制度和流程，針對(duì)現(xiàn)金流管理中存在的問題提出針對(duì)性解決對(duì)策，確保企業(yè)健康快速發(fā)展。